沈阳公寓、写字间市场调研报告

2013年前七个月，固定资产投资总额4078.8 亿元（662.1亿美元），同比增长19.7%，其中房地 产开发投资1265.4亿元（205.4亿美元），同比增 长18.1%。
1-7月本地实际利用外资达到31.2亿美元，同 比下降8.4%。
上半年居民收入稳定增长，前两季度城市居民 人均可支配收入同比增长9.6%至14323元（2325.2 美元），增幅较去年回落4.4%。物价涨幅保持稳定， 消费物价指数较去年同期回落0.3%，通胀压力得到 进一步缓解。
中街区域商务氛围尚未成熟，企业仍对租用该 区域大面积写字楼持谨慎态度。
资料来源：精图企划
2013年沈阳写字楼市场处于较为平稳的整固期，呈现去库存趋势。
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沈阳商铺市场
中国的消费品零售总额前两季度增长了12.7%， 受惠于强劲的销售者信心，沈阳2013年前两季度的 社会消费品零售总额同比增加13.0%，达到1499.5 亿元（243.4亿美元）其中以珠宝类奢饰品的销售 额同比增长幅度最大，为41.81%。
中山广场和平大街区域传承商务老区的特点， 保持强劲的势头，入住率领跑全市，租金价格稳定。
五里河区域吸引大量的医药、石油化工和食品 行业入驻，存量得到快速消化，空置率稳定在14% 左右，仅次于中山广场和平大街区域，好于北站和 中街区域。前三季度五里河区域甲级写字楼租金稳 定在每月每平方米199.4元（32.37美元）高居全市 之首。
2 沈阳“限贷”政策。对贷款购买第 二套住房的家庭，首付款比例不低 于65%，；外地购房需提供2年以上 相关证明。
商业市场未来发展趋势研判
写字楼、商铺的需求量逐渐增大
1 随沈阳城市的发展，区域商业和中小企业数 量逐渐增加，对于沈阳区域商业和写字间产 品需求呈现出逐年上升的态势，预计需求量 逐渐增大。
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宏观市场部分
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竞争区域市场研究
竞争格局：竞争区域在售项目7个，潜在项目8个，多以综合体形式出现，产 品属性略有不同
竞品项目分布
界定理由分析
> 区域内以青年大街为主线，根据产品属性 选取本案公寓产品的竞品；
> 金廊沿线在售公寓项目较多，为知名品牌 开发商，未来在售公寓项目竞争压力大；
资料来源：精图企划
截止2013年11月沈阳公寓市场存在较大的供应量，市场成交平稳，短 期内看供大于求，但长期着眼具有一定的发展潜力。
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沈阳政策分析
政策分析
1 住宅“限购令”政策。已拥有1套住 房的本市户籍居民家庭，在二环内限 购1套住房；拥有2套及以上住房的本 市户籍居民家庭，暂停在二环内购房。
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资料来源：沈阳市统计局
沈阳写字楼市场
2013年前3季度沈阳写字楼市场总存量达到 460700平方米（表二），空置率16.18%，月租金 167.30元/平方米。
北站区域由于中汇广场B座入市，带来43000 平方米供应量，导致空置率大幅上升，租金受此影 响，小幅下降。此外，金融业与贸易行业在此区域 表现活跃，不同程度上弥补了此前日本企业在甲级 写字楼缩减的态势。
金廊沿线恒隆广场、沈阳天地、沈阳金融中心 购物中心和阳光百货的开业，更加加剧了金廊沿线 的市场竞争。
资料来源：精图企划
2013年沈阳商铺市场竞争激烈，同质化严重，但区域商圈逐渐形成， 以质取胜成为关键。
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沈阳公寓市场
沈阳公寓分布主要存在城市中心（中街、太原 街）、区域中心（北行、铁西十字金廊）、金廊沿 线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南）， 目前沈阳累计公寓项目82个，在售52个，主要以沈 河、和平和铁西相对集中。
公寓产品受投资客户青睐
2 公寓面积小、总价低等特点受投资者关注。 沈阳市公寓客群大多为投资型客户。且住宅 限购令对于公寓市场有一定优势，预计未来 公寓市场需求进一步增加。
区域市场未来发展趋势研判：随着开盘或加推项目的增多，新增供应量加 大，预计未来成交量存在沈平阳稳公增寓、长写的字可间能市场性调研报告
公寓市场资料
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沈阳经济概览
2013年前两季度的地区生产总值较去年增长 9.0%，达3523亿元（271.9亿美元），增速较去年 同期下降1%（表一）。
工业生产继续保持稳定增长态势，前七个月实 现规模以上工业增加值2062.9亿元（334.9亿美 元），同比增长11.8%，增速同比提高1.1个百分点。
沈阳商铺市场前三季度表现可以说喜忧各半， 星摩尔、恒隆广场、沈阳天地、奥体万达广场、沈 阳金融中心购物中心等一大批商业项目的开业，伊 势丹和新玛特（花季店）的闭店也随之到来，可见 沈阳商铺市场的竞争非同一般，虽然闭店的两家在 经营方式上存在问题，但沈阳商铺同质化也是很重 要的一个诱因，这也说明随着城市的扩大，从前单 一的城市商业中心，逐渐的被区域商业所取代。
> 区域内在售项目中霍尔寓所和佳兆业中心 为住宅项目，但因其户型面积较小，与公 寓市场形成竞争，因此界定为竞品；
> 选取竞品项目：新华天玺、华府新天地、 盛华公馆、茂业金廊壹号、世茂五里河、 霍尔寓所（住宅）、佳兆业中心（住宅）
> 潜在项目:裕景中心、万科春河里、嘉里中 心、京城中心、夏宫城市广场、新世界、 宝能全球金融中心、华强年的区划速度估算，目前库存需要约去化 48.8个月。
公寓市场的年销量正在以年均约45%的幅度在 增长，在紧张的调控背景下与住宅的投资风险有所 提升的情况下，公寓产品将成为投资首选。
目前公寓库存中60平以下的产品所占比例最大 约为51.4%，其次为60-80平产品，约为20.5%， 80平以下的小面积产品占到了整体库存的71.9%。
2014年沈阳商业市场预测
写字楼市场：预计未来一年，沈阳甲级写字楼市场新项目将集中在 2014年末入市，供应将主要集中在北站和五里河地区。
商铺市场：预计将有大量购物中心入市，激烈的市场竞争也会加速 商业市场调整，商业项目的优胜劣汰现象会日益明显。
公寓市场：预计未来一年新增供应量较小，库存仍然保持高位，随 着房产调控，客户需求将有所提升，但整体价格水平将不会有所变化。