上海以房养老模式
“以房养老”模式探讨
专家预测 ， 今后 我国中老年人 口将长期居世界首位。 老年化 的现 实和 养老 问题 已摆在 我 们面前 ，其重要性显而易见 ， 由养老而引发的社会、 家庭 问
是一 种值得 探 索和提 倡的 养
老模式的结论 。
一
劳动力转移是经济主体理性选择的结果， 其起 方式， 形成了农村实际需要、 投入效率、 政府人员绩 因于个体发现了城乡劳动收入差异上的 “ 比较利 效考核三者关系上长期的惯性扭曲。
益” 农村劳动力在流动的过程中逐步感知了新的 由于政府人员的绩效考核方式倚重于 Ｇ Ｐ 工 Ｄ、 制度知识， 在流动中收入水平逐步稳定 ， 对改善收 业化水平等宏观指标， 财政支农项目决策缺乏对微
一
定的制度需求压力而改进。 正如制度变迁理论所 府投入效果不理想加上税费改革等因素的作用， 这
示 ， 习俗 等非正式制度具有示 范效应和 自我强 些地区有关经济变量在政府决策函数中的敏感度 诸如 化机制 。 劳动力转移 中的渐进学 习过程会产生示范 逐步 降低 ， 追加投 入的必 要性 减弱 由于支农投入 效应 、 协作效应 以及 网络效应 。个 体在对 内部和外 实际效果没有进入政府对有关机构的评价体系中， 部环境 的反 复“ 错 ” 其主观认 知模 式被信息反 投资决策失误问题没有受到应有的约束。 试 中， 导致了越
提要
本文针对 目 前我
国人 口老 年 化 问题 比 较 严 重 ，
前， 有价值的人力资源与外部环境基本上稳定的结合， 题在财政投入体制上表现的比较突出。目 政府 人才外流成为常态。 而外部人才向农村流动尚没有 对农村发展的资金投入方式主要是沿袭了自上而
一种新的融资方式——以房养老
部 大 开发 战略 的若 干 意见 》 中发 ［０ ０］ （ ２１ ｌ １号） 中提 出“ 建设 国家 能源基地 ， 强重 加 点 经 济 区开 发 ，支 持 陕 甘 宁等 经 济 区发
展 ． 成 西 部 地 区 新 的经 济 增 长 带 ” 形 。按 照 中 央 的部 署 ， 在 新 一 轮 西 部 大 开 发 当 中 ，
３ 相 关 法 律 和 制 度 不 完 善 、 “ 房 养 老 ” 美 国 等 国 得 以 日趋 兴 旺 ， 必 一 定 能 在 我 国 以 在 未
４亿 多 老 年 人 ．０岁 以 上 的 老 年 人 口 占 总 人 口的 比 例 将 达 到 ２ ％ ６ ９ 以 上 ． 乎 不 足 ２个 在 职 人 员 就 要 负 担 一 个 退 休 人 口。“ 果 不 采 几 如 取 切 实 有 效 的措 施 ， 年 人 生 活 将 面 临 很 大 挑 战 。” 我 国处 于 快 老 在
短 视 的 企 业 经 营 行 为 使 得 当地 本 就 脆 弱 的 生态更 加脆 弱 ．生活环 境 更加 恶化 ， 贫 困人 口数 量 增 多 。而 企 业 以消 耗 资 源 为 代
用 就成 了人 类经济 生活 的主题 ． 而为 能源 企 业 提 供 融 资 服 务 则 成 为 金 融 机 构 的 主
策 略
地 区的 经济 发 展 仍将 以资 源开 发 和投 资 拉 动为 主。而资源开 发和投 资拉 动的经济 发展 模 式最 终 都 要 落 实到 能源 和 金 融这 两大核 心领 域 ， 赖于 能源 产业 与金 融产 依 业 良性 互 动 、 协调 发 展 ， 进 金 融体 系 和 推
ＦＮ ＮＣＥ＆ Ｅ ＯＮ ＩＡ Ｃ ＯＭＹ 金 融 经 济
一
种 新 的 融 资 方 式
“以房养老”的EHAM模式研究——以“汤山留园老年公寓”为例
４２０ ｍｉｌｌｉｏｎ，ｒｅｐｒｅｓｅｎｔｉｎｇ ｅｘｐｅｃｔｅｄ ｂｙ ｔｈｅ ｙｅａｒ ２０５０ ｔｈｅ ｅｌｄｅｒｌｙ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｗｉｌｌ ｒｅａｃｈ
ａ
ｔｏｔａｌ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｏｆ ｎｅａｒ １／４，ｗｈｉｌｅ
Ｂｅｉｊ ｉｎｇ，Ｓｈａｎｇｈａｉ
ａｎｄ ｏｔｈｅｒ ｂｉｇ ｃｉｔｉｅｓ ｉｓ
”Ｔｏ ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｅｎｄｏｗｍｅｎｔ”ｉｎ Ｂｒｉｔａｉｎ，ｔｈｅ Ｕｎｉｔｅｄ Ｓｔａｔｅｓ ａｎｄ ｏｔｈｅｒ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ
ｃｏｕｎｔｒｉｅｓ
ｉＳ
ａ
ｋｉｎｄ ｏｆ ｓｏｐｈｉｓｔｉｃａｔｅｄ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ
ｆｉｎａｎｃｉａｌ
ｐｒｏｄｕｃｔｓ，”ｔｏ ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ
ｅｘｐｅｃｔｅｄ ｔｈａｔ ｔｈｉｓ ｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎ ｗｉｌｌ ｂｅ ｕｐ ｔｏ ３５％，ｔｈｅ ａｇｉｎｇ Ｃｈｉｎｅｓｅ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｔｈａｎ ｔｈｅ Ｕｎｉｔｅｄ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ
Ｋｉｎｇｄｏｍ，Ｆｒａｎｃｅ，Ｇｅｒｍａｎｙ，Ｉｔａｌｙ，Ｊａｐａｎ，５ ｃｏｕｎｔｒｉｅｓ
ｏｆ ｔｈｅ ｔｏｔａｌ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｉｎ
ｗｉｌｌ ｂｅ ｔｈｅ ｖａｌｕｅ ｏｆ ｉｔｓ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ
ｍｏｂｉｌｉｔｙ，ａｎｄ ｈａｖｅ ｄｅｍａｎｄ
ａ
ｐｒｅｍｉｕｍ—ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ ｔｏ ａｄｄｒｅｓｓ
ｔｈｅ ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｃｏｎｃｅｒｎｓ，ｔｏ ｍｅｅｔ ｔｈｅｉｒ
ｆｏｒ ｏｌｄ－ａｇｅ
ｓｅｃｕｒｉｔｙ．”Ｔｏ
ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ
２
和具体流程，分析其目标市场定位，规划资金流向，论述房地产市场因素对 ＥＨＡＭ模式影响，以及ＥＨＡＭ模式的风险控制和存在的缺失，为将来推行 ＥＨＡＭ模式进行理论储备。 通过“以房养老＂的ＥＨＡＭ业务模式，将老年人异地搬迁，从城市移居到 市郊周边镇域的老年公寓集中养老，不但可以享受质优价廉的服务和适宜的功 能，而且节约生活费用，同时增加了“二手房”的供应量，以缓解城市住房紧 张的供给状况，促进房地产市场的健康发展，从而激活房地产交易市场，刺激 内需，形成国民经济增长的新动力。 目前房地产市场竞争日趋激烈，各房地产公司都在寻求差异化经营特色， 从而做大做强，以形成竞争优势和规模优势。但是由于房地产市场的地域性非 常强，如何将自身优势复制到异地项目中，却是一个难题。ＥＨＡＭ模式对于房 地产市场的意义在于，将养老与住房联系起来，均衡房地产公司业务组合，在 公司战略层面上避免由于单一业务而带来的房地产行业周期性风险，而开发养 老公寓可以获得稳定的、长远的现金收入。通过ＥＨＡＭ模式，创新经营模式 和业务组合，有效盘活老年人住房，为房地产行业提供一个新的业务模式，新 的利益增长点。 在ＥＨＡＭ模式研究中，尚需加强对相应制度法规的制定和不适用法规的修 订；金融保险环境组建和相关金融保险产品研发；养老公寓的建设运营；养老 模式与遗产继承观念的转变和运营方式进行深入研究。
“以房养老”模式的运作基础分析
引 言
目前 ， 国已有 １ ６ 亿 老年人 ， 中 ８ 我 ．７ 其 Ｏ周岁 以
上 的高 龄老 人 １８ ９万 人 ， 们 之 中多 数人 逐 步 进 ９ 他 入半 自理 或 不 能 自理 状 态 。其 中 失 能 老 人 １０ ６ ３ 万 ， 失 能 老 人 ２ １ ５万 ， 占 老 年 人 口 总 数 的 半 ３ 共 １ ． ｌ ， ８ ９ ＿ 他们 不 同程 度地 需要提 供护 理照 料服 务 。 】 ］ 另外 ， 国城 乡空 巢 家 庭 超 过 ５ ， 分 大 中城 市 我 ０ 部
但 我 国 已具 备 实 行 以 房 养 老模 式 的条 件 和 基 础 ， 我 国 大 力推 行 以房 养 老具 有 广 阔的 前 景 。 在
关键词 ： 以房 养 老 ； 龄 化 ； 老模 式 ； 行 基 础 老 养 运 中 图分 类 号 ： ９ ３ ６ Ｃ １ ． 文 献标 识 码 ： Ａ 文章 编 号 ： ０ ９ １ ７ ２ １ ） ３ １ １ ６ １ ０ —９ ０ （ ０ ２ Ｏ 一Ｏ ｌ 一Ｏ
收 稿 日期 ：０ １０ —８ ２ １ －５０
基 金 项 目 ： 西 省 西安 市 科 技 局 软 科 学 项 目（ Ｆ ８ ７ １ ； 西 师 范 大 学 研 究 生创 新 基 金 资助 项 目（ ０ １ Ｘ ０５ 陕 Ｓ ０ １ — ）陕 ２１Ｃ Ｓ０ ） 作者简介 ： ￣ Ｎ （ ９ ５ ）女 ， 西 师 范 大 学 国 际商 学 院硕 士 研 究 生 ， 要研 究 方 向为 社 会 保 障 。 １８一 ， 陕 主
第 １ 卷第 ３ ２ 期 ２ １ 年 ５ 月 ０ ２，
西 北 农 林 科 技 大 学 学 报 （ 会 科 学 版 ） 社 Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆ ｒｈ ｓ Ａ＆Ｆ Ｕｎｖ ｒ ｉ （ ｏ ｉ ｃ ｎ ｅ ｄｔ ｎ ｏ ｒ ａ ｏ ｔ ｗｅ ｔ Ｎｏ ｉｅｓ ｙ Ｓ ｃ ｌ ｉ ｃ ｉｏ ） ｔ ａＳ ｅ Ｅ ｉ
以房养老案例
以房养老案例以房养老是指将房屋抵押给保险公司或金融机构，换取一笔固定的养老金，这种养老方式在我国逐渐受到关注和认可。
下面我们通过一个具体的案例来了解一下以房养老的实际运作情况。
小王，65岁，退休后的生活来源主要是养老金和子女的资助，但随着年龄的增长，养老金已经无法满足他日益增长的生活需求。
同时，小王拥有一套市区的房产，但是他并不想将房产出售，因为这是他唯一的房产，也是他给子女留下的唯一财产。
在这种情况下，小王开始考虑以房养老这种方式来解决自己的养老问题。
小王通过咨询了解到，以房养老是一种将房产抵押给金融机构或保险公司，换取一笔固定的养老金的方式。
他选择了一家信誉良好的金融机构，进行了详细的咨询和了解，最终决定将自己的房产进行抵押，换取每月固定的养老金。
随着合同的签订，小王每个月都可以按时领取到固定的养老金，这笔养老金可以满足他日常生活的需要，也不用担心生活来源的问题。
同时，小王还可以继续居住在自己的房产中，享受着自己熟悉的生活环境，这对他来说是一种极大的安慰和舒适。
通过以房养老的方式，小王成功解决了自己的养老问题，同时也保留了自己的房产，给子女留下了一笔财产。
这个案例充分展现了以房养老这种养老方式的优势和实用性，对于有房产的老年人来说，这种方式可以有效地解决养老问题，提高生活质量，保障退休生活的幸福和稳定。
通过以上案例，我们可以看到以房养老这种养老方式的实际运作情况，它为有房产的老年人提供了一种新的养老选择，解决了他们在养老金不足的情况下的生活问题。
同时，以房养老也为老年人提供了一种更加灵活和便利的养老方式，让他们在退休生活中更加安心和舒适。
总的来说，以房养老是一种值得推广和发展的养老方式，它为老年人提供了一种新的选择，解决了他们在养老金不足的情况下的生活问题，也为他们的退休生活增添了一份安心和舒适。
希望以房养老这种养老方式能够得到更多的关注和认可，为更多的老年人提供更好的养老选择。
以房养老
浅议以房养老摘要：我国自1983年实施计划生育政策到如今已经是第27个年头，计划生育后的第一代已经进入了适婚年龄的阶段，与此同时我国又正迅速步入老龄化社会，整个社会的家庭模式向“四二一”转变，养老压力日益突出。
传统的“养儿防老”养老模式对新一代的年轻人生活造成了巨大的经济压力，让年轻一代有心无力。
由于住房是绝大多数家庭的必备品和重要的资产，推出住房养老保险，既可以不改变老年人生活习惯又可以增加收入提高生活质量，对于和谐社会构建有着重要的意义。
关键词：以房养老；倒按揭；反向抵押1.以房养老简介倒按揭业务即以房养老，在荷兰起源，美国成熟，此业务最先在美国新泽西州的一家银行推出，随后就迅速的在美国得到普及和推广，发展为一种较为新型的贷款方式。
以房养老作为保障老年人生活的工具在欧美、日本、新加坡等国家已经比较成熟，近期在我国也开始出现，但是我国的倒按揭却面临着一系列有中国特色的困难，如老年人的传统观念的问题，银行的风险控制的问题，房价的不稳定性问题等等。
但老龄化的加速发展却是我们不得不考虑的问题，作为一种先进的养老方式，我们要深入研究以房养老这项业务。
所谓的以房养老，理论上是产权换现金，那些拥有住房产权的老年人，要先把房屋的产权抵押给业务银行或者保险公司，然后由相应的专业金融机构来对老年人的年龄、预计寿命、健康状况进行综合评估，后根据住房的价值，一次性或每月支付给房主，直到房屋主人去世为止。
而在住房整个抵押的期间，老年人可以享有抵押房屋的居住权，但并负责维修。
而当房屋主人去世后，银行或者保险公司将会获得房屋的产权，并可以对该房屋处置，进行销售或出租，所得资金将会用来偿还老年人贷款的本息，并同时享有该房屋升值的部分。
在我国，近几年，由于养老金缺口以及养老体系不完善的问题，不能很好的保证人民在退休后的利益，保护和改善老年人的适当权利成为政府义不容辞的责任，当然这需要一些金融机构的共同努力。
面对中国老龄化的加速发展，老年人生活品质不断下降的问题，建立一个健全、完善的以房养老的指标评价体系，并正确定价这一产品显得意义重大。
“以房养老”模式的意义、障碍及对策刍议
大家庭、 主 干 家庭 纷纷 解 体 为 核 心 家 庭 。Ｉ ｌ ｌ 家 庭 养 老模 式 受 到 巨大 的压 力 冲 击 。新 中 国 成 立 以来 。 我 国 积 极 建 立 健 全 了社
会养老保 障体系 ， 实行 “ 低水平 、 广覆盖 ” 的养老保 障模 式 ， 将
养 老 的主 要 责 任 从 家 庭 转 向 了政 府 。 近 年 来 ． 随 着 人 口老 龄
人年龄 、 生命 期 望 值 以及 预计 房 主 去 世 时房 产 的 价 值 等 因素 后， 在一定的年限内 ， 每 月 给 房 主一 笔 固 定 的现 金 ， 一 直 到 房
个 至 关 重 要 的 大 问 题 ．而 且 关 乎 国家 稳 定 和谐 和社 会 的健 康 持续发展。 只 有 采 取 多 种措 施 解决 好 养 老 问 题 。 老 年 人 才 能真
家社 会 养 老保 障体 系不 能很 好 的 解 决 养 老 问题 ； “ 以房 养 老 ” 作 为一 种 新 型 的养 老 模 式 对 完善 我 国 养 老保 障体 系 ， 缓 解 我 国的 养老 压力 具 有 积 极 意 义 ， 我们应该努力破除“ 以房 养 老 ” 模 式 实践 当 中 的 障 碍 ， 探 索 出 一条 符 合 我 国 实际 的 “ 以房 养 老 ” 道路 。 关键词 ： 房产政策 ； 以房 养 老 ； 障碍； 对 策
２ ０ １ ４年 ３月
湖 北 经 济 学 院学 报 （ 人 文社 会 科 学 版 ）
Ｊ ｏ ｕ ｍ Ｍ ｏ ｆ Ｈｕ ｂ ｅ ｉ Ｕｎ ｉ ｖ ｅ ｍｉ Ｗ ｏ ｆ Ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍｉ ｃ ｓ （ Ｈｕ ｍａ ｎ ｉ ｉ ｆ ｅ ｓ ａ ｎ ｄ Ｓ ｏ ｃ ｉ Ｍ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ｓ
“以房养老”值得探索
“ 以房养老” 值得探 索
＞文 ／ 琰 ） 沈
在 工作 期问养老金的储蓄和积 累压 力 ，能够有效提高 人们 在整
个 生命 周期 中的消费水平。从这个 角度来说 ， 以房养老 ” “ 不失为
一
种新 型养老模式 ， 有利于提升社会保障水 平 ， 是对社 会保障体
系 的 有 效 补 充 和 完 善 。此 外 ， 另 一 现 实 角 度 来说 ， 房 反 向 抵 从 住 押 还 可 以 在 一 定 程 度 上 活 跃 我 国房 地 产 二 级 市 场 ，增 ９ － 手 房 ｎ
长势必会对尊老爱老 的道德观念产 生排 斥心理 ， 引发厌弃老 人、 歧视老 人、 虐待老人等行为 ， 对社会和谐稳定产生消极作 用。 事 实上 ， 在独生子女政 策现状下 ， 一个子女将 普遍 面临四个 老人的情况 ， 养儿防老已成为过去 的故事 。如果通过 “ 以房养老” 方式变现房产 ， 一方 面增 加退休后的养老金供给 ， 另一 方面减少
５ ８
会 论 坛 ”上 透 露 ，０ ９ 我 国 ６ ２０ 年 ０岁 以上 老年 人 口已 达 １６ 亿 ， ．９
员工 的能 力、 个人 目标 和企业的经营 目标统一起来 ， 进而激 发更
大的工作热情 。 五是全 面推进企业文化建设。 增强企业文化的感 染 力、 震撼 力和穿透 力 ， 更好 地发挥企 业文化 的引导、 凝聚和 激 励作 用，将企业核心理念融入到 管理 制度 中，渗透到 管理过 程
发展住房反 向抵押养老保险。这条消息令人心动 。
财产物业全部 留给 子女、 不抵 押换钱作 生活费 的传 统观 念 ： 二要 积极支持 ，希望有 关部门主动及早 出台 完善房屋估价等方 面的 相关 指导政 策 ， 其营造一 个 良好 的实施环境 ； 为 三要努 力创新 ， 期待金融保 险部 门大胆 实践 ，早 日推 出有利 于老百姓生 活的保
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上海“以房养老”无奈搁浅 以房养者”遇六大障碍
来源：武汉晨报
2011年10月16日08:59 我来说两句(0)
上海“以房养老”无奈搁浅
2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”的模
式，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居
住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自
由支配使用；另一种即是前面提到的“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从
金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。
但在试点中职能部门发现，真正符合条件的申请人很少，报名者没超过10人。上海市就不得
不在两年前停办了这项业务。
目前我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。
近年有些地方逐渐兴起“以房养老”：年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由
上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧。9月29日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”
提案办理会，然而，“以房养老”的提案因无相应法律保障，可能再次陷入难解困局。
“以房养老”六大障碍
上海市人大代表姚俭曾在相关研讨会上提出过“以房养老”的“操作断层”问题，他说，法
律和制度未完善，“以房养老”模式涉及多个部门，需要民政局、房管局、人社局、金融和保
险机构等多个部门协调，并一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。
障碍二：养老观念需要更新
随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但传统观念却一直还在影响着这一代
老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人还难以接受。“房子是要
留给子女的。如果老人不顾亲情，办理了„以房养老‟，这一方面会给人造成子女不孝的感觉，
无端让子女承受不必要的社会舆论压力；另一方面，还极可能会引发子女与父母的感情隔阂，
我们不会这样做。”一位老人就这样对人说。
障碍三：养老机构不完善
目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善，
老人在那里生活找不到家的感觉。
障碍四：金融机构没动静
据了解，“以房养老”金融产品推出的最大阻