物权法与国有土地上房屋征收与补偿问题汇总(2014年最新)
驻马店市人民政府关于印发驻马店市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）的通知
驻马店市人民政府关于印发驻马店市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）的通知文章属性•【制定机关】驻马店市人民政府•【公布日期】2014.12.02•【字号】驻政〔2014〕100号•【施行日期】2014.12.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设其他规定正文驻马店市人民政府关于印发驻马店市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）的通知驻政〔2014〕100号驿城区人民政府，经济开发区、市产业集聚区管委会，市人民政府各部门：《驻马店市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2014年12月2日驻马店市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）第一章总则第一条为规范驻马店市城市规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置行为，切实维护被征收人的合法权益，积极稳妥地推进城市规划区内棚户区（城中村）改造，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国物权法》、《河南省实施〈土地管理法〉办法》，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称城市规划区是指：驻马店市城乡总体规划（2012—2030）所确定的中心城区建设用地范围。
本办法所称集体土地上的房屋是指：在农村宅基地、集体建设用地以及原有集体建设用地变性为国有用地而未实质征收和依法供地的建设用地上建设的住房、公共用房以及经营性用房。
本办法所称城中村是指：在城市规划区内仍在使用集体建设（宅基地）或原有集体建设用地虽已变性为国有土地但未实质征收和依法供地的建设用地，并以村民委员会或居民委员会为组织形式的原村（居）民聚居村落。
第三条因城市公益事业、市政基础设施建设、棚户区（城中村）改造、及产业集聚区、商务中心区、特色商业区、物流园区建设等促进国民经济和社会发展的公共利益的需要，需征收我市城市规划区内集体土地上村庄、单位和个人的房屋，并对被征收房屋所有权人进行补偿、安置的活动，适用本办法。
国有土地上房屋征收与补偿条逐条解读
国有土地上房屋征收与补偿条例第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
解读：本条讲的是立法宗旨。
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
解读：本条讲的是适用范围及补偿的基本要求。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
解读：本条讲的是征收与补偿的原则。
该条是新条例的主要亮点之一，民主决策、程序正当、公开透明是民主法治国家的重要体现。
从操作层面看，乱决策、暗箱操作、结果不公开等正是引发拆迁之乱的主要根源，新条例规定了此三项原则，有利于从源头上控制搬迁之乱。
第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
解读：该条讲的是政府及相关部门的职责划分，包含下面几层含义一是征收补偿的工作主体为市、县级人民政府，将《拆迁条例》中赋予房屋拆迁管理部门的行政管理权上收到市、县级人民政府，为新条例第三条所确定的各项原则的实施提供了制度保障。
同时，新条例在文字表述上更为规范，统一使用了“市、县级以上人民政府”的表述方法，而在《拆迁条例》中既使用了“县级以上人民政府”一词，又使用了“市、县人民政府”一词，以致在实践中，对区人民政府（县级）的主体资格及权限产生了较大争议。
二是征收补偿的实施主体为房屋征收部门。
由于各地的机构设置并不完全相同，承担的职责有较大差异，所以新条例授权市、县级人民政府自行确定承担该职责的部门。
三是配合部门的职责。
由于房屋征收与补偿涉及到多个部门，只有这些部门紧密配合，才能保障征收补偿工作的顺利开展。
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
物权法与国家征收补偿(王利明)
物权法与国家征收补偿王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2008-7-14一、物权法中征收制度的特点所谓征收就是指国家为了公共利益的需要，而利用公权力强制性地将集体或私人所有的财产征归国有，或者对集体或私人财产权施加某种限制。
征收的主体是国家，只有国家才能利用公共权力对集体或私人财产进行干预，甚至将其强制性地移转给国家。
除国家之外，任何组织和个人都不享有公共权力，因而也不享有征收权。
另一方面，征收的对象是集体或私有财产。
被征收财产的范围，除物权法上规定的动产、不动产之外，还包括物权法没有规定的其他财产。
从世界各国法律规定来看，即使是在对私有财产的保护非常全面和完备的国家，也认为私有财产权并不是绝对不受限制的权利。
国家出于公共利益的需要，可以对私有财产进行征收。
所以，征收制度是各国法律普遍认可的制度。
各国法律都规定基于法律规定、正当程序和公共利益的需要，可以对私人财产予以征收、征用。
鉴于征收是对个人财产权的重大限制，征收行为的实施对个人财产利益关系巨大，其将导致个人财产权被限制，甚至剥夺。
所以，为了强化对个人财产权的保护，各国法律大多是在宪法和物权法中对征收制度作出规定的。
我国现行宪法第13条明确规定:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。
我国物权法依据宪法，通过三个条文对征收制度作出了进一步的规定。
第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。
第121条规定:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿”。
第132条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿”。
我国物权法关于征收制度的规定不仅落实和完善了宪法的规定，而且建立了有关征收制度的基本规则。
行政征收案例法律分析(3篇)
第1篇一、案例背景甲市某区政府为改善市区交通状况，决定征收某街道的居民住宅，以建设新的市政道路。
征收过程中，涉及多家居民住宅，其中乙居民因补偿问题与区政府产生纠纷，遂向法院提起诉讼。
二、案件事实乙居民住宅位于被征收范围之内，区政府在征收过程中，按照法定程序向乙居民送达了征收决定书，并提供了相应的征收补偿方案。
乙居民认为征收补偿方案中关于补偿金额、安置方式等不符合其合理要求，遂拒绝搬迁。
区政府在多次协调无果的情况下，决定强制征收乙居民住宅。
乙居民不服区政府征收决定，向法院提起诉讼，请求撤销征收决定，并要求区政府按照其合理要求重新制定征收补偿方案。
法院受理后，依法组成合议庭进行审理。
三、法律分析（一）征收决定的法律依据根据《中华人民共和国土地管理法》第四十二条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
本案中，甲市某区政府为改善市区交通状况，建设新的市政道路，符合公共利益的需要，因此有权依法征收乙居民住宅。
（二）征收程序的法律依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，征收土地应当依照法定程序进行。
本案中，区政府在征收过程中，按照法定程序向乙居民送达了征收决定书，并提供了相应的征收补偿方案，符合征收程序的法律规定。
（三）征收补偿的法律依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，征收土地应当依法给予补偿。
本案中，区政府在征收过程中，按照法定程序向乙居民提供了征收补偿方案，但乙居民认为补偿金额、安置方式等不符合其合理要求，因此产生纠纷。
（四）乙居民诉讼请求的法律分析1. 撤销征收决定乙居民请求撤销征收决定，理由是征收补偿方案不符合其合理要求。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，当事人对征收决定不服的，可以向人民法院提起诉讼。
本案中，乙居民对征收决定不服，依法有权提起诉讼。
但撤销征收决定需要证明征收决定存在违法情形。
本案中，区政府在征收过程中，按照法定程序进行，并无违法情形，因此乙居民的撤销征收决定请求难以得到支持。
国务院法制办公室关于认定被征地农民“知道”征收土地决定有关问题的意见-国法〔2014〕40号
国务院法制办公室关于认定被征地农民“知道”征收土地决定有关问题的意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------国务院法制办公室关于认定被征地农民“知道”征收土地决定有关问题的意见国法〔2014〕40号各省、自治区、直辖市人民政府法制办公室：根据《中华人民共和国行政复议法》第九条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，申请行政复议的，应当在知道该具体行政行为之日起60日内提出。
近来,一些被征地农民以征收土地决定作出时不知道、系事后通过申请政府信息公开等方式知道为由，就省级人民政府多年前作出的征收土地决定申请行政复议，大大超出了法定的60日申请期限。
实践中，各地方对认定被征地农民知道征收土地决定问题把握标准不一致。
为了保障被征地农民依法行使权利，确保有关行政复议申请期限法律规定的正确实施，提出以下意见：一、申请人对行政机关己经发布征收土地公告的主张提出异议，行政机关不能提供证据的，不能认定申请人知道征收土地决定。
二、行政机关能够提供下列证据之一，经查证属实的，可以作为认定依法发布了征收土地公告的证据：(一)行政机关出具的在被征收土地所在地的村、组内张贴公告的书面证明及视听资料；征收乡(镇)农民集体所有土地的，出具的在乡(镇)人民政府所在地张贴公告的书面证明及视听资料；(二)被征地农民出具的证实其被征收土地已张贴公告的证言等证据。
征收土地公告有确定期限的，可以认定申请人自公告确定的期限届满之日起知道征收土地决定；征收土地公告没有确定期限的，可以认定申请人自公告张贴之日起满10个工作日起知道征收土地决定。
三、行政机关不能提供发布征收土地公告的相关证据，但是能够举证证明已经按照法律法规和规章的规定发布了征收土地补偿安置公告，且在公告中载明了征收土地决定的主要内容，经查证属实的，可以视为申请人自公告确定的期限届满之日起知道征收土地决定；公告没有确定期限的，可以视为申请人自公告张贴之日起满10个工作日起知道征收土地决定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》评析
作者简介 ：杨东升 ，泰州师 范高等专 科学校教 师。
又是裁 判员 。很显 然 ，这样 的规 定违背 了现代法 治 国家的程 序正 当原 则 ，即 “ 自己不能做 自己的法
官” 《 。 意见 稿）将房 屋 征 收行 为定性 为具 体 行政行 为 ， 征收人 可 以申请 行 政复议 ， 可 以依法提 起 ） 被 也 诉讼 。这就 突破 以往 只能对 补 偿 、安置 可 以提起 复议 或诉讼 的 司法救 济 的局 限性 。 ２ 将房 屋 征收行 为 定性为 行政 法律 关系 ．
第 ２ 卷第 ３ ５ 期 ２１ ００年 ５ 月
法 治 论 丛
Ｔｈ ｌ ｆ Ｌ ｗ ｒ ｍ ｅ Ｒｕ ｅ ｏ ａ Ｆｏ ｕ
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国有土地上房屋征 收与补偿条例 （ 求意见稿 ） 评析 征
杨 东升
（ 州师 范 高等 专科 学校 ， 泰 州 ２ ３ ） 泰 ５ ０ ２ ０
摘 要 ：《 国有 土 地 上 房 屋征 收 与补 偿 条 例 （ 求 意 见稿 ） 区分 公 共 利 益 与 非公 共 利益 的 需要 ，将 公 征 》
共 利益 性质 的房 屋 征 收 行 为 定性 为行 政 法 律 关 系 ，并规 范 了房 屋征 收 程序 ， 总体 上体 现 了私 权保 护 的 立 法
利于从 制度源 头上处 理 好城市 发展 的 公共需 求与 公 民财 产权保 护之 间 的关系 ， 和和减少 因房屋 拆迁 缓 引发 的社 会矛盾 和冲 突 ，建 立合 法 、公平 、公正 的房屋 拆迂 法律 关 系 ，但 意见稿 》在 立法权 限、公
共利益 界 定 、征 收对 象 等方 面仍 存在 立 法上 的不 足 。
石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准
石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准第一篇：石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准石家庄市人民政府办公厅关于印发石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知市内五区人民政府、高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：《石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○一○年十二月三十一日石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准为维护广大人民群众的利益，保证土地征收工作顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《河北省土地管理条例》以及上级有关政策规定，结合我市实际制定了石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准（见附件）。
一、青苗和地上建筑物附着物补偿标准适用于征收市区集体土地时补偿，建筑物附着物补偿时结合成新进行。
二、本补偿标准未包括的青苗和地上建筑物附着物，如在征地过程中遇到，可参照类似品种并根据市场价格确定。
三、大中型水利、水电工程建筑征收土地青苗和地上建筑物附着物的补偿标准，国家和省另有规定的从其规定；市政府大型专项工程征地已对青苗和地上建筑物附着物补偿标准做出规定的，实施该专项工程征地时从其规定。
四、集体土地征收工作费用标准为3000元/亩,建筑物拆迁工作费用标准为6000元/亩。
五、本补偿标准自2011年1月1日起执行。
以前市政府及有关部门制发的涉及征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的文件同时废止。
六、市政府将根据社会经济发展情况适时对补偿标准进行调整，并向社会公布。
附件：1．住宅类平房重置价标准2．住宅类楼房重置价标准3．工商业用房重置价标准4．农作物类补偿标准5．树木类补偿标准6．其他地上附着物构筑物补偿标准主题词：城乡建设土地补偿标准通知石家庄市人民政府办公厅2010年12月31日印发(共印50份)第二篇：《石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准》自2011年1月1日起执行石家庄市人民政府办公厅关于印发石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知市内五区人民政府、高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：《石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
荆州市江陵县人民政府关于江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造房屋征收的通告
荆州市江陵县人民政府关于江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造房屋征收的通告文章属性•【制定机关】荆州市江陵县人民政府•【公布日期】2017.04.25•【字号】江政发〔2017〕3号•【施行日期】2017.04.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文荆州市江陵县人民政府关于江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造房屋征收的通告为全面启动江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造工作，根据我国《物权法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省土地管理法实施办法》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规以及国家棚户区（城中村）和旧城改造相关政策的规定,对江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造范围内的房屋征收通告如下：一、江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造工作将采取分阶段、分区块方式进行。
二、本次征收区块的具体范围：楚才路（江陵大道—建设路）、易沟子改造项目、平安巷改造项目、西湖南路（花园路—沿河路）、发展大道（荆江路—荆河路）、荆江路（招商口—高速公路连接线）。
（详见江陵县2017年城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造房屋征收红线图）三、上述被依法征收的房屋，土地使用权同时收回。
四、启征日期：本通告发布之日。
五、征收补偿方案：见附件。
六、征收主体：江陵县人民政府。
七、征收实施单位：被征收房屋和土地所在乡镇人民政府。
八、征收现场办公地点及联系方式：江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造房屋征收工作办公室（江陵县原房产局三楼），电话：0716—4721222。
被征收人如对本征收决定不服的，可在本通告发布之日起60日内依法向荆州市人民政府申请行政复议，也可在本通告发布之日起6个月内向荆州市中级人民法院提起诉讼。
特此通告。
附件：1.江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造房屋征收补偿方案2.江陵县2017年城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造房屋征收红线图2017年4月25日附件1：江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造房屋征收补偿方案为全面启动江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造工作，根据我国《物权法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省土地管理法实施办法》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和《省住建厅关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》（鄂建〔2015〕8号）等法律法规及文件精神，结合本县实际，特制定本方案。
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物权法与房地产管理法问题汇总1、设有抵押权的不动产征收补偿如何进行？《物权法》第174条规定：‚担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
被担保债务的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
‛被征收房存在抵押的，被征收人选择产权调换的，应当将安臵房屋办理转移登记的同时一并办理抵押登记。
如果安臵房是期房的，可以办理抵押权预告登记。
《物权法》第191规定：‚抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
‛《城市房屋拆迁管理条例》第26条规定：‚对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。
抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。
拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。
‛在搬迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项；然后，经与抵押权人、被征收人协商，能够解除抵押权的可以达成一致意见后，将征收补偿款交付给相关权利人。
进行产权调换的，应当办理新的抵押登记或者办理抵押权预告登记。
2、未登记房屋的所有权人如何界定?如何补偿？未登记房产如是本人购买的要提供购买时的交易合同，购房发票，或其他能证明你拥有房屋的证明，如法院的裁决书、赠予合同和公证书、遗嘱等。
《物权法》第29条规定：‚因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
‛首先，可根据继承关系予以确认权利人；其次，由于房屋所有权尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下，房屋的所有权人存在不确定因素，征收部门应当要求继承人（受遗赠人）提供其合法享有该房屋物权的证明材料，以免日后发生纠纷。
现实中因买卖、赠与、继承、强制征收、法院判决等及其他法律上当然产生的物权变动，其在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立生效依据不同的法律根据。
《物权法》第15条的明确规定：‚当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
‛这条法律规定本质上就对基于合同契约在法律上当然产生的物权变动的所有权进行了确认。
这就意味着在房屋买卖的环节中，虽然没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且开发商基于售房合同已经客观上将房屋实际交付给了房屋购买者,作为房屋购买者仍然是房屋所有权人。
同理，当事人因买卖、赠与、继承、公用征收、法院判决等及其他法律上当然产生的物权变动，根据当事人基于合同意思表示，合同一方当事人客观上已经将物权之所有权依法交付于合同另一方当事人时，使合同另一方当事人已经合法占有该物权之所有权，那么，合同另一方当事人理所应当合法获得物权之所有权。
但合同另一方当事人当然取得物权之所有权后，如果要对其取得的物权之所有权作进一步处分，则首先必须进行变更登记，未经过变更登记则其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押、不得对抗善意的第三人。
在仍然无法确定未登记房屋的所有人的情况下，不妨采用占有的权利推定规则。
对于房屋的建筑情况，实际占有人的使用情况只有当地村（居）民、基层组织最为了解，有些房屋的建设并未得到行政部门的认可批准，但绝大多数都是经过基层组织的同意，从而使基层组织在证明该房实际占有者的情况上具有先天的优势和不可替代的地位。
因此基层组织所出具的证明并不能起到房屋所有权证的效力，但其对于房屋的占有使用情况的证明作用，还是应该采信、认可的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：‚市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
‛3、共同共有的不动产（房屋）征收时如果共有人补偿意愿不一致如何进行补偿？《物权法》第93条规定：‚不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。
共有包括按份共有和共同共有。
‛第94条规定：‚按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。
‛第95条规定：‚共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。
‛第97条规定：‚处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。
‛因此，政府在征收设有共有关系的房屋时，应当与全体共同共有人签订征收补偿安臵协议，切忌漏列当事人。
4、房地产转让的合法程序有哪些？什么情况下房地产转让不合法？《城市房地产转让管理规定》第7条规定：‚房地产转让，应当按照下列程序办理：（１）房地产转让当事人签订书面转让合同；（２）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内将房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（３）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；（４）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（５）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（６）房地产管理部门核发过户单。
房地产转让当事人凭过户单办理产权过户手续，领取房地产权属证书。
‛《城市房地产转让管理规定》第6条规定：‚下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
‛根据《城市房地产管理法》第37条的规定：‚公民的下列房地产不得转让：1、以出让方式取得国有土地使用权的，没有按约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，或者没有按照出让合同的约定进行投资开发的。
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3、依法收回土地使用权的。
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
5、权属有争议的。
6、未依法登记领取权属证书的。
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情况。
房地产转让有上述情形之一的，一律认定为无效。
‛5、产权人去世或下落不明等特殊情况，征收补偿如何处理？房屋拆迁补偿时，原产权人去世的情况有两种情况，登记机关在为其办理权属登记时的处理方法也不同。
原房屋所有权人在实施拆迁前已死亡的，因所有权的权利主体灭失，所有权也不复存在。
按继承法规定，继承已从被继承人死亡时开始，此时应先由继承人办理房产继承手续，由继承人与拆迁单位签订补偿协议，再凭该协议办理权属登记手续。
如果原房屋所有权人在实施拆迁时尚未死亡，而是在签订了补偿协议以后死亡的，则情况有所不同，双方虽签订了协议，协议也真实有效，但其效力是一种‚债‛的效力，在进行权属登记前，因补偿所得的房屋尚未取得物权的效力。
但是按原协议办理权属登记显然又不可能，因为原产权人已不能作为房屋所有权的权利主体。
拆迁当事人签订的补偿协议产生的是债权，而债权也是财产权的一种，同样可以作为继承的标的。
因而，可由原房屋所有权人的继承人凭有效的继承证明和拆迁补偿协议等要件直接申请权属登记。
对产权人下落不明的房屋，在拆迁公告发布后，不论其合法代理人或合法继承人能否在规定期限内联系商谈有关拆迁补偿安臵事宜，拆迁人均应申请办理证据保全，并将补偿、安臵方案报拆迁主管部门批准。
房屋补偿应按拆迁法规的相关条款计算，计算后的房屋及其附属物补偿款，拆迁人应以原房屋所有权人的姓名办理提存公证。
同时．拆迁人还应将应偿还的安臵房，交房屋主管部门代管，直至合法产权人出现，再由拆迁当事人双方进行结算。
6、小区内公共车位，物业公司出售是否合理？如不合理，作为业主应当向什么部门反映？《物权法》第74条规定：‚建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
‛《山东省物业管理条例》第15条规定：‚物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。
约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
‛按照《物权法》及《山东省物业管理条例》的相关规定，小区内的公共道路属于全体业主共有，物业管理公司无权处分。
在未经业委会或业主同意的前提下，物业公司出售小区内的公共车位是不妥的。
《物业管理条例》第5条规定：‚国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
‛《山东省物业管理条例》第5条规定：‚省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。
‛《山东省物业管理条例》第6条规定：‚街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
‛因此，如果物业公司出售小区内公共车位，作为业主应当向市、县（市、区）政府房地产管理部门或者建设行政主管部门反映。
物业公司如果与业主产生纠纷，可由小区所在的社区居委会进行协调解决。
7、业主对建筑物内的专有部分享有所有权，他人无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙等共有部分的，是否为侵权？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：‚业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。