XX文化产业园可行性分析报告
XX文化产业园可行性报告
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：
XXXX文化产业园
可行性研究报告
XX有限公司
2011-8-21
前言
XX是XX地区乃至全国极具发展潜力的城市之一。通过对我市规划中的三宝产业园（面积300亩）的开发经营环境和市场调查分析，依据我市的目前文化市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步看法，并结合我县项目的特点优势，进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以期探讨该项目进行文化商业地产开发经营的可能性。
一、报告目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、项目概况
1、地理位置及现状
文化产业园项目拟规划于我县XXXX北侧，东临XXXX，西临XXXXXX，适宜建设文化产业所需要的气候及交通条件，本地块尚未开发，属平整地貌，植被以林木和农田为主，文化产业园区的规划和开发因地制宜、突出特色。
2、项目建设必要性分析
XX市富矿、富水、富林的的先天然条件为三宝产业园的诞生提供了区位优势；青瓷、宝剑、石雕作XX的三张名片，又为产业园的创建搭建了品牌优势；石雕大师XXX之子——XXX先生对产业区的灵感与规划，更是为其蓝图增色不少。在如此得天独厚的条件下，XX产业园的应运而生，更是XX走向全国、走向世界的契机。
三、项目整体规划
XX首期工业用地规划面积为300亩，园区主要定位为文化产业，并致力于打造国家级文化创意产业基地，探索较为成熟的文化产业发展模式。园区依托中国高速经济增长所带来的巨大市场潜力，通过广为熟知的三宝文化与三宝文化带头人的纽带作用，旨在打造三宝之乡的文化品牌，推出XX的城市亮点，通过“以品牌招商、以文化引资”，搭建全方位的P2P营销平台，同时，在园区内规划建设商用门面、会展鉴赏中心、贵宾接待中心、专业服务等各类设施和机构，支持入园企业发展，实现入园企业与园区的双赢。
四、项目功能规划
项目整体规划300亩，规划的出发点为宣传弘扬XX文化，提升政府形象，使XX成为本省乃至全国著名的文化产业基地。总体规划建筑物分为会展中心、贵宾楼及商住两用楼。会展中心规划2万平方米，用于展示XX青瓷、宝剑、石雕三宝，展区分为静态展示、动态3D展示、现场互动展示。贵宾楼为40栋单栋独体别墅，为保证与XX旅游城市地位相协调，各别墅设计分别进行，初步规划每栋500平米，合计占地约2万平方米。其余土地建设商住两用房，共计40栋，底层全部用于商业门面展示，集中推出三条特色街道，包括特色青瓷一条街、宝剑磨砺一条街、石雕大师一条街。
五、可行性分析
园区计划在3年内引进别墅群高端酒店运营商2家，分别承包20栋别墅，50栋商住两用楼中，高层住房全部用于出售，而楼下商铺采用出租收取手续费的原则，预计将实现年产值超过50亿元，本文化产业园有着一般工业园难以比拟的市场优势、管理优势、人才优势和专业优势，具有良好的市场前景和较高的经济效益。经过审慎的财务测算，本项目全部投资的财务内部收益率为37.97%，投资回收期为5.77年。在积极控制市场性风险与管理风险的基础上，将获得生态效益、
经济收益、社会收益的共赢局面。
1、市场分析：一，到目前为止，XX市尚无规模成型的大型文化产业园区和规划中的XX产业园相媲美。二，国家扶持文化产业项目。2011年上半年，文化部开展“文化与科技融合创新园区”、“文化与科技融合优秀产品”、“文化与科技融合优秀企业”评选工作，加快文化与科技的结合，发展新兴业态，大力培育新兴产业，三宝文化产业园是一个典型案例；三，XX闻名世界，XX宝剑企业的产品远销欧美、中东、东南亚、澳大利亚等国家和地区，在外国享有很高的盛名，但在国内的市场并不广阔，而部分XX青瓷及XX石雕企业在国内一些省会城市有着非常好的销售业绩，却苦于无法打开国外市场。
2、自然环境。产业园选址于静幽山谷，林木繁茂,环境优美，宁静，空气清新，地势起伏舒缓，山水景观秀丽，自然意境纯美，便于文化产业性质的园区因地制宜。
3、文化环境分析：XX石雕技艺、XX宝剑锻造技艺、XX青瓷烧制技艺是国务院批准的文化部确定的第一批国家级非物质文化。XX三宝历史悠久，享誉海内外。XX的文化观赏价值及收藏价值极高，消费者购买的目的多以赏玩、收藏为主，或是买了作为礼品相送。由于“XX”的目标市场相近，所以为产业园区创造了很好的条件。
4、产业政策分析
XX产业园的运营涉及到多方合作，如果没有政府的主导和支持，很难成功。自从XX石雕技艺、XX宝剑锻造技艺、XX青瓷烧制技艺被列为国家非物质文化遗产后，XX市政府对“XX三宝”发展大力支持，对其进行宣传支持和政策扶持，XX 产业园区在这样的形势下，由XX政府支持将更具权威性、信服力。
通过以上分析，我们对该项目进行SWOT分析，剖析项目优势、劣势及其应对的方法。
Strength：XX闻名国内，其品牌具有不可复制性，而XX丰富的旅游资源也是增强产业园综合竞争力的因素之一。
Weakness：城市相对较小，顾客引导不充分，需求未完全打开。
Opportunity：周边产业园区发展情况较好，旅客资源丰富，我市资源禀赋明显好于其他地区，我们的增长潜力在新客户还是在原有客户争取上都具备一定优势。
Threat：产业园建立后，县城其余商铺顾客需求势必会被分流，不排除其采用不正当的价格竞争手段，不规范运营或威胁行业整体盈利水准。
六、商业模式分析
产业园区运作模式的设计既要体现当地特色文化，又要考虑美妙的客户体验，因此，从设计的风格上来看，应充分符合XX文化历史旅游名城的定位，兼具古朴与现代的结合，在历史的积淀中寻觅现代城市生活的便捷体验尤为重要。我们规划展示中心作为产业园美好形象的标志，可考虑引进先进的3Dmax视频技术，拍摄3D宣传片，让客户在立体影片中享受XX美景与文化的巅峰之感。贵宾楼作为专家楼，可邀请多位文化创意产业的专家和领导进行文化交流座谈活动，在其空余时可对外进行度假酒店式出租，定位高端，迎合高端团体客户及部分优质散户的需求。商用两主楼的底层全部用于门面展示，性质为项目方出租，所涉及商品遍布于特色青瓷一条街、宝剑磨砺一条街、石雕大师一条街，项目公司对其采用销售由项目公司收费并从中提取一定的运营管理费，用于街道日常管理和初始投入的回报，此种方法可降低商家间的恶性价格竞争，规范市场行为，为XX文化的传播及项目公司良好的盈利奠定基础。
1、融资状况：
资金来源：主要通过银行借贷、产业基金、私募股权等方式。
2、投资状况
（1）预计投资金额：20,000万元
（2）初始资金来源：投资项目公司自筹资金5,000万元；
银行贷款15,000万元。
3、收入来源：依据投资的方向，主要有税收收入、工业用地批地收益和商业用地开发增值。
（1）税收收入估算
本项目300亩工业用地预计分五年全部开发完毕。
在本项目中，考虑到园区的土地开发面积、地理位置、商业环境以及开发初期客观上存在的经营风险，综合投资期内的发展趋势，将本项目平均每期工程的建设期预计为1年，项目10年期内企业入园率的平均值保守估计为75%。
4、支出状况：
（1）工业用地开发成本
300亩工业用地预计分五年全部开发完毕。工业用地的开发成本约为每亩14万元。
（2）商业用地开发成本
1,500亩商业用地预计在2012年开始3年内开发完毕。初始每亩商业用地开发成本以14.5万（6.5万/亩土地拆迁费、2.8万/亩土地报批费、5.2万/亩土地平整费）计算，考虑到今后国家土地征用相关政策可能调整，土地征用成本可能变化，拆迁费用可能上升。从而导致土地开发成本也可能发生改变。
（3）管理费用
主要为员工工资、房租、办公费用等。
其中：主要是用于高级管理人员的薪酬，每人每年约50万元。
第1年(2011年)员工工资支出约100万，办公费用约60万，共计160万。
预计管理费用增长：2012年开始管理费用部分预计以5%的速率逐年递增。
即：2011年为140＋160＝300万
2012年为300＋300×5%＝315万
2013年为315＋315×5%＝331万
其余类推
（4）经营费用
主要包括用于市场开发、企业推介、广告宣传等方面的费用。广告宣传等费用第一年的初期投入为100万元，预计该部分以5%的速率逐年递增。
即：2011年为100万；
2012年为100＋100×5% ＝105万；
2013年为105＋105×5% ＝110万；
其余类推。
（5）财务费用
采用贷款融资方式，相关费用总计约8%。
关于项目还款计划：
根据预计的项目资金需求和投资收益发生的数量、时间等因素，需要的还款期限为5年。还款方式为每年支付利息，到期支付本金。再考虑承销费用等其他相关费用，均按每年支付当年费用计算，预计每年财务费用为1200万元（15000×8%＝1200万元）。
（6）税费
须缴纳的主要税费有：营业税、城建税及教育费附加、企业所得税。
营业税率为5%，城建税为7%，教育费附加为3%，企业所得税率为33%。
上述税金计算结果见表1。
表1：项目公司交纳的主要税金
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
营业收入16650 19490 24003 11127 12902 5964 6972 8149 9454 10997
营业税(5%) 833 975 1200556645298349407473550
城建税及教
83 97 120 56 65 3035 41 47 55 育费附加
(7%+3%)
营业税金
916 1072 1320612710328383448520605 及附加
企业所得税12161111906001101 1307 1549 1818 1773 其中：营业收入＝税收收入＋工业用地报批后收益＋商业用地开发增值
营业税＝营业收入×5%
城建税及教育费附加＝营业税×(7%＋3%)
企业所得税＝(营业收入－营业税金及附加－经营成本－利息支出) ×33%
5、预计现金流量折现：用收入减去支出、费用等成本后，得出利润，再用当前银行借贷利息率折现，大概预计出盈利。
在完全市场基础之上，并假设企业的经营是有规律的、并且是可以预测的。我们采用现金流量折现法对对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的贴现率，将未来的现金流量折合成现值。
七、主要结论及风险提示
1、该项目符合国家产业政策的发展方向，加强XX文化传播推广，具有较好的社会效益。
2、通过本项目的实施，将建设一个集文化传播、专家研讨、商业旅游等为一体的文化产业园区。项目投产后，能带动我县交通，餐饮，酒店等产业的发展，对解决下岗工人再就业有着重大的意义，可为社会经济的发展增强动力。
3、项目规划及投资回报合理。
风险提示：项目规划尚需国土资源部审批，存在审批不过的风险；XX行业出现不正当竞争；利率上行引发融资困难致工程进度不达预期。