房地产项目设计阶段的成本控制
设计阶段的房地产项目开发成本控制
浅谈设计阶段的房地产项目开发成本控制【摘要】设计阶段是房地产项目开发的重要阶段，它决定了整个房地产项目规划和建筑、结构、水电、景观等方案，也决定了其建设成本，设计方案是否优化，直接影响着房地产项目开发成本，因此，在设计阶段应采取措施控制房地产项目开发成本。
【关键词】设计；房地产；成本；控制房地产项目开发成本控制是一个系统的工程，也是一个动态的过程，房地产开发企业从获得土地和进行项目规划、设计、报建、招标、施工、营销、交付业主到进入物业管理等阶段，任何一个阶段失控都可能导致项目开发成本超出预期目标，特别是在设计阶段，因为设计阶段是合理控制项目开发成本的关键阶段，据统计，该阶段对工程造价的影响高达75%以上，对房地产项目开发成本有着非常大的影响作用，房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须在设计阶段控制房地产项目开发成本。
那在设计阶段如何控制房地产项目开发成本呢？一、实行设计招投标制度由于当前设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的现象，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位增强成本控制意识，有的设计单位只求安全保险，不问成本高低，导致设计出的建筑存在“肥梁、胖柱、深基础、超筋、大截面和混凝土超强度”等现象，也提高了工程造价，造成极大的浪费。
因此，要实行工程造价和设计方案相结合的设计招投标制，不仅可以促使设计单位在项目规划、建筑造型、使用功能上动脑筋，而且还要在如何降低工程造价上下功夫，对项目整体布局、建筑造型、使用功能、建筑结构等与工程造价做积极地综合考量，找到最优的工程造价和设计方案平衡点，做出一个建筑造型既美观，造价又合理的优秀设计方案。
在方案比较时，可以采用成本----效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，结合价值工程的原理，估算增加建筑造型的投入与其对项目价值提升所起的作用，选择性价比高的设计方案，避免出现无价值的多余设计，造成增加工程建设成本，从而保证项目的合理性、先进性、经济性。
房地产企业方案设计阶段成本控制重点
方案设计阶段成本控制重点1.1.1.建筑、结构方面1）建筑方案选型：a）评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。
♦高层建筑单体应选择对称形式；♦考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；♦控制屋顶造型。
b）注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成一定之规。
2）确定合理层高：a）结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优，层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5％；3）窗地比控制a）通过节能估算指标来控制窗地比。
注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。
特殊项目除外。
b）单体方案确定后，估算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。
4）栏杆、栏板的限定：a）估算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。
b）建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在估算单价成本只需要统计含量即可。
5）外墙装饰设计优化方案的初步确定：a）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）。
b）提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。
c）提供常用外装材料适用性能。
d）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。
6）优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法：a）提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择；b）优化比选具体做法；7）节能方案：a）尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。
房地产项目工程控成本措施
房地产项目工程控成本措施房地产项目工程控成本是一个非常重要的问题，因为成本控制直接影响着项目的利润和可持续发展。
在房地产项目工程控成本方面，可以采取多种措施来确保成本的有效控制。
首先，项目初期的成本预算非常关键。
在项目启动阶段，需要对项目的各个方面进行详细的成本估算和预算编制，包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、设备租赁成本等。
通过充分的前期调研和分析，可以尽量减少后期的成本超支。
其次，严格控制项目进度也是控制成本的重要手段。
延误和拖延会导致额外的人力资源和设备租赁成本，因此需要建立严格的项目进度管理制度，确保工程按时按质完成。
另外，合理选择供应商和承包商也对成本控制至关重要。
与信誉良好、价格合理的供应商和承包商合作，可以降低材料和劳动力成本，并确保工程质量。
在项目实施过程中，严格执行成本控制制度也是必不可少的。
建立健全的成本核算和监控机制，及时发现成本超支和浪费，并采取相应的纠正措施，以确保项目成本在合理范围内。
另外，科学合理地利用现代信息技术也可以帮助控制成本。
例如，引入BIM技术进行建筑设计和施工管理，可以提高设计效率、减少建筑材料浪费，从而降低项目成本。
最后，持续优化管理也是控制成本的重要手段。
通过不断总结经验教训，改进管理方法和流程，提高工作效率，降低管理成本，从而实现项目成本的有效控制。
总的来说，房地产项目工程控成本需要综合运用前期预算、严格控制进度、合理选择供应商和承包商、严格执行成本控制制度、利用现代信息技术和持续优化管理等多种手段，以确保项目成本在可控范围内，从而实现项目的经济效益和可持续发展。
房地产设计管理阶段的成本控制
房地产设计管理阶段的成本控制随着城市化进程的加快和人们对居住环境的需求不断提高，房地产行业正处于快速发展的阶段。
在房地产项目的开发过程中，设计管理阶段是至关重要的一环，它直接影响着项目的成本控制和最终的竞争力。
如何在设计管理阶段有效地控制成本，成为了房地产开发商们需要解决的重要问题。
一、合理规划设计预算设计管理阶段的成本控制首先要求对设计预算进行合理规划。
在项目初期，开发商应根据项目规模、位置、定位等因素，制定出具体的设计预算，确保设计费用能够在控制范围内。
在制定设计预算的过程中，需要综合考虑市场行情、设计标准、技术要求、设计人员薪酬等多方面因素，以确保设计质量的也要考虑成本的控制。
二、选择合适的设计团队在设计管理阶段，选择合适的设计团队同样对成本控制至关重要。
开发商应该根据项目的特点和需求，选择有实力和经验的设计公司或设计师，以确保设计团队在项目的整个设计过程中能够准确理解和把握项目需求，避免设计方案的频繁更改和额外费用的产生。
设计团队的多元化也是重要的，不同专业的设计师应该合作协调，确保整体设计的协调性和一致性。
三、加强设计过程的管理在设计管理阶段，加强对设计过程的管理同样是成本控制的重点。
开发商需要建立健全的设计管理制度，确保设计任务的全面可控。
在设计过程中，要及时对设计方案进行评审和监督，并对进度和成果进行有效的管理和管控，及时发现设计变更或违规行为，确保设计在规定的成本范围内完成。
四、推行设计创新与标准化在设计管理阶段，推行设计创新与标准化同样是成本控制的有效手段。
通过设计创新，可以减少项目的建设成本，提高项目的附加值。
在设计过程中，应该鼓励设计团队创新思维，提出能够节约成本的设计方案。
标准化设计也能够通过统一标准和规范，减少不必要的设计环节，节约设计成本，提高效率。
五、合理应用新技术与新材料在设计管理阶段，合理应用新技术与新材料同样是成本控制的重要手段。
随着科技的发展和材料的更新换代，很多新技术和新材料的应用能够有效地降低项目的建设成本。
建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点
建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点摘要：在建筑设计阶段，通过对项目成本进行全面、准确的估算和分析，可以帮助业主或开发商评估项目的可行性。
成本管控人员通过对设计方案的成本影响进行评估，提供关于成本合理性的建议，从而帮助业主或开发商做出明智的决策。
本文主要介绍了建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点，希望为相关研究提供参考。
关键词：建筑设计阶段；房地产项目；成本管控引言在建筑设计阶段，通过成本管控可以确保设计目标与项目预算的匹配。
成本管控人员会对设计方案进行审查和评估，确保设计方案在满足项目需求的同时，能够控制在预算范围内。
这有助于避免设计方案超出预算导致的成本风险，保证项目的经济可行性。
一、建筑设计阶段房地产项目成本管控的要点（一）成本预算的编制成本管控人员需要对房地产项目进行全面、准确的成本估算，制定详细的成本预算。
成本预算应该基于设计方案，并且考虑到设计变更、行业标准和外部环境因素的影响。
（二）设计方案的审查与评估在设计方案出现之前，成本管控人员需要参与到项目的讨论和规划中，提供专业的成本意见和建议。
设计方案出现后，成本管控人员需要对设计方案进行审查和评估，确定设计方案带来的成本影响和潜在风险，并提出建设性的改进建议。
（三）成本效益的评价成本管控人员需要评估设计方案的成本效益，确定设计方案的投资回报率以及其对项目的利润空间的影响。
他们需要检查成本预算与设计方案的匹配性，确保特定的设计元素不会导致成本超支。
（四）风险管理成本管控人员需要评估设计方案引起的潜在风险，并建议适当的风险管理措施。
管理风险包括识别、评估和控制潜在的不确定性，从而确保项目的经济可行性。
（五）管理成本变更在设计阶段，成本管控人员需要处理和管理任何成本变更。
他们需要跟踪和记录设计变更，对成本变更进行审查和评估，并管理相关的合同变更文件。
二、建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施（一）成本估算与预算编制在建筑设计阶段，对房地产项目进行全面、准确的成本估算和预算编制是确保项目经济效益的重要措施。
房地产项目开发各个阶段的成本控制
房地产项目开发各个阶段的成本控制成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法。
一、可行性研究阶段该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析，即投资估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他的行政性收费，各项费用具体内容不再赘述，造价人员可以根据成本的历史资料，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，提出一些有用的建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期及其他一些不可预见费用等。
二、图纸设计和审查阶段设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。
设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”的概念。
首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。
成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标：1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等；2、土石方工程；3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等；4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统)；5、器具、设备购置费用。
设计阶段的项目成本控制方法
设计阶段的项目成本控制方法本文将全面介绍地产项目究竟该如何从设计入手，管理好全周期成本。
（一）、投前阶段给老板“避坑”指南开发阶段重点抓“三会”一、投前成本管理，给老板提供决策依据因此，投前成本管控非常重要。
为了避免踩坑，我们以比招拍挂更复杂的收并购项目为例，来看看如何做好投前成本管理，这里主要分为三个步骤：1、尽职调查：给项目做体检收并购项目的尽职调查成果，有调查资料清单、风险管控清单和风险报告。
其中调查资料清单，就像医院的体检清单一样，能够反映项目的全貌，同时避免人为因素的影响。
下图是项目尽调需要的资料清单，如果没有收集到的相关信息，也要注明原因，做到过程可追溯。
风险管控清单则是针对项目可能出现的风险进行梳理、核实。
把显性、隐性的风险都进行较为全面的识别，比如有没有地质风险、是否存在合同纠纷等。
除了要一些书面资料外，还可以通过走访原项目的各个部门，去了解实际运营过程中的特殊情况，包括和当地政府部门沟通的重点、难点等。
项目情况摸清楚之后，形成一份风险报告。
对尽职调查工作做阶段性的总结，为公司决策提供重要依据。
风险报告不仅需要对公司把这个项目以这个价格收购回来表达意见，还需要从设计、成本、营销、运营各部门对项目尽调的整体风险等进行提示，用表格的形式列出风险管控事项和风险等级、风险处理建议，便于之后在项目运营各阶段进行风险预警、规避和应对。
2、资料交圈：要让其他部门看得懂投前阶段，各部门已经有一些资料要共享。
交圈过程中需要注意的是，各部门都要了解一些其他部门的需求和知识，把自己部门的专业信息转化成其他部门能懂的语言，有针对性性地提醒其他部门有哪些坑需要注意。
从而形成有效的沟通方式，节省时间、相互交底，最终指向的投资决策。
3、强排输出：内容尽可能丰富、图片尽可能干净投前阶段的图纸是强排方案，内容要尽可能丰富，图面要尽可能干净。
因为强排图纸，是企业高层是一定会看的。
而很多老板不是专业出身，所以要让大家都能看懂，这里面很多讲究。
房地产项目的成本与质量管控要点
房地产项目的成本与质量管控要点房地产项目是一个综合性较强的工程项目，涉及到建筑工程、土地开发、房屋销售等多个方面。
在房地产项目的开发中，成本与质量是至关重要的两个方面。
合理控制项目成本，确保项目质量，是房地产开发商必须重视的问题。
下面将从成本与质量两个方面，介绍房地产项目的成本与质量管控要点。
一、成本控制要点：1. 前期规划在房地产项目开发之前，应该进行充分的前期规划。
对项目的土地、资金、建筑材料等进行全面的调研和分析，制定合理的项目规划方案。
前期规划将有助于减少后期的变更和调整，降低项目成本。
2. 成本预算在项目规划阶段，需要对项目的各个环节进行成本预算。
对土地收购费用、建筑材料费用、人工费用等进行详细预算，确保项目资金的合理分配和利用。
3. 供应商管理择优选用合作伙伴和供应商，建立长期稳定的合作关系。
选择质量有保证、价格合理的供应商，有助于降低项目成本，并确保建筑质量。
4. 管理成本在项目实施阶段，需加强对项目成本的管理。
及时掌握各项费用的使用情况，对超支的费用及时进行调整，避免项目成本的不必要增加。
5. 信息化管理运用信息化技术，对项目成本进行全面管理和监控。
通过信息系统对项目资金、材料、人工等进行实时监控，有助于及时发现问题并进行调整。
二、质量管控要点：1. 施工质量对房地产项目的施工质量进行全面管控，建立健全的质量管理体系。
对施工过程进行全程监管，确保施工按照规划进行，并符合相关质量标准。
2. 材料质量严格把关建筑材料的质量，确保选材合格。
对于关键材料，建立材料质量跟踪系统，确保材料的进场、使用和验收符合相关标准。
3. 设计质量提高对设计质量的重视程度，确保设计方案符合相关法规和标准。
加强与设计方的沟通和协作，及时发现并解决设计中存在的问题。
4. 现场监督加强对施工现场的监督，建立专门的监理团队，进行全程的施工监管。
对于施工中存在的质量问题，及时发现并处理，确保工程质量。
5. 质量评估进行全面的质量评估和验收，确保项目的最终交付质量符合相关标准和要求。
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房地产项目设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
合理科学的设计，可降低工程造价10%。
但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。
这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。
因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。
特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
1.推行设计招标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设
计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2.开展限额设计，有效控制造价
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。
设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。
因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。
严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。
房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。
这是增加工程造价的不确定因素。
由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。
依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。
对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。
克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。
并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
3.采用合同措施，有效控制造价
针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。
笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。
采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。