不动产评估考试计算题(包含答案)
不动产评估作业及标准答案
不动产评估-在线作业_A一单项选择题1. 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物的功能相对残缺、落后和不适用，从而造成的价值减损称为（）。
(5.0 分)a 有形损耗b 物质折旧c 经济折旧d 功能折旧2. 基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，它适用于（）。
(5.0 分)a 工业用地的价格评估b 市场交易活跃，交易实例充足的不动产价格评估c 具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估d 有收益或有潜在收益的不动产的价格评估3. 在估算开发完成后不动产的正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的方法是（）。
(5.0 分)a 路线价法b 基准地价系数修正法c 长期趋势法d 假设开发法4. 假设开发法有动态和静态两种计算公式。
所谓动态和静态之分，主要是是否考虑了（）。
(5.0 分)a 利息因素b 投资利润c 税收费用d 资金的时间价值5. 收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（）。
(5.0 分)a 无收益的不动产的价格评估b 很少发生交易的不动产的价格评估c 交易型不动产的价格评估d 有收益或有潜在收益的不动产的价格评估6. 最佳使用原则运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和（）。
(5.0 分)a 最佳效益b 最佳状态c 最佳交易d 最佳价格7. 不动产估价应遵循一些基本原则，例如：估价时要求不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产，这一要求即符合（）。
(5.0 分)a 合法性原则b 替代原则c 最有效使用原则d 估价期日原则8. （）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
(5.0 分)a 收益法b 市场比较法c 成本法d 假设开发法9. 下列不动产中，适用于用市场比较法进行价格评估的是（）。
不动产估价考试习题与答案学习资料
一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
不动产评估成本法计算题
成本法作业1、今有一建筑物，建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。
该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年。
估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。
试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。
解：（1）求折旧额D()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-⨯⨯=+÷-=n t R C D（2）至估价时点的折旧总额E t 为()元52.1954281271.16285=⨯=⋅=t D E t 或()()元57.1954281=+⨯-=nt tR C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571.48（元） 或V=C[1-（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元）注：公式要写完整；Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。
2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
解：（1）求土地价格V L V L =2500×1000=250（万元） （2）求建筑物价格V B建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元） V B =C.q=660×80=528（万元） （3）计算房地产总价VV= V L + V B =250+528=778（万元） （4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67（元/m 2）3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3.0。
不动产估价试卷
《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为( )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该不动产的实际价格为( )万元。
A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。
A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。
最新房产评估知识测试试卷及答案
最新房产评估知识测试试卷及答案一、选择题（每题5分，共计25分）1. 以下哪项不是房产评估的主要目的？A. 为买卖双方提供参考价值B. 为金融机构提供贷款依据C. 为政府征税提供依据D. 为投资决策提供心理安慰答案：D2. 房产评估中，市场比较法主要是通过比较相似房产的什么来确定被评估房产的价值？A. 面积B. 位置C. 交易价格D. 建筑年代答案：C3. 在房产评估中，收益法适用于哪种房产？A. 住宅B. 商业地产C. 工业地产D. 农业用地答案：B4. 房产评估中的折旧是指什么？A. 房产价值的减少B. 房产价值的增加C. 房产价值的波动D. 房产价值的稳定答案：A5. 房产评估报告应包括哪些内容？A. 房产基本信息B. 评估方法C. 评估结果D. 所有相关法律法规答案：A、B、C二、填空题（每题5分，共计25分）1. 房产评估中的市场法主要是通过比较相似房产的________来确定被评估房产的价值。
答案：交易价格2. 收益法适用于经营性房产，如________等。
答案：商业地产3. 房产评估报告中应包括房产的基本信息、________、评估结果及分析等。
答案：评估方法4. 在房产评估中，________是指房产价值的减少。
答案：折旧5. 房产评估的目的是为买卖双方提供参考价值、为金融机构提供________、为政府征税提供依据等。
答案：贷款依据三、简答题（每题10分，共计30分）1. 请简要介绍市场比较法的评估步骤。
答案：市场比较法的评估步骤主要包括：收集类似房产的交易信息，分析比较这些房产的差异，对差异进行调整，得出被评估房产的价值。
2. 请简要介绍收益法的适用条件。
答案：收益法适用于有稳定收益的房产，如商业地产、写字楼、公寓等，且要求有足够的市场数据作为参考。
3. 请简要介绍房产评估过程中应遵循的原则。
答案：房产评估过程中应遵循独立、客观、公正的原则，确保评估结果真实反映房产的价值。
四、案例分析（35分）假设你是一名房产评估师，现在有一套位于市中心的住宅，面积为100平方米，建于2000年，附近有公园、学校、医院等配套设施，最近一年同类房产的平均交易价格为每平方米1万元。
不动产估价期末考试试题
不动产估价期末考试试题第一章不动产之所以存在交换价值在于它满足三个前提条件：有用性、稀缺性、有需求.不动产价格的类型：一、按价格的形成形式分类①成交价格（正常成交价格和非正常成交价格）②市场价格③理论价格④公开市场价值⑤评估价格（用市场比较法的是比准价格，成本法的是积算价格，用收益法的是收益价格）⑥政府指导价和政府定价（政府指导价性质的有基准地价、标定地价、房屋重置价格和经济适用房销售价格。
政府定价性质的有在城镇住房制度改革过程中对出售公有住房实行的标准价和成本价）二、按实物形态分类①土地价格。
根据土地性质和开发程度不同分为生地、毛地和熟地。
（农民集体所有的是生地，国有土地是毛地，三通一平土地是熟地）土地使用权有偿出让时的相应价格分别称为生地价格、毛地价格和熟地价格。
根据价格表示单位的不同科分为总地价、单位地价和楼面地价楼面地价=总地价÷建筑总面积=单位地价÷容积率②建筑物价格③不动产价格。
给你50万，立马给你的是实际价格，分期给你的是名义价格。
立马成交的是现房价格，某个日期成交的是期房价格。
三、按不同的经济行为分类①买卖价格②租赁价格③抵押价值④保险价值⑤课税价值不动产价格影响因素：第一，一般因素（1、社会因素：人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况2、经济因素：经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政与金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况3、制度（行政）因素：土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属变更）第二，区域因素第三，个别因素（自然条件、局部区位条件及环境状况有宗地的地段位置、离街面的距离、道路系统、水道、电力、景观、绿化、噪音、交通设施状况）第二章不动产估价人员具备相应的素质：1.执业素质2.伦理素质2.估计目的是最重要的3.估价日期与估价期日是不相同的4.不动产估价的原则：1.合法性原则：（1）合法产权（2）合法使用（如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
不动产估价习题
不动产估价习题收益还原法例题1：市区有二层楼房一幢，其占地面积为36M，房屋建筑面积为34M，此屋1985年月1月出租，出租时月租金收入为4500元，并一次性支付押金2000元，现已知房屋每平方米重置价格为13000元，评估时已用15年，其建筑物的年折旧为1.2%,每年支付土地使用税为1450元，房屋税为750元，据调查，租金评估时与1985年相比，年增长为10%，存款利息率为5%，房屋保险金为1000元/年，管理费为年租金的士%，维修费为房屋现值的1.5%,房屋还原率为7%，土地还原率为6%，试评估房屋在1987年时的价格（不计空房损失费）。
例题2：一不动产出租，建筑面积为90M，月租金为900元，年总费用和房屋纯收益按建筑面积计为40元/平方米，试计算不动产用地价格。
例题3：一不动产的土地使用权通过有偿出让方式获得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年。
地上有一建筑物，目前有效使用50年，容积率为3，据当地市场资料用比较法评估的该宗地面年地价为600/平方米（容积率为1时），又知，容积率每增加1，地价增长6%，该建筑手每月净收益110000元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
试评估建筑物价格。
例题4：市区有一建筑物，占地面积为40平方米，建筑面积为70平方米，此房于1996年1月出租，月租金为5000元，并一次性支付保证金30000元。
已知该房屋重置价格为800元/平方米，已使用15年，年折旧为2%，出租税金为租金的17%，管理费为租金的士%，土地还原率为10%，房屋还原率为12%，银行年利息率为9%。
试评估本宗地1996年1月的地价（不计维修费，保险费和空房损失费）。
例题5：现有砖造二层楼出租。
已知：土地面积为30平方，建筑总面积为36平方米，每月租金为6000元，一次性支付保证金30000元，年房屋税为1750元，年地价税为3000元，建筑年期已有5年，根据调查，此类房屋的重置单价为15000/平方，残值率为20%，该房屋还可使用50年。
不动产评估考试计算题(包含答案)
土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
2、估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。
根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。
根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。
试评估房屋（饭店）的总价格。
评估案例三（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四1、估价对象概况。
某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
2、估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。
根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。
根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。
试评估房屋（饭店）的总价格。
评估案例三（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四1、估价对象概况。
某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表1，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表2。
表1：表2：2、请按以上条件，估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。
评估案例五1、估价对象概况待估宗地为七通一平的待建筑空地，已经得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。
2、估价要求某开发公司希望参加与此地地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额度。
3、估价过程（1）选择估价方法（2）确定最佳开发利用方式（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%。
建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
评估案例六1、估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。
2、评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
3、估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例七1．评估对象概况某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
2、评估要求确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。
3、已知条件根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例八1．估价对象概况某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费用平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。
2、根据上述资料评估土地单价。
评估案例九某开发区土地总面积为5平方公里，现已经完成七通一平开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。
该开发区现在拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000平方米。
根据测算，该开发区每亩征地费用平均为5万元，完成一平方公里的开发需要投入2亿元。
一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原利率为7%。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
案例一解：(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
(2)计算出租总收益：30*400*12＝14400(元) (3)计算出租总费用：①年税金＝20*400＝8000(元) ②年管理费＝30*400*12*4%＝5760(元) ③年维修费＝1500*400*2%＝12000(元) ④年保险费＝1500*400*0.2%＝1200(元) ⑤房屋年折旧费＝1500*400*（1-10%）/49＝11020.4(元) (4)计算房屋出租年纯收益：①房屋现值＝1500*400-11020.4*3＝566938.8(元) ②房屋年纯收益＝566938.8*6%＝34016.3(元)(5)计算年土地纯收益＝(2)-(3)-(4)＝144000-37980.4-34016.3＝72003.3(元)(6)确定1999年1月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为1287423.79(元)案例二解：(1)估价对象简介：某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为1万m2，出让年限为50年。
该宗地上有一座饭店。
在2000年8月尚可有效使用50年，容积率为3。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。
据当地资料，容积率每增加1，地价增长60％。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率rl=6％，该饭店的建筑还原率取r2=8%。
(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。
(3)估价期日：2000年8月。
(4)估价方法：采用收益还原法测算房价。
(5)估价过程：①计算房地年纯收益：房地年纯收益：11万元／月×12月=132万元／年②计算土地价格：土地总地价：600元／m2×10000m2×2.2(容积率修正)=1320万元③计算土地年纯收益：（收益还原法基本公式的逆运算，p=a/r× [1&mdash1／十r)n]）④计算房屋年纯收益：房屋年纯收益：房地产年总纯收益&mdash土地年纯收益 =132-83.75=48.25万元／年⑤计算房屋价格：(同计算土地价格的公式一样)案例三解：土地估价过程：①计算该城市地价指数按给定的条件，该市的地价指数；②计算该城市容积率修正系数：按条件，该市的容积率；③计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正；按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为；，表中数字为负的，则表示；比较案例的因素条件指数小于100；期日容积率位置形状区域因个别因修正修正修正修正素；A．580×136/100×100/115×10；①计算该城市地价指数按给定的条件，该市的地价指数为表②计算该城市容积率修正系数：按条件，该市的容积率修正系数为表③计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。
按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为100，则表中数字为正，表示比较案例条件比待估宗地好,其条件指数大于100，表中数字为负的，则表示比较案例的因素条件指数小于100。
④计算各案例宗地修正后的价格期日容积率位置形状区域因个别因修正修正修正修正素修正素修正A．580×136/100×100/115×100/100×100/95×100/100×100/100=722．01(元／m)B．620×136/112×100/110×100/103×100/100×100/100×100/96=692．17(元／m)C．660×136/112×100/120×100/100×100/98×100/100×100/100=681．49(元／m)D．700×136/124×100/120×100/100×100/100×100/97×100/100=659．57(元／m)E．680×136/124×100/115×100/100×100/100×100/103×100/100=629．64(元／m)F．730×136/136×100/110×100/102×100/100×100/95×100/100=684．87(元／m)G．740×136/136×100/115×100/100×100/100×100/100×100/97=663．38(元／m)222222⑤评估宗地H的地价。