市场分析-不动产市场分析(PPT 30页)
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房地产行业培训图文PPT课件
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产的
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
经济特性
价值高 大性
相互影 响性
易受限 制性
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产总价格
房地产单位价格
土地价格和建筑物及其
指一宗房地产的整体
指单位面积或单位
附属 物价格的统一，
价格。
是土地价值和房屋价值
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
不动产登记中心第三季度工作总结PPT
优化升级不动产登记信息系统， 提高登记工作效率和数据质量， 同时加强数据安全管理，确保数 据保密性和完整性。
推进登记服务创新
积极探索和创新登记服务模式， 优化服务流程，提高服务效率， 加强与相关部门的沟通与协调， 共同推进不动产登记工作的顺利 开展。
重点工作安排和落实措施
强化人员培训
加强登记人员的法律法规、业务知识 和操作技能等方面的培训，提高登记 人员的综合素质和服务水平，确保登 记工作的规范化和专业化。
服务效率不高
优化业务流程，提高服务 效率和质量，提升客户满 意度。
05
不动产税收征管
不动产税收征管情况
实施不动产统一登记制度
自2014年起，全国范围内实施不动产统一登记制度，由国土资源部门负责登记管理。
建立信息共享平台
各级不动产登记机构积极推进不动产登记信息共享平台建设，实现了不动产登记信息的互 通和共享。
效率和准确性。
03
制度建设需完善
不动产税收征管工作涉及面广，需要完善的制度保障，部分地区在相
关制度建设方面还有待加强。
未来不动产税收征管工作的计划和目标
提升信息化水平
各级不动产登记机构将继续推进信息化建设和应用，提高不动 产税收征管工作的信息化水平。
加强人员培训
各级不动产登记机构将加强登记人员培训，提高业务素质和服 务意识，提高登记效率和准确性。
不动产登记中心第三季度工作总结
xx年xx月xx日
目录
• 第三季度工作总结 • 登记工作 • 不动产交易 • 不动产抵押 • 不动产税收征管 • 下一步工作计划
01
第三季度工作总结
工作计划完成情况
1 2
按时完成登记任务
第三季度共办理不动产登记业务1000余件，所 有登记业务均按时完成。
推进登记服务创新
积极探索和创新登记服务模式， 优化服务流程，提高服务效率， 加强与相关部门的沟通与协调， 共同推进不动产登记工作的顺利 开展。
重点工作安排和落实措施
强化人员培训
加强登记人员的法律法规、业务知识 和操作技能等方面的培训，提高登记 人员的综合素质和服务水平，确保登 记工作的规范化和专业化。
服务效率不高
优化业务流程，提高服务 效率和质量，提升客户满 意度。
05
不动产税收征管
不动产税收征管情况
实施不动产统一登记制度
自2014年起，全国范围内实施不动产统一登记制度，由国土资源部门负责登记管理。
建立信息共享平台
各级不动产登记机构积极推进不动产登记信息共享平台建设，实现了不动产登记信息的互 通和共享。
效率和准确性。
03
制度建设需完善
不动产税收征管工作涉及面广，需要完善的制度保障，部分地区在相
关制度建设方面还有待加强。
未来不动产税收征管工作的计划和目标
提升信息化水平
各级不动产登记机构将继续推进信息化建设和应用，提高不动 产税收征管工作的信息化水平。
加强人员培训
各级不动产登记机构将加强登记人员培训，提高业务素质和服 务意识，提高登记效率和准确性。
不动产登记中心第三季度工作总结
xx年xx月xx日
目录
• 第三季度工作总结 • 登记工作 • 不动产交易 • 不动产抵押 • 不动产税收征管 • 下一步工作计划
01
第三季度工作总结
工作计划完成情况
1 2
按时完成登记任务
第三季度共办理不动产登记业务1000余件，所 有登记业务均按时完成。
《市场SWOT分析》PPT课件
28swot矩阵29so战略增长性战略即maximaxi策略即着重考虑优势因素和机会因素目的在于努力使这两种因素都趋于最大此种策略是最佳策略企业內外环境能密切配合企业能充分利用优势资源取得利润并扩充发展30st战略多种经营战略即maximini策略即着重考虑优势因素和威胁因素目的是努力使优势因素趋于最大使威胁因素趋于最小此种策略是在企业面对威胁时利用本身的强势来克服威胁31wo战略扭转型战略即minimaxi策略即着重考虑弱点因素和机会因素目的是努力使弱点趋于最小使机会趋于最大此种策略是在企业利用外部机会來克服本身的弱势32wt战略防御型战略即考虑弱点因素和威胁因素目的是努力使这些因素都趋于最小此种策略是企业必须改善弱势以降低威胁此种策略常是企业面对困境时所使用例如必须进行合并或缩减规模等即minimini策略33次数
●汇率和外贸政策的不利变动
精选课件
19
19
●人口特征，社会消费方式的不利变动 ●客户或供应商的谈判能力提高 ●市场需求减少 ●容易受到经济萧条和业务周期的冲击
精选课件
20
20
实际演练
按照上述方法列出你所在市场的 S、W、O、T
精选课件
21
21
企业的整体性和竞争优势来源的广泛性，优 劣势分析，必须从整个价值链的每个环节上， 将企业与竞争对手做详细的对比
在公司的外部环境中，总是存在某些对 公司的盈利能力和市场地位构成威胁的因素。 公司管理者应当及时确认危及公司未来利益 的威胁，做出评价并采取相应的战略行动来 抵消或减轻它们所产生的影响
精选课件
18
18
公司的外部威胁可能是：
●出现将进入市场的强大的新竞争对手
●替代品抢占公司销售额
●主要产品市场增长率下降
精选课件
●汇率和外贸政策的不利变动
精选课件
19
19
●人口特征，社会消费方式的不利变动 ●客户或供应商的谈判能力提高 ●市场需求减少 ●容易受到经济萧条和业务周期的冲击
精选课件
20
20
实际演练
按照上述方法列出你所在市场的 S、W、O、T
精选课件
21
21
企业的整体性和竞争优势来源的广泛性，优 劣势分析，必须从整个价值链的每个环节上， 将企业与竞争对手做详细的对比
在公司的外部环境中，总是存在某些对 公司的盈利能力和市场地位构成威胁的因素。 公司管理者应当及时确认危及公司未来利益 的威胁，做出评价并采取相应的战略行动来 抵消或减轻它们所产生的影响
精选课件
18
18
公司的外部威胁可能是：
●出现将进入市场的强大的新竞争对手
●替代品抢占公司销售额
●主要产品市场增长率下降
精选课件
我国房地产市场发展历程、现状及未来展望(ppt 52页)
PART 1
发展 历程
1997年 亚洲经济危机
1992年
邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮
1998年
1998 年 中 国 的 福 利 分 房 制 度 终止，货币化分房方案正式启动。 1998年5月9号，中国人民银 行出台了《住房贷款管理办法》。 1998 年 以 后 ， 房 地 产 进 入 了 平稳快速发展时期 。
去库存效应持续蔓延
中央
住 建 部 发 布 贯 彻 《 法 治 政 府 建 设 实 施 纲 要 （ 2015 ～ 2020年）》的实施方案，明确根据房地产市场分化的 实际，坚持分类调控，因城施策。建立全国房地产库 存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。
辽宁
浙江
福建
山东
长沙
芜湖
辽宁、浙江、福建、山东、长沙、芜湖等地均出台了 相关去库存政策
2015年 政策宽松 降准降息 去库存
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５0％，贷款利率不得低于基 准利率的１.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设。
9月
二套限贷 二套限购
上调二套房贷
市区二套限购 限地价
中小户型限购
加强监管 二套限贷 加强价格监管
上调二套房贷
限贷、二套限购
PART 3
不动产交易市场管理
遵循法律、法规和政策规定，尊重历 史、注重现实，保障权利人的合法权 益。
权属确认方法
通过查阅档案、实地调查、权利人申 报等方式，综合运用法律、行政和技 术手段进行权属确认。
争议解决途径和程序指引
争议解决途径
明确不动产权属争议的解决途径，包括协商、调解、仲裁和诉讼等方式。
程序指引
提供详细的争议解决程序指引，引导当事人依法、理性、有序地解决争议。同时，加强法律宣传和教育，提高公 众的法律意识和素养。
实现更安全、透明和高效的交易过程。
大数据与人工智能在市场分析中的应用
提供更精准的市场趋势预测和决策支持。
虚拟现实与增强现实在房产展示中的应用
提供更直观、生动的房产展示体验。
政策法规变动对行业影响分析
土地使用权政策调整
影响土地供应和房价走势。
房产税政策变动
影响购房成本和持有成本。
不动产登记制度完善
提高市场透明度和交易安全性。
取相应措施。
信息披露
加强不动产交易信息披露，提 高市场透明度，减少信息不对
称现象。
信息透明度提升举措
信息公开
信息共享
政府应定期公开不动产交易相关信息，包 括成交价格、成交量、供应计划等。
加强各部门之间的信息共享，打破信息孤 岛，提高信息利用效率。
信息化建设
社会监督
推进不动产交易信息化建设，建立统一的 信息平台，方便群众查询和办理相关业务 。
特点
不动产交易市场具有交易对象的不动 产性、交易形式的多样性、交易过程 的复杂性以及交易结果的长期性等特 点。
市场规模与结构
市场规模
不动产交易市场的规模通常较大，涉及的资金量巨大，对社会经济发展具有重 要影响。
权属确认方法
通过查阅档案、实地调查、权利人申 报等方式，综合运用法律、行政和技 术手段进行权属确认。
争议解决途径和程序指引
争议解决途径
明确不动产权属争议的解决途径，包括协商、调解、仲裁和诉讼等方式。
程序指引
提供详细的争议解决程序指引，引导当事人依法、理性、有序地解决争议。同时，加强法律宣传和教育，提高公 众的法律意识和素养。
实现更安全、透明和高效的交易过程。
大数据与人工智能在市场分析中的应用
提供更精准的市场趋势预测和决策支持。
虚拟现实与增强现实在房产展示中的应用
提供更直观、生动的房产展示体验。
政策法规变动对行业影响分析
土地使用权政策调整
影响土地供应和房价走势。
房产税政策变动
影响购房成本和持有成本。
不动产登记制度完善
提高市场透明度和交易安全性。
取相应措施。
信息披露
加强不动产交易信息披露，提 高市场透明度，减少信息不对
称现象。
信息透明度提升举措
信息公开
信息共享
政府应定期公开不动产交易相关信息，包 括成交价格、成交量、供应计划等。
加强各部门之间的信息共享，打破信息孤 岛，提高信息利用效率。
信息化建设
社会监督
推进不动产交易信息化建设，建立统一的 信息平台，方便群众查询和办理相关业务 。
特点
不动产交易市场具有交易对象的不动 产性、交易形式的多样性、交易过程 的复杂性以及交易结果的长期性等特 点。
市场规模与结构
市场规模
不动产交易市场的规模通常较大，涉及的资金量巨大，对社会经济发展具有重 要影响。
金融市场与不动产融资_不动产投资分析
10.1.2 不动产金融市场的参与者 不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机构和 监管者，主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构和中央银 行。 1. 政府 在不动产金融市场的运行中，政府充当多重角色。 2. 企业 企业是金融市场运行的基础，在不动产金融市场中，企业既是资 金的需求者，又是资金的供给者，在不动产金融市场中处于非常 重要的地位。 3. 居民个人 居民个人除通过储蓄存款为不动产金融市场提供间接资金来源外， 还可以通过购买各种不动产证券获取投资收益，成为不动产金融 市场的直接融资的资金供给者。
10.2.5 项目融资 1. 项目融资的概念 “项目融资”是一个特定的金融术语， 是为一个特定项目所安排的融资，贷款 人在最初考虑安排贷款时，以该项目的 现金流量和收益作为偿还贷款的资金来 源，以该项目资产抵押作为贷款的安全 保障。
2. 不动产企业项目融资资金来源 不动产开发企业项目融资资金来源一般 分为以下几种：企业自有资金、银行等 金融机构贷款、证券市场融资、杠杆租 赁融资、预售楼盘、合作开发。
10.2.4 不动产信托与租赁 1. 不动产信托 不动产信托是管理和出卖“土地及地面固定物”为目 的的信托。按照信托目的的不同，它可分为管理信托 和出卖信托；若按其标的物的不同，可分为房屋信托 和土地信托。其特点是以专业手段，在不影响原信托 财产正常使用的前提下产生附加增值。不动产投资信 托是信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委 托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等 方式受托投资者的资金，然后进行不动产或不动产抵 押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体 的经营管理的一种资金信托投资方式。
4. 金融机构 不动产金融机构包括银行性金融机构和 非银行性金融机构，在西方，主要由银 行、抵押信用合作社、不动产中介机构 以及民间金融机构等构成。
不动产投资市场分析
,a click to unlimited possibilities
汇报人：
CONTENTS
不动产投资市 场概述
不动产投资市 场的现状
不动产投资市 场的趋势
不动产投资市 场的机会与挑 战
不动产投资市 场的成功案例 分析
不动产投资市 场的未来展望
PART ONE
不动产投资市场是指投资者通过购买、持有、出售不动产以获取收益的市场。 不动产包括土地、建筑物、自然资源等。 不动产投资市场的参与者包括个人投资者、机构投资者、开发商等。 不动产投资市场的特点包括长期性、稳定性、风险性等。
市场风险：市场波动可能导致投资收益的不 确定性
流动性风险：不动产投资流动性较差，可能 导致资金周转困难
法律风险：法律环境变化可能导致投资收益 的不确定性
管理风险：管理不善可能导致投资收益的不 确定性
环境风险：环境变化可能导致投资收益的不 确定性
关注政策变化：了 解政策对不动产市 场的影响，及时调 整投资策略
优化投资组合： 分散投资风险， 提高投资收益
加强风险管理：关 注市场风险，做好 风险防范措施
城市化进程加快，房地产市场需求持续增长 政策支持，鼓励投资不动产市场 科技进步，推动不动产市场创新和发展 市场竞争激烈，需要不断创新和优化投资策略
汇报人：
报
风险较高：不 动产投资市场 受经济、政策 等因素影响较 大，风险较高
收益稳定：不 动产投资通常 具有稳定的收 益，适合长期
投资
流动性较低： 不动产投资市 场的流动性较 低，投资者需 要较长时间才
能退出投资
PART TWO
市场规模：全球不动产投资市场持续增长，市场规模庞大 投资热点：商业地产、住宅地产、工业地产等为主要投资领域 投资趋势：投资者更加关注资产配置和投资回报率 风险因素：市场波动、政策调整、经济周期等对投资市场产生影响
汇报人：
CONTENTS
不动产投资市 场概述
不动产投资市 场的现状
不动产投资市 场的趋势
不动产投资市 场的机会与挑 战
不动产投资市 场的成功案例 分析
不动产投资市 场的未来展望
PART ONE
不动产投资市场是指投资者通过购买、持有、出售不动产以获取收益的市场。 不动产包括土地、建筑物、自然资源等。 不动产投资市场的参与者包括个人投资者、机构投资者、开发商等。 不动产投资市场的特点包括长期性、稳定性、风险性等。
市场风险：市场波动可能导致投资收益的不 确定性
流动性风险：不动产投资流动性较差，可能 导致资金周转困难
法律风险：法律环境变化可能导致投资收益 的不确定性
管理风险：管理不善可能导致投资收益的不 确定性
环境风险：环境变化可能导致投资收益的不 确定性
关注政策变化：了 解政策对不动产市 场的影响，及时调 整投资策略
优化投资组合： 分散投资风险， 提高投资收益
加强风险管理：关 注市场风险，做好 风险防范措施
城市化进程加快，房地产市场需求持续增长 政策支持，鼓励投资不动产市场 科技进步，推动不动产市场创新和发展 市场竞争激烈，需要不断创新和优化投资策略
汇报人：
报
风险较高：不 动产投资市场 受经济、政策 等因素影响较 大，风险较高
收益稳定：不 动产投资通常 具有稳定的收 益，适合长期
投资
流动性较低： 不动产投资市 场的流动性较 低，投资者需 要较长时间才
能退出投资
PART TWO
市场规模：全球不动产投资市场持续增长，市场规模庞大 投资热点：商业地产、住宅地产、工业地产等为主要投资领域 投资趋势：投资者更加关注资产配置和投资回报率 风险因素：市场波动、政策调整、经济周期等对投资市场产生影响
不动产登记课件ppt
趋势四
法律法规体系逐步完善
不动产登记课件
目录
• 不动产登记概述 • 不动产登记的内容和程序 • 不动产登记的种类和方式 • 不动产登记的权属和争议处理 • 不动产登记的信息化和数据管理 • 不动产登记的案例分析与实践
01
不动产登记概述
不动产登记的定义
不动产登记是指由国家法定登记机关 对不动产物权变动进行登记，以公示 和公信的方式确认和保护不动产物权 的行为。
不动产登记的历史沿革
起源
不动产登记起源于欧洲中世纪地 役权登记制度，随着资本主义经
济的发展而逐渐完善。
发展
各国的不动产登记制度在实践中不 断完善和发展，形成了各自的特点 和体系。
国际统一
随着国际统一私法协会的成立，各 国开始探索建立统一的国际不动产 登记制度，以促进国际间的合作与 交流。
02
不动产登记的内容和程 序
不动产登记的范围
Байду номын сангаас
土地使用权
包括土地所有权、土地 使用权、土地抵押权等
。
房屋所有权
包括房屋所有权、房屋 抵押权、房屋租赁权等
。
林地使用权
包括林地所有权、林地 使用权、林地抵押权等
。
其他不动产物权
如采矿权、取水权等。
不动产登记的程序
申请与受理
申请人向登记机构提交申请材料 ，登记机构对申请材料进行初步 审查，符合要求的予以受理。
确定不动产权益归属
通过不动产登记，明确不动产权益的 归属，保障权利人的合法权益。
防止权属纠纷
通过登记公示，减少不动产权益纠纷 ，维护不动产交易市场的秩序。
不动产登记的争议处理
登记错误处理
当不动产登记出现错误时，应当 及时纠正，并对受影响的权利人 进行合理补偿。
房地产经济学完整PPT课件
✓ 地产再开发：对曾经或正在作为建 筑用地使用的土地的开发。多次性。
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
可编辑课件
30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
可编辑课件
26
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
可编辑课件
27
一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
可编辑课件
24
第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
25
本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
可编辑课件
30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
可编辑课件
26
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
可编辑课件
27
一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
可编辑课件
24
第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
25
本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
当前房地产市场形势及其走势分析讲座PPT
房地产开发资金来源累计同比情况：1998.7-2013.11 单位 %
数据显示，2013年前10月社会融资规模为14.82万亿元，比去年同 期多1.81万亿元。2013年1-9月累计新增信贷72690亿元，同比增
长8.16%。
需要重视的市场变化特征：
市场分化趋势明显（ 2013年前11个月，全国商品房待售面
市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，是未来房地产
市场发展的基本方向；
缩小征地规模、建立城乡统一的建设用地市场，是完善未来房地产用
地政策的重要方向。
加快房地产税立法，建立不动产统一登记体系，是构建以经济手段为
主的房地产市场调控体系的关键。地方税体系构建的重要一环。
不动产统一登记，统一的信息平台。
2011.2-2013.11商品房销售面积累计同比情况 单位：%
1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同 比增长9.9%，1-10月份下降3.6%；土地成交价款8669亿元， 增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。
2013年前10个月，全国房地产待开发土地面积累计同比增幅是0.9
当前房地产市场形势和走势分析
2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5 %，增速比1-10月份提高0.3个百分点，是2012年2月以来累计同比增 幅最高的时期。 其中，住宅投资增长19.1%，增速提高0.2个百分点， 占房地产开发投资的比重为68.6%。
2013年前11个月，商品房销售累计同比增幅是20.8%，远远高 于2012年前11个月2.4%的累计同比增幅。201年的销售面积同 比增速仍处于2011年以来的最高水平，是2012年2月出现最低 水平后出现的新峰值。
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不動產型態分析：現在、未來熱門之不動產型態， 例如豪宅或是商用不動產
市場價位分析：各型態不動產價格行情 市場胃納：依地區不動產市場可能銷售(容納或去
化)的數量 資料來源：政府與民間機構發布之訊息
15
政府住宅與金融政策
前幾年不動產市場景氣熱絡，房價飆漲， 不少民眾已無力負擔高漲的房價，政府之 政策如何減輕民眾的購屋負擔？
5
總體市場分析─目的
掌握投資地區整體大環境經濟發展， 市場景氣等動態，作為投資策略 (時機，型態，地區)擬定及修正之 參考。
6
總體市場分析─項目
國內或國際政經發展趨勢 市場範圍界定 地區發展分析 不動產市場動向分析 政府住宅與金融政策
7
個體市場分析─目的
掌握區域市場環境動態與基地實質條 件，對個案開發之影響，優缺點，以 作為個案產品策略之訂價策略之參考。
25
市場胃納率
一定市場範圍與期間內，對象標的的潛在需 求量
某種類型價格下，能被吸收或購買的數量 公式: 已購買的數量 / 可購買的數量
26
市場佔有率
在一定的市場範圍與期間內，投資個案供給 佔市場總供給的比例
公式: 已推出的數量 / 可推出的數量
27
銷售率
公式: 已售數量(金額) / 可售數量(金額)
全球金融海嘯導致不動產市場景氣低迷， 政府之政策如何提振房市，消化空屋？
上述之分析有許多可在政府公佈的訊息， 以及報章雜誌與網路上可以看到
16
住宅與不動產相關資訊連結
住宅資訊統計網-首頁.mht 住宅資訊統計網-住宅相關資訊網站.mht 財團法人國土規劃及不動產資訊中心.mht 全國法拍屋網站連結.mht
8
個體市場分析─項目
界定目標市場的範圍 目標市場分析 基地分析 競爭者調查分析 市場胃納率及佔有率分析 利潤及成本預估 行銷策略及經營計畫
9
總體市場分析
Market Analysis
10
國內或國際政經發展趨勢
分析國內及國際的經濟狀況(二手資料分析)
經濟成長變動趨勢 利率 通貨膨脹
實際使用現況並拍照紀錄
法規管制調查
建蔽、容積率、山坡地、水岸、 河川地以 及非都市土地使用。
22
基地調查分析(二)
周圍環境與出入動線
基地附近環境(以鄰里為範圍)、建物形態、 土地使用、交通動線、大眾運輸路線。
公共設施配置
鄰里附近之公共設施 距地區(區域內)主要公共設施之距離，例
如學校、公園、購物中心等
一般家庭之購屋投資 建商之投資 專業人士了解市場動態
3
不動產次市場
地區 --台南市(縣)、高雄市(縣) 產品 --預售屋、新成屋、中古屋、拍賣屋 價位 --高價位、中價位、低價位 類型 --套房、透天、公寓、大廈、社區 面積 --大坪數、中坪數、小坪數
4
市場分析架構
總體市場分析 (Market Analysis) 個體市場分析 (Marketability Analysis)
資料來源：中央與各縣市政府主計資料
13
地區發展分析 (二)
都市發展
予以高度關切都市未來之發展，房地產市場很大 影響
主要計劃：供參考 細部計劃：重視交通、土地使用 管制、公共設施 其他：新開發地區，重劃區
14
不動產市場動向分析
不動產市場景氣分析：未來是否看漲, 持平，向 下探底，利率，M1B, 所得…
交通運輸
對外交通狀況：鐵公路與航空等 主要道路分佈區域市場分析
區域內推出房地產個案分析，並參考大環 境房地產市場狀況，從中歸納出目前及未 來區域市場之發展動向
21
基地調查分析(一)
基地置及產權調查
土地標示、座落、面積以及產權歸屬。
基地使用調查
28
利潤及成本預估
評估投資的風險及報酬
預測未來可能的毛收益與空屋率 預估未來每年所需的資本及支出額
29
行銷策略及經營計畫
行銷策略: 促銷計畫 經營計畫: 出租出售及持有期間的計畫
30
17
個體市場分析
Marketability Analysis
18
界定目標市場的範圍
以不動產的對象或類型來界定
以自然或行政上的界限劃分 以消費者的需求型態劃分
19
目標市場分析 (一)
生活環境
投資個案基地所在區域生活環境與公共設施調查。
區域環境概況：人口、戶數、居民類型與生活型態 公共設施配置：學校、公園綠地、市場等
23
競爭個案分析
競爭個案調查
個案名稱、位置、個案公開行銷日期，以及興建 與行銷公司。
個案型態與樓層數：包含規劃坪數(主力坪數)、 規劃戶數、推出總金額、平均單價以及平均銷售 率。
競爭個案評估：各項調查後之評估其優缺點， 作為投資個案本身之參考。
24
市場胃納率及佔有率分析
市場胃納率(需求分析) (Absorption Rate) 市場佔有率(供給分析) (Capture Rate) 銷售率(供需分析) (Sales Rate)
時事分析
例如石油價格變動、金融海嘯之影響
11
市場範圍界定
視投資對象的市場或交易範圍來界定市場範 圍
以都會區或都市地區為範圍 視不動產型態及需求者而定
例如住宅、辦公大樓、商場、廠辦等
12
地區發展分析 (一)
人口成長分析
人口結構與人口成長 流動遷移 所得
產業發展分析
產業結構 就業機會
不動產市場分析
土地管理與開發專題(三) 謝博明
2009.09.28~10.05
1
何謂不動產市場分析？
以次市場(Submarket)與市場區隔(Market Segregation)的觀念分析 供給 價格 品質 需求 數量 區位
總體環境／區域環境／個案環境
2
何時要做市場分析？
有需要時就做 依目的而分：
市場價位分析：各型態不動產價格行情 市場胃納：依地區不動產市場可能銷售(容納或去
化)的數量 資料來源：政府與民間機構發布之訊息
15
政府住宅與金融政策
前幾年不動產市場景氣熱絡，房價飆漲， 不少民眾已無力負擔高漲的房價，政府之 政策如何減輕民眾的購屋負擔？
5
總體市場分析─目的
掌握投資地區整體大環境經濟發展， 市場景氣等動態，作為投資策略 (時機，型態，地區)擬定及修正之 參考。
6
總體市場分析─項目
國內或國際政經發展趨勢 市場範圍界定 地區發展分析 不動產市場動向分析 政府住宅與金融政策
7
個體市場分析─目的
掌握區域市場環境動態與基地實質條 件，對個案開發之影響，優缺點，以 作為個案產品策略之訂價策略之參考。
25
市場胃納率
一定市場範圍與期間內，對象標的的潛在需 求量
某種類型價格下，能被吸收或購買的數量 公式: 已購買的數量 / 可購買的數量
26
市場佔有率
在一定的市場範圍與期間內，投資個案供給 佔市場總供給的比例
公式: 已推出的數量 / 可推出的數量
27
銷售率
公式: 已售數量(金額) / 可售數量(金額)
全球金融海嘯導致不動產市場景氣低迷， 政府之政策如何提振房市，消化空屋？
上述之分析有許多可在政府公佈的訊息， 以及報章雜誌與網路上可以看到
16
住宅與不動產相關資訊連結
住宅資訊統計網-首頁.mht 住宅資訊統計網-住宅相關資訊網站.mht 財團法人國土規劃及不動產資訊中心.mht 全國法拍屋網站連結.mht
8
個體市場分析─項目
界定目標市場的範圍 目標市場分析 基地分析 競爭者調查分析 市場胃納率及佔有率分析 利潤及成本預估 行銷策略及經營計畫
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總體市場分析
Market Analysis
10
國內或國際政經發展趨勢
分析國內及國際的經濟狀況(二手資料分析)
經濟成長變動趨勢 利率 通貨膨脹
實際使用現況並拍照紀錄
法規管制調查
建蔽、容積率、山坡地、水岸、 河川地以 及非都市土地使用。
22
基地調查分析(二)
周圍環境與出入動線
基地附近環境(以鄰里為範圍)、建物形態、 土地使用、交通動線、大眾運輸路線。
公共設施配置
鄰里附近之公共設施 距地區(區域內)主要公共設施之距離，例
如學校、公園、購物中心等
一般家庭之購屋投資 建商之投資 專業人士了解市場動態
3
不動產次市場
地區 --台南市(縣)、高雄市(縣) 產品 --預售屋、新成屋、中古屋、拍賣屋 價位 --高價位、中價位、低價位 類型 --套房、透天、公寓、大廈、社區 面積 --大坪數、中坪數、小坪數
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市場分析架構
總體市場分析 (Market Analysis) 個體市場分析 (Marketability Analysis)
資料來源：中央與各縣市政府主計資料
13
地區發展分析 (二)
都市發展
予以高度關切都市未來之發展，房地產市場很大 影響
主要計劃：供參考 細部計劃：重視交通、土地使用 管制、公共設施 其他：新開發地區，重劃區
14
不動產市場動向分析
不動產市場景氣分析：未來是否看漲, 持平，向 下探底，利率，M1B, 所得…
交通運輸
對外交通狀況：鐵公路與航空等 主要道路分佈區域市場分析
區域內推出房地產個案分析，並參考大環 境房地產市場狀況，從中歸納出目前及未 來區域市場之發展動向
21
基地調查分析(一)
基地置及產權調查
土地標示、座落、面積以及產權歸屬。
基地使用調查
28
利潤及成本預估
評估投資的風險及報酬
預測未來可能的毛收益與空屋率 預估未來每年所需的資本及支出額
29
行銷策略及經營計畫
行銷策略: 促銷計畫 經營計畫: 出租出售及持有期間的計畫
30
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個體市場分析
Marketability Analysis
18
界定目標市場的範圍
以不動產的對象或類型來界定
以自然或行政上的界限劃分 以消費者的需求型態劃分
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目標市場分析 (一)
生活環境
投資個案基地所在區域生活環境與公共設施調查。
區域環境概況：人口、戶數、居民類型與生活型態 公共設施配置：學校、公園綠地、市場等
23
競爭個案分析
競爭個案調查
個案名稱、位置、個案公開行銷日期，以及興建 與行銷公司。
個案型態與樓層數：包含規劃坪數(主力坪數)、 規劃戶數、推出總金額、平均單價以及平均銷售 率。
競爭個案評估：各項調查後之評估其優缺點， 作為投資個案本身之參考。
24
市場胃納率及佔有率分析
市場胃納率(需求分析) (Absorption Rate) 市場佔有率(供給分析) (Capture Rate) 銷售率(供需分析) (Sales Rate)
時事分析
例如石油價格變動、金融海嘯之影響
11
市場範圍界定
視投資對象的市場或交易範圍來界定市場範 圍
以都會區或都市地區為範圍 視不動產型態及需求者而定
例如住宅、辦公大樓、商場、廠辦等
12
地區發展分析 (一)
人口成長分析
人口結構與人口成長 流動遷移 所得
產業發展分析
產業結構 就業機會
不動產市場分析
土地管理與開發專題(三) 謝博明
2009.09.28~10.05
1
何謂不動產市場分析？
以次市場(Submarket)與市場區隔(Market Segregation)的觀念分析 供給 價格 品質 需求 數量 區位
總體環境／區域環境／個案環境
2
何時要做市場分析？
有需要時就做 依目的而分：