关于房地产的调查报告

关于房地产的调查报告篇一：随着我国这几年的经济快速发展，城市化也越来越明显，而房地产行业也成为了人们关注的焦点行业，它不仅影响到社会其他产业的发展，也关系着人们的基本生活问题，因此分析房地产行业也是我们分析当下以及预测经济未来发展的重要方面。

今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长%。

房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积万平方米。

房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。

在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长%；国内银行贷款790亿元，同比增长%；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。

今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。

另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长%。

这一增长速度是在20XX年和20XX年连续两年旺销基础上实现的。

面对如此暴利的行业，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。

一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。

房地产行业的发展不禁让人产生了种种疑虑，各种猜测也充斥着这个行业。

新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。

第一次高涨时期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。

在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。

这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。

第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。

当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。

这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。

第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。

停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。

特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。

从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。

而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。

把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。

同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。

面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。

短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。

远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。

对房地产行业走势的分析方法，要建立在中国特色的基础上，要基于人口特点，发展中国家特点，社会主义市场经济特点，当前经济和社会所处的历史时期特点。

这些角度，可以归纳为分析中国房地产行业的四个维度。

1、制度维度制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制，在中国特色的基础下，价格形成的行政和制度成本很高，灰色地带很广，制度不确定性大。

因此对于房地产业而言，在这样的制度创造的市场环境中，成本具有很大的随机性。

不能用制度本身来看待成本，很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业，还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。

制度是决定房地产价格的主要因素，是由房地产业的特殊性决定的。

土地供给方式，税收制度，制度成本构成，这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。

要改变房地产业的现状，从制度入手是治本的方法。

制度维度对房地产业走势的影响，在当前的市场经济体制中，所占的权重最大。

如果制度采取支持地产价格向上的方向选择，房地产行业成为国民经济中的主导推动产业，任何房地产行业性的价格回落，从长期看都是一种回调。

制度性决定的地产价格走势，是主要的长期趋势。

以地产作为国民经济发展的主要推动力，将不可避免的通过推动地产价格上涨的方式完成推动经济发展的过程。

地产价格下跌，只会导致经济发展减速。

当前所采取的制度配置，正是以地产来推动经济发展的方式。

通过土地拍卖和税收制度，不断的推高房地产业的价格，为政府投资和社会投资融资，为与地产相关的行业制造景气度，并通过投资实现就业和社会收入的传导。

以地产作为国民经济的主导产业，是一种简单短期的政策选择。

其结果，就是象日本曾经走过的道路那样，最终导致社会成本高涨挤出其它行业，货币膨胀维持发展，直到经济崩溃重新开始。

制度维度选择支持地产价格向下的方向选择，在《将房地产价格打压到底》中已经详细论述过，在此不在重复。

2、宏观经济维度作为一个发展中国家而言，GDP和收入的增长将是长期的主要趋势。

人均收入达到怎样的水平，就具备房地产价格相应的购买力。

中国经济的持续发展，将导致对房地产价格的承受能力不断提高。

经济发展的用地需求，在农业，工业，公共领域，自然环境和商业用地，等方面都是持续增长的局面。

用地矛盾对于向中国这样的国家而言，会越来越紧迫。

对于房地产行业而言，城市不断的扩张，将导致城市中心区的地产价格始终保持强势，逐步由民用向商用转化。

城市扩张推动中心区的商业机会增长，这些区域的商用价值将逐步挤出民用需求。

发展中国家的房地产业会随着国家的发展和收入水平的提高而不断发展，尽管价格也会逐步提高，但房地产市场的价格，与房地产行业的发展不是同一个概念。

房地产业可能更加繁荣，而房地产的价格与收入的比值差距反而可能随着收入的增长而降低。

宏观经济维度看待房地产业，是宏观政策是否将房地产业作为经济发展的主导产业来定位。

如果中国的经济依赖房地产业为发展的动力，很多行业都会被挤出经济体系，难以生存。

由房地产带动的经济发展模式，将只能以不断推动价格上涨为发展模式，社会实际收入将呈现严重的两级分化。

投资性需求将成为推动房地产发展的主要力量，社会住房消费，将只能被迫接投资性房产需求的盘，不但价格会大幅涨升，而且会大幅波动。

经济结构将因此扭曲，社会福利会大幅下降。

适当的房地产宏观定位，是将房地产业作为经济发展的结果来看待。

通过向下的政策打压，保持政策的适度紧缩，为其它行业的发展提供空间，社会的购房需求提供价格保障，以挤出投资需求或者将之转化为租赁供应为原则，以提高利用率为原则，使房地产业成为社会收入增长后的一种发展结果，而不是领导发展的龙头。

3、人口维度人口维度与土地构成影响房地产价格的因素结构。

随着经济的不断发展，各方面的用地需求会不断增长。

人口与土地构成的结构，在人均比例，人口结构，区域配置，功能化三个方面发挥作用。

农村人口向城市人口的转移，大城市对中小城市人口的新引力，中心区与周边区域的差异，人口年龄结构和购买力结构因素等问题，都构成了推动地产价格上涨的因素。

随着社会收入的增长，人均占有商业土地的比例会不断下降，会有更多的土地用于农产品 [ -% 股吧]和工业产品的生产，公共基础设施的建设，自然环境的恢复等方面。

因此房地产业就呈现出明显的区域特点和功能特点。

商用住房需要的是环境和社会功能配置的方便程度，从投资角度看，是获取商业价值的能力。

在中国这样具有庞大人口基数的国家中，对环境和社会功能配置的共同偏好，会导致这类地产具备超值的溢价能力。

人口结构的变化，特别是住房需求人口结构的变化，对于房地产市场的价格影响程度是很大的。

人口因素是个刚性问题，全球人口的不断增长导致这种趋势的强化。

住房本身就是人口因素中的一个概念，因此也是刚性问题。

住房不通过购房解决，也要通过租房解决，对房屋的需求只会转移或者暂时抑制，不会出现消失的情况。

实际上住房刚性是由人口导致的问题。

4、供需维度供需维度在中国是最受关注的维度，但也是最不重要的维度。

因为供应具有弹性，需求增长了，可以通过供应满足需求，只是需要时间。

需求也是可调节的，可以通过制度和政策将部分需求押后，以缓解供应压力，或者将需求提前，以消化库存，实现目标也需要时间，如果能够处理好制度问题，配合相关的政策，房地产市场的市场调节性就可以发挥出来。

只是制度因素的难度最大，因此才在供需的角度上反应出来，房地产商利用供应上的时间缺口，产品位置特点等的优势，宏观环境的条件，制造了部分的泡沫假象，这是所有市场制度缺陷下都会发生的现象，不仅中国如此，美国也会如此。

环境和制度提供了这种可能，参与者利用了这种机会，因此相关的问题还要回到市场制度建设上来，通过制度来营造一个有利于供需双方的市场环境。

以上四种维度中，只有人口维度是刚性不可逆的维度。

即使人口出生率下降，在中国也只是会缓解居住人均面积的压力，人口维度不具备对房地产价格走势向下的压力能力。

其它三个维度本质上是政策选择和配置的问题。

因此日本人口众多，土地更稀缺，一样可以解决环境和居住问题，中国只是要找到适合自身方式的政策配置，这个问题也不难解决。

对于市场价格走势的判断，应该是个具体现象。

比如地脚位置，当前收入。

需求紧迫程度等。

对于有迫切需求的消费者而言，价格可能是其次的考虑。

对于购买力不足的消费者而言，价格下跌的空间还很大。

对于优质房产而言，现在可能是个机遇或者可能仍然要等待。

价格本身就有预期的成分，还有能力的问题。

北京社科院提供的保障性住房数据是个信号，但是是否能够对中心区，对功能区的价格产生影响，要视具体情况而定。