以房养老-一种新型的养老模式

以房养老:一种新型的养老模式摘要：伴随我国日益加速的人口老龄化现状，现有的社会养老模式还不能有效地解决我国的养老问题。

在我国推行”以房养老”政策，是对现有养老方式的有力补充，为国家、社会和家庭解决养老保障问题开拓一条有益可行的道路。

近几年，根据我国国情，政府和商业部门也在逐步探索和实践。

而这一政策的制定和实行面临很多不确定性因素，需要进一步更正和完善。

标签：以房养老；养老金；房产贷款；模式一、“以房养老”提出的时代背景“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。

是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

自北京首次提出以来，以房养老概念迅即成为全民的焦点，同时也争议不断。

目前全国已有部分城市开始直面争议，大胆探索。

近日，山东省提出年底前开始试水以房养老，而沈阳则借鉴香港经验，为明年登陆作准备。

（一）中国目前正在处于人口结构深刻转型时期，人口老龄化问题严重，探索多渠道适合国情的社会化养老模式成为业内外人士共识。

第六次全国人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。

同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口比重上升1.91个百分点。

老年人比例显著提高。

中国目前有60岁以上老人1.78亿，其中失能和半失能老人约3 171万人，大中城市空巢家庭达70%。

在可预见的未来几十年中，我国社会将需要承担沉重的养老压力。

养老是一个社会问题，即使今天的美国、欧洲、日本等发达国家，其绞尽脑汁疲于应对，仍不堪重负。

中国数亿人口的养老，需要的是天文数字级的财富，对于尚不富裕的中国，显然是心有余而力不足。

在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。

对于很多刚刚有了房屋产权的人而言，以房养老是一个新鲜的命题。

毕竟，毕生为房所累，到了老年，房子若能反哺养老，也算是一种不错的回报。

以房养老如能推行，国家也能减轻相当一部分负担，优化调配有限的资源解决其他人的养老问题。

（二）“以房养老”实质是老年人将自己产权名下的住宅实物资产通过市场交易的途径分步分期或者一步到位地置换为养老经济资产以满足老年经济所需的养老方式。

在相当长一段历史时期内，户籍壁垒形成了严重的城乡二元结构，我国多数职工享受“低工资、高福利”政策，住房问题得到一定程度解决，城市家庭普遍拥有至少一套房屋，随着房改的推进，房屋成为居民家庭最大资产。

一般来说，晚年养老资源不外乎儿女、金钱和房子三种。

而时下，单靠社会养老金已很难满足老人退休后的高质量生活，“421”家庭结构下单靠儿女赡养也越来越不现实，因此，用房产担当养老重任，部分取代养儿防老和货币养老，意义重大且积极。

（三）最近三十年，我国经济社会快速发展，城市化、工业化大步前进，老龄化问题日益突出。

不少老年人追求生活品质，更愿依靠自身力量改变老年生活状况。

一些空巢老人虽有独立住房，但因子女不在身边，很难获得日常生活照料。

来自中国老龄科学研究中心数据表明，目前城市老年人空巢家庭户达56.8%，一位老年人独居家庭占比为23.4%，部分高龄失能半失能老人需要获得更多专业照料服务，而他们收入很难支付其服务需求，有通过盘活住房，保障自身养老愿望。

不过这种方式并非适合所有老年人。

“以房养老”是老年人将自有不动产实现变现，为增加或补充自己的养老资金的一种养老选择，这种选择更多体现在城市老人身上。

他认为，由于我国城乡二元结构及地域差异，农村地区在相当长时间内仍是辅助型“土地养老”，难以实现“以房养老”。

根据2000年、2006年和2010年中国城乡老年人口状况追踪调查数据显示，我国拥有自主产权住房的城市老年人分别为67.6%、75.3%和79.2%。

总体看，城市老年人将是“以房养老”模式收益主体。

二、“以房养老”面临的困境（一）相关法律和政策配套环境尚不成熟。

法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。

“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

“以房养老”需要透明、公正的法治环境。

如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。

就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

（二）养老观念陈旧。

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。

将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。

在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。

“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。

（三）养老机构不完善。

目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。

好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

养老机构建设不完善是一个现实问题。

现在，我国养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%。

（四）金融机构犹豫不决。

“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。

这项工作的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。

对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

（五）70年产权制约市场。

我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。

因为，按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。

当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。

保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

（六）适用人群范围小。

“以房养老”的前提是手里有房。

首先，拥有房屋产权；其次，老人与子女分开居住；第三，老人的经济状况适中。

按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。

但这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

三、国外“以房养老”的相关作法（一）美国模式：美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，已有20多年的经验。

发放对象为62岁以上的老年人，放贷原则为住房资产越高则可贷款数额越高；预期住房价值的增值越高可贷款数额越高；年纪大的住户可贷款数额高；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低。

有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款。

二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益。

（二）加拿大模式：超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

（三）新加坡模式：有三种方式待选择。

第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。

第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。

第三种，就是平常所说的倒按揭。

60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。

老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。

在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。

这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资，大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。

四、“以房养老”的前景“以房养老”概念自北京首次提出以来，各地纷纷响应，足见其契合了大家共同的需求和心声。

对于时下各方争议的产权、观念、风险等问题，本文认为，新生事物总会有问题和不足，除非有人去努力探索和改变，大部分问题不会自己解决。

目前我国“以房养老”模式已经开始进入实践阶段，出现“机构养老”、“居家养老”和寿险公司的“以房养老”模式，弥补了保险体系的一大缺口。

随着老龄化社会的到来和家庭结构的变化，作为一种补充性的养老模式，“以房养老”的模式越来越引起人们的关注，房屋在承担居住功能的同时还肩负起养老的功能，人们投资房产相当于在为未来的养老作储备。

“以房养老”是现实需要，也是大势所趋。

毕竟让为这个社会贡献了一生的老人们，守着房子，老无所依，孤老终生，是一部分人的不幸，也是另一部分人的无能。

参考文献：[1]史长俊.以房养老:逆向年金抵押贷款[J].中国金融，2011，（10）.[2]袁璟.“以房养老”模式推行障碍及对策[J].人民论坛，2011，(20).。