房地产投资与国民经济

房地产投资与国民经济

李灏*

摘要：从发达国家的发展历程看，房地产开发投资都经历了一个快速发展的阶段，为房地产业成为国民经济的支柱产业奠定了基础。改革开放以来，我国房地产业发展发展势头迅猛，突出表现为房地产开发投资的快速增长。目前，房地产开发投资已在国民经济中占有重要地位。本文的主要目的就在于研究房地产开发投资与国民经济之间的关系。

房地产开发投资对国民经济的影响表现为正反两个方面。房地产开发投资既有作为总需求的一部分拉动国民经济增长的直接贡献，又凭借房地产业的高度关联性带动国民经济其他部门发展，房地产资本形成则为国民经济的长期发展提供了生产要素储备，表现为对国民经济的间接贡献。本文在理论定性分析的基础上，结合定量测算直接和间接贡献。同时，本文从通货膨胀、金融风险、空置率、房价收入比等几个方面，按房地产开发投资发展的不同阶段阐述房地产开发投资对国民经济的负面影响。

关于国民经济对房地产开发投资的影响，本文首先从经济周期的角度说明不同时期国民经济对房地产开发投资既有促进又有制约，并选取国民经济运行中对房地产开发投资影响最大的几个要素，同时也是近年来房地产调控的重点——土地、金融、税收、房价，由理论结合相关宏观政策来具体阐述。分析结果表明，近年来房地产开发投资已经走出了20世纪90年代中期以前大起大落的发展阶段，进入了快速平稳的发展轨道，对国民经济和相关产业的带动效应明显。投资规模不但没有超出国民经济的承受能力，反而随着城市化进程的加快，还有进一步加快发展的空间。但投资规模的扩张过程中要特别注意土地资源的合理利用和房地产金融风险的防范。投资结构不合理的问题非常突出，表现在空置率、房价收入比等指标上，对房地产开发投资结构的调控仍然应该成为未来房地产业调控的重点。

关键词：国民经济；房地产业；房地产开发投资

引言

纵观发达国家的经济发展历程，房地产业都扮演了重要的角色。在发达国家经济起飞阶段，房地产业出现了快速发展时期。英国在19世纪初1，全国投资约有55%投入土地，房地产及其相关投资占总投资的42%；德国在1851－1855年，按1913年不变价格计算，总投资中于房地产有关的投资占42.6%2。二战以后，欧美日等发达国家进入战后黄金增长期，由于战争的破坏，房屋需求十分旺盛，带动了房地产业的大发展。美国在20世纪40年代后期到60年代中期出现房地产市场持续繁荣发展期3。到了当代，经过多年发展起来的房地产业在各发达国家已经有了巨大规模，如英国和美国房地产业增加值在GDP的比重基本维持在10％左右，已成为国民经济中的支柱产业。

中国的经济“起飞”阶段大致可以从改革开放开始算起，按照发达国家的经验，中国的房地产业也应该进入一个快速发展阶段。事实上，自1985年开始，中国房地产业增加值的增长速度开始快于GDP增长速度4，2004年国务院18号文件肯定了房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业已深入经济生活的多个方面，研究房地产业与国民经济的相互关系，促进其健康发展十分有

* 李灏，中南财经政法大学2007届毕业生，现就读于上海财经大学公共经济与管理学院投资经济专业。

1根据罗斯托的估算，英国的起飞阶段大致在1783~1802年，德国的起飞时间大致在1850~1873年。详见罗斯托：《经济增长的阶段——非共产党宣言》[M]，郭熙保、王松茂译，北京，中国社会科学出版社，2001.

2谢经荣、叶剑平等：《房地产业与社会经济协调发展研究》[M]，北京，中国人民大学出版社，2005.

3梁荣：《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》[M]，北京，经济科学出版社，2005.

4梁荣：《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》[M]，北京，经济科学出版社，2005.

必要。

改革开放以来中国经济发展的一个重要特征就是高投资，高增长，经济增长与投资关系密切，固定资产投资增长率与GDP增长率波动情况高度一致，如图1所示。据社会科学院经济研究所宏观课题组1999年的一份研究报告，1979—1997 年实际投资增长率与GNP 实际增长率的相关系数高达0.795，名义投资与名义GNP相关系数更是达到0.995。

图1 历年GDP名义增长率和固定资产投资名义增长率

数据来源：根据历年《中国统计年鉴》整理绘制

从投资的效果来看，有学者从生产率的角度，依据柯布道格拉斯生产函数对中国资本生产率进行了测算，1979－2003，经济增长中有54.6%应归功于固定资产投资所沉淀的实物资本投入。进入21世纪，固定资产投资增长率逐渐走出上世纪90年代中期以来的低谷，2003－2006年平均增长率为26％，2001年以后，投资需求对GDP增长的贡献率由2000年的21.7％迅速攀升，2001－2005年平均投资贡献率为51.2%，如表1所示。同时，我国房地产业尚处于增量扩张阶段，在房地产业的四个主要经济活动范围中，房地产开发活动目前占有重要地位，房地产开发投资对产业发展的影响最为显著。基于以上两个方面，本文将从房地产开发投资的角度来研究房地产业与国民经济的关系。《中国统计年鉴》中对房地产开发投资的解释是：指各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营活动的单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。本文所述及的房地产开发投资将遵循这一定义。

5中国社会科学院经济研究所宏观课题组：《投资、周期波动与制度性紧缩效应》[J]，载《经济研究》，1999（3）.

一、文献综述

随着房地产业的迅速发展，房地产开发投资在总投资中占有越来越重要的地位，对房地产开发投资与国民经济的研究也逐渐增多，这方面的文献大体可以分为两个方面。

一是论述国民经济对房地产开发投资的影响。如王勉、唐啸峰6（2000）采用OLS建立了87－98年房地产开发投资增长率和GNP增长率之间的线性计量模型，发现国民经济波动对房地产开发投资波动具有显著的正相关关系，国民经济周期性波动是影响房地产开发投资波动的重要因素。李哲，张东峰7（2003）对土地、劳动力、资本等投入要素价格变动与房地产开发投资变动之间的相关性作了定量分析，指出土地价格对房地产开发投资变动影响最大。龙奋杰、吴公粱8（2003）利用全国31个省会城市的有关数据，运用计量模型得出结论：人口因素，尤其是暂住人口数量及比例对房地产开发投资的影响最大。

二是论述房地产开发投资对国民经济的影响。李启明9（2002）、韩健10（2004）比较系统地定性分析了房地产业在国民经济中的地位及其积极作用。张琳、陈美亚11（2002）通过计量模型研究了房地产开发投资对国民经济增长拉动的弹性系数为0.082，而房地产开发投资对GDP增长的拉动效率达1.864。王国军、刘水杏12（2004）则运用投入产出分析定量测算了房地产业对相关产业的带动效应。

以上文献对于系统、深刻揭示房地产开发投资与国民经济的关系提供了重要的理论视角和方法，取得了一系列有价值的成果，部分文献还采用了定量分析，更增强了说服力。但这些研究尚有一定的局限性：（1）国民经济与房地产开发投资的关系应当是双方面的，而上述文献中大多仅从一个方面进行分析；（2）在分析国民经济对房地产开发投资的影响时，仅仅从国民经济的某个方面展开分析，缺乏多种因素的综合分析；（3）定量分析中缺乏对支撑模型的基础经济理论的深入研究，虽然得出了房地产开发投资与国民经济的相关关系，但对形成这种关系的内在机制没有给出详细的阐述；（4）多从总量角度分析，缺乏与房地产开发投资结构的必要结合。

本文将在前人的研究基础上，就房地产开发投资和国民经济的相互关系做出分析和说明，既包括理论的阐述，又紧密结合中国房地产开发投资的发展历程、不同时期政府对房地产开发投资乃至整个房地产市场的促进和调控政策。

二、房地产开发投资对国民经济的影响

6王勉、唐啸峰：《我国房地产开发投资波动与经济周期的相关性》[J]，载《四川大学学报（哲学社会科学版）》,2000（3）.

7李哲、张东峰：《投入要素价格与房地产开发投资》[J]，载《企业经济》，2003（9）.

8龙奋杰、吴公粱：《城市人口与房地产开发投资》[J]，载《土木工程学报》，2003（9）.

9李启明：《论中国房地产业与国民经济的关系》[J]，载《中国房地产》，2002（6）.

10韩健：《房地产业与国民经济发展》[J]，载《现代管理科学》，2004（3）.

11张琳、陈美亚：《中国房地产业与经济增长关系研究》[J]，载《南京工业大学学报（社会科学版）》，2002（3）. 12王国军、刘水杏：《房地产业对相关产业带动效应研究》[J]，载《经济研究》，2004（8）.

宏观经济学中，按照价格是否具有完全的伸缩性，将经济运行划分为长期和短期，而投资是一个联系长期与短期的重要变量：在长期中，价格具有完全的伸缩性，通过价格的调整总能使生产要素得到充分利用，经济的产出完全由资本和劳动的存量水平决定，而资本数量、结构显然是由投资规模和结构决定的；在短期中，价格具有黏性，不能及时调整，就会导致一部分生产要素无法得到充分利用，经济的产出往往偏离由资本和劳动存量决定的潜在水平，即所谓有效需求不足，此时可以通过增加总需求来扩大产出，使其接近潜在水平，而投资是总需求的重要组成部分。

房地产开发投资作为（固定资产）投资一部分，对国民经济的作用机制与投资大体相似，房地产开发投资总量、结构的波动及其形成的资本都会对国民经济运行产生影响。当然，既然是“影响”，就包括了正反两个方面。在看到房地产开发投资对国民经济的巨大贡献的同时，也必须正视其可能带来的负面影响。世界上许多国家，包括中国在内，都曾受到这种负面影响的冲击，留下了深刻的经验教训。下面将分正面影响和负面影响分别阐述

（一）房地产开发投资对国民经济的正面影响

1、直接贡献

在价格黏性的短期，价格不能及时调整，短期总供给曲线接近于水平，经济的产出主要由总需求决定，往往偏离资本和劳动存量决定的潜在水平，出现有效需求不足，房地产开发投资增长提高总需求，直接地转化为GDP的增加，使产出接近潜在水平，这可以看作房地产开发投资对GDP 直接的正面影响。同时，房地产开发投资也是发挥房地产资产对国民经济增长促进作用的先决条件，二战后出现的许多强调资本形成对经济增长的极端重要性的经济增长理论中，也都对提高投资率给予了足够的关注。如哈罗德—多马模型的基本公式：，资本产出比不变，经济增长率就与投资率成正比。

改革开放后，随着房地产市场的逐步恢复和建立，房地产开发投资增长速度很快。1986年全国房地产开发投资额仅101亿元，2005年已达15909.3亿元；根据国家统计局初步估算，2006房地产开发投资19382亿元，是1986年的191倍，以1978年为基准，剔除价格因素，2005年房地产开发投资额约为1986年的50倍。1986－2006年房地产开发投资年平均增长率高达34.6%，而同期GDP平均名义年增长率仅为16.5%。伴随着高速增长，房地产开发投资在固定资产投资中的地位也不断提高。由于农村个人住房投资没有包括在房地产开发投资的统计中，房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重这一指标更能反映房地产开发投资在固定资产投资中的地位。自1995年20.1%的高点以来，经历了1998年的低谷，近几年房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重一直在21％左右波动，较为稳定。从2003－2005年城镇各行业固定资产投资额的比较中可以看到，2003年房地产业固定资产投资额排名第一，2004、2005年仅次于制造业，位列第二。可见，经过多年发展，房地产开发投资在规模上有了大幅增长，在固定资产投资中已经占有重要地位。

由于固定资产投资与国民经济增长的密切关系及其对国民经济增长的巨大贡献，而房地产开发投资在固定资产投资中逐渐占有重要地位，可以推断房地产开发投资对国民经济业具有较大的积极影响。

通过计算，房地产开发投资名义增长率与GDP名义增长率相关系数0.61，滞后1期为0.792。房地产开发投资实际增长率与GDP实际增长率相关系数0.728，滞后1期为0.69。两者波动的相关性显著。考察两者之间的因果关系，房地产开发投资是实际GDP的格兰杰原因在7.3%的显著性水平下成立13。造成这种高度相关的根本原因在于，长期以来，中国经济的增长一直属于投资推动型。在这种增长模式中，经济的快速增长主要通过高投资增长率来实现，而一旦出现经济过热需要调整，压缩投资规模就成为宏观调控的重头戏。随着房地产开发投资在固定资产投资中的比重不断增长，房地产开发投资规模的变动自然也就与国民经济的变动呈现高相关。于是，当国民经济出现需求不足，发展速度减缓时，随固定资产投资一同扩大的房地产开发投资就能对加快国民经济增长发挥重要作用，从房地产开发投资贡献率指标可以清楚地看到这一点。

图2 历年GDP名义增长率与房地产投资名义增长率

数据来源：根据历年《中国统计年鉴》整理绘制

房地产开发投资贡献率在1987年至2005年间波动很大，特别是1998年之前。这与房地产开发投资增长率在1998年之前波动幅度大的情况是一致的。1988年经济出现过热后，国家出台紧缩政策，使得GDP名义增长率从24%降至1990年的9.9%，1990年GDP实际增长率仅有4.1%。1991年全国人大会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展十年规划和第八个五年计划纲》，当年年底国务院出台《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，都明确提出要大力发展房地产业，极大刺激了房地产业的发展，房地产开发投资迅速膨胀，1993年房地产开发投资增长率高达165％，对GDP贡献率达到21.2%，带动了国民经济迅速复苏：GDP名义增长率从1990年的9.9%上升至1993年的31.3%，1994年又增至36.4%14。受1997年东南亚金融危机影响，1998年GDP增长率按可比价格仅增长7.8%，出现了通货紧缩的迹象。为此，国家开始实行积极财政政策，同时出台相关措施拉动内需。其中一项重要措施就是1998年国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面停止实物分房，实行住房分配货币化。在相关政策的推动下，房地产开发投资又开始复苏，进入2000年后房地产开发投资贡献率保持在两位数，比起以往有了明显提高并且数值比较稳定；2001－2005年房地产开发投资贡献率平均为16.1%，13刘传哲、聂学峰：《我国货币政策通过房地产投资传递的实证分析》[J]，载《统计观察》，2006（2）.

141993年前后的房地产开发投资膨胀虽然带动了国民经济走出1990年的低谷，有一定贡献，但过快的膨胀也造成了经济过热，南方部分沿海地区甚至出现了比较严重的房地产泡沫。

即平均来说，GDP的增加值中，有16.1%的部分来自于房地产开发投资增长的贡献。更直观地来看这一拉动作用，将房地产开发投资贡献率乘以GDP增长率，得到房地产开发投资直接拉动GDP 的百分点，2001－2005年，房地产开发投资分别拉动GDP增长了1.35、1.31、1.78、1.7、1.56个百分点。以2005年为例，在2004年的价格水平下，2005年GDP 10.2%的增长中，有1.56%是房地产开发投资拉动的。1998年以来房地产业的复苏和房地产开发投资的持续快速增长为近年来GDP重新走上快速增长的轨道发挥了重要作用。

从房地产开发投资弹性来看，刘红15（2006）建立回归模型测算，以1986年不变价，1986－2004年房地产开发投资对GDP拉动的弹性系数为0.394，如果除以1986－2004年房地产开发投资在GDP中所占比重的平均值，则得到房地产开发投资对GDP的拉动效率16已达1.491，即房地产开发投资对GDP的拉动作用已经超过了自身在GDP中的份额，也超过了固定资产投资的拉动效率，体现出对国民经济积极的拉动作用。

2、间接贡献

房地产开发投资对国民经济的间接贡献主要表现在：房地产资本形成的供给效应推动国民经济的增长和房地产开发投资推动其他产业发展。

（1）房地产资本形成的供给效应推动国民经济的增长

许多经济增长的理论都说明了资本形成对国民经济增长的作用，特别是早期的哈罗德－多马模型，将提高储蓄率，进而提高投资率，促进资本形成看作提高经济增长率的唯一动力。根据Summers 和Heston对84个国家的投资率和人均收入所做的相关性分析，两者之间存在正相关关系17。中国仍然是发展中国家，资本是稀缺的生产要素，各行各业都需要相当规模的新增资本，资本形成对中国经济的发展尤其重要。房地产开发投资形成的资本在实物上表现为已开发的土地和已竣工的房屋建筑，房屋和土地是一切经济活动的基础，因此房地产开发投资所形成资本的重要特征就是其供给对象的广泛性，几乎覆盖国民经济活动的各个部门。以住宅为例，从下表可以看出，1997-2005年，土地开发面积增长了2倍多，住宅施工面积增长了约1.5倍，住宅竣工面积合计49.4亿平方米，住宅销售面积合计20.5亿平方米。其中，1998－2002年，全国住宅竣工面积34亿平方米，为4000万城镇家庭提供了新居；改造危房约5亿平方米，惠及5000万城镇家庭18。城镇人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增加到2005年的26.1平方米。城市化率从1997年的31.91％上升到2005年42.99％，平均每年增长1.4％，以1997－2005年人均住房建筑面积的平均值计算，1997－2005年新增的城市人口共需新增住宅建筑面积36.2亿平方米，而同期住宅竣工面积达49.4亿平方米，房地产开发投资的快速增长大大加快了城市化进程。

15刘红：《中国城市房地产开发投资的动态经济效应》[J]，载《经济与管理研究》，2006（3）.

16拉动效率指“GDP对某一变量的弹性系数与该变量在GDP中所占份额之比”。

17Robert Summers,Alan Heston. An Expanded Set of International Comparisions 1950-1988. Quaterly Journal of Economics,1991.5.

18国家信息中心中国经济信息网编著：《中国行业发展报告——房地产业》[M]，北京，中国经济出版社，2004.