路线价法
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路线价法名词解释
路线价法名词解释
路线价法（route pricing）是一种针对交通运输行业的定价策略，它基于不同的起点、终点以及途经中转站等因素来制定价格。
在路线价法中，运输公司根据货物的体积、重量、距离、时间、运输方式等因素，结合市场需求和竞争情况，通过计算成本和利润，最终确定货物的价格。
具体来说，路线价法会将货物的运输路径分为不同的区域或段落，每个区域或段落都会有不同的价格，这些价格受到多种因素的影响，如货物的数量、运输方式、季节性需求等。
运输公司可以灵活地调整这些价格，以满足市场需求和盈利要求。
路线价法在现代货运市场上得到广泛应用，尤其是在航空运输和快递业务中。
路线价法
二、计算公式
宗地总价=路线价×深度百分率×临界宽度 ×其他条件修正率 或： 宗地总价=路线价×深度百分率×临界宽度 ±其他条件修正额
三、操作程序
1.路线价区段划分： 路线价区段：路线价相等、地段相连、沿街道的带状地段 一般根据繁华程度划分。 2.路线价的评估： （1）市场法 （2）收益法
3.深度百分率表的制作： 深度百分率：地价随临街深度长短变化的比率。
第八节 路线价法
一、主要概念
路线价法：已知路线价（标准宗地的单位价格）的条件下算临接同 一街道的具有 非标准形状的宗地的地价。
1.标准宗地：沿街道具有标准形状（标准深度和宽度）的土地 （通常为矩形）。
2.标准深度：标准宗地的临街深度（宗地离开街道的垂直距 离）。如取为100米或100英尺。在实际工作中也可取为路线 价区段内临街个宗地土地深度的众数。 3.标准宽度：如1米宽，1英尺等。
（二）苏慕斯法则（美）（Somers Rule）：
100英尺的土地价值中，临街前半部分占72.5%，后半占 27.5%。若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%.
（三）霍夫曼法则（美）（Hoffman Rule):
100英尺的土地价值中，临街前25英尺占37.5%，前50英尺占 67%，前75英尺占87.7%。
4.土地总价值估算
土地总价值
S ma1 ma2 maN
土地总价值=宽度×累计深度百分率×路线价
a1 a2 aN S m A A
四、路线价法则
（一）4-3-2-1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ则（美）：
将标准深度100英尺(30.48m)四等分，第一个25英尺的价值占 路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个 25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价 的10%。超过100英尺，则需9-8-7-6法则来补充。即超过100 英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%， 第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。
路线价法名词解释
路线价法名词解释
路线价法是指在商业合同中，当一方违约时，另一方可以要求违约方按照合同约定支付一定金额的违约金。
这个违约金的金额通常是根据合同中的条款来确定的，而不是根据实际损失来计算。
路线价法主要用于保护合同的权益，通过设定违约金来约束合同当事人的行为，以维护合同的履行和信用。
路线价法的核心理念是在合同中约定一种补偿机制，即违约方应当为其违约行为所造成的损失承担责任。
这样的做法有助于提高合同履行的效率，减少违约行为的发生。
当一方违约时，另一方可以根据合同约定的违约金金额进行索赔，并且无需证明实际损失的大小。
路线价法的优点是可以提高合同的可靠性和稳定性。
当违约行为发生时，违约方需要支付约定的违约金，这一约定可以起到威慑作用，促使合同当事人更加谨慎履行合同义务。
此外，路线价法还有助于减少争议和纠纷的发生，因为违约方需要按照合同约定支付违约金，而无需进行复杂的损失计算和证明。
然而，路线价法也存在一些限制和争议。
一方面，违约金的数额应当合理且符合合同精神，不能过高或过低，否则可能导致不公平的结果。
另一方面，路线价法并不能完全取代实际损失的赔偿，对于一些特殊情况下的损失难以量化的情况，使用路线价法可能无法达到公正合理
的结果。
总之，路线价法是一种在商业合同中约定违约金的做法，旨在维护合同的履行和信用。
它有助于提高合同履行的效率和可靠性，同时也需要合理约定违约金的数额以保证公正。
路线价法
2、百分率法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其 它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于： 路线价法主要适用于 ： 城镇街道两侧商业 用地价格的评估。 用地价格的评估。 前提条件： 前提条件：街道较规整， 街道较规整，临街土地排列较 整齐。 整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营 业额不同→ 业额不同→地价不同。 地价不同。 ∴ 在路线价估价中， 在路线价估价中，必须考虑宽度修正。 必须考虑宽度修正。 方法： 方法：选取深度等其它条件相同， 选取深度等其它条件相同，但宽度不 同的样点， 同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。 分析其地价与宽度的变化规律。
第二节 路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段 二、收集交易实例 三、计算样点地价 四、样点地价修正 五、样点地价整理 六、确定路线价区段 七、设定标准深度 八、计算区段地价 九、编制深度修正系数表 十、编制其它因素修正系数表 十一、 十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的： 目的：为了合理组织队伍， 为了合理组织队伍，进行实地调查。 进行实地调查。 方法： 方法：一般以一条街道为一个调查区段， 一般以一条街道为一个调查区段，但 对于繁华地段， 对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个 调查区段。 调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正
第八章-路线价法PPT课件
在里地线内不直接临街的土地即是袋地
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
-
31
路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
-
1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
-
2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
-
29
3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
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路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
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1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
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第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
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3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
路线价法
街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土 地（标准临街宗地）， 总价为120万元。计算与之相邻 的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解： 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为： 20% 120×（40%+30%）=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元÷（15×20）=2800元/㎡ 深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 2800×15×25=105万元
解： 标准临街宗地的单价为：1200000÷（30×20）=2000元/ ㎡ 拟估价地块的单价为：2000×140%=2800元/㎡ 拟估价地块的总价为：2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
路线价法
设定标准以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，如果路线价区段的 大部分临街土地的深度为25m，则该路线价区段的标准深度为25m。 第二种方法是根据某一路线价区段的各幅土地的平均深度确定。例如某路线价区段内 各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m，则其标准深度为20m。
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
第八章 路线价法
• 根据上述理论依据，我们可以明确，路线 价法的关键是标准宗地的确定、路线价的 附设和深度修正率的确定。路线价估价结 果的可信度，取决于路线价深度百分率及 各种修正率的准确性。
路线价法的适用范围与条件
• 路线价法只适用于对城市土地的估价，由 于这种方法具有省时省力、公平合理的优 点，因此它特别适用于土地课税、土地重 新规划、征地拆迁等需要在大范围内对批 量土地进行估价的场合。
替代原理
• 邻接同一街道的宗地根据可及性大小，可 划分为不同的地价区段，以不同的路线价 区段来表示宗地的不同可及性。在同一路 线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等， 但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、 位置等仍存在差异，可用性相差很大，所 以需制定各种修正率，对路线价进行调整。 由此我们可以看出，路线价法实质上也是 市场法的一种，路线价是标准宗地的单位 地价，可看作可比实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。因此路线价法 的理论基础也是替代原理。
• 如果宗地条件特殊，属街角地、双面临街、 三角形地、梯形地、不规则地、袋地等时， 需按下列公式计算：待估宗地价格＝路线 价×深度百分率×临街宽度×其他条件修 正率 或 待估宗地价格＝路线价×深 度百分率×临街宽度±其他条件修正额
深度百分率表的制作
• 深度价格的递减比率：在同一路线价区段 内，尽管路线价相同，但各幅土地的具体 价格也有区别，因为影响土地价格的地形 地质、形状面积不可能完全相同。另外， 对于城市土地来说，在影响土地价格的各 个要素中，距离街道的远近程度也是一个 主要因素。一般情况下，距离街道越远， 土地价格越低。这种现象就被称为深度价 格递减现象。
路线价法
• 路线价法的基本原理 • 深度百分率表的制作
路线价法的基本原理
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深度（英尺） 深度（英尺）
25 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 87.5 150 8 117 78 175 7 124 70.8 200 6 130 65.2
单独深度百分率（ ） 单独深度百分率（%） 40 累计深度百分率（ ） 累计深度百分率（%） 40 平均深度百分率（ ） 平均深度百分率（%） 160
第二节 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同， 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。 制作深度百分率表的原则是， 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 一面临街的长（ 方形宗地，临街深度虽然各不相同， 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
第三节 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则 2.苏慕斯法则
苏慕斯法则是由苏慕斯根据其多年实践经验并经对众多 的买卖实例价格调查比较后创立的。 的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证 100英尺深的土地价值 前半临街50 英尺深的土地价值， 50英尺部分占全宗 明，100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗 地总价72.5% 后半50英尺部分占27.5% 若再深50英尺， 50英尺部分占27.5%， 50英尺 地总价72.5% ，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺， 则该宗地所增的价值仅为15% 15%。 则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即在这种价 值分配原则下所拟定。 值分配原则下所拟定。 由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用最著
第三节 深度百分率表制作原理
二、几个路线价法则
1.四三二一法则 1.四三二一法则 四三二一法则石匠标准深度100英尺的普通临街地， 四三二一法则石匠标准深度100英尺的普通临街地，与街道凭兴 100英尺的普通临街地 趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25 25英尺的价值占路线 趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线 价的40% 第二个25英尺的价值占路线价的30% 第三个25 40%， 25英尺的价值占路线价的30%， 25英尺 价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺 的价值占路线价的20% 第四个25英尺的价值占路线价的10% 20%， 25英尺的价值占路线价的10%。 的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价的10%。 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超过100 100英尺 100英尺 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超过100英尺 的第一个25英尺价值为路线价的9% 第二个25英尺价值为8% 25英尺价值为路线价的9%， 25英尺价值为8%， 的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺价值为8%， 第三个25英尺价值为7% 第四个25英尺价值为6% 25英尺价值为7%， 25英尺价值为6%。 第三个25英尺价值为7%，第四个25英尺价值为6%。 应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过分粗略， 应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过分粗略， 可能出现评估不够精细的问题。 可能出现评估不够精细的问题。
第二节 路线价法的操作步骤与内容
四、调查评估路线价
路线价是标准宗地的单位价格。 路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内 选择若干标准宗地分别求取单位地价。 选择若干标准宗地分别求取单位地价。求得这一单位地价 的方法是收益还原法、市场比较法等。然后求这些标准宗 的方法是收益还原法、市场比较法等。 地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均数、 地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均数、中位 数或众数，即得该路线价区段的路线价。 数或众数，即得该路线价区段的路线价。
第三节 深度百分率表制作原理
一、深度百分率表
1.深度百分率表： 1.深度百分率表：随深度的大小而引起的相对价格关系表 深度百分率表 深度指数表） （深度指数表） 2.递减比率的基本概念 越接近路线， 递减比率的基本概念： 2.递减比率的基本概念：越接近路线，土地利用价值越大 3.深度百分率的表现形式有三种 单独深度百分率、 深度百分率的表现形式有三种： 3.深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计 深度百分率和平均深度百分率。 深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现 累计深度百分率呈递增现象， 象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减 现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/ 现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/宗地 深度 4.制作深度百分率表 要考虑以下几个方面： 制作深度百分率表， 4.制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：确定标准深 确定级距；确定单独深度百分率； 度；确定级距；确定单独深度百分率；根据需要采用累计 获平均深度百分率。 获平均深度百分率。
第一节 路线价法的基本原理
二、路线价估价法的理论依据
路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关 系很大，土地价值随临街深度增加而递减， 系很大，土地价值随临街深度增加而递减，一宗地越接近 道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。 道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。临街同一街 道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。 道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。 在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近， 在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于 宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异， 宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价 也会出现差异，所以需制定各种修正率， 也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调 因此，路线价法实质上也是市场法的一种， 整。因此，路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是 标准宗地的单位地价，可看作比较实例， 标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。 各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是 替代原理。 替代原理。
1.路线价法适用于街地， 1.路线价法适用于街地，主要用于商业繁华区域土地价 路线价法适用于街地 格的评估，对道路系统完整、 格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳； 的区域和城市，效果更佳； 2.路线价法能快速评估土地的价格， 2.路线价法能快速评估土地的价格，特别适宜于土地课 路线价法能快速评估土地的价格 土地重划、 税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地 进行评估的场合； 进行评估的场合； 3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； 3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； 路线价法需要较多的交易实例 4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关
第二节 路线价法的操作步骤与内容
三、选取标准宗地
标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选 定的深度、宽度和形状标准的宗地。 定的深度、宽度和形状标准的宗地。 标准宗地的面积大小随各国而已。美国为是城市土地的 标准宗地的面积大小随各国而已。 面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺， 100英 面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺，深100英 尺（30.48米）的细长形状作为标准宗地。日本的标准宗 30.48米 的细长形状作为标准宗地。 地为宽3.63米 地为宽3.63米，深16.36米的长方形土地。 3.63 16.36米的长方形土地。 米的长方形土地
第二节 路线价法的操作步骤与内容
二、设定标准深度
从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。 从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。但实际估 价中设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗地深 度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分深度 度的众数。例如， 为16m，则其标准深度应定为16m。如此才能使宗地地价 16m，则其标准深度应定为16m。 16m 的计算达到简化的地步。 的计算达到简化的地步。
第一节 路线价法的基本原理
五、路线价估价法的程序
1.路线价区段的划分 1.路线价区段的划分 2.标准深度的设定 2.标准深度的设定 3.确定路线价 3.确定路线价 4.制作深度百分率表和其他修正率表 4.制作深度百分率表和其他修正率表 5.计算各地块的价格 5.计算各地块的价格
第二节 路线价法的操作步骤与内容
第一节 路线价法的基原理
三、路线价估价法的计算公式
计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率× 计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 修正公式：宗地地价=路线价×深度百分率× 修正公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 修正额
第一节 路线价法的基本原理
四、路线价估价法的适用范围和条件
一、划分路线价区段
地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段， 地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段， 路线价区段为带状区段。 路线价区段为带状区段。 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。 原则上街道不同的路段，路线价也不相同， 原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一 侧的繁华状况与对侧有显著差异， 侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为 两种不同的路线价。 两种不同的路线价。繁华街道有时需要附设不同的路线 住宅区用地区为差异较小， 价，住宅区用地区为差异较小，所以住宅区的路线段较 甚至几个街道路线段都相同。 长，甚至几个街道路线段都相同。
25 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 87.5 150 8 117 78 175 7 124 70.8 200 6 130 65.2
单独深度百分率（ ） 单独深度百分率（%） 40 累计深度百分率（ ） 累计深度百分率（%） 40 平均深度百分率（ ） 平均深度百分率（%） 160
第二节 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同， 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。 制作深度百分率表的原则是， 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 一面临街的长（ 方形宗地，临街深度虽然各不相同， 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
第三节 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则 2.苏慕斯法则
苏慕斯法则是由苏慕斯根据其多年实践经验并经对众多 的买卖实例价格调查比较后创立的。 的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证 100英尺深的土地价值 前半临街50 英尺深的土地价值， 50英尺部分占全宗 明，100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗 地总价72.5% 后半50英尺部分占27.5% 若再深50英尺， 50英尺部分占27.5%， 50英尺 地总价72.5% ，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺， 则该宗地所增的价值仅为15% 15%。 则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即在这种价 值分配原则下所拟定。 值分配原则下所拟定。 由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用最著
第三节 深度百分率表制作原理
二、几个路线价法则
1.四三二一法则 1.四三二一法则 四三二一法则石匠标准深度100英尺的普通临街地， 四三二一法则石匠标准深度100英尺的普通临街地，与街道凭兴 100英尺的普通临街地 趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25 25英尺的价值占路线 趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线 价的40% 第二个25英尺的价值占路线价的30% 第三个25 40%， 25英尺的价值占路线价的30%， 25英尺 价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺 的价值占路线价的20% 第四个25英尺的价值占路线价的10% 20%， 25英尺的价值占路线价的10%。 的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价的10%。 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超过100 100英尺 100英尺 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超过100英尺 的第一个25英尺价值为路线价的9% 第二个25英尺价值为8% 25英尺价值为路线价的9%， 25英尺价值为8%， 的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺价值为8%， 第三个25英尺价值为7% 第四个25英尺价值为6% 25英尺价值为7%， 25英尺价值为6%。 第三个25英尺价值为7%，第四个25英尺价值为6%。 应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过分粗略， 应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过分粗略， 可能出现评估不够精细的问题。 可能出现评估不够精细的问题。
第二节 路线价法的操作步骤与内容
四、调查评估路线价
路线价是标准宗地的单位价格。 路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内 选择若干标准宗地分别求取单位地价。 选择若干标准宗地分别求取单位地价。求得这一单位地价 的方法是收益还原法、市场比较法等。然后求这些标准宗 的方法是收益还原法、市场比较法等。 地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均数、 地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均数、中位 数或众数，即得该路线价区段的路线价。 数或众数，即得该路线价区段的路线价。
第三节 深度百分率表制作原理
一、深度百分率表
1.深度百分率表： 1.深度百分率表：随深度的大小而引起的相对价格关系表 深度百分率表 深度指数表） （深度指数表） 2.递减比率的基本概念 越接近路线， 递减比率的基本概念： 2.递减比率的基本概念：越接近路线，土地利用价值越大 3.深度百分率的表现形式有三种 单独深度百分率、 深度百分率的表现形式有三种： 3.深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计 深度百分率和平均深度百分率。 深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现 累计深度百分率呈递增现象， 象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减 现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/ 现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/宗地 深度 4.制作深度百分率表 要考虑以下几个方面： 制作深度百分率表， 4.制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：确定标准深 确定级距；确定单独深度百分率； 度；确定级距；确定单独深度百分率；根据需要采用累计 获平均深度百分率。 获平均深度百分率。
第一节 路线价法的基本原理
二、路线价估价法的理论依据
路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关 系很大，土地价值随临街深度增加而递减， 系很大，土地价值随临街深度增加而递减，一宗地越接近 道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。 道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。临街同一街 道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。 道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。 在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近， 在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于 宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异， 宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价 也会出现差异，所以需制定各种修正率， 也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调 因此，路线价法实质上也是市场法的一种， 整。因此，路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是 标准宗地的单位地价，可看作比较实例， 标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。 各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是 替代原理。 替代原理。
1.路线价法适用于街地， 1.路线价法适用于街地，主要用于商业繁华区域土地价 路线价法适用于街地 格的评估，对道路系统完整、 格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳； 的区域和城市，效果更佳； 2.路线价法能快速评估土地的价格， 2.路线价法能快速评估土地的价格，特别适宜于土地课 路线价法能快速评估土地的价格 土地重划、 税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地 进行评估的场合； 进行评估的场合； 3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； 3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； 路线价法需要较多的交易实例 4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关
第二节 路线价法的操作步骤与内容
三、选取标准宗地
标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选 定的深度、宽度和形状标准的宗地。 定的深度、宽度和形状标准的宗地。 标准宗地的面积大小随各国而已。美国为是城市土地的 标准宗地的面积大小随各国而已。 面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺， 100英 面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺，深100英 尺（30.48米）的细长形状作为标准宗地。日本的标准宗 30.48米 的细长形状作为标准宗地。 地为宽3.63米 地为宽3.63米，深16.36米的长方形土地。 3.63 16.36米的长方形土地。 米的长方形土地
第二节 路线价法的操作步骤与内容
二、设定标准深度
从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。 从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。但实际估 价中设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗地深 度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分深度 度的众数。例如， 为16m，则其标准深度应定为16m。如此才能使宗地地价 16m，则其标准深度应定为16m。 16m 的计算达到简化的地步。 的计算达到简化的地步。
第一节 路线价法的基本原理
五、路线价估价法的程序
1.路线价区段的划分 1.路线价区段的划分 2.标准深度的设定 2.标准深度的设定 3.确定路线价 3.确定路线价 4.制作深度百分率表和其他修正率表 4.制作深度百分率表和其他修正率表 5.计算各地块的价格 5.计算各地块的价格
第二节 路线价法的操作步骤与内容
第一节 路线价法的基原理
三、路线价估价法的计算公式
计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率× 计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 修正公式：宗地地价=路线价×深度百分率× 修正公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 修正额
第一节 路线价法的基本原理
四、路线价估价法的适用范围和条件
一、划分路线价区段
地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段， 地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段， 路线价区段为带状区段。 路线价区段为带状区段。 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。 原则上街道不同的路段，路线价也不相同， 原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一 侧的繁华状况与对侧有显著差异， 侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为 两种不同的路线价。 两种不同的路线价。繁华街道有时需要附设不同的路线 住宅区用地区为差异较小， 价，住宅区用地区为差异较小，所以住宅区的路线段较 甚至几个街道路线段都相同。 长，甚至几个街道路线段都相同。