房地产价格合理定位分析

价格定位分析概述

在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。

一、认识房地产价格的真实面目

房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是:首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动,受供求等因素的影响;第三,按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征：

第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VＳ租金＝本金VS利息)。

其实,租金能较准确地反映商品房实际价格,因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值,而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房,用于保值、升值,他看中的是房地产商品所具有的收益性,房地产的价值最终是体现在使用者身上。

第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动,可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。

第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的,尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。

第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性,使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格,或指导价格,交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。

房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目(略）。

二、制定房地产价格合理的定价目标

首先,对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润,这在９