精装修房常见问题及对策

精装修房常见问题及对策

问题一：

质量不过关，要赔偿还是退房

对精装修房质量问题引发的纠纷有两种：

一种是普通质量问题，如空鼓、倒泛水、色差、墙皮脱落等等。开发商除了要整改，还要承担逾期交房的责任。如果房屋已经交付，开发商除了整改外，修复期间房屋无法居住使用，还要以当地同等地段房屋租金标准，赔偿相关损失。

另一种是装修出现严重质量问题。业主需要通过实地勘察和（或）司法鉴定进行综合评定，从法律上判断是否属于“严重质量问题”。一旦成立，购房者可以选择退房、赔偿损失、减少房价款三条途径来主张自己的权利。

问题二：

样板房能不能作为承诺标准

样板房能不能作为参照标准？这是许多纠纷的核心问题。

目前，宁波、上海、南京等地的地方性规范文件对样板房的制作要求作出了相应的规范，要求样板间（套）作为全装修住宅工程质量验收的参照标准，须真实反映全装修住宅装修档次和装修质量。

虽然目前杭州市并没有类似其他城市的全装修住宅的规范性文件，从法律定位来说，样板房对于精装修房不仅具有参考和促进销售的作用，更具有样品的地位。法院一般认为样板房是交付标准的一种承诺。

《商品房销售管理办法》第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

问题三：

开发商承诺标准和实际有出入怎么判定

在销售过程中，开放商应该明确装饰、设备的品牌、型号、规格，如果因为设计需要改变产品，则需要通知购房者，征求他们的同意。在全装修住宅因楼书广告引发的纠纷中，关于装修投入标准、装饰设施设备的品牌、装修材质、装修施工工艺、装饰效果图等均可能被法院认定为是合同内容，应引起足够的重视。对于购房者，应尽量保存好在购买商品房时开发商提供的相关楼书广告，用作以后维护自己权益的证据。

问题四：交付标准模糊，怎么收房

等了一年多，终于交房了。7月的艳阳天，王先生和妻子兴冲冲地赶到城东某精装楼盘，可查看了一圈，总觉得不称心。

一个星期后，夫妻俩找了专业验房师再度验房。先是窗户铝合金问题：窗外侧缺盖板、型材边缘毛糙、未收口、窗户玻璃有划痕；然后是卫生间：客卫洗衣机台面高度不对、吊柜门不平、墙面石材多处破裂、客卫排气扇无控制开关……其他的小毛病就更多了。

“开发商难道没有一个验收环节吗？这样的房子怎么能收房？”王先生很是郁闷。

吴方荣说，交付条件存在争议是目前精装修房交房过程中的一大纠纷点。对于毛坯住宅来说，收房标准很明确，开发商只有取得竣工验收备案表后，才能交付，而精装修房的交付标准却很含糊。

“国家只有指导标准，没有强制标准。开发商和业主都拿不出一份证明文件来证明是否已符合交付条件。这是症结所在。”

吴方荣认为，由于精装修住宅项目工程竣工验收没有被单独纳入质量监督管理范围，因此，在行政监督上，精装修工程就没有被强制纳入到建设工程竣工验收备案和质量监督管理中，导致交付标准的缺失。

问题五：买到“伪精装修房”怎么办

2011年，小林在杭州下沙买了一套所谓的精装修房，当时的广告楼书一直以“拎包入住”、“奢华装修的精装酒店式公寓”为宣传口号。然而签约时，开发商拿出了两份合同，一份是毛坯房的购房合同，一份是装修合同。小林提出了异议，开发商解释这只是两道程序，交到业主手上的就是精装修房。

事实上，直到收房后，小林才发现自己买的其实是“伪精装修房”。开发商造的楼盘其实是毛坯房，所谓的精装修其实是通过委托关系，由装修公司完成。原先承诺的装修标准也降低了，开发商拒绝提供装修明细。

更让小林纠结的是，入住以后，一旦出现装修上的质量问题，应该是找开发商理论，还是找装修公司呢？

吴方荣解释，这种买卖双方同时要建立商品房买卖关系和委托装修关系的销售模式，并不是真正意义上的精装修项目，而是“伪精装修房”。

他指出，开发商在这一模式中既扮演卖房人的角色，又扮演装修公司的角色，但两份合同的履行是独立的，同时存在着两种法律关系，对购房者来说有较多弊端。

这种签约模式下，购房者应该有两次质量验收的权利，一次是对毛坯房的质量验收，另一次是对装修质量的验收，但实际操作中，购房者的前一次验收权利往往被剥夺。而房屋在前期报批验收阶段，全部是以毛坯房项目的名义报批和验收，直到竣工验收后再行装修。

因此，一旦出现房屋质量问题，购房者在责任追究上就存在很多障碍，需要区分清楚质量问题的具体情形，然后再分别追究开发商及受托装修单位的责任。

问题六：二次装修后，保修责任谁来担

李先生的精装修房还在保修期限内，今年年初，他把家里进行了二次装修。“因为对开发商原先的配置不放心，我把原来的防盗门、马桶都给换了，对卫生间的管道设施也进行了改造。”李先生说。

可是改造完没多久，李先生家的卫生间就出现了渗漏。李先生找来了开发商，但是开发商觉得，虽然还在保修期，但这是业主二次装修造成的质量问题，不在保修范围。而李先生认为漏水的深层原因是内墙的问题，双方因此僵持不下。

不仅如此，整修还牵涉到楼上住户的管道，邻里关系也变得紧张。

吴方荣说，精装修住宅项目的质量保修问题比毛坯房项目远远复杂，不但保修的范围更大、品件更多，相关的法律责任界定也更为繁复，因此这类纠纷层出不穷。对于李先生的问题，如果确实是因二次装修引起的质量问题，开发商不承担质量保修责任。

为了避免此类纠纷，他建议，开发商应在合同中增设相关的条款，约定对业主二次装修部分进行备案，明确哪些装修部分允许业主进行二次装修，但经过业主二次装修后，开发商就不再承担相应部分的保修责任。而对未经业主二次装修的部分，开发商仍应继续承担保修责任。购房者应在装修前将装修方案报物业管理单位备案，由物业管理单位与业主签订《二次装修管理合同》，明确双方在二次装修过程中的权利义务。

购买精装修房屋及签订精装修房合同要注意什么？

买精装修房有风险吗？

好的精装修房在市场中从不缺乏追捧对象，不少开发商更是凭借精装修房产品成为购房者津津乐道的品牌。但从现在房地产行业发展的成熟度来看，精装修房显然也不可避免地存在一些弊端。尤其是精装修标准模糊不清。一些初次做精装修房或没有完善精装产品体系的开发商甚至会把精装修当噱头，目的是拉高房价。除此之外，部分精装修房的质量问题同样让人堪忧，由于采用的装修材料来源复杂，带来的污染、辐射指标超标的问题时有出现。所以精装房的购买是存在风险，是有利弊之分的。

一、购买精装房需要注意的几点

1、工程项目的施工质量。

购买精装修房屋与买毛坯房的一个最大区别在于，对于装修过程消费者不能从始至终的进行监控，所以很多业主会对工程质量感到心中无数，这时，可以利用购房合同来弥补其中的缺陷。

2、住宅的保修问题。

关于这个问题很多业主不太重视，有人认为没必要，有的认为太麻烦。但实际上，住宅装修的保修十分必要，甚至可以说是必不可少的，在合同里要特别标注。

3、房间内的各类建材及设备。

精装修房屋工程使用的各种主要材料在合同当中应该准确无误地表明，不要有任何遗漏，包括材料的品牌、型号等。所以，合同需要明确设备的品牌，特别是那些品牌含金量较高的设备，如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金、低压电器，以及具备防盗、防火、隔音、保温功能的多功能户门等;还需要明确设备的型号，有些与产地有关的设备还应该明确产地。

4、环保问题，也就是竣工以后的室内空气质量问题。

对于准备购买精装房的准业主们应该注意。首先，开发商购买的材料必须符合上述标准的要求，不能超标；其次，工程竣工以后开发商应该根据国家标准请权威机构进行室内环境检测，并出具检测报告。如果开发商不能提供工程使用材料的有害物质检测报告，或者最后提供的室内空气检测报告超过国家标准，都属于违约行为。

二、签订精装修房合同要注意的事项

1、签订精装修房要明确精装修标准。

在与开发商签订《商品房买卖合同》时购房者应明确装修的设计、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格标准及相应的档次、规格、颜色等，未予明确的应详细注明。

2、签订精装修房合同注意质量验收标准。

验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同中约定。通常情况下，精装修房的质量验收标准可参照《高级装饰工程验收标准》来进行约定。

3、签订精装修房合同应约定违约责任。

在《商品房买卖合同》中，对违反装饰、装修标准约定的情况处理方式有两种：一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”;一种是双方自行约定。如果选择第一种，务必明确价格标准；如果选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定要明确具体的违约责任。

4、签订精装修房合同应明确房屋与样板间的差别。

值得注意的是，精装修房一般都有样板间，但样板间往往与购房者收到的房屋之间会存在或多或少的差异，购房者在签订合同时最好问清楚实际房屋与样板间之间的差异，必要时要求房开公司将相关承诺写入合同附件。如果遇到项目变更，合同中则要有装修项目变更的约定，说明装修改动应签署工程变更单，以明确改动的项目和时间。

5、装修部分的报价要清楚。

装修部分的报价成为引发纠纷的一个关键。精装修楼盘对于装修部分的计价比较复杂，有的楼盘房价款已经包含全部精装修费用；个别楼盘立项审批时本是毛坯房，因销售不力而

改成精装房出售，部分已签合同的业主只能将装修价格剥离出房价单独计算。因此签订合同时，购房者应注意到房屋价款的组成不应是简单的普通房屋价钱和精装修的费用相加，还要看清补充协议中是否有重叠的项目和收费。

6、约定严格的装修标准。

一般情况下，《商品房买卖合同》中的附件都有对装饰、装修标准的约定，但附件只简单地约定了外墙、内墙、卫生间等简单项目，关于装饰材料的品牌、颜色、施工工艺等诸多细节内容全部空白。没有详细的约定，就无法满足精装修房对装修项目的明确要求。

7、精装房“违规”的处理方式。

在《商品房买卖合同》中对违反合同装饰、装修标准处理的方法有两种：一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”；另一种是空白的，双方可以协商处理。如果购房者选签了第一种，那一定要在补充协议中明确约定各种装饰、装修及设备的价格标准，避免一旦发生争议，购房者没有合同依据。如果选择双方协商等其他方式，对装饰、装修及设备价值的约定也一定要详尽，这是一旦发生纠纷后妥善处理问题的前提条件。