基准地价法和路线价法

案例导引
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创业大厦建成于1994年12月，是中海公司和中创公 司投资2.5亿元共同开发建设的，该大厦总建筑面积达 4.4万平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为三 亚市标志性建筑，也是海南最高档次的标志性建筑之一。 创业大厦先后由6个单位评估出10个价格，以至最 高价和最低价竟相差近两倍！对此，该大厦的产权人— 海口中海建设开发公司(下称中海公司)总经理丁爱笛非 常气愤，却无可奈何，因为又将面临着第11次评估了。 本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在多 次评估中评估出的价值相差很大，引起有关当事人及媒 体的关注。
房地产 评估资 料收集
第二节 收益法在房地产评估中的应用
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土地使用权价格——本质是租赁价格，即土地使用者 支付该价格后取得的仅仅是土地的使用权，土地的所 有权仍属于国家，现实中表现为土地出让金。
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（2）基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价 基准地价——按照城市土地级别或均质地 域分别评估的商业、住宅、工业等各类用 地和综合土地级别的土地使用权的平均价 格。 标定地价——以基准地价为依据，根据土 地使用年限、地块大小、土地形状、用途、 容积率、市场蔡关系等条件确定的具体宗 地在一定时期内的价格 。 出让底价——政府土地管理部门对国有土 地在一定使用年限、用途、地产行情条件 下确定的待出让宗地或成片开发土地的最 底控制价格 。
房地产评 估的对象
房地产评估程 序及评估资料 收集
房地产评 估的特点 和原则
一、房地产评估的对象
房地产通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和 附着物）、承载房屋建筑物的土地及其权属的合称 ，法律上称为“不动产”。对城镇某宗房地产，通 常称谓“物业”。房地产从组成内容看，具有二元 性，即土地和地上建筑物。
1、房屋建筑物价格的构成： 前期费用、建筑安装工程费、配套费用、 合理利润、资金成本等。 2、房屋建筑物价格的种类 ：
（三）房地产的价格构成及种类
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1、房地产价格的的特征
房地产价格是权益价格 房地产价格与用途相关 房地产价格具有个别性 房地产价格具有可比性
2、房地产价格的种类
按房地产实物形态划分，可分为土 地价格、建筑物价格和房地产价格 按房地产价格的形成方式划分，可分 为市场交易价格和评估价格 按房地产的交易方式划分，可分为 拍卖价格、招标价格和协议价格 按房地产的权属性质划分，可分为所 有权价格、使用权价格和其他权利价格
一 级 市 场 价 格
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二 级 市 场 价 格
转让价格——指土地所有者在使用期内将 已取得的土地使用权依法转让给其他土地 使用权人的土地价格 。
租赁地价——指在不改变土地使用权属性 质的情况下，以支付租金的形式取得一定 时期土地使用权的土地价格 。
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（3）土地总价、单位地价和楼面地价 土地总价——指一定范围内土地的价格总额 。
•可垄断性 •用途多样性 •效益的级差性
1、土地价格的构成
土地取得费 土地开发费
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税费
地价一般是 国有土地使 用权的价格
投资利息
利润
土地所有权收益
2、土地价格的主要类型
（1）土地所有权价格和土地使用权价格 土地所有权价格——实质上是土地的购买价格 ，现实 中表现为征地价格，只有在国家与农村集体发生征地 关系时才产生。
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二、房地产价格的影响因素
1、一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等
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2、区域因素 可细分为商服繁华、道路通达、交通便捷、城市设施状 况和环境因素等。
3、个别因素 •土地个别因素：面积因素、宽度因素、形状因素 等 •建筑物的个别因素：面积、结构、材料、设计、质量等
三、房地产评估的特点和原则源自文库
•确定评估结果和撰写评估报告
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(1)评估对象的基本情况； (2)有关评估对象所在地段的环境和区 域因素资料； (3)与评估对象有关的房地产市场资料， 如：市场供需状况、建造成本、租售 价格等等； (4)国家和地方涉及房地产评估的政策、 法规和定额指标。获得上述资料的途 径除了委托方提供外，主要通过现场 的勘测和必要的调查访问。
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在资产评估中，因具体评估项目和具体评估业务 处理的需要，通常会将房地产评估分为三种评估对象： 单纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、评估 房地合一价值（或称房地产价值或物业价值）。
（一）土地及其价格构成和种类
土地的自然 特性 土地的经济 特性
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•位置的固定性 •质量的差异性 •不可再生性 •效用的永续性
第五章 房地产评估
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学习目标
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了解房地产评估的对象、类别及相关概 念；认识房地产的特性、影响房地产价格 的因素及房地产评估的特点；掌握并熟练 运用房地产评估的市场法、收益法、成本 法；了解房地产评估的剩余法、基准地价 法和路线价法；理解各种房地产评估方法 的基本思路、操作方式及适用条件，根据 不同的情况正确地选择适合的方法。
单位地价——指单位土地面积的价格，它是一定时期 内土地价格的反映 。 楼面地价——又称单位建筑面积地价，是指平均到每 单位建筑面积上的土地价格 。计算公式:
楼面地价＝土地总价格／建筑总面积 或：楼面地价＝土地单价／容积率
（二）房屋建筑物及其价格构成和种类
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房屋建筑物通常是房屋和构筑物的总 称，通常由基础、结构、设备和装饰 四个部分构成。
房地产评估的 特点
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非完全市场性 非成本因素的重要性 房地不可分割性
房地产评估的 原则
供求原则 替代原则 贡献原则 最佳效用原则 合法原则
四、房地产评估程序及评估资料的收集
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•明确评估基本事项
房地产 评估程 序
•签订评估合同
•制定工作计划
•实地勘察与收集资料 •测算被估房地产的价值
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案例思考
房地产有何 特点？影响 房地产价值 的因素有哪 些？
如何科学合 理地估算房 地产的价值 ？
主要内容
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第一节 房地产评估概述 第二节 收益法的应用
第三节 市场法的应用
第四节 成本法的应用 第五节 其他方法的应用
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第一节 房地产评估概述
房地产价 格的影响 因素
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