土地评估——路线价法的应用

土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。

路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。

二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。

临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。

在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。

街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。

繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。

因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。

路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。

因此路线价法的理论基础也是替代原理。

三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。

（路线价区段是指具有同一路线价的地段。

在划分路线价区段时，可及性相当的地段，应分为同一路线价区段。

）2. 确定待估宗地的临街深度和其他因素条件。

（查阅土地登记资料或者进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度，使用年期等具体条件。

）3. 确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。

（按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件修正系数，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。

）4. 估算宗地地价。

（根据路线价和修订系数，对路线价进行系数修订，得到待估宗地的地价。

）五、路线价的深度修正方法l 四三二一法则该法则又被称为慎格尔法则，是由J.A.Zengele在提出并最早使用的法则。

其含义是：将标准深度100ft（注：1ft=0.3048米）4等分，随着离道路的距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%.如果深度超过100ft，每一等分25ft的价值占路线价的比例依次为9%、8%、7%、6%.l 苏姆斯法则该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半街50ft部分占全宗地总地价的72.5%，后半50ft部分占27.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15%。

l 霍夫曼法则该法则是1866年由霍夫曼创立的，认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等分的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。

l 哈柏法则该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。

六、其他宗地条件修正系数编制1．宽度修正对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。

由于临街商店街面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。

其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反应在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。

2．宽深比率修正一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会锁着地块深度的正价，土地价值逐步降低。

另一方面，由于商店大、铺面宽、外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型的商店单独采用宽度修正不太实际，而且也难于操作，因此，采取商店的宽度与深度的比率系数来反应地价的修正情况3．容积率的修正一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。

因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数。

4．出让、转让年期修正V=a÷r×[1-1/(1+r)n ]式中V——地价a——年地租r——还原利率n——出让、出租或转让、转租年期。

5. 朝向修正对住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就决定了房屋的坐落，房屋的坐落、朝向又对房屋的销售价格产生影响。

那么从房屋售价中扣除成本后所余的地价，也因朝向不同而又所差异，需进行地块环境条件影响修正。

6. 地价分配率修正地价分配率是将土地单价（或平面地价）调整、分推到各楼层的比率。

一般来看，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势。

当趋于某一临界值后，地价分配又呈现增加的势头。

为了评估需要，必须制定一个统一的地价分配率以反映楼层一句楼层高低，楼层地价在地块总价中所占的比例。

七、路线价估价法的应用。

表2图1实例计算u 平行四边形宗地，以其高位临街深度，按照深度指数计算单价（宗地1、10）u 平行边与临街线一直的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其上下两边长度比率，利用价值进行加价或减价修正，其修正的数额以不超过原计算的单价两成为限。

平行边与临街线垂直的梯形宗地，以其两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行加价或减价修正（宗地2、5）u 正三角形（三角形的一边为临街线者）的宗地，以其高度为1/2为临街深度，安林杰深度指数计算其单价（宗地3）u 逆三角形（三角形的一定点在临街线上者）的宗地，以其在临街线上的顶点与底边重点垂直距离的1/2，及底边重点的深度为起讫深度，比照袋地计算其单价（宗地4）u 街廓纵深在36m以下这，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临街单价（宗地6）u 宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其单价。

1) 宗地1为平行四边形临街地，深度为14m，查表1临街地深度指数表得知其深度指数为110.单价=5000×1.1=5500（元）2) 宗地2为临街地，深度为17.5m，查表1临街地深度指数表得知其深度指数为100. 单价=5000×1=5000（元）3) 宗地3为正三角形临街地，高12m，取其高度一半作为临街深度，深度为6m，查表1临街地深度指数表得知其深度指数为125.单价=5000×1.25=6250（元）4) 宗地4为逆三角形地，其在临街线上的顶点与底边中点的垂直距离为15m，得其袋地起讫深度为7.5m到15m，查表2袋地深度指数表得知其深度指数为71.单价=5000×0.71=3550（元）5) 宗地5为平行边与临街线垂直的梯形临街宗地，以其两边中点的连接线为其临街深度，则其临街深度为8m，查表1临街地深度指数表得知其深度指数为120.单价=5000×1.2=6000（元）6) 宗地6为两面临街地，总深度为36m，以其中间线分前后两部分，临街深度均为18m，查表1临街地深度指数表得知其深度指数为100.单价5000×1×1/2+3000×1×1/2=4000（元）7) 宗地7为袋地，且深度超过里地线7m，且深度超过里地线7m，可视其受两面临街地的影响分成两宗地计算其路线价，查表2袋地深度指数表得知其深度指数为66，临街地价为5000和3000，单价5000×0.66×9/16+3000×0.66×7/16=2722.5（元）8) 宗地8为袋地，按路线价为3000元计算，查表2袋地深度指数表得深度指数为66.单价3000×0.66=1980（元）9) 宗地9平行边与临街线垂直的梯形临街宗地，且为路角地。

以其两边中点连线为临街深度。

宗地临街深度为11m，查表1临街地深度指数表得深度指数为120，并按要求加成旁街线路价一成。

单价5000×1.2+2000×0.1=6200（元）10) 宗地10为路角地，宗地深度为8m，查表1临街地深度指数表得深度指数为120，单价5000×1.2+2000×0.2=6400（元）在2012年的土地估价师考试中，也是出现了一道关于路线价法求取土地价值的计算题，由于平时各位从业人员在工作中很少会遇到运用到路线价法，这个在我们平时工作中不经常用的估价方法成为考试的一个重点，可能会让很多考生大跌眼镜吧。

路线价法的难点还是在于搜集资料，确定路线价，如果确定了路线价。

路线价法需要较多的实际交易案例，建立健全的数据库，对于北京来说，大型商圈就有20-30个，工程量之大可想而知。

有了这样的一个数据库，相信路线价法才能发挥它的作用，才能体现出它快速提现土地价格的一个优点。

注解：路角地：路角地的计算要按具体路线价区段的加成规划进行修正，加成的幅度因路线价、城市发展情况、临街附近的构筑物情况的不同而异、一般来说，加成不超过旁街路线价的三成。

（图1宗地7、8）袋地：袋地的单价依其深度的起讫，按袋地深度指数进行修正。

袋地形状为平行四边形、梯形、三角形，其起讫深度比照临街地方法计算；袋地位于临街地与里地上者，其单价应以袋地单价与里地单价按面积比例平均计算其单价（图1宗地7、8）。

里地的单价按路线价四成计算（里地地价与路线价四成相差悬殊者，里地应单独划分区段）。

里地线：标准深度的连线被称为里地线。

里地线与道路之间的区域成为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。

标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市政地的标准深度。

(本文作者：国策评估汪芳)。