路线价法

2、百分率法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其 它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于： 路线价法主要适用于 ： 城镇街道两侧商业 用地价格的评估。 用地价格的评估。 前提条件： 前提条件：街道较规整， 街道较规整，临街土地排列较 整齐。 整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营 业额不同→ 业额不同→地价不同。 地价不同。 ∴ 在路线价估价中， 在路线价估价中，必须考虑宽度修正。 必须考虑宽度修正。 方法： 方法：选取深度等其它条件相同， 选取深度等其它条件相同，但宽度不 同的样点， 同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。 分析其地价与宽度的变化规律。
第二节 路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段 二、收集交易实例 三、计算样点地价 四、样点地价修正 五、样点地价整理 六、确定路线价区段 七、设定标准深度 八、计算区段地价 九、编制深度修正系数表 十、编制其它因素修正系数表 十一、 十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的： 目的：为了合理组织队伍， 为了合理组织队伍，进行实地调查。 进行实地调查。 方法： 方法：一般以一条街道为一个调查区段， 一般以一条街道为一个调查区段，但 对于繁华地段， 对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个 调查区段。 调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正
a 1 V = 1 − n r (1 + r )
4、地价分配率修正
温州市住宅用地楼层地价分配率表
楼 层 1 2 3 4 5 6 7
分配比率(%) 分配比率(%)
13.56
15.79
18.46
21.52
14.48
9.83
三、计算样点地价
见课本P.116 见课本P.116P.116-118。 118。
四、样点地价修正
（一）年期修正 （二）交易时间修正 （三）容积率修正 （四）基础设施状况修正 （课本P.118 课本P.118P.118-119） 119）
五、样点地价整理
（一）剔除异常地价样点 方法： 方法：均值——标准差法。 标准差法。 （二）编制样点地价分布图表 一般分用途编制 一般分用途编制。 分用途编制。
27.5% ）%
哈柏法则
（Harper Rule） Rule）
深度百分率＝（ 深度百分率＝（10 ＝（10× 10×
深度
襄樊商业用地临街深度的修正系数
方法： 方法：选取宽度等其它条件相同， 选取宽度等其它条件相同，但深 度不同的样点， 度不同的样点，分析其地价与深度的变 化规律。 化规律。
深度（米） < 2 2～3 3～4 4～6 6～7 7～9 >9
标准（临街）深度
标准（临街）深度
标准临街深度——街 道对地价的影响趋近 于零的临街深度。 于零的临街深度。
选取标准临街宗地的具体要求
（1）一面临街； 一面临街； （2）地块形状为矩形； 地块形状为矩形； （3）临街深度为标准临街深度； 临街深度为标准临街深度； （4）临街宽度为标准临街宽度； 临街宽度为标准临街宽度； （5）用途在路线价区段具有代表性； 用途在路线价区段具有代表性； （6）容积率在路线价区段具有代表性； 容积率在路线价区段具有代表性； （7）土地开发程度在路线价区段具有代表性。 土地开发程度在路线价区段具有代表性。
宗地距十字路 口的距离（ 口的距离（米） < 5 5～10 10～ 10～15 15～ 15～20 20～ 20～30
修正系数
0.52
0.48
0.35
0.21
0.10
5、街角地修正（ 街角地修正（旁街修正） 旁街修正）
长沙市街角地地价 长沙市街角地地价计算公式 街角地地价计算公式： 计算公式： 街角地地价＝ 街角地地价＝主街路线价× 主街路线价×主街深度修正系 数×（1＋旁街深度修正系数） 旁街深度修正系数） 长沙市旁街深度修正系数表 长沙市旁街深度修正系数表
二、收集交易实例
（二）样点数量与分布 样点数至少应占交易总量的15% 样点数至少应占交易总量的15%， 15%，调查的比 例应为30% 例应为30%左右 30%左右。 左右。 分布应均匀， 分布应均匀 ， 街道两边、 街道两边 、 街头、 街头 、 街中、 街中 、 街 尾都应有样点。 尾都应有样点。 （三）调查表格编号 一般采用“8位编号法”。
六、确定路线价区段 划分路线价区段的原则： 划分路线价区段的原则：
1 、 应将繁华程度基本相同 应将 繁华程度基本相同的地段 繁华程度基本相同 的地段， 的地段 ， 划为同一 个路线价区段； 个路线价区段； 2 、 应将交通条件 应将 交通条件、 交通条件 、 人流量基本一致的地段 人流量基本一致 的地段， 的地段 ， 划为同一个路线价区段； 划为同一个路线价区段； 3、应将地段相连 应将地段相连、 地段相连、样点地价基本接近的地 样点地价基本接近的地 段，划分同一个路线价区段。 划分同一个路线价区段。
九、编制深度修正系深度价格修正率表，简称为深度价格修 正率， 正率，又称深度百分率表、 又称深度百分率表、深度指数表、 深度指数表、深度 修正系数表、 修正系数表、临街深度价格递减率。 临街深度价格递减率。 原理： 原理：临街土地中各部分的价值， 临街土地中各部分的价值，随着远离 街道而有递减的趋势。 街道而有递减的趋势。
正街地价 旁街地价
修正系数 < 1 1～2 2～3 3～4 4～5 > 5
0.48
0.35
0.25
0.20
0.10
0.05
十一、计算宗地价格
见课本P.154 见课本P.154
6.32
襄樊市商业用地楼层地价分配率表
楼 层 1 2 3 4 > 4
分配比率 (%)
76
13
7
3
1
5、街角地修正（ 街角地修正（旁街修正） 旁街修正）
襄樊市街角地地价 襄樊市街角地地价计算公式 街角地地价计算公式： 计算公式： 街角地地价＝ 街角地地价＝主街路线价× 主街路线价×主街深度修正系数＋ 主街深度修正系数＋旁 街路线价× 街路线价×旁街深度修正系数 襄樊市旁街深度修正系数表 襄樊市旁街深度修正系数表
请思考： 评估宗地价格有哪些方法？
第八章 路线价法
第一节 路线价法的基本原理 第二节 路线价法的估价程序
第一节 路线价法的基本原理
一、路线价法的概念
路线价法是对面临特定街道、 路线价法是对面临特定街道 、 接近性相等 的 市街地， 市街地 ， 设定标准深度 设定 标准深度， 标准深度 ， 从中选取若干标 从中选取若干 标 准临街宗地， 准临街宗地 ， 求其平均单价， 求其平均单价 ， 将此单价称为 路线价； 路线价； 再利用临街深度价格修正率 再利用临街 深度价格修正率和其它价格修 深度价格修正率 和其它价格修 正率， 正率 ， 来测算该街道其它临街宗地价格的一 种估价方法。 种估价方法。
1、宽度修正
温州商业用地临街宽度的修正系数
宽度（ 宽度（米） < 1 1～2 2～3 3～4 4～5 5～6 6～7 7～8 >8
修正系数
0.73
0.85
0.96
1.00
1.10
1.22
1.37
1.50
1.52
长沙商业用地临街宽度的修正系数
宽度（ 宽度（米） > 6 4～6 3～4 2～3 < 2
（二）类型
法则 4321法则 4321法则 霍夫曼法则
（Hoffman Rule） Rule）
0～25 英尺 40% 37.5%
25～ 25～50 英尺 30% 29.5% 72.5%
50～ 50～75 英尺 20% 20.7%
75～ 75～100 英尺 10% 12.3%
苏慕斯法则
（Somers Rule） Rule）
区分： 区分：路线价调查区段与路线价区段！ 路线价调查区段与路线价区段！
二、收集交易实例
（一）调查对象
1 、 显性市场案例： 显性市场案例 ： 商品房出售、 商品房出售 、 土地使用 权出让、 权出让、土地使用权转让、 土地使用权转让、二手房转让； 二手房转让； 2、隐性市场案例： 隐性市场案例：房屋租赁、 房屋租赁、土地租赁、 土地租赁、 土地使用权联营及入股、 土地使用权联营及入股、以地换房。 以地换房。 3、时间要求： 时间要求：一般为最近1 一般为最近1年内。 年内。若资料不 够，可将时间放宽， 可将时间放宽，但一般不应超过2 但一般不应超过2年。
修正系数
2.79%
1.40%
0
-1.40%
-2.79%
2、容积率修正
襄樊商业用地容积率的修正系数
容积率 0.5～ 0.5～1 1 1～1.5 1.5～ 1.5～2 2～2.5
修正系数
0.85
1.00
1.10
1.25
1.34
容积率
2.5～ 2.5～3
3～3.5
3.5～ 3.5～4
4～4.5
> 4.5
路线价法图解说明
二、路线价法的理论依据
路线价实质上 路线价 实质上是一种市场法 实质上 是一种市场法， 是一种市场法 ， 是市场法的 派生方法。 派生方法。 理论依据： 理论依据：替代原理。 替代原理。
修正 临街宗 地价格
路线价
三、路线价法的基本公式
1、差额法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×宗地面积＋ 宗地面积＋修正额