镇江深国投商用置业有限公司、许纯江商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

镇江深国投商用置业有限公司、许纯江商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审结日期】2021.10.26【案件字号】(2021)苏11民终2458号【审理程序】二审【审理法官】张玉宽宋涛姜玲【文书类型】判决书【当事人】镇江深国投商用置业有限公司;江苏江成律师事务所;许纯江【当事人】镇江深国投商用置业有限公司江苏江成律师事务所许纯江【当事人-个人】许纯江【当事人-公司】镇江深国投商用置业有限公司江苏江成律师事务所【代理律师/律所】孙亮江苏江成律师事务所;纪从政江苏江成律师事务所;朱长春江苏法德东恒律师事务所;陆丹江苏法德东恒律师事务所【代理律师/律所】孙亮江苏江成律师事务所纪从政江苏江成律师事务所朱长春江苏法德东恒律师事务所陆丹江苏法德东恒律师事务所【代理律师】孙亮纪从政朱长春陆丹【代理律所】江苏江成律师事务所江苏法德东恒律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审改判【原告】镇江深国投商用置业有限公司;江苏江成律师事务所【被告】许纯江【本院观点】根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

【权责关键词】无效效力待定撤销实际履行第三人诉讼代表人新证据诉讼请求反诉破产清算清算执行异议强制执行查封拍卖折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-04 02:44:39镇江深国投商用置业有限公司、许纯江商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书江苏省镇江市中级人民法院民事判决书(2021)苏11民终2458号当事人上诉人(原审被告、反诉原告)：镇江深国投商用置业有限公司，住所地江苏省镇江市桃园新村75号。

诉讼代表人：江苏江成律师事务所，系镇江深国投商用置业有限公司破产管理人，负责人黄友定。

委托诉讼代理人：孙亮，江苏江成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：纪从政，江苏江成律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：许纯江。

委托诉讼代理人：朱长春，江苏法德东恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆丹，江苏法德东恒律师事务所律师。

审理经过上诉人镇江深国投商用置业有限公司(以下简称深国投)因与许纯江商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院(2021)苏1111民初2672号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人深国投上诉请求：1、依法撤销镇江市润州区人民法院(2021)苏1111民初2672号民事判决主文第一、二项，依法改判驳回许纯江的诉讼请求。

2、依法撤销镇江市润州区人民法院苏1111民初2672号民事判决主文第三项，改判许纯江协助深国投办理注销位于镇江市东方伟业广场3幢1-2层1101号房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续，并协助深国投办理该房屋的网签备案撤销手续。

3、本案一、二审诉讼费用由许纯诚承担。

事实与理由：根据许纯江提供的证据及原审法院认定事实，深国投与许纯江签订的《商品房买卖合同》，系名为房屋买卖实为民间借贷，故双方签订的《商品房买卖合同》无效，许纯江应协助办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续，并协助办理该房屋的网签备案撤销手续。

1．根据许纯江提交的证据及原审法院认定的事实，至2013年1月，深国投欠银行巨额贷款。

深国投为还款授权陈绍章以个人名义对外借款，其提供担保，以房产予以抵销。

深国投在自身融资困难的情况下，却为了保留案涉房产的回购权利，按照月利率8%。

支付资金占用费。

在无法全部支付巨额资金占用费的情况下，深国投又用多处房产予以抵销。

前述行为，不仅与深国投统一招商而进行回购的理由不符，也与深国投作为房屋开发商出售房屋回笼资金的经营目的大相径庭。

2．根据2013年深国投与郑绍雄、陈绍章、许纯江、许纯诚、许雄铭签订的《协议》内容，郑绍雄与许纯江、许纯诚于2013年1月11日分别签订的《房屋买卖合同》解除，郑绍雄分别向许纯江、许纯诚支付的440万元、280万元定金作为深国投给予许纯江、许纯诚的购房款优惠。

案涉《商品房买卖合同》于2013年1月10日签订，次日许纯江即与郑绍雄另签订《房屋买卖合同》进行房屋买卖。

后通过支付购房定金、解除合同等行为，许纯江即回笼资金440万元。

不仅如此，通过协议约定，深国投回购案涉房屋并向许纯江支付高额资金占用费。

许纯江作为房屋购买投资者，购房后不以取得房屋所有权为目的，而是以房屋买卖形式掩盖资金借贷谋取高额利差的真实目的。

3．《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

”根据前述，深国投与许纯江签订《商品房买卖合同》并办理房屋预告登记，实际不是双方真实的房屋买卖意思表示，其实质是以买卖商品房的形式掩盖资金借贷谋取高额利差，通过办理预告登记为资金借贷提供担保。

因此，根据前述法条规定，双方签订的涉案《商品房买卖合同》应当确认无效，许纯江应协助办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续，并协助办理该房屋的网签备案撤销手续。

综上，请二审法院支持深国投的上诉请求。

二审被上诉人辩称被上诉人许纯江辩称：一、双方当事人之间是商品房买卖合同法律关系，不是借款法律关系。

一审法院认定正确，双方只签订一份商品房买卖合同，并实际履行了该合同义务，双方未签订借款合同，深国投进行房屋回购是其商业行为，并不违反法律规定，不能仅凭怀疑意断当事人的真实意思表示。

二、本案的法律关系不是为借款合同提供让与担保，也不是以签订房屋买卖合同为借款合同提供担保。

三、退一步说，即使本案法律关系定性为让与担保，因案涉房屋已经办理了预告登记，限制了深国投对该房屋进行转让或作为其他处分，已完成财产权利变动的公示，参照九民纪要第七十一条第二款规定，许纯江对案涉房屋享有拍卖、变买、折价优先偿还的权利。

四、无论前面的法律关系如何定性，深国投不能履行2014年10月31日《房屋买卖合同》约定的付款义务后，深国投向许纯江交付案涉房屋、同意许纯江对该房屋实际行使占有和收益权，这表明双方同意继续履行《房屋买卖合同》的真实意思。

原告诉称许纯江向一审法院提出诉讼请求：要求深国公司继续履行《商品房买卖合同》并协助办理东方伟业广场003幢1-2层1101号房屋不动产登记过户手续。

深国投向一审法院提出反诉的诉讼请求：许纯江协助反诉深国投办理注销镇江市方伟业广场003幢1-2层1101号房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续，并协助深国投办理该房屋的网签备案撤销手续。

一审法院查明一审法院经审理认定事实如下：深国投成立于2005年，主要经营范围为在土地证为镇国用(2007)第1291号的地块上从事深国投广场房地产及相关配套设施建设销售及管理、配套服务，以及经济信息咨询服务。

经债权人申请，2017年8月30日，镇江市中级人民法院作出(2017)苏11破申12号民事裁定，受理镇江深国投商用置业有限公司破产清算一案，后作出裁定，指定本院审理。

2017年11月30日，本院作出(2017)苏1111破3号民事裁定，裁定宣告镇江深国投商用置业有限公司破产，后作出(2017)苏1111破3号决定书，指定江苏江城律师事务所担任破产管理人。

2013年1月10日，许纯江、深国投签订《商品房买卖合同》，约定许纯江购买深国投开发的东方伟业广场003幢1-2层1001号房屋，建筑面积为4920.33平方米，每平方米单价为9000元，总价款为4428.297万元。

合同签订后，许纯江按约支付了全部房款，资金部分来源于许纯江或其亲属担任法定代表人的企业，部分来源于公开证券金融交易市场，部分来自于交通银行贷款。

2013年(具体日期协议无记载)，深国投作为甲方与郑绍雄、陈绍章、许纯江、许纯诚、许雄铭签订《协议》。

协议确定了下列事实：许纯江、许纯诚分别支付了4428.297万元、2828.007万元购房款，深国投为保留回购的权利，同意支付给许纯江、许纯诚月利率1.9%的资金占用费。

郑绍雄与许纯江、许纯诚于2013年1月11日分别签订了《房屋买卖合同》，郑绍雄分别向许纯江、许纯诚支付了440万元、280万元作为定金。

基于上述事实，协议约定：解除郑绍雄与许纯江、许纯诚签订的《房屋买卖合同》，郑绍雄已经支付的440万元、280万元作为深国投给与许纯江、许纯诚的购房款优惠，深国投仍按照《商品房买卖合同》为纯江、许纯诚办理房产证。

深国投按照扣除购房款优惠后的实际购房款进行计算支付给许纯江、许纯诚资金占用费，两人实际购房款为3988.297万元、2548.007万元。

从许纯江、许纯诚支付房款之日结算到2013年11月30日，深国投应当支付许纯江、许纯诚资金占用费1309.9442万元，扣除已经支付的50万元，深国投应当支付1259.9442万元。

深国投愿意以房产抵消上述资金占用费1259.9442万元，深国投与许纯江、许纯诚(或许纯江、许纯诚的指定方)另行签订《商品房买卖合同》。

深国投为保留对许纯江、许纯诚房产的回购权利，愿意从2013年12月1日至回购之日，按照月利率8‰支付资金占用费。

甲方需要给纯江、许纯诚1259.9442万元的房屋。

2013年11月30日(该日期有涂改)，许纯江、许纯诚、许雄铭、许逢源签订《协议》，载明许纯江、许纯诚、许雄铭已经与深国投签订了协议，深国投需抵给许纯江、许纯诚、许雄铭17695442元的房屋，由许逢源和深国投签订房屋买卖合同，登记在许逢源名下。

2014年10月31日，深国投出具以房抵债确认函，载明2013年深国投与陈绍章、许纯江、许纯诚、许雄铭签订《协议》中约定的深国投欠许纯江、许纯诚、许雄铭17695442元，2013年已经将17695442元的房屋预售登记备案至三位债权人指定的许逢源名下。

2019年11月15日，一审法院作出(2019)苏1111民初401号民事判决，2020年9月8日镇江中院作出(2020)苏11民终384号民事判决，认定上述17695442元的房屋并未发生物权转移，所有权仍为深国投所有，判决许逢源配合深国投撤销上述17695442元的房屋网签备案手续。

2014年10月31日许纯诚、许纯江、许逢源作为甲方(卖方)，深国投作为乙方(买方)，双方签订《房屋买卖协议》，乙方同意购买甲方位于东方伟业广场的全部房屋，总价款为8305.8482万元(6536.304万元，1769.5442万元)，协议签订3日内，乙方将上述款项支付至许纯江指定账户。