某项目项目市场定位与竞争策略
某地产项目竞品分析
某地产项目竞品分析一、项目背景某地产项目是一家专注于开发高端住宅和商业物业的地产开发商。
他们在某个城市中有一块优越的土地，计划开发成一个综合性的地产项目。
在开始开发之前，进行竞品分析对于市场竞争的了解至关重要。
二、竞品概述在某个城市中，有几个地产项目可以视为主要竞争对手。
下面是对每个竞品项目的简要概述：1. 竞品项目一•项目名称：XXX住宅小区•项目位置：市中心区域•项目类型：高层住宅•项目规模：200套•售价范围：100万-200万•竞争优势：优越的地理位置，近商圈和交通便利2. 竞品项目二•项目名称：YYY商业中心•项目位置：市新兴商业区•项目类型：商业物业•项目规模：50,000平方米•租金范围：50元/平米/天 - 100元/平米/天•竞争优势：现代化建筑，优质商户和丰富的配套设施3. 竞品项目三•项目名称：ZZZ大型综合体•项目位置：市郊地区•项目类型：综合物业，包括住宅、商业和办公楼•项目规模：500,000平方米•售价/租金范围：住宅售价100万-300万，商业租金100元/平米/天 - 150元/平米/天•竞争优势：大型综合体，拥有多种业态和配套设施三、竞争分析对于某地产项目的竞争分析，我们将着重考虑以下几个方面：1. 位置优势•竞品项目一位于市中心，靠近商圈和交通便利，吸引了购房者的关注。
•竞品项目二位于新兴商业区，对商家和企业来说是一个有吸引力的商业中心。
•竞品项目三位于市郊地区，可能更适合有特定需求的购房者和租户。
2. 项目规模与类型•竞品项目一规模相对较小，只有200套住宅，对于规模较小的地产项目可能会有吸引力。
•竞品项目二是一座大型商业中心，为商家和客户提供了丰富的经营和购物选择。
•竞品项目三是一个大型综合体，提供住宅、商业和办公空间的组合，满足不同需求的购房者和租户。
3. 售价/租金范围•竞品项目一的住宅售价范围在100万-200万之间，相对较中等价格区间。
•竞品项目二的商业租金在50-100元/平米/天之间，根据市场需求和物业状况有所变动。
如何进行有效的市场定位和竞争策略
如何进行有效的市场定位和竞争策略市场定位和竞争策略是企业在市场中获得竞争优势的重要手段。
正确的市场定位可以帮助企业确定目标市场和目标消费群体，而有效的竞争策略能够帮助企业在竞争激烈的市场中实现长期的可持续发展。
本文将介绍如何进行有效的市场定位和竞争策略，并提供相关的步骤和方法。
一、市场定位市场定位是指企业通过识别和满足目标市场和目标消费者的需求，从而区分自己与竞争对手，并在市场中找到自己的定位和差异化优势。
以下是进行有效市场定位的步骤：1. 确定目标市场：企业需要明确自己产品或服务所面向的市场范围，可以根据地理位置、行业领域、消费群体等进行细分。
2. 研究目标消费者：了解目标消费者的需求、喜好和购买行为，包括年龄、性别、收入、购买动机等因素，以便更好地满足他们的需求。
3. 分析竞争对手：了解竞争对手的产品、定位和市场份额等信息，明确自己与竞争对手的差异化优势。
4. 确定差异化优势：通过核心竞争力来确定企业与竞争对手的差异化优势，例如产品质量、创新能力、品牌声誉等。
5. 提炼市场定位：在前面的步骤基础上，确定自己的市场定位，并明确强调差异化优势，将其转化为市场营销活动和传播策略。
二、竞争策略竞争策略是指企业通过优化资源配置和实施一系列行动，以获取竞争优势并保持在市场中的地位。
下面是进行有效竞争策略制定的步骤：1. 竞争环境分析：分析行业的供需情况、竞争对手的规模和力量、市场趋势等，了解市场的竞争格局和发展动态。
2. 定义竞争目标：确定企业在市场中的目标地位和长期发展目标，并将其转化为具体的指标和绩效目标。
3. 确定竞争战略：根据市场定位和竞争目标，制定相应的竞争战略，例如差异化战略、成本领先战略、专注战略等。
4. 选择资源配置策略：根据企业的资源和能力，选择合适的资源配置策略，包括技术投入、人力资源、市场推广等。
5. 实施和监控：将竞争策略转化为实际行动，同时建立相应的监控体系，及时调整策略和行动，确保竞争优势的可持续性。
创业项目的战略定位与竞争优势
创业项目的战略定位与竞争优势在如今竞争激烈的商业环境中，创业者们需要精准地定位自己的项目，并找到独特的竞争优势，以脱颖而出，获取市场份额并取得成功。
本文将就创业项目的战略定位和竞争优势进行探讨，并提出一些建议供创业者们参考。
一、市场分析和目标定位在开始创业项目之前，市场分析是至关重要的。
创业者们需要了解目标市场的特点、规模和潜在需求。
通过收集并分析市场数据，创业者可以更准确地确定项目的目标定位。
市场定位是指将产品或服务定位为满足特定目标群体需求的一种方式。
对于创业项目的市场定位，创业者们可以考虑以下几个因素：1. 目标群体：明确创业项目的目标群体，包括他们的特征、需求和行为习惯等。
这有助于创业者们更好地提供定制化的产品或服务。
2. 竞争环境：研究目标市场中的竞争对手及其产品特点，找到与之不同的切入点。
3. 市场机会：分析市场的潜在机会和发展趋势，确定自己的创业项目是否能够适应市场变化。
二、核心竞争优势的建立核心竞争优势是指企业相对于竞争对手在某些关键领域上具有的独特优势。
建立核心竞争优势可以帮助创业者们在市场竞争中脱颖而出，并持续获取客户和市场份额。
以下是几种常见的核心竞争优势类型：1. 成本优势：通过有效的成本控制和资源整合，使产品或服务的价格相对较低，具有价格竞争力。
2. 差异化优势：通过与竞争对手明显不同的产品特点、技术或服务创新，吸引目标群体的注意力。
3. 焦点优势：针对特定的市场细分，专注于满足其需求，成为细分市场的领导者。
4. 品牌优势：通过有效的品牌营销和品牌建设，树立企业在客户心中的形象和认知。
三、战略定位和竞争优势的实践在实践中，创业者们可以采取以下策略来确定创业项目的战略定位和发展竞争优势：1. 价值主张：清晰地定义创业项目的独特价值和核心竞争力，并将其与目标市场的需求紧密结合。
2. 产品差异化：通过产品设计、功能创新和技术优化，打造产品的差异化特点，从而引起消费者的兴趣和信赖。
市场定位与竞争策略
市场定位与竞争策略市场定位和竞争策略是企业制定营销策略的重要组成部分。
市场定位是指企业为了在市场中获取竞争优势，确定自己在市场中的定位，以便更好地满足顾客需求。
竞争策略是指企业为了在市场中击败竞争对手而采取的战略。
1.市场定位市场定位是一项复杂的过程，需要企业对市场细分、目标市场和竞争对手进行分析。
企业需要确定自己的产品定位和目标市场，并确定如何为目标市场提供独特的价值。
市场细分是将市场分成几个可管理、有意义的部分，以便确定目标市场和营销策略。
市场细分可以基于地理位置、人口统计学、生活方式等方面进行。
目标市场是企业所关注的消费者群体，企业需要确定自己所关注的目标市场，并在目标市场中确定自己的市场份额。
此外，企业还需要分析竞争对手的市场份额，以便制定有针对性的竞争策略。
在确定市场定位时，企业需要考虑以下几个方面：1.产品差异化：企业需要为自己的产品提供独特的价值，以便在市场上脱颖而出。
产品差异化可以基于产品的品质、功能、外观、品牌形象等方面进行。
2.目标市场需求：企业需要了解目标市场的需求，以便确定产品设计和营销策略。
企业可以通过市场调查、用户反馈等方式获取目标市场需求信息。
3.竞争对手分析：企业需要对竞争对手进行分析，了解竞争对手的产品差异化、市场份额和营销策略，以便为自己的产品提供有针对性的市场定位。
2.竞争策略竞争策略是企业在市场中获得竞争优势的关键战略。
好的竞争策略可让企业获得更多的市场份额，提高产品利润率，增强品牌形象。
在制定竞争策略时，企业需要考虑以下几个方面：1.成本领先：企业可以通过提高生产效率、交易成本降低和资源优化等方式降低成本，从而获得成本领先优势。
2.差异化：差异化战略可以让企业为目标市场提供独特的产品价值，从而获得市场份额和利润优势。
3.专注战略：专注战略是指企业将自己的资源和精力集中在一个小的目标市场上，提供一个独特的产品和服务，从而获得竞争优势。
4.创新战略：创新战略是指企业通过开发新的产品或服务、创造新的市场或改进现有的产品或服务，从而获得市场份额和利润优势。
某商业地产项目商业定位报告
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
果酱项目的目标市场定位和竞争优势
果酱项目的目标市场定位和竞争优势随着人们对于健康生活的追求不断增加，天然食品越来越受到市场的青睐。
果酱作为一种天然、美味且多样化的食品产品，受到了消费者的喜爱。
本文将探讨果酱项目的目标市场定位和竞争优势，为该项目的发展提供有效的指导。
一、目标市场定位1.1 消费群体果酱产品的主要消费群体包括家庭主妇、年轻人和老年人。
家庭主妇作为家庭食品采购的决策者，她们注重食品的安全与健康。
年轻人对果酱的多样性和口味有着较高的要求，愿意尝试新奇的口味组合。
老年人喜欢传统的口味，并将果酱作为早餐的主要食品之一。
1.2 地理区域目标市场主要集中在城市和发达地区，这些地区消费者对于品质和健康要求较高。
一方面，城市人口相对较多，消费水平较高；另一方面，发达地区人口较为密集，消费者购买力较强。
1.3 定位策略通过对目标市场的定位，我们可以将果酱项目的定位策略确定为“高品质、天然健康、口感独特”。
在市场上与其他竞争对手区分开来，树立品牌形象。
二、竞争优势2.1 产品品质果酱项目的核心竞争力在于产品的品质。
我们采用新鲜水果，经过精心挑选、无添加剂的研磨和加工，以确保产品的天然和健康。
同时，我们注重烹饪工艺的改进和创新，使果酱的口感更加出众。
2.2 品牌形象品牌形象是吸引消费者的关键因素之一。
果酱项目将以时尚、健康和高品质为品牌形象定位。
通过独特的包装设计和市场营销策略，打造具有吸引力的品牌形象，树立消费者对于果酱项目的信任和认可。
2.3 渠道建设渠道建设是项目发展的重要环节。
除了传统的超市渠道外，果酱项目将注重线上线下的渠道拓展。
通过建立自有线下门店和与电商平台的合作，增加产品的销售渠道和覆盖范围，提升品牌知名度和市场份额。
2.4 价值创造果酱项目致力于为消费者创造更多的价值。
除了提供健康美味的产品外，我们还将推出一系列与果酱相关的烹饪配方和食谱推荐，激发消费者的厨艺兴趣，提供更多的使用方法和灵感。
2.5 售后服务售后服务是消费者满意度的关键。
市场定位与竞争策略
市场定位与竞争策略随着市场竞争日趋激烈，企业面对着客户需求多元化和竞争对手增加等挑战。
市场定位与竞争策略成为企业取胜的关键。
一、市场定位市场定位是企业制定市场计划的重要组成部分，它是根据市场细分的原则，确定企业在市场中的定位。
市场细分可以根据地域、文化、生活习惯、品位、年龄等多个方面进行划分，以此为依据，可以明确客户的需求特点，进一步确定市场定位。
1.1 市场细分市场细分是市场定位的关键。
市场细分按照客户需求的不同特点进行分类，可以更加精准地刻画客户的需求。
例如，一家销售家居用品的企业可以将客户分为居家家庭型、个人用品消费型、补充装潢型等多个细分市场，以此为依据，进一步确定产品的价格、服务、广告等策略。
1.2 竞争优势市场定位需要考虑竞争优势。
竞争优势是企业在市场中占有优势的关键因素。
企业通过提高产品品质、研发新产品、优化营销策略等方式突出自身的优势，与竞争对手形成明显差别。
例如，一家以质量为卖点的企业可以在产品质量上做出差异化，追求更高的品质标准。
二、竞争策略竞争策略是企业在市场中赢得优势的手段。
竞争策略分为几个方面：2.1 差异化战略差异化战略是企业通过创新或特殊的生产工艺，从竞争对手中突围。
例如，苹果公司不断推陈出新，研发更加符合用户需求的产品，获取了巨大的市场份额。
2.2 成本领先战略成本领先战略是企业在生产过程中降低成本，减少生产开销，从而提高利润率。
例如，传统的低成本领先型企业在生产供应链上追求极致的成本控制，让产品价格变得更具有优势。
2.3 焦点战略焦点战略是因应市场细分，针对细分市场的特定需求，提供个性化的产品或服务。
例如，一家披萨店可以在研发新口味、组合适合特定需求的套餐等方面形成差异化。
从而吸引到相应细分市场的顾客。
三、结语市场定位和竞争策略是企业制定战略计划的重要组成部分。
市场定位需要根据细分市场的特点来确认客户的需求，竞争策略需要灵活应变，因应市场的变化而不断调整。
企业应该不断地优化定位策略，制定符合市场需求的差异化竞争策略，在市场上获得更高的竞争优势。
某楼盘项目市场定位报告
某楼盘项目市场定位报告根据某楼盘项目的市场研究和分析，我们提出以下市场定位报告：1. 市场概述：- 该楼盘项目位于一个新兴、发展迅速的城市区域，周边设施完善，交通便利。
- 目标购房人群主要包括年轻夫妇、小家庭和投资购房者。
- 在该区域，尚未有类似的高品质住宅项目，市场竞争相对较低。
2. 目标人群分析：- 年轻夫妇：追求品质生活，注重社区环境和设施。
主要购房动机是改善居住条件和家庭规划。
- 小家庭：希望能够提供孩子成长所需的良好居住环境，靠近学校和娱乐设施。
- 投资购房者：希望能够获得稳定的租金回报率和资产增值潜力。
3. 市场定位策略：- 高品质住宅：打造精致、现代的住宅设计，注重空间布局和室内装饰，满足年轻人对生活品质的追求。
- 家庭友好型社区：配备儿童游乐设施、绿化公园和安全的社区环境，吸引小家庭购房。
- 投资价值：强调项目的投资潜力，提供租金回报率和房产增值预测等数据，吸引投资购房者。
4. 营销策略：- 定位清晰：通过市场调研来了解目标人群需求，并将项目特点与其需求相匹配，强调差异化竞争优势。
- 线上线下营销：通过社交媒体、房产网站和线下展览等方式宣传项目，增加知名度和吸引力。
- 与合作伙伴合作：寻找与目标人群相符的合作伙伴，如学校、超市或其他具有吸引力的企业，共同推广项目。
5. 市场推广活动：- 举办开放日活动：向潜在购房人群展示楼盘项目，提供详细信息和实地参观。
- 参加房地产展览：积极参与各地的房地产展览，与潜在购房人群面对面交流。
- 提供购房奖励：给予购房者一定的折扣或优惠，以增加购买意愿。
通过以上市场定位报告，我们可以更好地了解目标人群需求，设计相应的产品和营销策略，提高项目的竞争力和市场占有率。
6. 产品特点和优势：- 高品质建筑：采用优质材料和现代设计，确保房屋结构稳固，外观时尚。
- 智能家居系统：引入智能家居技术，提供远程控制和自动化管理，增加居住舒适度和便利性。
- 社区设施完备：项目内设有绿化公园、健身房、游泳池等共享设施，满足居民的休闲和娱乐需求。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
c o n t e n t s 前言第一章城市开发走势与市场形势分析扬州现有市场形势分析第二章项目市场定位与竞争策略酒店式小套房的真义一、本案酒店式小套房定位的可行性二、就市场需求与接受程度而言的可操作性：第三章购房者及使用者描述购买者类型/使用者类型：第四章项目弱势与应对操作策略一、项目价值攻防体系营造二、项目弱势的应对策略三、项目主辅牌设计第五章产品设计策略建筑表现/室内格局及装潢/酒店式物业服务/休闲配套/国际卫视第六章营销策略分解案名/项目性格/形象包装/策略执行/推广力之配合/广告印象前言房地产项目的策划是从市场调研出发，经历市场定位（产品需求与功能办定）——产品定位（产品性格魅力设计）——客户心智定位（产品优势与核心价值体系有效传达）的一系列定位过程。
其精髓在于体悟项目环境（立地）的性格，找寻项目所适应的消费族群，再以功能满足为核心，经过空间形式的完美设计、性格形象包装与魅力化表现等过程为项目塑造个性化的性格，通过画龙点睛的项目标准化系统设计，令音形义韵、举手投足皆强化其性格特征，增进相应客户的认同。
所以，策划营造一个品牌，更是塑造适合客户品味需求的活生生、性格鲜明的“知已”。
东方银座立位的江阳中路，是一个性格混杂的区域，周边大量多层和小高层住宅小区即将全面启动，竞争日显白热化。
本案在区内并不具有相对地位优势，如果不能有效区隔市场，并塑造个性性格独树一帜，易被拖入持久消化竞争。
尤其在目前扬州小高层住宅的销售在竞争中日显疲态，而许多开发商明显落入“高层=高档”误区情况下，东方银座该以何种角色形象降生呢？我们选择了非常规自住市场的运作方式，不再将目光集中在本区域既有的客源与居住需求，锁定小投资需求及特殊的居住需求，将项目定义为东方银座希尔顿级私家饭店金套房第一章城市开发走势与市场形势分析纵论：扬州城市发展与房地产开发趋势随着江苏经济圈与南京的小时经济圈战略架构的确立，与城市交通管网的健全。
扬州作为江苏中心城市之一，其城市地位将进一步提升，同时从周边城市获得更多的资源注入，正是由扬州所处的城市关系与发展走向，我们可以大体判断出其发展趋势。
并将其作为我们策划运作扬州房地产项目的策划基础。
以扬州城市发展主力借助南京与镇江资源来判断，城市发展大体上可描述为“西进东移、东城西市”。
以城市西南区作为城市重心，实现城市人口扩容，并形成城市中心生活区、开发区、商业服务休闲区与城市生态景观区等城市功能区。
具体阐述如下：1、城市扩容：扬州目前人口约107万，其中市区60万、邗江区含乡镇50万、开发区部分20万，未来扬州将扩容为180-200万的中型城市。
这部分人口的就业与居住就成为扬州房地产开发的指向。
2、以西南向作为城市发展主力路线：西南往仪征、南京可至扬州，借助仪征的化工行业资源，南京的城市资源与旅游资源，南向往镇江，润扬大桥的兴建与瓜洲工业园的发展将使扬州更具城市实力与协作效应。
3、西进东移：发展城市西部借助南京经济圈的能量形成扬州重心区域。
城市东部发展将江都纳入城市增强扬州的综合实力。
4、东城西市：东城区以古运河为纵轴，发展体现历史人文与生态的人文景观区。
西城区发展为城市居住商业功能的核心区。
5、功能分区：以文昌西路为轴线，发展为生活层次较高的西城中心生活区。
以江阳路为轴线，发展为城市商业休闲服务区。
以扬子江路为轴线，作为城市发展中期的集中办公区。
以史可法路为轴线，发展为城北生活区，主要针对城市中产阶级。
以古运河为中轴，发展为城市人文生态景观区。
6、老城区：扬州老城区目前在极小的中心区域内集中了十多万人口，政府主要以经营历史人文古城为宗旨，促进人口西迁，并以该区两千年古城文化为背景开发扬州旅游资源。
城市发展的走向与脉络为项目开发提供了平台与基调，而项目策划的精髓则在于能充分整合其区域资源并凸显差异化优势。
目前，市政府将江阳中路南侧100米范围内规划为商业区，其目地是将江阳中路发展成扬州重要城市次商圈，定位将该区域发展成为城市扩张后的新城区重心。
但是，从目前的整体经济结构；商业及写字楼办公的发展还处于初级阶段（扬州市内缺乏强有力的基础工业，近几年并没有形成发展高峰）。
招商并没有引来强大资金注入，功能板块无法撬动。
新一轮经济的发展，本区呈现以下特征：1、在人们心目中形成了较突出的区位概念。
2、便民商业网尚未形成，生活机能感不足。
3、商业——形式较单调，形成专业市场，便民商业薄弱。
由于扬州商城的推波助澜，两个四星级酒店新世纪大酒店和花园国际大酒店的立位，此区的商业形成了建材与高档酒店两大商业主力，而便民商业薄弱。
4、交通便捷：区域交通相当便捷，江阳路作为省级主干道，体现出扬城交通大动脉的核心作用。
5、热闹但尚不繁华：本案东北区域已形成大规模生活片区，人口快速增长，但区域缺乏积聚商业人气大型百货，数万平方米的扬州商城专业市场，吸引了所有扬城建材需求者的目光。
因此该区域人群纷杂，格调不一，热闹但不繁华。
也是由于人群复杂，职业，收入档次，生活情况迥异。
该区域成为一个较兴旺的租房市场。
扬州现有市场形势分析1、整个扬州地产市场，多层住宅的表现出旺盛的销售去化；2、现有小高层项目均走商住路线，虽通过各种渠道去化，但销售去化日显疲态，这些项目在形象与档次上均无建树。
3、扬州第一个酒店式公寓项目——汇展阁的推出，引起消费者的关注。
但是，由于它是综合楼滞销后的改造，项目软硬件均比较落后，且项目的营销水平不高，项目定价偏离市场，难以迎合市场的需求。
总体来说，扬州目前市场上并没有真正意义上的“酒店式公寓”，现有项目大多是在传统的运作方式上，针对常规自住型客户竞争市场。
在更大的商城商圈背景下，东方银座作为小高层物业，在这种市场情况下，若加入现有竞争，必陷入持久的销售马拉松。
第二章项目市场定位与竞争策略本项目位于江阳路南侧，文汇南路以南，但不临文汇南路，而座落于沿街汽配店之间，其开发趋势是确实存在的有以下几点：1、虽然扬州西南区域是城市重心区，但目前江阳路此路段除了装饰商圈与酒店突出外，住宅开发项目少，不属于前述四大住宅开发热点区域，市场热度较低。
2、单面临主干道而且临街面窄，狭长的“L”型地块使居住功能规划受限制的同时，也不利于项目气势的营造。
3、目前开发区街阔人稀，人气尚弱，集客力较差。
所以，本案住宅如果以传统住宅形式投入竞争，即使花费大量精力为项目加温造势，可能要等待整体区域的启动才能有较好成效。
为了实现项目的超常规销售与资金快速回笼，我们将项目偏离传统住宅市场，定位于兼具投资与实用性的低总价小面积异型物业------酒店式公寓，以让项目跳出竞争，具备充分的唯一性、排它性及权威性。
酒店式小套房的操作方式在台湾最早出现于1976年的石门水库芝麻城项目，在香港与国内较知名的范例分别是：香港维多利亚湾的会景阁与深圳的汇展阁。
我司核心层曾负责全案操作了福建两个最成功的酒店式小套房项目：厦门的中环贵宾楼与泉州的世纪外滩，前者是福建省第一个纯酒店式小套房案例。
一般而言，酒店式小套房让人联想到城市的单身贵族、SOHO 一族、粉领新贵、过渡型情侣及寻花问柳，金屋藏娇型客户。
从实际使用来看，这一市场的租房客户确实主要以服务服务业及私人包养的小姐居多，因此酒店式套房的租金价位较普通住宅为高，而其私密、方便与酒店式服务机能也是这一群族所最青睐的。
从扬州目前城市时尚程度来看，所谓单身贵族、粉领新贵等客户群体都还未成形，工业区外籍员工数量也有限，而寻花问柳，金屋藏娇型客户尚未浮出水面。
从江阳路项目路段来看，时尚商业与便民商业气氛薄弱，人气不旺，似乎目前也感觉不到城市繁华。
那么，本案如何营造成一座夜晚会发光的新城银座呢？酒店式小套房的真义：其实，从房地产项目操作的角度而言，酒店式小套房的真谛并不在乎提供一种多么诱人的新生活方式，而在于它是弱市强销的利器之一，其市场切入和精髓在于：1、从物业角度来说，兼容投资与使用机能，脱离传统市场竞争，同时可以相对独立于城市区域的开发热度，在弱市获得成功。
2、从购买成本的角度来说，酒店式小套房的小额投资稳定回报是其最大的购买利基。
但可以不耀眼，因为私密性是其使用的机能的一个要点。
同时，酒店式小套房的地段要求首先在于便捷，其次是临近繁华，相对传统住宅而言，它的立地要醒目。
3、酒店式套房对地段的要求不在于眼前的繁华，而在于对区位未来发展定位的前瞻性，我们操作的两个案例，首先都成功在对其地段潜能的挖掘，都是在该区域市场不被人看好的时候获得销售成功的。
当然，其地段的价值必须通过策划包装与宣传引导，让客户充分认知。
所以地段挖掘是弱市酒店式小套房成功的第一要素。
同时，从项目策划的精彩程度而言，酒店式套房是住宅中最兼容市场面与操作面精华的类型之一。
市场面指项目整体策划能深度挖掘地段潜力，制造出物业的高效投资性，并适时切入市场，操作面则要求策划与销售的紧密配合演出，策划要全方位营造项目的酒店质感与优雅风情，现场强杀做到很有效地调整与控制，酒店式套房的销售是令人激情振奋的。
从产品设计的每个细节到系统的企划宣传。
销售则要从蓄势造势。
一、本案酒店式小套房定位的可行性。
根据上述分析，虽然本案在区位现况、人气、繁华等方面不占优势，却恰恰适合于做一个精彩的弱市的酒店式小套房案例，分析如下：1、项目地段目前旺气不足，但其落位于未来的城市商务服务休闲区，旁有商圈、酒店、娱乐业，未来繁华可期。
2、临近扬子江路，交通便捷，下有工业园区，外商与外来人口密集，给人未来旺租的前景。
3、项目虽然临路位置并不显赫，但从江阳路侧进的交通便利，同时仍可获得时尚银座的地标礼堂效果。
二、就市场需求与接受程度而言，酒店式小套房也具有较强的可操作性：1、扬州目前单身贵族与异类型客户并不多浮出水面，但作为秦淮之地的消费城市，寻求休闲享受的市场需求潜力旺盛；2、可见的客户族群目前也有一定的存量：扬州一些在服务行业从业的人员，包括浴室服务员、发型设计师等较流行的群族会是本案最容易获取的客源；3、扬州的经济收入水平虽然不高，但是有超前消费与喜爱小投资的倾向；4、崇尚发达城市，追求时尚，外来和尚与外来事物大行其道。
香港、深圳、厦门、北京、上海等发达城市都不落俗套的酒店式套房在扬州较容易获得客户心理上的认同；5、扬州城市很小，交通都在十几分钟的车程之内，为本项目的投资客源与使用客源提供了基础。
所以，经过综合评估，本案有着小高层成本较高的前提，又处于自住市场竞争激烈的扬城西区，酒店式小套房就成了最优的选择。
第三章购房者及使用者描述我们对预想的酒店式小套房做了深入的市场调研，将其可能之购买者与使用者具体分析如下。
一、购买者类型：（1）外地来扬做生意的小店主，购置用于出租求利；（2）扬州有闲钱的购屋出租者（尤其是从赁屋取租中已尝至甜头的房东）；（3）工资收入中、高，有闲钱，无投资渠道的职业人士；性格比较保守，有一定的保值概念；（4）外企及一些公司集团购买作为公司宿舍或招待作房，供中高级主管使用，作为公司固定资产投资，兼具保值与减税的利益；（5）区域从事服务行业的小姐购置a.有闲钱，愿意一次性付款；b.用于生活休闲之用，抵租房费用，脱离行业后，作为在扬州的房产与储备居所；c.或闲钱投资，作为现在及将来的生活来源的一部分。