资产评估方法——成本法
资产评估的基本方法-成本法
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第三节 成 本 法
• 【例2】某被估资产购建于2004年，账面原 值为50000元，当时该类资产的（定基）价 格指数为95%，评估基准日该类资产的定基 价格指数为160%，则：
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第三节 成 本 法
• 3.成本法的基本公式 • 资产评估价值 • =资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功
能性贬值-资产经经济性贬值
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第三节 成 本 法
• 二、成本法的基本前提 • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 只有被评估资产继续使用，再取得被评估
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第三节 成 本 法
• （5）物价指数法和重置核算法相同点
• 都是建立在利用历史资料基础上。因此，都需要 注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托 方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。
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第三节 成 本 法
• 3.功能价值类比法 • （1）特点 • 寻找一个与被评估资产相同或相似的资产
第三节 成 本 法
• 一、成本法的含义 • 1.定义 • 指在评估资产时按被评估资产的现时重置
成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资 产价值的方法。
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第三节 成 本 法
• 一、成本法的含义 • 2.基本思路 • 重新建造或购置被评估资产的成本，作为
资产评估-成本法
资产评估-成本法一、引言资产评估是市场经济中不可或缺的一环，其目的是估算某项资产在当前市场条件下的价值。
成本法是资产评估的常用方法之一，它通过估算资产的重置成本，并考虑资产的功能性贬值和经济性贬值，来确定资产的现值。
本文将详细阐述成本法的适用范围、操作步骤、优势与局限性，以及与其他评估方法的比较，最后提出实际应用中的注意事项和结论。
二、成本法的适用范围成本法主要适用于那些市场条件稳定、可获取充足市场信息，且重置成本可准确计量的资产。
例如：建筑物、机器设备等固定资产。
当资产具有较新的状态或较少的使用磨损时，成本法能够提供一个相对准确的评估结果。
三、成本法的操作步骤确定重置成本：重置成本是指重新购置或建造全新资产的代价，包括物质成本、人工成本、税费等。
确定实体性贬值：实体性贬值是指资产在使用过程中因物理磨损导致的价值减少。
通过比较资产的新旧程度、使用状况等，可以估算实体性贬值。
确定功能性贬值：功能性贬值是指由于技术落后、功能不足等原因导致的资产价值减少。
这需要对资产的功能进行评估，并比较其与当前市场标准。
确定经济性贬值：经济性贬值是指由于外部因素如需求减少、政策变化等导致的资产价值减少。
这需要对外部环境进行深入分析，以准确评估经济性贬值。
计算评估价值：将重置成本减去实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，即可得到资产的评估价值。
四、成本法的优势与局限性优势：成本法基于资产的重置成本进行评估，具有客观性和可验证性；适用于大多数固定资产的评估；能提供详细的资产信息。
局限性：成本法无法考虑资产的所有潜在价值，如品牌价值、地理位置优势等；对于严重过时或技术落后的资产，重置成本可能无法准确计量；对于使用中的资产，功能性贬值和经济性贬值的估算可能存在较大不确定性。
五、与其他评估方法的比较与市场比较法比较：市场比较法通过比较类似资产的市场价格来评估资产价值。
成本法与市场比较法的区别在于前者基于资产的重置成本，而后者基于类似资产的市场价格。
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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资产评估学
（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
评估方法 成本法
评估方法成本法
评估方法-成本法
成本法是一种常见的资产评估方法，它基于资产的成本来确定其价值。
这种方法适用于那些可以准确估算其成本的资产，如房地产、机器设
备等。
成本法的核心思想是，资产的价值应该等于其成本减去折旧和
损耗的金额。
成本法的评估过程包括以下几个步骤：
1.确定资产的成本：资产的成本包括购买成本、运输成本、安装成本等。
在确定资产成本时，需要考虑到资产的使用寿命和折旧率等因素。
2.计算资产的折旧：资产的折旧是指资产在使用过程中由于磨损、老化等原因而减少的价值。
折旧率可以根据资产的使用寿命和残值来确定。
3.计算资产的残值：资产的残值是指在资产使用寿命结束后，资产仍然具有的价值。
残值可以根据资产的市场价值和使用寿命来确定。
4.计算资产的净现值：资产的净现值是指资产的现值减去其成本和折旧的金额。
净现值可以通过将资产的成本和折旧减去资产的残值来计算。
5.确定资产的价值：最后，根据资产的净现值和市场需求等因素来确定资产的价值。
成本法的优点是可以提供一个相对准确的资产价值评估，尤其适用于那些可以准确估算其成本的资产。
然而，成本法也存在一些缺点，如无法考虑市场需求和供应等因素，以及无法考虑资产的非经济价值等因素。
总之，成本法是一种常见的资产评估方法，可以提供一个相对准确的资产价值评估。
在使用成本法时，需要考虑到资产的成本、折旧和残值等因素，并结合市场需求等因素来确定资产的价值。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对资产进行全面评估，确定其价值和潜在收益的过程。
其中，成本法是一种常用的资产评估方法。
本文将从五个大点来阐述成本法的原理和应用，包括资产成本的计算、成本法的优势和限制、适用范围、实际案例以及成本法的发展趋势。
正文内容：1. 资产成本的计算1.1 资产成本的定义和构成：资产成本包括直接成本和间接成本，直接成本包括购买资产的价格、运输费用等，间接成本包括维护费用、保险费用等。
1.2 资产折旧的计算：折旧是资产价值逐渐减少的过程，可以通过直线法、加速折旧法等方法进行计算。
1.3 资产维护费用的估算：资产维护费用是指为保持资产正常运转所需的费用，可以通过历史数据和专业估算进行计算。
2. 成本法的优势和限制2.1 优势：成本法相对简单易懂，适用于大部分资产评估场景；成本法可以提供一个相对准确的资产价值估算，有利于决策者做出合理的决策。
2.2 限制：成本法忽略了资产的市场价值和潜在收益，不能全面反映资产的真实价值；成本法对于独特性和无法替代的资产评估较为困难。
3. 成本法的适用范围3.1 固定资产评估：成本法适用于对固定资产进行评估，如房地产、机械设备等。
3.2 项目投资评估：成本法可以用于评估项目的投资成本和预期收益，帮助决策者判断项目的可行性。
3.3 企业估值：成本法可以作为企业估值的一种方法，对企业的资产进行评估，为投资者提供决策依据。
4. 实际案例4.1 房地产评估：成本法可以通过计算房屋的建筑成本、土地成本等来评估房地产的价值。
4.2 机械设备评估：成本法可以通过计算设备的购买成本、维护费用等来评估机械设备的价值。
4.3 项目投资评估：成本法可以用于评估项目的投资成本和预期收益，帮助决策者判断项目的可行性。
5. 成本法的发展趋势5.1 数据分析技术的应用：随着大数据和人工智能的发展，成本法可以借助数据分析技术提高评估的准确性和效率。
5.2 跨学科研究的融合：成本法可以与经济学、会计学等学科进行融合，提高评估的综合性和可靠性。
资产评估-成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 关于x： ① 经验数据，来源于数理统计分析 ② 一般取值范围：0.4~1.0 ③ 因行业而异：制造业0.7，房地产业0.9 ④ 应用前需要加以验证
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
2、实体贬值的估算
（1）观察法
——也称成新率法，由相关专业技术人员对被估 资产的各项主要实体部位进行实地观测和必要 的技术检验，在综合分析被估资产使用、维护 、修理、技术改造和物理寿命等有关因素的基 础上，判断被估资产的成新率，进而估算被估 资产实体贬值的方法
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
成本法的基本概念和理论依据
1、概念
——也称重置成本法，是指按被估资产的现时重 置成本扣除各种因素引起的贬值来确定资产评 估值的一种评估方法
2、理论依据
➢ 资产的价值不会超过目前条件下重置该
资产的费用支出
评估值的上限
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 资产在使用过程中受各种因素的影响其 价值量会逐渐下降，即出现各种价值贬值 成本法的基本前提 1、要求被估资产处在继续使用过程中或假 定处于继续使用过程当中 2、要求必须具备可以利用的历史资料 3、要求必须能够测定形成资产价值的必要 耗费
被估资产实体贬值
重置成本 预计残值 总使用年限
实际已使用年限
➢ 变形公式
经济 耐
用年
被估资产实体贬值
重置成本
实际已使用限年限 实际已使用年限尚可使用年限
➢ 关于成新率
成新率
尚可使用年限 实际已使用年限尚可使用年限
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 关于尚可使用年限 ——由被估资产的物理寿命、经济寿命等 综合分析后估测 ➢ 关于实际已使用年限 ——指被估资产在使用中自身实际损耗所 反映的年限，不同于名义已使用年限（自 购置日起至评估基准日止经历的日历年限） 其差异由资产利用率加以调整：
资产评估-成本法
资产评估-成本法资产评估是指对企业资产进行评估和估值的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍资产评估中的成本法，包括其定义、原理、应用范围、优缺点以及实施步骤。
一、成本法的定义1.1 成本法是指根据资产的历史成本来确定其价值的评估方法。
1.2 在成本法中，资产的价值是由其购买或者建造成本决定的，不考虑市场价格或者未来现金流量。
1.3 成本法适合于那些市场价格不明确或者没有相关市场数据的资产。
二、成本法的原理2.1 成本法的核心原理是资产的价值等于其历史成本减去折旧和摊销的金额。
2.2 根据成本法，资产的价值应该是能够重现该资产的成本，而不是根据市场价格或者其他因素确定。
2.3 成本法认为，资产的价值应该与其成本相一致，不受市场波动或者其他外部因素的影响。
三、成本法的应用范围3.1 成本法主要适合于固定资产、无形资产和长期投资等具有明确成本的资产。
3.2 成本法常用于企业财务报表编制、资产重组、企业评估等方面。
3.3 成本法还可以用于确定资产的折旧、摊销和减值准备等会计处理。
四、成本法的优缺点4.1 优点：成本法简单易懂，适合范围广泛，能够提供稳定的资产价值。
4.2 缺点：成本法忽略了资产的市场价值和未来现金流量，可能导致资产价值被低估。
4.3 成本法在评估资产时，需要准确掌握资产的历史成本和折旧情况，否则容易浮现误差。
五、成本法的实施步骤5.1 确定资产的历史成本，包括购买成本、建造成本等。
5.2 计算资产的折旧和摊销金额，确定资产的净值。
5.3 根据资产的净值和折旧情况，确定资产的最终价值。
总结：成本法是一种常用的资产评估方法，通过对资产的历史成本和折旧情况进行评估，确定资产的价值。
尽管成本法存在一定的局限性，但在特定情况下仍然具有重要的应用价值。
在实际应用中，需要根据具体情况选择合适的评估方法，确保评估结果准确可靠。
资产评估成本法
资产评估成本法
资产评估是指对一项或多项资产进行价值评估的过程。
资产评估的目的是为了确定资产的实际价值，为资产拥有者提供决策依据。
评估方法有多种，其中一种常用的方法是成本法。
成本法是以资产购置或建造的成本为基础，通过评估资产的成本、折旧、修缮等因素，确定其当前价值。
成本法主要适用于具备明确的成本基础的资产，如房地产、机械设备等。
在进行资产评估时，首先需要确定资产的购置成本，即资产的购买或建造成本。
购置成本包括直接投入资金和间接投入资金，如购买价格、运输费用、安装费用等。
如果是建造资产，则需要考虑土地成本、建筑材料成本、劳动力成本等。
然后，需要考虑资产的折旧和修缮情况。
折旧是指资产按照一定寿命及折旧率逐年减少价值。
修缮是指为保持资产正常运转所进行的维修和更新。
折旧和修缮会对资产的价值产生直接影响。
在确定资产的实际价值时，还需要考虑市场供需关系、资产使用寿命、资产的市场价值等因素。
这些因素会对资产的价值产生影响，需要进行综合考量。
成本法的优点是计算相对简单，适用于有明确成本基础的资产。
同时，成本法也可以作为其他评估方法的基础，提供参考数据。
然而，成本法也存在一些缺点。
首先，成本法忽视了资产的市
场价值和需求状况，可能导致对资产价值的不准确评估。
其次，对资产折旧和修缮的预估也可能存在误差，对资产价值的评估造成影响。
综上所述，成本法是一种常用的资产评估方法，通过考虑资产的购置成本、折旧和修缮情况，来确定资产的实际价值。
然而，还需要兼顾其他因素，如市场供需关系、资产使用寿命等，才能得出更准确的评估结果。
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市场法复习1.某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为7成新。
根据上述情况，评估房屋价格。
2.有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
宗地成交价格（元／平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/010 1.2450018002008/012% 1.3501%028502009/011% 1.45001%37602008/010 1.1400-2%47802008/010 1.045-1%1%年份200520062007200820092010指数100105108110111115该城市地价指数见下表：试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格。
第三章资产评估的方法——成本法成本法的理论基础：生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费一、成本法含义成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
（一）历史成本指过去发生的成本，它又分成两种类型：1、原始成本原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，也称为实际成本。
这部分资料可以从会计核算资料中取得。
2、国家统一清产核资时的评估成本这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。
42016/10/20（二）重置成本财务会计中的重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。
重置成本的基本涵义是指资产的现时成本。
3年前，买一个A型号的电脑要10 000元，现在买一个同型号的电脑只要4 000元。
重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；（1）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产；这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！（2）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。
这种重置成本强调功能相同下的重置！复原重置成本、更新重置成本区别；（1）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值；（2）复原重置成本：强调用“复制”（包括材料、设计、工艺等完全相同）；更新重置成本：强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本；（3）一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本。
因为前者没有考虑市场变化、技术进步等使复原重置成本较高；如电脑重置！（4）一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本；72016/10/20（三）成本法在评估时，按被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，其余额即为评估对象价值。
1、评估资产价值=评估时点重置成本—各种损耗（即贬值）2、成本法评估价值，时点也是评估基准日；3、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值（即非全新资产）；4、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗（即类似折旧，本书称“贬值”）；贬值——指资产从取得到时点（全新）到评估时点期间发生的有形、无形损耗，如磨损、落后等。
资产评估中分为：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值。
二、成本法适用的条件1、被评估资产能够继续使用；只有能继续使用并为控制者带来经济利益，资产的重置成本才能被承认和接受。
2、估价对象历史资料完善——因需以此确定重置价值；3、估价对象损耗可以确定——即能确定折旧额。
三、成本法评估资产价值方法具体方法有两种：方法一：估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本-（已）贬值额=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值方法二：估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本×成新率可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：重置成本、三种贬值额或者成新率！102016/10/20112016/10/201、重置核算法指以评估基准日现行市场价格计算（重新）购建全新评估资产的全部支出。
这里的全部支出包括：直接成本和间接成本；（1）直接成本——一般包括资产的购建实体的各种支出；（2）间接成本——主要指与购建资产相关的管理费、设计费等；说明：间接费计算如下页！重置成本=直接成本+间接成本；四、成本法运用（一）计算重置成本例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。
请评估重置成本。
重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）重置核算法中“间接成本”的计算（4种方法）（1）人工成本比例法132016/10/20（2）单位价格法说明：工作量与单位价格，单位应统一（3）直接成本百分比法——即用“间接成本占直接成本百分比率”=⨯间接成本间接成本直接成本直接成本说明：上述“间接成本÷直接成本”称为“间接成本占直接成本百分比”；例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。
据调查，该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。
根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。
该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）172016/10/202、物价指数法（即价格指数法）指在评估资产历史成本（购建时成本）基础上，考虑价格指数变化因素，将历史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法；=⨯资产评估基准日定基物价指数（1）重置成本历史成本资产历史购建日定基物价指数211t t t =+=⨯∏（2）重置成本历史成本资产环比物价指数t 1表示估价对象购建年份，t 1+1表示购建的下一年；t 2表示评估年份；=⨯（3）重置成本历史成本（1+物价变动指数）注意：上述“物价指数”：（1）定基物价指数，（2）环比物价指数；（3）物价变动指数；（1）定基物价指数：指以固定时期（时点）（固定基准日）为基期的指数，通常用百分数表示；也可用绝对数，如100等；如基期物价指数为100%，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定基物价指数；（2）环比物价指数：是以上一期为基期的指数；即每期物价指数都是相对与其上一期而言的物价指数；（3）物价变动指数：指目标期物价指数相对于基准物价指数的变动；说明：上述物价指数应该选择资产的类别（同类别）或者个别物价指数！182016/10/20例题3：某机床于2010年购置安装，账面原值为16万元。
2012年进行一次改造，改造费用为4万元；2014年又进行一次改造，改造费用为2万元。
若定基价格指数（设基准年为2009年）分别为：2010年1.05，2012年1.28，2014年1.35，2015年1.60。
要求：计算该机床2015年的重置成本。
重置成本计算（物价指数法）时间投资费用(万元)物价指数（%）至2009年物价变动指数（%）重置成本（万元）201016 1.05 1.60/1.05=1.5216×1.52 =24.3220124 1.28 1.60/1.28=1.254×1.25=520142 1.35 1.60/1.35=1.192×1.19 =2.382015 1.60 1.60/1.60=1合计31.7注意问题：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本例题：某资产购置于2010年底，历史成本为100万元。
2007年底进行评估，该类资产在2010、2012年底定基指数110％、171.6%，则评估时该资产的重置成本为( )A．118.2万元B．132.0万元C．156.0万元D．171.6万元=⨯资产评估基准日定基物价指数重置成本历史成本资产历史购建日定基物价指数因此，重置成本=100*（171.6%/110%）=156万；例题：某被评估资产建于2012年，账面原值为200000元，2015年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2013年20％，2014年25％，2015年27％，该资产的重置成本为( )A.254000元B.300000元C.317500元D.381000元211t t t =+=⨯∏重置成本历史成本环比物价指数分析：评估对象购置时间2012年，t+1年为2013年环比物价指数120%，2014年环比物价指数125%，2015年环比物价指数127%，则评估基准日2015年重置成本：2000000*120%*125%*127%=3810000元；例题：某资产购置于2012年底，历史成本为100万元。
2014年底进行评估，该类资产在2012年、2013年、2014年的环比物价指数分别为10％、20％、30％，则评估时该资产的重置成本为( )A ．118.2万元B ．132.0万元C ．156.0万元D ．171.6万元211t t t =+=⨯∏重置成本历史成本环比物价指数评估对象购置时间2012年，t+1年为2013年，环比物价指数120%，即（1+20%），评估基准日2014年，环比物价指数130%；重置成本=100*120%*130%=156万元；例题：某设备于2010年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102％，2015年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120％，则该设备的重置成本最接近于( )A.235万元B.240万元C.295万元D.350万元因此，重置成本=200*（120%/102%）=235.29万；•运用物价指数法时要注意以下问题：1、物价指数范围的选用物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。