以房养老养老模式的文献综述
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以房养老养老模式的文献综述
一、 前言
我国人口老龄化问题日益严重,养老面临巨大的压力,单纯依靠现有的社保制度和传统的
家庭养老,越来越难以适应加速来到的老龄化危机。面对汹涌到来的银色浪潮,以房养老模式,也即住房反向抵押贷款的发展,不仅可以提高老年人的生活质量,还可以缓解我国的养老压力。本文对有关“以房养老”模式这一课题的研究进行了文献综述，就以房养老模式进行总结，以能够为日后相关研究和我国养老事业的发展提供参考。
二、 国外研究现状
“以房养老”起源于荷兰,成熟于美国,又被称为反按揭、住房反向抵押贷款,是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的房产价值进行综合评估后,将其房屋的价值,分摊到预期寿命年限中去,按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。二十世纪八十年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行率先在美国推出此业务,之后遍及全美,成为一种成熟的贷款方式,近年来在加拿大、新加坡、日本等发达国家日趋兴旺,成为这些国家老年人改变生活方式,过更积极生活的重要途径。
美国在反住房抵押贷款开始的初期，研究主要集中于个人对反住房抵押贷款产品需求的研究。其中有 Yung-Ping Chen 教授的“住房年金计划”研究、由威廉斯康新州老人中心赞助并由 Ken Scholen 教授主持的住房反向抵押贷款调查。这些研究成果都表明美国开展住房发抵押贷款必要且可行。Jacobs（1982）使用 1977 年 AHS（American Housing Survey）的数据，对住房发抵押贷款产品的需求进行了分析，认为四分之一年龄在 65 岁及以上收入低于贫困线的老年房主可以通过房产置换（反住房抵押贷款的一种）脱贫。
在日本，反住房抵押贷款在经济泡沫时期曾得到发展，近年由于人口老龄化的日益严峻，反住房抵押贷款又一次引起了人们的关注。Hisachi Ohgaki（2003）研究了由于人生命的不同阶段对住房的不同需求，可以经过住房转换实现家庭资源的优化配置，分析了房产置换存在的障碍，讨论了反住房抵押贷款和政府在房产置换中的作用。
在新加坡，Ngee-choon Chia，Albert K C Tsui (2004)针对强制储蓄为住房筹资产生的一批“房子富人，现金穷人”提出了一个评估反住房抵押贷款市场可行性的框架，并且基于不同的资产成本，估计了私人供给者和政府供给者的可能风险，认为风险主要来源于替代率、预期死亡率和未来收益的折现，经过模型测算，得出结论：基于基准情况，由私人部门提供的反住房抵押产品对于拥有四房式（4-room）的房屋拥有者替代率应为 50%，如果上升为
70%，市场可能会失去。
在澳大利亚，Barbara R. Stucki（2004）研究了家居长期护理和房屋作为退休收入来源的可行性，提出了用反住房抵押贷款为老人长期家居护理筹资的建议，建议政府减少反住房抵押贷款的前期成本（upfront cost）来激励老年人采取这一体面的贷款方式。Liang Wang，Emiliano A. Valdez，JohnPiggott（2007）研究了如何通过证券化转移反住房抵押贷款中的风险，证明了为反住房抵押构建类似于传统保险产品的证券化结构的可能性，并列举了生存者债券和生存年金（survivor swaps）的特点，通过模拟具体计算出相应的保费，结果表明生存者债券为投资多样化提供了一个有效的工具。 [键入文字]
三、 国内研究现状
相比国外，国内学者对于“以房养老”的养老模式的研究起步较晚。
1、国内以房养老模式的发展历程
结合近几年的研究论文和新闻报道，归纳出以下几件对我国以房养老发展有重大影响的实践。
2003年，我国中房集团前董事长孟晓苏最早提出“以房养老”一词,从此“以房养老”这一概念走进了中国百姓的视野。此后许多学者对“以房养老”模式进行了研究。
2005年6月,南京汤山温泉留园老年公寓率先推出“以房养老”,具体为老人将房产抵押给银行,可免费入住养老院,身故后房产归养老院所有。这一举措虽然与“以房养老”模式有所不同,但已经迈出了“以房养老”在我国试点的第一步。
2005年4月初,南京汤山留园公寓在国内率先推出了/给我你的房子,我替你养老0的旗号,这种“以房换养”业务,一度引起了多方关注。不过,由于在实际操作中存在种种困难,历时两年,这个尝试已经夭折。
2006年全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明在全国政协十届四次会议上提交提案,描述“以房养老”模式,建议成立课题组进行调研,选择试点城市运作成熟后向全国推广。在我国巨大的养老压力下这种模式引起了有关部门的高度重视。
2006年底,我国第一家主营“住房反向抵押贷款”险种的保险公司开始筹建,名为“幸福人寿”。
2007年6月,上海公积金管理中心推出了一种叫做“以房自助养老”的创新型养老模式,但效果并不尽如人意。试点推行期间虽然有不少老人前来咨询,但最终大部分家庭选择了放弃。
2007年10月,北京首家通过房屋租赁方式提供养老服务和新型养老服务机构“养老房屋银行”在石景山正式亮相。老人出租其房屋,保留产权,租金直接缴付养老院,享受五星级养老服务。但据媒体报道称，该项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。目前，该项目已停止。
近日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。
2、国内以房养老模式的理论探索
除了实践以外，国内学者也开始对“以房养老”的养老模式进行理论探索。
（1）有关以房养老可行性及定位方面的研究
孟晓苏是在我国推行“以房养老”模式的主要倡导者之一,他认为以住房反抵押贷款为基础、以年金方式支付的寿险险种比较适合我国国情。叶剑平认为这一模式确实可能为中国养老问题提供了一条新的解决思路,可以在很大程度上激活退休老人房产这一巨大的“沉淀资产”,使全社会的资源得到充分整合和利用。张冉、范子基于北京市的调查数据,通过建立多元选择模型,分析了影响住房反向抵押贷款需求的因素及其原因。李伟林通过建立模型，从成本--收益的角度用该项业务的净收益现值为评价标准对住房反抵押贷款的净收益进行衡量，认为反住房抵押贷款业务的开展在我国的特定国情下，其开展的预期净收益是比较悲观的，而预期净收益的低下和风险偏高使得金融机构对该业务的热情不高，推出难度较大。由于我国国情的不同，开展住房反抵押贷款的市场环境并不成熟，导致了该业务在我国的开[键入文字]
展还需要很长的一段路要走。丛诚研究了通过某种交易实现住房资产与现金的转换或对资产转化出的养老资金进行某种现金流量管理，结合当前国情，得出结论：在目前还不具备一步到位推进逆序按揭贷款的情况下，可以根据现实情况，设计符合国情的与逆序按揭性质类似的替代性交易机制，培育以房养老社会观念，待有关条件成熟后，再逐步过渡到与国际接轨的逆序抵押贷款的居家养老金融模式。
（2）有关“以房养老”模式在中国实行的障碍与风险
柴效武对在住房反向抵押贷款养老模式运营过程中可能发生的各种风险如:道德风险、抵押物风险、支付风险、变现风险、利率风险、政策风险及其成因，及应采取防范举措等，给予较深入的思考。李玉米分析了国内实施住房反向抵押贷款所可能出现的价格风险、市场风险、道德风险等问题做出了论述。同时提出了相应的风险规避。崔少敏认为由于新观念与旧模式、老龄化矛盾与年轻置业、金融机构和住宅业主、政府职责与民间规划等多对矛盾的存在,以房养老在中国找不到长效发展的理由。目前住房反向抵押贷款的障碍主要有:不具备合理稳定的市场环境、适用范围不具有普遍性、技术水平和监管能力有限、传统伦理和国内的相关税收政策。鲁晓明认为发达国家推行住房反向抵押贷款有其发达的社会服务业作支撑，这也是住房反向抵押贷款大多只存在于发达国家的原因。而目前我国一方面房地产制度不健全，在房地产市场上存在太多短期炒作行为，另一方面社会服务业不发达。这些都阻碍了住房反向抵押贷款在我国的推行。赖明认为住房反向抵押贷款要推行更像是一种制度创新，其中涉及到政府担保、房产评估、抵押贷款、房屋维护、房屋拍卖转让、贬值保险、长期看护险等众多领域，需要相关各部门通力协作。
四、 总结
通过对我国“以房养老”研究的分析，我认为：
首先，“以房养老”是解决我国应对老龄化问题的有效措施，它有市场需求，前景是明朗的。但毕竟在我国还是个新生事物，这一新型养老模式在中国的推行还存在着诸多阻力，真正得以实现也许需要几年甚至十几年的时间。我们要结合我国现在的国情，毕竟发达国家是“先富后老”，而我国是“未富先老”。
其次，我们也不能过多地抬高“以房养老”的价值，“以房养老”是为解决养老难题的一种积极补充。，而不能成为我国养老机制的主流,不能担当起应对老龄化与缓解国家社会保障压力的重任,它只能被定位于一种养老补充品种。中国要解决人口老龄化的问题，还是得依靠一个完善的养老保障体系，再将“以房养老”作为一个锦上添花的手段，而不能单靠“以房养老”。
最后，我国以房养老自身在运行过程中也存在一系列的问题，国家应大力宣传这种新的养老方式，培养新型养老观念；给予政策支持，并建立配套的机制，以支持该业务发展。
综上所述,我们也可以发现，学者们对我国以房养老的研究多集中在宏观分析上，具体实施措施的研究较少。并且，我国的“以房养老”仍处于初级的探索阶段,没有形成理论研究体系，这将是一个需要进一步探讨的课题。
有关养老参考文献
有关养老参考文献
养老是指在退休之后的生活阶段，人们需要依靠积累的养老金或其他经济资源来维持生计。随着全球人口老龄化问题的日益突出，养老问题成为各国共同面临的挑战。因此，研究和探索养老问题，提出可行的解决方案变得尤为重要。
在研究养老问题时，参考文献是非常重要的资源。以下是一些关于养老的参考文献，这些文献提供了对养老问题的深入研究和分析，以及有关解决养老问题的建议和政策:
1. 王晓峰, 范晓宇, & 李德毅. (2017). 养老金改革与中国老龄化的社会经济影响研究. 经济研究, 52(6), 86-99.
这篇文章探讨了中国养老金改革对老龄化社会的社会经济影响。它提供了关于养老金改革的政策建议，并分析了养老金制度对经济增长以及老年人生活质量的影响。
2. Piggott, J., & Woodland, A. (2011). 退休金改革与养老保障.
经济学(季刊), 10(4), 445-464.
这篇文章主要关注养老金改革与退休保障问题。它研究了退休金制度的可持续性，提出了一些改革建议，并探讨了养老金改革对社会保障的影响。
3. Aiyar, S., Ebeke, C., & Shao, X. (2016). The Impact of
Workforce Aging on European Productivity. IMF Working Paper,
WP/16/238.
这篇国际货币基金组织的工作论文研究了劳动力老龄化对欧洲生产力的影响。它分析了老龄化对劳动力市场的潜在挑战，并提供了一些政策建议来应对这些挑战。
4. Brsch-Supan, A., & Coe, N. B. (2017). Pension systems in
Europe: a cross-national comparison. Oxford Review of Economic
Policy, 33(1), 137-165.
养老保险文献综述
养老保险文献综述
摘要:目前我国养老保险的面临的一些主要问题以及解决的办法。
关键词:农村城镇养老保险制度保险基金人口老龄化我国养老保险制度的真正发展是从20世纪80 年代中后期开始,国家对养老保险进行了一系列的改革先后经历了养老保险费用社会统筹、社会统筹与个人账户相结合、统一企业职工基本养老保险制度三个过程。经过近30 年的发展和完善,我国养老保险制度改革不断深入,管理服务不断细化,对保障离退休人员基本生活、促进经济发展、维护社会稳定发挥了积极作用。但是,随着改革深化和社会经济发展,我国经济结构不合理、社会保障体系不健全、就业压力逐年增加和收入分配差距拉大等深层次问题逐步显现出来;伴随市场化、城镇化、人口老龄化程度的提高,养老保障的任务越来越重,社会化服务的要求越来越高,政府管理的压力越来越大,进一步完善养老保障制度面临着诸多问题和严峻挑战。
一、目前养老保险存在的问题
1、社会养老保险制度层次缺失
我国总人口的70%多是农村人口,60岁以上的老人已达8000多万人,人口老龄化将给社会经济发展带来一系列矛盾。而农村和城镇又采取不同的养老制度,这又使矛盾更加复杂化。
现阶段,我国的养老保险制度采取城镇和乡村不同的制度模式和管理方式,
在城镇,按企业国家机关和事业单位,分别实施不同的养老保险制度,在农村主要是家庭养老。我国养老金制度模式从1993 年提出实施多层次养老保险模式。企业基本养老保险制度进行了重大改革,实行社会统筹与个人账户相结合的原则。但作为养老保险体系重要组成部分的企业年金养老制度推进缓慢,覆盖率小,大部分城镇职工依然仅有基本养老保险。而且,我国政策规定企业只有加入了基本养老保障之后,才允许按政策规定设立企业年金。所以,只有少部分经济效益较好的能源、金融和通讯的企业设立企业年金,而经济效益差的企业一般只有基本养老金保障,形成企
业年金缺位。2008 年末全国仅有3.3万户企业建立了企业年金,缴费职工人数仅为0.1 亿人,占参保人数的5%。
中国城市社区居家养老研究的文献综述(精)
中国城市社区居家养老研究的文献综述
摘要:居家养老指政府和社会力量以社区为依托, 通过建立专业化的服务机构,
为在家 居住的老年人提供生活照料、 家政、 康复护理和精神慰藉等服务。 居家养老结合了家庭养老 的特点和机构养老的优点,是当前形势下适合城市社区老年人选择的养老方式。
关键词:居家养老、实践、优势、问题、建议
2011年 4月 28日(星期四上午 10点,国务院新闻办举行新闻发布会, 请国务院第六次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长马建堂发布 2010年第六次全国人口普查主要数据公报,该数据显示,目前全国总人口为 1339724852人,其中 60岁及以上人口占 13.26%,比 2000年人口普查上升 2.93个百分点, 65岁及以上人口占
8.87%, 比 2000年人口普查上升 1.91个百分点。 不可置疑, 中国社会正面临着严峻的老龄化考验, 特别是沿海发达地区和人 多地少矛盾突出的地区, 老龄化问题更加突出。 根据联合国的预测, 2005到 2030年是中国老龄化的加速时期,总人口预计增长 1.45亿,而老年人口预计增长达 2.02亿。 【 1】 人口老龄化正在逐渐瓦解计划生育政策带来的“人口红利”,从而 将形成“未富先老”的局面,影响并制约我国社会经济的发展和社会的和谐稳 定。
所以老龄化问题是中国政府应该积极和尽早制定相应对策的主要的人口问 题之一。 如何妥善处理大量老年人的养老问题, 将会成为中国社会面临的严峻而 紧迫的话题。
本文主要通过研究近年来国内学者对居家养老所做的研究分析, 重点概述目 前我国城市社区中的居家养老模式的现状, 探讨该模式提出的背景、 相关的研究 综述、 个地方的经验以及在当前环境下的优越性和不足之处, 从而试着提出相应 的建议来完善居家养老模式。 根据学者们的学术报告, 目前的相关研究主要是以 下五个方面:
一、居家养老的涵义 关于居家养老的涵义, 在国内不同学者有不同的定义。 但总体来说, 大多数 学者支持以下的观点:居家养老是以家庭为核心, 以社区为依托, 以民族传统为 支撑,
关于社区居家养老的文献综述
财经政法资讯2010年第5期
前言
我国是世界上老年人口最多的国家,老
龄化带来的直接问题就是养老问题。采取什
么样的养老模式,已成为满足老年人需求的
当务之急。我国人口老龄化是在经济不够发
达的情况下提前到来的,因此,开展社区居家
养老是符合我国城市老龄群体需求的新型养
老模式。本文运用文献综述的研究方法，指出
家庭养老和机构养老存在的局限性，提出了
社区居家养老的优越性和可行性，并进一步
分析社区居家养老服务存在的问题,提出相
应的解决措施,以期促进社区居家养老服务
这一新模式的进一步完善。
近几年来,国内学者从不同的角度、不同
的方面和不同的侧重点对城镇老年养老模式的现状和改革作了深刻、独到的分析。
一、从我国家庭养老和机构养老面临的
困境角度研究
目前中国的养老方式大致分为三种：家
庭养老、机构养老、社区居家养老。家庭养老
在中国既是一种古老的传统，又是一种优良
的美德。但是随着我国社会经济的发展，家庭
结构小型化、核心化的转变，传统的家庭养老
功能逐渐弱化。学者认为，从家庭的结构和规
模方面，几代同堂的大家庭不断减少，两代同
堂的核心家庭逐渐成为现代家庭结构的主
体。（阎安，2007；高秀艳，2007；王树新，1999；
谭樱芳，2007；孙泽宇，2007）从家庭照顾者的
状况方面，在工业化、城市化的推动下，越来
越多的女性劳动力投入市场，使传统上照顾关于社区居家养老的文献综述
●张雅
我国已经进入老龄化社会，老龄化带来的首要问题就是养老问题。本文从分析传统
养老服务方式存在的局限性入手,指出家庭养老和机构养老目前都面临着严峻的挑战,在
此基础上，论述了社区居家养老服务的必要性和可行性。通过对我国城市居家养老服务
的研究,指出社区居家养老服务存在的问题,并在此基础上提出相应的解决措施,以期促
进社区居家养老服务这一新模式的进一步完善发展。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,研究综述
欧美“以房养老”模式成明日黄花
欧美“以房养老”模式成明日黄花
作者：暂无
来源：《经理人》 2013年第11期
文 徐斌
欧美国家“倒按揭”之所以流行，与高额遗产税有关，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易做出选择，但即便如此，“以房养老”模式也不大流行，在欧美国家只是边缘性业务和现象，而对中国而言，可能更不具备现实可行性。
近期，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若下意见》，“以房养老”即“住房反向抵押养老保险”成为了养老模式的新焦点。“以房养老”被认为是政府解决养老难题的对策，进而认为是政府在逃避责任。不过，主管部门官员指出，“以房养老”完全靠民众自愿。“以房养老”作为一种金融产品模式，可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求，是政府兜底之外的一种市场行为，无涉养老金缺口问题。
美国人如何“以房养老”
“以房养老”在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”。与传统抵押贷款不同的是，“反向抵押贷款”不需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍卖连本带息收回贷款，如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人，如果房产价值不足以朦还贷款本息，由政府负责补足差额。子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。这种做法的好处就是让老人能够“以房养老”，同时只要老人腱在，并且房产是其唯一住所，银行就不能收走。
这项业务经历20多年发展后，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。符合申请标准的老人中仅有不到3%申请“以房养老”。
其实，大多数美国人在一生中处理房产的实际理念就是“以房养老”，不过是另外一个模式罢了：年轻时购买小户型房产；一旦生儿育女，人到中年有～定财力就按揭贷款购买大户型房子；到老了，儿女成人离家发展后，老两口不需要那么大房子，就折价卖出房产，所得用于老年生活，其余则换为小户型房屋居住。
《农村留守老人养老问题探究文献综述4800字》
农村留守老人养老问题研究文献综述
（一）国外研究综述
西方发达国家经济发展水平高，步入老龄化社会的时间早，因此相较于我国而言，国外学者在养老问题方面的理论研究和实践探索相对较早，而且也提出了许多建设性的研究成果。然而，从已有的文献资料来看，西方学者倾向于从整体的视角探析老年人养老问题，而关于农村空巢老人的研究则寥寥无几。在大多数西方学者看来，政府应当制定完善的社会保障体系，以改善老年人生活质量，使老人老有所养。虽然西方国家老龄化程度高，但是他们的养老服务体系较为完善，社会保障福利条件较为成熟，因此空巢老人整体保障水平高，无需担心基本的生存与生活问题。
Charles Ka Yui Leung（2001）指出随着城市化建设的逐步推进，农村剩余劳动力开始大规模向城市转移，这也导致农村空巢老人数量激增。Macwangi M（1996）强调当大量的年轻人在城市务工后，部分人与父母的联系变得日渐淡薄，由此则引发了农村老年人赡养和农村养老保障供给不足的问题。Morgan CA（2001）表示，相较于其他类型的群体来说，农村老年人处于“边缘”状态，既缺乏自力更生的能力，而且也很难获得家庭成员的照顾，是典型的社会弱势群体。随着农村失能失智老人的增多，加之社会照料资料的减少，农村空巢老人普遍面临着严峻的生存问题，这也使得社会公共服务供给迫在眉睫。Gao L等（2013）通过调查研究发现，大部分空巢老人身体质量堪忧，在健康服务需求方面，约70%的空巢老人需要常规健康检查；约60%的空巢老人则渴求医疗服务和健康指导；还有27%的老人希望拥有家庭病床。另外，该学者还指出不同年龄层次的空巢老人对健康服务需求有所差异，具体表现在：由于身体机能逐步丧失，加之身旁没有子女照顾，因此80岁及以上的空巢老人非常渴求上门医疗服务；而60~79岁的空巢老人则对康复保健服务和健康指导有着极为强烈的需求。Hitaite等学者表示城乡之间的老人对社会养老服务需求存在区别，其中农村老人的意愿更为强烈。Noriko Tsukada等（2006）在归纳与统计调查研究报告的基础上，指出至少有一般的老年人对社区居家养老上门服务表现出消极态度，还有25%的老年人拒绝接受日间照料服务。Marek K D（2005）在其研究报告中指出，与居住养老院相比，大多数老年人更倾向于居家养老。Hein Moors等学者（1995）表示家庭在安抚老年人心灵、给予老年人心灵慰藉等方面具有不可替代性。艾伦沃克（2000）也提出了类似的观点，认为居家养老仍然是现代社会主流的养老方式，家庭成员在老年人社会保障方面仍然发挥着重要作用。Jiska C M等（2008）指出，随着年龄的增长，老年人身体机能逐步衰退、认知功能显著下滑，并不具备独立居住或自力更生的能力，因此对于他们而言，居家养老并非是最佳选择。Dolworth-Anderson（2002）指出虽然居家养老对于老年人较为困难，但是仍然有许多老年人因为排斥养老机构，而选择与子女同住。
《养老金融体系建设研究国内外文献综述2200字》
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养老金融体系建设研究国内外文献综述
（一）国内研究现状
关于发展促进第三支柱养老金融市场化方面，我国学者对养老金融三个方面的现象和问题进行了阐述。
1.首先从养老产业层面来看，一方面，随着银发产业市场规模的扩大，人们对于银发产品的投资需求也在日益增长，二者相互作用，相互影响。胡超元（2019）认为养老产业的发展离不开金融机构和企业的金融支持[1]。当前金融机构正规的涉老业务主要包括银行提供的养老理财、保险公司提供的养老保险、证券公司提供的养老信托等等金融产品。
养老产业主要包括拓宽融资来源、创新贷款方式、创新信贷管理机制三个业务内容。在此基础上，从融资角度考虑，高鹏(2014)认为各类养老产品的开发必须考虑其增值保值性、风险性、灵活性[2]。他立志于开发出符合老年群体多元化需求的专业化与个性化兼具的养老产品。从信贷角度来看，国家应该加大对其支持力度，进一步促进养老产业和金融的融合。长期以来人们对于涉老产品的选择还是以银行储蓄理财或商业养老保险为主。出于风险性和收益性考虑，信托、基金、股票等多元的金融手段市场参与较弱。范华（2021）主要研究养老信托的作用。他认为人们对信托产品的安全顾虑来源于对其了解程度低，事实上，养老信托对于融通养老资金、管理养老财富、合理配置养老资源等方面都能起到巨大作用[3]。
2.其次从养老服务层面来看，养老服务要致力于拓宽养老服务的业务范围。国内学者朱春华（2020）认为，我国的养老服务行业同样存在着显著的金融机构支持不足的问题[4]。养老服务在我国处于起步阶段且带有浓厚的公益色彩，大多数养老服务机构都是靠政府财政支持补贴设立而成的，养老机构的运营成本过高，社会资本在融资的道路上望而却步。养老服务金融的投入与盈利不成正比。养老论文
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服务发展不能仅仅依托于政府的扶持，政府只能起到主导作用，只有更多的社会资本参与，才能推动养老服务市场运作良好发展。
3.其三是养老金金融，养老金金融是指涉老金融机构为了将老年群体的储蓄型累计养老基金增值保值，将累积的养老基金投入金融市场投资。具体包括以下两方面业务内容，一安排养老保险制度、二投资管理养老金。李绍光(1998)提出:应当建立规范的基金会来管理养老基金[5]。因为专业资产管理人之间竞争会带来更高的收益。所以他提议引入具有竞争性的托管人市场，通过看不见的手，自动调节养老金市场。
中国“以房养老”研究综述
龙源期刊网
中国“以房养老”研究综述
作者：司军强
来源：《商情》2019年第49期
【摘要】“以房养老”作为一种新型的养老方式，将社会存量财富转换为养老现金流，是对社会基本养老体系的有益补充。本文在国内“以房养老”的研究基础上，从市场供给、市场需求角度梳理了“以房养老”实施的可行性、具体实践案例、国外的经验启示，结果表明“以房养老”在中国的普及有较大的局限性，得出政府担保和资产证券化是市场培育的关键，并据此提出了综合建议。
【关键词】以房养老 反向抵押贷款 以租养老 售房养老
前言：“以房养老”模式起源于荷兰， 而发展最成熟、最具代表性的是美国。上世纪 80年代， 美国出现了大量的“房子富翁、现金穷人”问题，于是“以房养老” 模式应运而生。“以房养老”作为新的养老模式早在2003年就已进入中国，但在中国的推广却有点“水土不服”。
一、“以房养老”的运作模式
目前，根据运作主体的不同，“以房养老”的运作模式主要有两种模式：美国模式和新加坡模式，两者的主要区别在于经营机构的不同，美国多以商业银行为主，而新加坡则以有政府背景的公益性机构为主。美国模式的放贷对象是有住房的老人。
二、“以房养老”的市场需求
就老龄化程度这一指标来说，2000年我国进入老龄社会，据国家计划生育委员会预测，2050年我国的人口老化比例将达到31.27%，相对发达国家中人口老龄化程度最高的日本，我国将成为发展中国家中人口老龄化程度最高的国家，对此学者均认为“以房养老”可以作为应对老龄化的补充手段，而且伴随老龄化程度的提高，“以房养老”的市场需求也会持续增长。
三、“以房养老”的市场供给
“以房养老”的市场供给方可人分为三类：政府、保险公司、商业银行，由于“以房养老”带有一定程度的政府福利性质，所以政府在整个市场中扮演了重要角色。而保险公司和商业银行一般为法人主体，以盈利为目的，其参与市场供给的积极性主要受业务盈利及经营风险状况影响。由于“以房养老”模式发展最成熟、最具代表性的是美国，所以学者在研究“以房养老”的模式时，往往以美国的发展历史为参考。 龙源期刊网
中国“以房养老”研究综述 2
中国“以房养老”研究综述
“以房养老”是指老年人将住房抵押贷款，以此获得借款，并通过月度分期支付利息和本金，最终在一定期限内还款，从而获得租金或一笔巨额支付，以养老保障。在中国，“以房养老”模式逐渐成为一种趋势，因为随着老龄化的加剧，传统养老方式面临诸多问题，如低福利、垂垂老病、垂垂失能、垂垂无力养老等。
房屋是中国人重要的财产，老年人往往拥有大量的房产，无退休金收入的情况下，房屋抵押养老是一种灵活、便捷的养老方式。房屋抵押是一种借贷方式，主要是抵押房屋获得贷款，居民户的房屋, 以及公寓、厂房等不动产均可入押，贷款标准最高不超过房产评估价格的50%。 在抵押房屋的同时，允许贷款人在房产还款前拥有房屋使用权，用租金支付贷款利息和本金，直至还款结束。
在中国，房屋养老有两种模式，一是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”；另一种是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”。
老年人逆购房屋养老模式是将房余价值化，通过债券市场融资，以租赁、分红等方式反哺老人的养老生活。此种养老方式贷款方为银行，利率较低，而房屋租金类的回报则由基金公司来完成。老年人则成为了“租客”，但其实房屋抵押贷款的本质是与银行抵押，老年人此时成为了借款人。
房屋反向抵押养老保险是指老年人将房屋反向抵押给保险公司作为养老保障金的抵押物，保险公司向老年人提供养老金，通过月缴保费的方式实现。当借款人去世后，房子归保险公司所有。该模式主要有两种形式，一种是按照散客投保的形式，而另一种是集合投资形式，即大量房主说彼此之间互相担保，向基金会投保，由其来制定保险合同。这一方式需要提供保险保障，但相比较下，其利率也较高。
无论是房屋反向抵押养老保险还是老年人逆购房屋养老，两种方式均不能保证全部免费，但应该说，如果老人房屋估价足够高，两种方式均可以获得不小的收益。
总之，以房养老模式在中国尚处于发展初期，无论是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”还是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”，均需要金融机构和政府进行监管，确保养老金的兑付，并保障老年人权益，从而能够实现老龄事业的可持续发展。
“以房养老”：论一种补充的养老保障模式(一)
“以房养老”：论一种补充的养老保障模式(一)
论文摘要：“以房养老”作为中国新出现的一种养老方式，分为抵押房式、出租房式和出售房式三种类型，有其适应的人群和存在的现实基础，但实际操作过程中出现了制度层面的长期性、技术层面的多阻碍性和观念层面的难逾越性的障碍。然而，“以房养老”确实是一种很有价值的模式，拥有从侧面缓解中国目前所面临的人口老龄化的压力，能够部分缓解城市住房的供需矛盾等积极功能，可以作为中国一项补充的养老保障模式。
论文关键词：以房养老；制度；技术；观念
“以房养老”目前流行于欧美，操作趋向成熟的是美国。美国20世纪80年代推出的“反向抵押贷款”有效的解决了“现金穷人，不动产富人”的养老问题。2007年下半年，我国几大城市以不同的方式进行了试点：北京成立“养老房屋银行”，上海实施”以房自助养老”，南京实行“以租换养”。“以房养老”以另类的养老方式开始了其中国之行。
什么是“以房养老”?它有哪些形式?从广义上讲，任何利用自有住房以取得或增加养老资金的做法都可算是“以房养老”。狭义上讲，即是“倒按揭”。投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故，相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押贷款反过来做，因此也称作“反向住房抵押贷款”。按照对自有住房的处置方式分，“以房养老”有以下几种类型：第一，抵押房式。将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。第二，出租房式。租出大房再租人小房，用房租差价款养老；或者将房子出租，自己住老年公寓，用租金养老；第三，出售房式。其中包括①售出自己的大房，换购小房，用差价款养老；②售出住房，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；⑧售出房子，自己住老年公寓，用售房款养老。对于第一种形式，民政部解释老年人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费由这些机构按月提供，老人病故后，剩余的部分交给他的继承人。这是社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。自己售房和出租房等均有较大的交易成本，使得再租回原有住房或者住老年公寓等产生较大不确定性。后面的两种形式都具有较高的交易成本和不确定性，民政部称这两种方式为“以房换养”和“以房自助养老”，属于自助性养老。