投资性房地产的处置--中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义2
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义2
投资性房地产的处置
二、投资性房地产的处置
注意的要点：
1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。
注意：投资性房地产不是投资，所以它的处置损益不计入“投资收益”，同时它也不是非日常经营活动，处置损益也不可以计入营业外收支。
2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生“资本公积――其他资本公积”，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。
3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额“公允价值变动损益”在处置时应转入“其他业务成本”科目。
这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润有影响。
【例题24·计算分析题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。
假设这栋写字楼原采用成本模式计量。
出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。
要求：作出甲公司的会计处理。
[答疑编号3265040310]
『正确答案』
甲公司的账务处理如下：
借：银行存款200 000 000
贷：其他业务收入200 000 000
借：其他业务成本160 000 000。
中级会计实务讲义——第四章
第四章 投资性房地产一、定义、范围1投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
2、范围：1）、已出租的土地使用权2）、持有并准备增值后转让的土地使用权（不能闲置太长，太长国家会无偿收回）3）、已出租的建筑物（拥有产权）4）、企业管理当局作出正式书面决议，明确表明将期用于出租且持有意图短期内不再发生变化的空置建筑物5）、企业管理当局作出正式书面决议，明确表明在房产完工后用于出租的在建房产二、初始计量1、成本模式下：1）、折旧/摊销 借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧/摊销2）、收取租金 借：银行存款贷：其他业务收入3）、提减值 借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备2、公允模式下，不折旧、不摊销、不减值、期末公允价修正账面价（差值走当期损益） 已记提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
三、后续支出（资本化）1、成本模式下：1）、转入改扩建时： 借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧/摊销贷：投资性房地产——成本2）、发生改扩建支出： 借：投资性房地产——在建贷：银行存款/应付账款3）、完工： 借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建2、公允模式下：1）、转入改扩建时： 借：投资性房地产——在建贷：投资性房地产——成本——公允价值变动2）、发生改扩建时： 借：投资性房地产——在建贷：银行存款/应付账款3）、完工： 借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建费用化的后续支出走其他业务成本科目四、后续计量模式变更（成本可转公允，公允不可转成本）1、公允价值大于账面价值： 借：投资性房地产——成本 （公允价）投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 （原价）递延所得税资产 递延所得税负责盈余公积 （公允-账面价值）*75%*10%利润分配——未分配利润 （公允-账面价值）*75%*90%2、公允价值小于账面价值： 借：投资性房地产——成本 （公允价）投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备递延所得税资产 递延所得税负责盈余公积 （公允-账面价值）*75%*10%利润分配——未分配利润 （公允-账面价值）*75%*90% 贷：投资性房地产 （原价）五、投资性房地产转换1、成本模式下：1）、自用→投资性房地产： 借：投资性房地产 （原账面价值）累计折旧/摊销固定资产/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产/存货投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备2）、投资性房地产→自用 做上述相反分录2、公允模式下：1）、投资性房地产→自用 借：固定资产/无形资产/存货 （转换当日公允价值）公允价值变动损益 （公允＜账面）贷：投资性房地产 （转换当日账面价值）公允价值变动损益 （公允＞账面）2）、自用→投资性房地产 借：投资性房地产 （转换当日公允价值）累计折旧/摊销公允价值变动损益 （公允＜账面）固定资产/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产/存货其他综合收益 （公允＞账面）六、处置1、成本模式下： 借：银行存款贷：其他业务收入 借：其他业务成本投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2、公允模式下：1）、收到款项 借：银行存款贷：其他业务收入2）、按当时账面余额结转成本 借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（也可在借方）3）、将累计公允价值变动转入其他业务成本： 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本4）、将原记入其他综合收益部分转入其他业务成本 借：其他综合收益贷：其他业务成本也可相反分录，不影响处置。
中级会计实务第四章投资性房地产
中级会计实务第四章投资性房地产投资性房地产，顾名思义，是指企业投资购买的房地产并非用于自身办公或生产等业务活动，而是用于长期持有、出租、出售或资本增值等目的的房地产。
在会计处理方面，投资性房地产与自用房地产有着显著的区别。
自用房地产主要用于企业的日常办公、生产等业务活动，其计量基础为成本，按照成本减值法进行资产减值测试；而投资性房地产一般为获取经济利益而购买，其计量基础为公允价值，按照公允价值变动计入损益。
下面将从三个方面来谈谈中级会计实务第四章投资性房地产的处理。
一、公允价值的定义和计算公允价值是指在交易参与双方都明确知晓该资产或负债的市场条件下，它是可以在存在市场的常规和寻常的交易中取得的价格，是指资产或负债在特定市场上的双方协商下的价格。
公允价值的计算需要参考市场实时数据，比如最近交易记录、市场报价等等，并按照市场行情及金融市场变动情况进行及时更新。
二、投资性房地产的会计处理1. 初始确认企业在购买投资性房地产时，应将其初始确认时的成本作为账面价值，并将获得的所有成本（包括购置成本、相关税费等支出、利息支出等）进行资本化处理。
2.公允价值计量在企业报表编制过程中，需要对投资性房地产按公允价值进行计量，并将计量结果计入当前损益中。
一般采用专业估价、市场报价等方式来计算公允价值。
3.变动处理在资产确认期间，若投资性房地产的公允价值发生变动，应及时调整其账面价值，并将价值变动计入公允价值变动净收益中。
三、附注中的披露要求在企业的财务报表中，附注是针对会计处理中难以准确反映出的重要情况和特殊状况等内容的说明，对于投资性房地产的附注披露尤为重要。
一般来说，企业的附注应注明投资性房地产的重要事项，例如公允价值计量依据、估值方法和主要前提假设、预测市场趋势或财务状况等等。
另外，企业还需披露未纳入公允价值计量范围之内的投资性房地产情况、折旧和摊销情况、销售或减值情况等。
总之，投资性房地产的会计处理是企业财务报表编制中的重要组成部分，它的正确处理不仅对于资产与负债的准确计量，更能反映企业内外部经济环境与经营状况的真实情况，因此需要加强企业内部培训和人员管理，加强对相关法律法规的认识，规范企业业务活动，创立可持续管理计划，保证企业的健康运转。
中级会计职称第四章投资性房地产
• 2、取得租金收入作“其他业务收入”。
•
3、存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处 理。
• 借：资产减值损失
•
贷：投资性房地产减值准备
a
10
三、采用公允价值模式进行后续计量
• 1 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；不减 值
•
2 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基 础调整其账面价值，差额计入当期损益：
第四章 投资性房地产
掌握投资性房地产概念和范围 掌握投资性房地产的确认条件 掌握投资性房地产初始计量的核算 掌握投资性房地产后续计量的核算 掌握投资性房地产转换的核算 熟悉投资性房地产处置的核算
a
1
第一节 投资性房地产的定义、特征、范围
• 1、 投资性房地产概念 • 是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地
• 注意：
• 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中 不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应 当将该建筑物确认为投资性房地产。
a
3
• 3、下列各项不属于投资性房地产：
• （1） 准备出租但没出租的，不属于投资性房地产； （2）出租不属于自己的房地产，比如是租别人的又出 租出去；（转租） （3）认定为闲置的土地使用权； （4）企业经营管理所开的饭店； （5）房地产开发企业准备出售的楼盘。
转为其他业务成本。
a
22
• 归纳：公允价值模式下的转换
投资性房地产采用公允价值模式，被转入方也采用
公允价值计量
a
23
• （2008）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价 值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大
于账面价值的差额，应确认为（）。
会计职称-中级实务基础精讲-第四章 投资性房地产(4页)
第四章投资性房地产【考试大纲的要求】1.掌握投资性房地产的特征和范围2.掌握投资性房地产的确认条件3.掌握投资性房地产相始计量的核算4.掌握与投资性房地产有关的后续支出的核算5.掌握投资性房地产后续计量的核算6.掌握投资性房地产转换的核算7.熟悉投资性房地产处置的核算【本章分值】2018年：卷一 6.52018年：卷二 12.5（计算10分）一、投资性房地产的确认1、投资性房地产房地产：房屋、建筑物、土地使用权特征：投资性房地产包括：出租赚取租金（1）已出租的土地使用权①持有意图资本增值（2）持有并准备增值后转让的土地使用权两者兼有（3）已出租的建筑物②能够单独计量出售。
【例4-1】经营租入的土地使用权，再转租。
p42【例4-2】经营租入的房屋，再转租。
【提示】①投资性房地产必须是出租方自有的资产。
②投资性房地产自租赁开始日确认③出租资产同时提供相关辅助服务的，如果比重不大，仍确认为投资性房地产。
④自用房地产、准备出售的房地产分别确认为“固定资产”、“存货”。
【补例】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。
A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入，不属于承租方资产；选项D，间接为企业生产经营服务的，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
二、投资性房地产的计量1、初始计量：实际成本2、后续计量（1）成本模式：同“固定资产”。
（2）公允价值计量①适用条件 p47②公允价值变动计入“公允价值变动损益”。
三、投资性房地产的核算会计科目：账务处理：1、取得投资性房地产【例4-3】p442、投资性房地产的后续支出（1）资本性支出计入“投资性房地产——在建”【例4-4】【例4-5】p45（2）费用化后续支出计入“其他业务成本”。
3、投资性房地产租金核算：计入“其他业务收入”。
会计职称-中级实务-第四章 投资性房地产(19页)
2.已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
【思考题】企业出租给本企业职工居住的宿舍属于投资性房地产吗？【提示】企业将建筑物出租且提供的相关辅助服务在整个协议中重大程度不同分别处理：不重大的：例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将该建筑物确认为投资性房地产。
重大的：例如，企业拥有并自行经营的旅店，出租客房的同时向客人提供客房服务，由于获取包括租金在内整个劳务收入才是企业的主要目的，应当将该建筑物视为一般经营场所，确认为固定资产而非投资性房地产。
3.持有并准备增值后转让的土地使用权【例•多选题】（2015年）下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。
A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入，所有权不属于承租方，不是承租方资产；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【例•判断题】（2013年/2016年）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应将该土地使用权确认为投资性房地产。
（）【答案】╳【解析】企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）投资性房地产的初始计量1.外购投资性房地产（1）购入的同时开始对外出租或用于资本增值作为投资性房地产加以确认（2）购入一段时间之后再改为出租或用于资本增值应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
投资性房地产的转换和处置--中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1
投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。
出租日即为转换日。
非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；
投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。
（二）房地产转换的会计处理
转换原则：
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。
对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。
（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：。
中级会计职称中级会计实务第四章投资性房地产
成本结转
根据税法规定，计算并缴纳与处置投资性房地产相关的税费，如增值税、所得税等。
税费处理
06
投资性房地产的披露
投资性房地产的种类、金额
企业应披露投资性房地产的种类、账面余额、公允价值等信息，以便了解企业投资性房地产的构成和规模。
投资性房地产的计量模式
企业应披露投资性房地产的计量模式，是采用成本模式还是公允价值模式。
准确性
企业应确保披露的信息准确无误，避免误导投资者。
完整性
企业应全面披露投资性房地产的相关信息，不得遗漏或隐瞒。
规范性
企业应按照会计准则和证券法规的要求，采用规范的语言和格式披露信息，以便投资者理解和比较。
THANKS
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公允价值模式
按照转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，同时将非投资性房地产的账面价值结转到投资性房地产科目，公允价值与账面价值的差额计入资本公积。
成本模式
05
投资性房地产的处置
将投资性房地产转换为其他资产，通过销售获取现金或等价物。
出售
交换
报废
租赁终止
将投资性房地产与另一项非货币性资产交换，以获取另一项投资性房地产或非投资性房地产。
投资性房地产的后续支出的内容
对于日常维护支出，应直接计入当期损益；对于改扩建支出，应将其资本化，计入投资性房地产的成本，并在以后期间进行折旧或摊销。如果改扩建后能增加未来经济利益流入企业且符合资产确认条件的，应将改扩建支出予以资本化。
投资性房地产的后续支出的会计处理
03
投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量采用成本模式时，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销。
《中级会计职称》考试第4章精讲
甲公司：不能确认其投资性房地产。
乙公司：属于投资性房地产。
【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。
3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。
【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。
乙公司：将其确认为投资性房地产。
【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。
（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。
（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2024中级会计职称中级会计实务第四章投资性房地产
2024中级会计职称中级会计实务第四章投资性房地产标题：2024中级会计职称《中级会计实务》第四章投资性房地产一、引言在2024年的中级会计职称《中级会计实务》考试中，第四章将聚焦于“投资性房地产”这一重要主题。
这一章将帮助考生理解并掌握关于投资性房地产的会计处理、计量、转换和处置的相关知识，为他们在会计职业生涯中处理相关业务提供重要的理论基础。
二、主体内容（一）投资性房地产的基本概念首先，我们将介绍投资性房地产的定义，以及它与固定资产和无形资产的区分。
此外，我们还将解释投资性房地产的确认条件和计量方法。
（二）投资性房地产的会计处理这部分将详细介绍投资性房地产的取得、使用、处置以及转换的会计处理。
考生将了解如何正确记录投资性房地产的初始取得，如何进行后续的计量和折旧，以及如何正确记录投资性房地产的处置和转换。
（三）投资性房地产的计量这一部分将深入探讨投资性房地产的两种主要计量模式：成本模式和公允价值模式。
我们将详细解释这两种模式的适用条件、优缺点以及具体的会计处理方法。
（四）投资性房地产的转换和处置这部分将详细介绍投资性房地产在转换和处置过程中的会计处理，包括转换的条件、方法和会计分录，以及处置的收入确认和资产注销等。
三、结论通过学习第四章，考生将深入理解并掌握投资性房地产的会计处理、计量、转换和处置等知识，这将为他们在实际工作中处理相关业务提供重要的帮助。
同时，这也将提高他们在会计职业生涯中的专业素养和职业能力。
四、未来发展趋势随着经济的发展和房地产市场的活跃，投资性房地产在未来将继续占据重要的地位。
预计未来的会计考试将继续加强对这一主题的考察，包括对投资性房地产的会计处理、计量、转换和处置等知识点的深入考察。
因此，考生需要不断加深对这一主题的理解和掌握，以适应未来的考试和发展需求。
中级会计基础精讲班：会计实务04-第四章-投资性房地产
基础精讲班中级会计实务全国会计专业技术中级资格考试主讲老师：柳豆豆第四章投资性房地产本章考情分析本章内容近年在考试中一般以客观题型进行考核，在计算分析题和综合题中也会出现。
本章主要考点：公允价值模式下的计量；投资性房地产的核算范围；投资性房地产转换、计量模式变更、处置（大题）第一节投资性房地产的特征和范围一、投资性房地产的特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应能够单独出售。
第一节投资性房地产的特征和范围二、投资性房地产范围第一节投资性房地产的特征和范围企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
第一节投资性房地产的特征和范围区分投资性房地产与固定资产、无形资产：(1)自用房地产不属于投资性房地产：自用建筑物---固定资产自用土地使用权---无形资产(2)作为存货的房地产第一节投资性房地产的特征和范围【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】：AC第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认条件和初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量按成本进行初始计量。
第二节投资性房地产的确认和初始计量外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借：投资性房地产贷：银行存款第二节投资性房地产的确认和初始计量（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
借：投资性房地产贷：在建工程或开发产品【记忆技巧】与固定资产的核算类似。
第二节投资性房地产的确认和初始计量【判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。