北京市近郊大型购物中心的微区位研究_基于燕_省略_城燕莎桥店_OUTLETS店_
最新整理北京大型购物中心及百货分布分析
一、大型购物中心及百货分布分析随着生活水平的日益提高，大型购物中心已经成为都市人必不可少的一种生活配套设施。
仅仅2008年上半年北京就共有八家优质零售物业开业，其中涵盖了百货商场、购物中心等多种业态。
这足以体现出大型购物中心及百货在现代生活中的稳固地位。
这里我们特别对购物中心和百货加以区分：1）从功能上看：百货是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为顾客选购提供必要服务的零售业态；而购物中心则是集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体的多功能大型商用物业。
2）从收益方式上看：百货商场主要通过专柜销售收入的分成方式获利；购物中心主要通过分租物业的租金收入方式获利。
北京市大型购物中心及百货商场分布如下：下面，我们将具体分析各大型购物中心及百货商场的区域分布特点：在北京各个区域中，朝阳区仍然是大型购物中心数量最多的城区，此结果与近年来朝阳区强劲的经济发展势头有直接的关系。
海淀区紧随其后，因为中关村商圈的带动，大型购物中心也必然会成为开发商运作的重点项目。
东城区与西城区大致持平。
崇文区与宣武区相对较少。
下图为北京各区购物中心分布比例图。
出现以上分布原因：1、人口原因通过统计资料分析得出如下结论：北京各城区购物中心分布比例与各城区人口数量成正比。
分析：众所周知，商业设施选址首先考虑的因素就是客流规律，它也是最重要的因素之一。
从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施。
所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。
有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。
北京赛特奥特莱斯购物中心营销策略研究
奥特莱斯，购物中心，营销策略
II
ABSTRACT
ABSTRACT
The Research On Marketing Strategy of Beijing Scitech Outlet Mall
The history of Outlets in Europe has over 100 years. First Outlets of China – YanSha Outles opened in 2002 in Beijing. Outlets is famous as " brands and discount ", Beijing market is a good choice because the consumers both have awareness of brands and a strong purchasing power. Because of this, nearly a decade, Brand discount shop opened one after another in Beijing market, and these shops in different grades. Beijing Scitech Outlets opened in July 2009, although Scitech Outlets has occupied certain market share, but the saleroom is still far away from expected, The purpose of this paper is to put forward marketing mix strategy of Scitech Outlets through the analysis of various environmental and target market, to help companies achieve greater sales, to meet the needs of target consumer groups, consumer support.
北京大型超市选址问题分析
北京大型超市选址问题分析一、超市选址重要性的认识大型超市或称综合超市，是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣店的经营优势结合为一体的、品种齐全、满足顾客一次性购齐的零售业态。
根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。
这种业态可以充分地采用现代商业科技，较易采取连锁经营的方式，许多跨国零售商均采取这种业态。
综合超市一般选址于城乡结合部、住宅区、交通要道；营业面积在2500平方米以上；衣、食、用品齐全，重视本超市的品牌开发；采取自选销售方式；设有与商店营业面积相适应的停车场。
超市选址应从大处着眼，把握城市商业条件，包括社区类型、社区设施、交通条件、城市规划、消费者因素、商业属性等。
首先,选址是一项长期性投资,相对于其他因素来说,它具有长期性和固定性.当外部环境发生变化时,其他经营因素都可以随之进行相应调整,以适应外部环境的变化,而一经确定就难以变动,选择得好,超市可以长期受益.其次,选址是影响超市经济效益的重要因素,古人就非常重视“天时”、“地利”、“人和”，对于商店来说，占有“地利”的优势，就可以吸引顾客。
实践证明，超市选址选择得当，就意味着其享有优越的“地理”优势。
在同行业之间，如果在规模相当，产品质量、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。
所以，超市在分析经济效益过程中，不可忽视超市地址的影响效果。
最后，选址是制定经营目标和经营战略的重要依据。
超市在制定经营目标和经营战略时，需要考虑很多因素，其中包括对所进行研究，从而为超市制定经营目标提供依据，并在此基础上按照顾客构成及需求特点，确定促销战略。
二、超市选址程序、方法及考虑因素超市选址是一项包括经济、技术的综合性工作。
家乐福每开一家分店，首先会对当地进行详细而严格的调查与论证，历时都在一年以上。
调查涉及的范围包括文化、气候、居民素质、生活习惯及购买力水平等诸多方面。
（一）超市选址的三原则、四程序1、超市选址的三原则（1）方便顾客购物满足顾客需求是超市经营的宗旨，因此超市位置的确定，必须首先考虑方便顾客购物，为此超市要符合以下条件：a、交通便利。
北京市市场(区县)商圈调研分析报告
区/县
朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区
街道(镇) 商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
商圈划 商圈形 分态
商圈 发展
新奥购物中心、天虹商场、唐
朝阳奥体商圈
人街购物广场、奥林匹克公园 （北辰西桥-大屯路）北辰路
(科荟路-北三环路)
朝阳百子湾商 燕莎奥特莱斯、合生汇、广渠 广渠路（东四环
圈
路（黄木厂路-东四环路） 路-高碑店路）
北京场商圈调研明细分析报告
按照级别报告
北京商圈附表
省
市
北京市 市辖区
北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区
区/县 昌平区
昌平区 昌平区 昌平区 昌平区 昌平区 昌平区 朝阳区 朝阳区 朝阳区
街道(镇) 商圈简称
辅路段/位置
商圈划 商圈形 商圈发是否适 是否已 分 态 展 合入驻 有竞品
朝阳常营商圈
长盈龙湖天街、朝阳北路（管 庄路-东十里堡路）
朝阳北路（东十 里铺-朝阳南路）
核心
混合区
成熟
朝阳朝阳公园 棕榈泉生活广场、甜水园街 商圈 （农展馆南路-朝阳北路）
甜水园街（朝阳 北路-朝阳路）
核心
混合区
成熟
朝阳朝阳路商 圈
江摩尔
昌平东三旗商 圈
回南路（立汤路-七星路）
回南路（立汤路 -霍营东路）
核心
商业街
成熟
昌平乐多港商 圈
乐多港奥莱
核心 商业街 成熟
朝阳姚家园商 圈
活力东方购物中心
核心 商业体 成熟
朝阳秋实街商 易世达购物广场、秋实街（锦
北京奥特莱斯基本情况调研报告范文
北京奥特莱斯基本情况调研报告一、基本情况和结论注：1、商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通；2、商品档次也代表入驻的品牌的档次。
二、详细情况（1）北京奥特莱斯布局赛特outlets爱家outlets活力东方outlets燕莎outlets分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD）和北边（亚奥）商圈内，西边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（西山板块、中关村等）开发了大量的高档别墅和社区，聚集了大量的高端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。
（2）周边环境（3）建筑概况（4）经营状况（5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯）奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。
上海奥特莱斯的经营特色说明如下：1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。
新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。
离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。
2、经营以中高档品牌为主入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。
商品均价在500-1500之间，人均消费额较高。
3、欧式风格、低密度低容积率建筑，购物之余有公园游玩休闲之感上海奥特莱斯设计采用欧式风格，且大多为一层商铺建筑，且设有喷泉、公园、草地、桥廊等，并配备宽敞的停车场以及各式风格的餐饮，使人在购物之余能尽享公园游览之乐。
4、租售结合出于物业增值、统一管理等原因，商铺大部分只租不卖，但对于大的品牌商，也采取灵活的政策出售部分餐饮店铺等。
入驻的部分品牌如下：服装、箱包、鞋等。
北京地区大型商超、连锁商店研究报告
北京地区大型商超、连锁商店研究报告时间：04年02月12日--04年02月20日地点：北京目的：调查北京地区的大型卖场、连锁商店等市场的情况。
内容如下：北京KA店数量27家KA指那些在现代化销售渠道中影响力较大,其主要门店的销售额在当地零售业乃至全国零售业内占的份额比较高或其具有标竿作用的现代零售终端.他们一般都具有相对统一的采购权和至少两家以上的零售网点。
KA分为：全球性的K/A (Global Key Account)全国性的K/A (National Key Account)地域性的K/A (Local Key Account)国际性KA：家乐福北京5家易初莲花北京2家沃尔玛北京2家欧尚北京1家好又多北京4家全国性KA:物美北京24家北京华联北京4家家乐北京2家区域性KA：美廉美北京15家超市发北京15家天客隆北京23家小白杨北京44家马望京店30000元，10000元—2000-元的店有首联、沃尔玛、家世界、旺市百利、世纪联华、华堂、城乡，家乐福5000元，其他暂不要进店费；条码费100元—300元之间；堆箱/特除万客隆、首联为1500元外均为2000元；专柜在1000元左右；促销员管理费差距较大以家乐福最高2500元，旺市百利2000元，其他60元—500元不等。
在实际谈判过程中，大部分开户费，进店费，条码费会有所降低。
如产品进店时，同时上堆头，专柜等促销活动，商场的进店费、条形码费会降低。
在竞争中的环境下追求业绩和利润的成长，随着复杂度的提高,组织需要更多不同的功能或层级人员，需要功能单位和系统来解决新的问题。
A类店192家相关费用：A类店通常没有进店费，有也不会超过2000元；条码费30元—300元之间；堆箱/特 500—2000元；专柜在300—800元；促销员管理费差距较大50元—400元不等。
在实际谈判过程中，大部分开户费，进店费，条码费会有所降低。
如产品进店时，同时上堆头，专柜等促销活动，商场的进店费、条形码费会降低。
北京地区大型商超连锁商店研究报告
1北京地区大型商超、连锁商店研究报告 20日--04年02月时间：04年02月12日地点：北京目的：调查北京地区的大型卖场、连锁商店等市场的情况。
内容如下： 27家北京KA店数量其主要门店的销售额在当地零售业指那些在现代化销售渠道中影响力较大,KA他们一般乃至全国零售业内占的份额比较高或其具有标竿作用的现代零售终端. KA分为：都具有相对统一的采购权和至少两家以上的零售网点。
K/A (Global Key Account) 全球性的K/A (National Key Account) 全国性的K/A (Local Key Account) 地域性的 KA：国际性 2家易初莲花北京家乐福北京5家1家欧尚北京沃尔玛北京2家4家好又多北京KA:全国性家北京4 北京24家北京华联物美家北京2家乐：区域性KA 家北京15超市发北京15家美廉美元，普30000的进店费非常高，新开的易初莲花50000元、欧尚相关费用：KA 元的店有首联、沃尔玛、家世界、旺市百2000-10000元—30000马望京店元，100元，其他暂不要进店费；条码费利、世纪联华、华堂、城乡，家乐福50001000专柜在2000元；元外均为元之间；300堆箱/特除万客隆、首联为1500元—其他元，元，2500旺市百利2000促销员管理费差距较大以家乐福最高元左右；元不等。
在实际谈判过程中，大部分开户费，进店费，条码费会有所500元—60降低。
如产品进店时，同时上堆头，专柜等促销活动，商场的进店费、条形码费12组织需,会降低。
在竞争中的环境下追求业绩和利润的成长，随着复杂度的提高要更多不同的功能或层级人员，需要功能单位和系统来解决新的问题。
192家A类店23元；条码费30元；促销员管理费差距较大—300800元；专柜在—元之间；堆箱/特 5002000元不等。
在实际谈判过程中，大部分开户费，进店费，条码费会有所元—50400降低。
如产品进店时，同时上堆头，专柜等促销活动，商场的进店费、条形码费类店的客情更为重要，如果客情做的好，好多活动都可以免费或低价会降低。
奥特莱斯在中国北京燕莎奥特莱斯上海青浦奥特莱斯北京赛特奥特莱斯
区位及选址
案例：北京燕莎奥特莱斯
位于东四环，距市中心交通便利。
北京燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四 环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路 构成紧密便捷的交通网络。从购物中心至亚运村 方向、 郡王府方向，或至中央商务区（CBD）方 向以及北京市中心方向等等均畅通无阻，庞大客 流通行无碍。中心距离首都机场约25公里，距离 燕莎友谊商城只有10公里。
案例：北京燕莎奥特莱斯 “仓储式”布局
平面及业态
A1F平面业态
A2F平面业态
分布图
分布图
购物中心的布局方式取决于多方面的因素，如业态组合、用地面积、气候因素等。如北京燕莎奥特莱斯位于北方，风沙较大，气候寒冷，
”仓储式“ ”购物街式“ 不适合发展室外购物街的形式，而主要采用
商业布局模式；而南方的购物街形式多采用骑楼式的
目前，国内奥特莱斯主要分布在 沿海各省，内陆地区仅四川、重庆、 河南、湖南有奥特莱斯。
奥特莱斯在中国
奥特莱斯指数
奥特莱斯在中国
目前，国内奥特莱斯比较成功的 有：北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、特征 中国购物中心产业资讯中心对中国奥特莱斯的特征进行了如下分析：
中国奥特莱斯案例分析
奥特莱斯在中国
区位及选址 平面及业态 建筑风格 街道与公共空间 停车及流线 功能扩展 总结
奥特莱斯在中国分布情况
2002年12月18日，北京燕莎奥 特莱斯正式开门迎客。这是国内第一 家奥特莱斯，而且是从一个倒闭工厂 的车间做起来的。发展到今天，奥特 莱斯正成为最有竞争力的零售业态， 各大商业巨头纷纷进军奥特莱斯。据 不完全统计，国内已经有大大小小 200多家奥特莱斯。
平面及业态
B1F平面及业 态分布图
B座以皮鞋、皮具、运动户外商品 为主。
北京燕莎友谊商城调研
燕莎友谊商城 – 商品定位
燕莎友谊商城是以天价商品扬名的。 燕莎友谊商城是以天价商品扬名的。 在很多人眼中， 在很多人眼中，北京燕莎友谊商城本身就如同 一件奢侈品，以至于在大众消费者中还流行一 一件奢侈品， 种说法： 想了解世界富豪的生活， 种说法：“想了解世界富豪的生活，就去燕莎 商城看看。 商城看看。” 在占据燕莎商城30%份额的进口商品中，国际品 份额的进口商品中， 在占据燕莎商城 份额的进口商品中 牌也比比皆是，法国的化妆品 瑞士的手表 的化妆品、 的手表、 牌也比比皆是，法国的化妆品、瑞士的手表、 日本的家居用品 美国的办公系列 已有9大奢 的家居用品、 的办公系列。 日本的家居用品、美国的办公系列。已有 大奢 华品牌进驻了燕莎，分别是Cartier、 华品牌进驻了燕莎，分别是 、 Ermenegildo Zegna、WMF、Givenchy、 、 、 、 Lancel、Canali、Pal Zileri、Montegrappa、 、 、 、 、 Trussardi Jeans等。并经营着 万种、40万个 万种、 万个 等 并经营着10万种 花色规格的优质商品， 花色规格的优质商品，几乎国内所有驰名商标 的精品都在燕莎占有一席之地。 的精品都在燕莎占有一席之地。 燕莎始终以一个高级百货店的业态出现， 燕莎始终以一个高级百货店的业态出现，近几 年来，随着经营策略的调整， 年来，随着经营策略的调整，越来越多的国际 奢侈品品牌进入燕莎商城。 奢侈品品牌进入燕莎商城。只不过在奢侈品商 业遍地开花的今天，现在的燕莎， 业遍地开花的今天，现在的燕莎，名头早已盖 过商场本身了。 过商场本身了。
F1图片 图片
燕莎友谊F2 燕莎友谊
燕莎友谊F2 燕莎友谊
目标年 商业名称 ARMANI ZegnaSport CANALI CORNELIANI BOSS CERRUTI 1881 DAKS POLO RALPH LAUREN GIVENCHY AIGNER I.T. Dupont bugatti a.testoni moreschi mephisto ecco gabor hogl vanilla mola Stonnie LOZIO BYFORD 爱慕 CEO kendywear byford 所属楼层 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 F2 经营品类 服装 服装、鞋 服装 服装 服装 服装 服装 服装 服装 服装、服饰品 服装、服饰品 服装、服饰品 鞋 鞋 鞋 鞋 鞋 鞋 鞋 服装 服装 内衣 内衣 衬衫 衬衫 鞋 肯迪威尔 佰富 维妮雅.梦拉 仕东利 罗茜奥 佰富 爱慕 铁狮东尼 摩里斯基 马飞仕图 爱步 嘉宝 拉夫.劳伦 纪梵希 爱格纳 都彭 切瑞蒂 中文品牌 阿玛尼 杰尼亚 康纳利 克莱利亚尼 英文商标 ARMANI ZegnaSport CANALI CORNELIANI BOSS CERRUTI 1881 DAKS POLO RALPH LAUREN GIVENCHY AIGNER I.T. Dupont bugatti a.testoni moreschi mephisto ecco gabor hogl vanilla mola Stonnie LOZIO BYFORD AIMER CEO kendywear byford 英国 中国 意大利 中国 英国 产地 意大利 意大利 意大利 意大利 德国 法国 英国 美国 法国 德国 法国 德国 意大利 意大利 法国 丹麦 德国 奥地利 意大利 广东 店面形象 开店面积/ 开店面积/㎡ 65 45 45 26 45 26 26 28 26 26 26 40 38 26 26 32 20 22 18 80 40 5 12 12 12 20 价格带/ 价格带/元 900-20000 900-5000 2000-18000 1000-18000 900-15000 900-15000 600-7000 300-2600 800-20000 900-15000 600-4000 400-5000 900-7000 1000-7000 2000-8000 300-3000 800-2500 700-2800 2000-16000 400-3000 600-50000 100-800 40-600 160-900 180-790 1000-4000 龄 段 28-45 30-50 28-45 28-45 25-45 25-45 25-40 24-38 28-45 24-38 20-45 30-45 28-45 30-45 30-45 22-45 25-40 26-45 26-45 30-50 30-50 26-40 25-40 30-50 30-50 30-50
奥特莱斯休闲购物小镇案例研究
奥特莱斯休闲小镇案例研究1项目代表案例介绍：1.11Fashion OutletFashion Outlet 位于美国拉斯维加斯，拥有100多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到75%。
环境舒适，主题多元化，与大型摩尔相似。
品牌组合以中高档品牌商品为主，其中众多一线品牌多采用厂家直销（Factory Outlet ）的经营方式，如Burberry,Coach,Converse,GAP, Guess,Versace, Polo Ralph Lauren, Reebok,Nike, Hugo Boss 等。
店内经营商品和项目多样，包括：男女服装、珠宝饰品、箱包、饰品、钟表眼镜、家居用品，化妆品，保健品以及餐饮、休闲娱乐项目等。
橱窗设计各具特色，主题突出，在很好的展示出商品的品牌商业形象的同时，也为营造多彩的店内橱窗文化做出了重要贡献。
1.12北京燕莎奥特莱斯 2002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，为中国商业引入了新型的朝阳业态。
燕莎奥特莱斯由A 、B 、C 三座组成，经营面积近10万平方米，形成了主题鲜明，品类突出的经营布局。
A座以欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B座以皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C座以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。
燕莎奥特莱斯秉承“品牌+实惠”的经营理念，借鉴国际奥莱的经营模式，结合中国市场特点和消费者需求，充分发挥自身品牌优势，以国际顶级品牌、国际知名品牌，以及国内知名和国内畅销品牌为主要经营方向，为广大消费者提供众多的高品质，且具高性价比的品牌商品。
燕莎奥特莱斯购物中心中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1000余个车位。
坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。
从购物中心至亚运村方向或至中央商务区方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。
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第 5期
张
伟等 : 北京市近郊大型购物中心的微区位研究
[ 8]
基于燕莎商城燕莎 桥店、 OUTLETS 店、 金源店的分析
应时间以便安全、 方便地进入该零售店 . 燕莎桥店 旁的三环主路和金源店邻近的 远大路都有 6 条车 道, OUTLETS 店东四环主路有 8 条车道, 相比之下 , 燕莎桥店和金源店的车道数少 , 可以给驾车者充分 的反应时间, 去接近商城 , 因此燕莎桥店和金源店的 易接近性在三家商城中最好.
王 帅 赵 佳 李 娅
100048)
( 首都师范大学资源环境与旅游学院 , 北京
摘
要
旨在研究三家燕莎商城的选址微区位 , 分析 其自身所在空 间的结构 特征及 周边零 售店对 其影响 等客观 因素 . 根据零售业微 区位的客观规律分析三家燕 莎商城 的空间 结构 , 采用 调查 问卷 的方法 获得 消费者 对商 城的主 观认 知 , 分析消费者的行为特征及对商城的利用情况 . 通过实地勘 察等方 法获取 三家燕 莎商城地 段和地 点的微 观环境 特征 . 应用地理信息系统 ( GIS) 技术 , 对数据进行处理 , 结合商业微区位选址 评价理论 , 对三家 燕莎商城进 行综合性 的微区位选址 评价 . 总结三家燕莎商城 的微区位 选址 特征 , 结合 实际 情况 , 得 出科学 的零 售店微 区位 选址评 价结 论 , 填补了商业微区位研究中对同一公司的多家 连锁商城对比 研究的空 白 , 为零售 业的微区 位研究 补充具 体的案 例 , 并为未来零售业选址提供理论分析依据 .
亮马桥 89
无
三 环东侧, 亮 马河畔, 南距 CBD 商圈 3 8 km 、 西邻 使馆区、 北距望 京商圈 3 9 km, 与周围其它商圈距离适中. 同时, 地段人口密度 集中 , 酒店林立 , 公路网发达, 单位聚集 , 较之其它两 家更繁华 . OUTLETS 店 位于东四环西侧 , 工大桥 北侧, 北 距红星美凯龙家具建材城 0 8 km 、 距美罗城购物中 心 1 km 、 距 CBD 商圈 5 9 km, 虽然距周围商圈较近 , 但是此店定位为服装鞋帽名品打折 , 特色突出 . 家具 城与之互补, 美罗城 与之竞争却无 关痛痒, 而 CBD 商圈又距之较远 . 此店独占了较大的市场, 在三家燕 莎商城中独树一帜. 金源店地处西三环与西四环之间, 东距双安商 场 3 2 km 、 北距中关村商圈 5 26 km, 距离双安商场 较近、 商品定位相当 . 地处干道的双安商场位置更为 理想, 且知名度极高 , 对金源店的冲击不可小觑 ; 中 关村商圈是类似于金源店的新兴综合购物区 , 是金 源燕莎的有力竞争对手. 金源店处境 尴尬!, 竞争较 激烈 , 但周边多为居民区 , 也聚拢了一定范围内的客 流. 3 3 地段临近道路特征及可视性和易接近性 3 3 1 道路特征 城市主干道和快速干道等对整个区域内的商业 88
问卷调查内容
消费者行为特征 来此燕莎商城的平均频率 所选择的交通工具 对燕莎商城停车场的评价 来此燕莎商城的途中的道路情况 来此燕莎商城的目的 所购物品 购物原因
注 : 标准差计算公式 : S = 的离散程度 .
∀ ( si i= 1
n
n
资料来源 : 由问卷数据整理得出 .
32
商城与其他商业中心的距离 商城与其他商业中心的空间距离影响客流量,
进而影响商城的经济效应( 表 4) . 87
首都师范大学学报 ( 自然科学版 )
2009 年
图3
三家商城客源图
表 4 地 段与周边其他商业中心的空间距离 、 交通枢纽及主要临近道路节点的距离
名称 燕莎桥店 其他商业中心 CBD 商圈 望京商圈 红星美凯龙家具城 OUTLETS 店 美罗城购物中心 CBD 商圈 金源店 双安商场 中关村商圈 距离 地段交 距离 ( km) 3 8 3 9 0 8 1 5 9 3 2 5 26 四惠 3 4 工大桥 89 通枢纽 ( km) 东直门 1 3 临近 距离 节点 ( m)
[ 3] [ 3] [ 1]
. 地理信息
技术的广泛应用, 也使得城市中由于交通便利性、 人 口密度等区位背景因 素所造成的场势差异更 能清 晰、 明确的展现出来 . 目前 , 商业微区位研究大多集中于个体商城研 究. 对同一公司旗下的连锁商城在不同区域的微区 位研究有很强的实际意义和实践价值 . 论文对北京 燕莎友谊商城有限公司旗下的三家购物商城的微区 位差异进行对比研究.
表3 三家燕莎商城消费者出行距离对比
OUTLETS 店 ( km) 10 303 7 134 32 660 0 360 金源店 ( km) 6 576 4 461 16 570 0 800 s) 2 , 能反映一个数据集
燕莎桥店 ( km) 均值 标准差 最大值 最小值 7 536 5 382 17 480 0 260
业地理学研究
收稿日期 : 2009 03 18 * 国家自然科学基金项目资助( 40601030) . ** 通讯作者 , E- mail : zhangweire@ 126. com
2 研究对象与方法
21 研究对象 燕莎友谊商城 ( 简称为燕莎桥店) , 位于朝阳区 亮马桥路 52 号 ( 图 1) , 经营着全国各省市以及 美、
比较三家燕莎商城的用地规模( 表 6) , OUTLETS 店的营业面积最大 , 集聚了大量的客源 , 这样也吻合 了实 地 考 察 时 OUTLETS 店 客 流 量 最 多 的 结 论. OUTLETS 店临街宽度最宽, 临 街深度最深. 临 街的 宽度与深度的值越大 , 表明该店具有很好的区域展 示性 , 起到了良好的的宣传作 用. 这也是 OUTLETS 店客流量最大的原因之一. 42 商城与地段商业服务行业的互补 、 竞争关系 燕莎桥店四周分别被凯宾斯基、 昆仑、 长城等五 星级大饭店高级公寓环绕 ( 图 4) ; 西南方向是使馆 区, 北邻女人街 , 地处高档消费的旺地 . 周边的饭店 及使馆区都为本店提供了潜在的消费群体. 在燕莎 桥店的燕莎商圈内 , 同属于购物服务区的女人街距 离燕莎商城仅 0 8 km, 但是与燕莎商城并没有构成 竞争关系 , 因为两家商城满足不同的消费群体, 反而 形成互补关系 . 周边的五星级饭店皆为历史悠久的 饭店 , 入住的客人多数为外国友人和高收入的金领 阶层 , 为商城提供了流动的客源. 而位于商城西南侧 的使馆区则为商城提供了固定的客源 . OUTLETS 店位于北京东四环路工大桥西侧, 商 场北侧为伊力诺依家居城, 东北侧为南磨房食府 ( 图 4) , 西南侧为北京工业大学及奥运羽毛球馆. 周围地 区是北京城东迅速崛起的高档住宅区 , 交通发达 . 本 店所在地段独占该地段的市场. OUTLETS 店周边的 伊利诺伊家居生活馆, 与 OUTLETS 店在商品的种类 上形成了互补 . 它以自己独有的特点, 吸引着大量消 费者 , 以独有的 名牌 + 实惠 = OUTLETS! 特质 , 吸引 着众多顾客的眼球 . 金源店位于昆玉河畔的西三环与西四环联络线 上, 处于金源新燕莎 Mall 的东端 , 周围 商业设施齐 全, 包括: 燕莎 MALL、 贵友大厦、 居然之家、 儿童城、 莱太花卉城、 冠军滑冰场、 星美影城 ; 南邻超大型现 代社区世纪城 , 大量的消费群体为商城的正常运作 提供了保障. MALL 意为超级购物中心, 指在一个毗 邻的建筑群或一个大型建筑物中 , 由一个管理机构 组织、 协调、 规划, 是零售商业、 休闲、 娱乐、 餐饮、 旅 游等跨行业、 多种商业态的聚合物 , MALL 的定位是 中档以上人群 , 构成多元化的购物环境 . 星美国际影 城、 儿童城、 溜冰场等娱乐设施都是金源店的潜在客 源. 它与位于西侧的居然之家家具城、 易初莲花超市 构成互补关系 . 然而贵友大厦以及 MALL 中的经营 项目与本商城类似 , 形成了较强的竞争关系 , 分散了 客流量( 图 4) . 由于调查问卷显示约有 21% 的顾客 89
关键词: 商业微区位, 零售店, 选址评价, GIS. 中图分类号 : F 119 9
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引
言
几乎同时兴起 . 依据研究对象的不同, 城市商业活 动空间结构研究可分为城市商业地域结构、 城市商 业空间结构和商业中心内部结构三种形式 . 商业区位的最大特征就是市场导向性强 . 区 位因素在商业区位研究中或作为指标系数, 或作为 形成机制要 素等内 容, 常 被应 用到 商业活 动研 究 中 . 商业区位因素分析主要涉及人口密度、 地域发 展状况等背景因素 , 可识别性、 易接近性等主要区位 因素和进出安全、 购物便利等基本要素
第 30 卷 第 5 期 2009 年 10 月
首都师范大学学报 ( 自然科学版 ) Journal of Capital Normal University ( Natural Science Edition)
No. 5 Oct. , 2009
北京市近郊大型购物中心的微区位研究
张 伟
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基于燕莎商城燕莎桥店、 OUTLETS 店、 金源店的分析
表1
消费者属性特征 家庭住址 性别结构 年龄结构 文化程度 家庭结构 家庭月收入
( 表 3、 图 3) . 可以看出, 金源店顾客来源最近 , 约 6 6 km, 且较为集中, 到访距离的标准差最小 , 为 4 46; OUTLETS 店的影响范围最大, 顾客平均到访距离为 10 30 km, 空间上较为分散, 标准差为 7 13 km.
英、 法、 意、 日、 韩等数十个国家和地区的名牌商品 , 居全国高档百货业的领先地位 . 燕莎奥特莱斯购物 中心 ( 简称为 OUTLETS 店 ) , 位于朝阳区东四环南路 9 号( 图 1) , 是燕莎友谊商城的第一家直属分店 , 中 心分为 A、 B、 C 座, 也是国内第一家规范的品牌直销 购物中心 . 燕莎友谊商城金源店( 简称为金源店) , 位 于海淀区远大路 1 号( 图 1) , 以高档的定位、 国际化 的品牌和一流的服务形成独特的经营方式, 成为了 国内首屈一指的大型高档零售商场 .