路线价法的概念
路线价法名词解释
路线价法名词解释
路线价法（route pricing）是一种针对交通运输行业的定价策略，它基于不同的起点、终点以及途经中转站等因素来制定价格。
在路线价法中，运输公司根据货物的体积、重量、距离、时间、运输方式等因素，结合市场需求和竞争情况，通过计算成本和利润，最终确定货物的价格。
具体来说，路线价法会将货物的运输路径分为不同的区域或段落，每个区域或段落都会有不同的价格，这些价格受到多种因素的影响，如货物的数量、运输方式、季节性需求等。
运输公司可以灵活地调整这些价格，以满足市场需求和盈利要求。
路线价法在现代货运市场上得到广泛应用，尤其是在航空运输和快递业务中。
路线价法在房地产评估中的应用
路线价法在房地产评估中的应用一、路线价法的含义和理论依据二、适用范围三、计算公式四、操作步骤（重难点）一、路线价法的含义和理论依据（一）路线价法的含义（二）路线价法的理论依据1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。
2.路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。
二、路线价法的计算公式宗地总价＝路线价×（累计）深度百分率×临街宽度±其他条件修正额三、路线价估价法的适用范围适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
四、路线价估价法的程序（一）路线价区段划分1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段2.路线价区段一般为带状地段3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。
路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。
4.对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。
（二）标准宗地的确定1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。
标准深度是指标准宗地的临街深度。
临街深度是指宗地离开街道的垂直距离2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积（三）路线价的评估方法一：市场法等基本评估方法,各国通用方法二：评分方式（四）深度百分率表的制作深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例。
（五）计算宗地价值依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。
五、深度百分率表（一）土地的单位面积价格图：5-1土地价值与地块临街距离关系（二）单独深度百分率1.定义如将确定路线价的标准宗地为标准，大小为标准宗地深度一定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。
路线价法名词解释
路线价法名词解释
路线价法是指在商业合同中，当一方违约时，另一方可以要求违约方按照合同约定支付一定金额的违约金。
这个违约金的金额通常是根据合同中的条款来确定的，而不是根据实际损失来计算。
路线价法主要用于保护合同的权益，通过设定违约金来约束合同当事人的行为，以维护合同的履行和信用。
路线价法的核心理念是在合同中约定一种补偿机制，即违约方应当为其违约行为所造成的损失承担责任。
这样的做法有助于提高合同履行的效率，减少违约行为的发生。
当一方违约时，另一方可以根据合同约定的违约金金额进行索赔，并且无需证明实际损失的大小。
路线价法的优点是可以提高合同的可靠性和稳定性。
当违约行为发生时，违约方需要支付约定的违约金，这一约定可以起到威慑作用，促使合同当事人更加谨慎履行合同义务。
此外，路线价法还有助于减少争议和纠纷的发生，因为违约方需要按照合同约定支付违约金，而无需进行复杂的损失计算和证明。
然而，路线价法也存在一些限制和争议。
一方面，违约金的数额应当合理且符合合同精神，不能过高或过低，否则可能导致不公平的结果。
另一方面，路线价法并不能完全取代实际损失的赔偿，对于一些特殊情况下的损失难以量化的情况，使用路线价法可能无法达到公正合理
的结果。
总之，路线价法是一种在商业合同中约定违约金的做法，旨在维护合同的履行和信用。
它有助于提高合同履行的效率和可靠性，同时也需要合理约定违约金的数额以保证公正。
土地评估——路线价法的应用
土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
路线价法
2、百分率法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其 它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于： 路线价法主要适用于 ： 城镇街道两侧商业 用地价格的评估。 用地价格的评估。 前提条件： 前提条件：街道较规整， 街道较规整，临街土地排列较 整齐。 整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营 业额不同→ 业额不同→地价不同。 地价不同。 ∴ 在路线价估价中， 在路线价估价中，必须考虑宽度修正。 必须考虑宽度修正。 方法： 方法：选取深度等其它条件相同， 选取深度等其它条件相同，但宽度不 同的样点， 同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。 分析其地价与宽度的变化规律。
第二节 路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段 二、收集交易实例 三、计算样点地价 四、样点地价修正 五、样点地价整理 六、确定路线价区段 七、设定标准深度 八、计算区段地价 九、编制深度修正系数表 十、编制其它因素修正系数表 十一、 十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的： 目的：为了合理组织队伍， 为了合理组织队伍，进行实地调查。 进行实地调查。 方法： 方法：一般以一条街道为一个调查区段， 一般以一条街道为一个调查区段，但 对于繁华地段， 对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个 调查区段。 调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正
土地评估——路线价法的应用
土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
第八章-路线价法PPT课件
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
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31
路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
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1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
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2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
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3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
路线价法
街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土 地（标准临街宗地）， 总价为120万元。计算与之相邻 的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解： 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为： 20% 120×（40%+30%）=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元÷（15×20）=2800元/㎡ 深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 2800×15×25=105万元
解： 标准临街宗地的单价为：1200000÷（30×20）=2000元/ ㎡ 拟估价地块的单价为：2000×140%=2800元/㎡ 拟估价地块的总价为：2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
路线价法
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
第八章。路线价法
7.1 路线价法的基本原理
7.1.2路线价法的理论依据 路线价法实质上是市场法的一种派生方法，其 理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的 替代原理。
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7.1 路线价法的基本原理
7.1.3路线价法的适用的条件和范围 1）路线价法适用的条件 路线价法适用的前提条件是街道较规整，街道 两侧临街的土地排列较整齐。
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7.2 路线价法的评估步骤
7.2.3评估路线价 评估路线价的重要前提是选取标准临街宗地， 标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗 地。
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7.2 路线价法的评估步骤
7.2.3评估路线价 路线价的求取通常是在同一路线价区段内选取 若干标准临街宗地，然后用市场法、收益法等 评估方法，分别求出它们的单位地价，并把各 标准临街宗地的单位地价算术平均（或取众 数），最终得出该路线价区段的路线价。
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7.2 路线价法的评估步骤
7.2.4制作价格修正率表 2）临街深度价格修正率表的制作方法 平均深度价格修正率的关系为：
a1 a1 a2 a1 a2 a3 a a a3 a n 1 a n 1 2 2 3 n
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7.2 路线价法的评估步骤
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7.2 路线价法的评估步骤
7.2.4制作价格修正率表 其他价格修正率是指由于宗地临街宽度、临街状 况（如前后两面临街地、街角地）、土地形状等 方面的差异而引起的土地价格变化的程度。
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7.2 路线价法的评估步骤
7.2.4制作价格修正率表 1）临街深度价格修正率表的制作原理 临街深度价格修正率表的原理是临街宗地的各部 分价值随远离街道而有递减的趋势，即距街道深 度越深，接近性越差，价值就越低。
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路线价法是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。
路线价法是一种土地估价方法，用于城市土地地价的评估。
它依据路线价，配合深度指数和其他修正系数（宽度、容积率、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的方法。