中原_广东光大系列商铺项目营销概念方案提_56p_2012年2月_商业地产_销售推广策划
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房地产行业某商业街整合营销推广方案
房地产行业某商业街整合营销推广方案一、市场分析及定位首先，我们需要对商业街所在区域的市场进行全面的分析。
这包括消费者的年龄、性别、消费习惯等，以及竞争对手的地理位置、商业特色等。
通过市场分析，我们可以了解到商业街所在区域的消费者需求，并且确定商业街的定位和目标消费群体。
二、品牌建设商业街作为一个集中展示和销售商业产品和服务的地方，需要建立自己的品牌形象。
我们可以通过设计一个独特的商业街标志、制作宣传册和海报等方式，来提升商业街的知名度和形象。
此外，还可以考虑与当地知名企业合作，引入他们的品牌和产品，提升商业街的品牌价值。
三、线上线下结合推广在现代社会，线上线下的结合是一种非常有效的推广方式。
我们可以搭建一个商业街的官方网站和手机APP，提供商业街的信息、商家推广活动、特价优惠等服务。
同时，我们还可以利用社交媒体平台，以及线上购物平台，与消费者进行互动和沟通，增加消费者对商业街的关注和信任度。
四、多样化的推广活动为了吸引消费者前来商业街消费，我们需要举办一系列的各种推广活动。
比如举办商业街品牌活动，如户外音乐节、艺术展览、时尚秀等，通过各种形式的艺术表演和展示，吸引消费者的兴趣和注意力。
此外，还可以举办特色美食节、折扣促销日、新品发布会等活动，从而刺激消费者的购买欲望。
另外，我们还可以与附近的企业合作，举办跨行业的联合促销活动，提供更多的优惠和福利，增加消费者的购物体验。
五、口碑营销现在，消费者对于商业街的选择更加注重口碑和评价。
我们可以鼓励消费者在商业街的社交媒体平台上分享他们的购物体验和评价，或者提供一些优惠券作为回馈。
与此同时，还可以邀请当地的影响力人士来商业街进行体验和推广，以增加商业街的知名度和影响力。
六、会员制度建立商业街的会员制度，可以有效地提升消费者的归属感和忠诚度。
我们可以通过赠送积分、特定商品的折扣等方式，吸引消费者注册成为商业街的会员，并且提供专属的服务和福利。
同时，商业街还可以通过会员制度，了解消费者的购物偏好和需求，以提供更加个性化的推荐和服务。
时代广场商铺推广方案
看盘感受
商铺投资者 年龄：35岁
性别：男
职业：正经营的个体商户
听说时代广场商铺销售挺火的，所以也来看看。 一到现场就被眼前的一切所吸引了，因为那里的销售气氛非常浓烈。 远看，是红艳艳的拱门、路旗和铺天盖地的气球； 近前，是被吸引的人群和宣传展板。 那些投资分析，真的很实在,我能对比者看出我的投资其收益有多少。 而更重要的是，我看到了样板铺，许多人都在看。 我能想象到将来我的商铺该是怎样的经营景象……
龙岗报
新闻报道、30``广告片、电视台每周定期专题追踪报道 “横岗人的家居”作大推广，告之横岗有规模性的家居广场 以“横岗人的购物城”作大推广，告之横岗有了购物广场
买断龙岗新闻频段和插播频段，作定期播放
第三阶段：全面沸腾
前提
招商工作已过展到一定程度，时代广场渐被市场认可， 关注度加大
媒体执行 公关活动
1、每周一款硬性广告，5-8款，主诉求：商铺为投资 者带来高额回报。及商铺的安全性、管理体制的 严谨化。次诉求：项目的优势，增强投资者的信心。
2、其它媒介的跟进：电台、DM
1、组织群众性参与度较高的活动，搞活商场气氛。聚集 商场人气。
2、活动内容：时装秀、现场游戏、现场购物抽奖等具有 鼓动性的活动。
拱门一座，氢气球数量4个 拱门高6m，跨15m
现场包装
样板铺
时代广场
目的
横岗中心
深惠路
打破商铺销售常规，以样板铺形成销售特色。 吸引周边商铺的现场客户 设立商铺销售分部，扩大销售点。
数量2 间 装修到位
现场包装
时代广场
周边
周边商铺
深惠 路
围墙包装 夜间亮灯 条幅路旗
形成右侧的宣传综合点，衬托整个商铺的销售气氛。 营造即将热烈经营的景象，为1-2层的销售服务。 吸引和稳定大品牌商关注，促成合作的更为明确化。
房地产策划 光大花园营销推广企划全案(201P)
业观念和社会保障系统的瓦解给人们带来的隐忧以及财富占
有比 例的浓缩现象，都注定二者作用的结果必然是杯水车 薪。
房地产策划方案大全 可行性分析报 告 项目细析报告全程策划方案前期
25
3、竞争对手的压力
a、同质化的，低水平下的高度竞争愈演愈烈。无论位置、价
格还是其他硬件设施与服务逐渐趋同。
b、项目开盘较晚，所以一般性的促销手段已被别人用“烂”
《住宅房地产营销策 划大全》
房地产策划方案大全 可行性分析报 告 项目细析报告全程策划方案前期
1
树光大品牌，建明星楼盘 ——光大花园2000年营销推广企划案
提案：光大花园专案小组 呈送：光大房地产公司 时间：2000年3月21日
房地产策划方案大全 可行性分析报 告 项目细析报告全程策划方案前期
2
前 印象——
8
关于地产商品牌：四好一公道
项目共性：总体规划好；入住口碑好； 单体开间布局好；环境装饰设计好。 价格相对公道。 起转承接： 积累数据库，注重长足发展和项目连续性。 这一个带旺下一个。 房地产项目成功公式—— 产品力+形象力+销售力=竞争力
房地产策划方案大全 可行性分析报 告 项目细析报告全程策划方案前期 9
， 因此必须创新。
c、部分开发商为竞争而竞争，扰乱市场秩序，靠虚假承诺招
揽客源使买方信心长期处于低水平。
房地产策划方案大全 可行性分析报 告 项目细析报告全程策划方案前期
26
二、项目背景分析 我们的项目怎么样？
房地产策划方案大全 可行性分析报 告 项目细析报告全程策划方案前期
27
项目规模
占地面积: 约46,000平方米 住宅面积: 121,150平方米 (若除苑景阁的19,000平方米,则为102,150平方 配套设施建筑面积:42,669平方米 建筑占地面积:约87,000平方米 容积率: 3.49 绿地率: 46.6% 公 摊: 9%左右 使用率: 舒适性 75%左右; 经济型 72%至76%左右
广州光大花园市场推广方案
广州光大花园市场推广方案一、市场定位最初接触光大花园这个项目时，给人最大的感觉是"大"、"树多"。
在广州市区内，超过10万平方米占地面积的楼盘已属少见，而光大花园不仅占地面积大，更拥有丰富的天然绿化资源，相信对买家有极强的吸引力，因此，绿化必然成为光大花园的宣传重点，围绕这个重点，对于光大花园的主题，当时有几种意见，包括"主题公园"、"中式园林"等等。
但由于感染力不强而未被采用。
销售中心通过不断地收集、整理各种信息，发现曾有一家有名的市场调查公司在全国范围内做过一项市场调查，题目是"你最想拥有什么？"结果超过70%的被访者首先选择了"健康"，其次才是"快乐、金钱"等等。
根据此项调查结果有效期综合多方意见，一致觉得"健康"这一主题比较切合光大花园的特点，更能深入民心。
结合楼盘内原有的过千棵几十年树龄的大榕树和天然绿化，"大榕树下，健康人家"这一主题语也就应用而生了。
在广告宣传上，也突出了"广州市区至大型健康家园"的市场定位，之所以提"广州市区至大型"，是针对广州市周边的具有不俗实力的大型楼盘，如广州碧桂园、金碧花园和后来的奥林匹克花园等，它们虽然规模大，但毕竟位置较偏远，交通不太方便，而光大花园则位于老城区，地理优势明显。
二、规划1、规划方面，在市场上传为佳话的"为了两棵树，牺牲两幢楼"中两棵树的保留，销售中心也有提出建议；另外，我们建议取消A栋背面的停车场，以减少汽车排出的废气对住户的影响，增加北面观景，此建议得到发展商的认可并采纳。
2、户型：户型方面，销售中心参考当时广州市中较热销的户型，与开发商也进行了多次的争论，建议把两房单位控制在70平方米内，三房一卫单位控制在85平方米以内，三房两卫单位面积控制在95平方米内，同时采用双阳台设计，增加居住功能区。
广州光大花园榕上居推广策略及创意表现课件
会员制度
建立会员制度，提供积分兑换、会员专享优惠等 福利，增加客户粘性。
体验式营销
通过组织客户参观、体验活动等方式，让客户亲 身感受产品特点和服务优势，提高购买意愿。
2023
PART 05
创意表 现
REPORTING
广告创意
广告主题
突出榕上居的独特卖点，如高品质、生态环保、智能家居等。
创意元素
运用与榕上居相关的创意元素，如绿色植物、智能科技、现代简约 风格等，以吸引目标受众的注意力。
竞争优势
光大花园榕上居地理位置优越， 周边设施齐全，交通便利，环境 优美，有高品质的物业管理服务。
劣势分析
相对于其他楼盘，价格较高，部 分客户可能会因此而犹豫。
竞争策略制定
针对竞争对手的优劣势进行差异 化营销，突出光大花园榕上居的
优势和特点。
制定合理的价格策略，吸引更多 客户前来咨询和购买。
加强品牌宣传和推广，提高光大 花园榕上居的知名度和美誉度。
实时监控数据
通过数据分析和监控，及时了解营销活动的实际效果，找出存在的 问题和不足。
调整策略
根据数据分析和市场反馈，及时调整营销策略和手段，提高效果和转 化率。
风险控制与应对
风险识别
提前识别可能出现的风险和问题，如政策风险、市场风险、财务 风险等。
制定应对措施
针对可能出现的风险，制定相应的应对措施和预案，确保风险得到 及时控制和处理。
营销策略。
制定推广渠道
根据目标受众的特点，选择合 适的媒体和渠道进行广告投放 和宣传推广。
确定营销活动
策划各种线上线下活动，如楼 盘开放、特价促销、品酒会等， 吸引潜在客户。
制定预算和时间表
根据营销策略和目标，制定合 理的预算和时间表，确保营销
建立会员制度，提供积分兑换、会员专享优惠等 福利，增加客户粘性。
体验式营销
通过组织客户参观、体验活动等方式，让客户亲 身感受产品特点和服务优势，提高购买意愿。
2023
PART 05
创意表 现
REPORTING
广告创意
广告主题
突出榕上居的独特卖点，如高品质、生态环保、智能家居等。
创意元素
运用与榕上居相关的创意元素，如绿色植物、智能科技、现代简约 风格等，以吸引目标受众的注意力。
竞争优势
光大花园榕上居地理位置优越， 周边设施齐全，交通便利，环境 优美，有高品质的物业管理服务。
劣势分析
相对于其他楼盘，价格较高，部 分客户可能会因此而犹豫。
竞争策略制定
针对竞争对手的优劣势进行差异 化营销，突出光大花园榕上居的
优势和特点。
制定合理的价格策略，吸引更多 客户前来咨询和购买。
加强品牌宣传和推广，提高光大 花园榕上居的知名度和美誉度。
实时监控数据
通过数据分析和监控，及时了解营销活动的实际效果，找出存在的 问题和不足。
调整策略
根据数据分析和市场反馈，及时调整营销策略和手段，提高效果和转 化率。
风险控制与应对
风险识别
提前识别可能出现的风险和问题，如政策风险、市场风险、财务 风险等。
制定应对措施
针对可能出现的风险，制定相应的应对措施和预案，确保风险得到 及时控制和处理。
营销策略。
制定推广渠道
根据目标受众的特点，选择合 适的媒体和渠道进行广告投放 和宣传推广。
确定营销活动
策划各种线上线下活动，如楼 盘开放、特价促销、品酒会等， 吸引潜在客户。
制定预算和时间表
根据营销策略和目标，制定合 理的预算和时间表，确保营销
某房地产光大花园营销策划划案
VS
推广活动策划
策划各种推广活动，如房展、特价房活动 、抽奖活动等，以吸引更多潜在客户。
05 销售计划与实施
销售目标及预期收益
销售目标
在光大花园项目开盘后的12个月内，实现可售房源的80%以上销售率，预计销售总额达到1亿元。
预期收益
通过销售目标实现，预期收益为1000万元。
销售策略及实施计划
销售策略：根据目标客户群体需求，制 定相应的销售策略，包括价格、促销方 式、渠道选择等。
。
社区文化优势
光大花园注重社区文化的建设，定 期组织社区活动，增强居民的归属
感。
地理位置优势
项目位于城市核心区域，交通便利 ，配套设施完善。
建筑质量优势
光大房地产注重建筑质量，采用高 品质的建筑材料和工艺，确保住宅 的品质和耐用性。
04 营销策略制定
价格策略及优惠措施
价格策略
根据市场需求、竞争状况以及楼盘的定位，制定合理的价格 策略。
3. 渠道选择：利用多种渠道进行销售， 包括线下门店、线上平台、中介合作等 。
2. 促销方式：通过线上线下活动、优惠 活动等手段吸引客户，提高销售转化率 。
实施计划
1. 价格策略：根据市场调研和竞争分析 ，制定合理的价格区间，以吸引目标客 户。
销售团队组建及管理方案
团队组建
组建一支专业的销售团队，包括销售经理 、销售顾问、客户服务等岗位。
THANKS
感谢观看
光大花园项目周边竞品分析
总结词
高品质、低价格、良好位置
详细描述
光大花园项目周边的竞品主要包括其他在售楼盘和已交付的住宅小区。这些竞品大多具有高品质的住宅和优美 的环境，同时价格相对较低，位置也较为优越。此外，还有一些商业地产和酒店等配套设施，能够满足居民的 多样化需求。
2012中原地产宁波环合中心营销推广方案资料
A\B为20F\12F办公，C为3F商业。
B A
C
本案——四至形象佳，景观视野利用较好，办公优势明显，商业操
作难度相对较大。
项目四至：
北面临城市主干道，利于项目办公价值的提升。
东面：住宅（海港花园）
南面：宁波中心配套住宅
西面：规划路/河流
北面：惊驾路/嘉裕酒店
西面一线河流景观视野，增强办公品质
办公：
产品
1号楼
区位 交通条件 周边配套 内部配套
标准层及格局 层高
客梯数/单位电梯 服务面积
权重
12% 11% 10% 8% 7% 9% 5%
城投大厦
内容
比较 系数
东部新城核心商务 区
10
地面交通方便、地 铁1、5号线附近
10
金融中心、商务公 园
10
商业
11
1500
10
4
8
7/4500
11
国际金融中心
嘉恒广场
2、但未来区域办公项目将进一步增加；周边高新区近距离低价办公 产品，会一定程度影响客户的购买决择；
借区域发展大势，趁现阶段竞争压力较小，市场销售较好，市 场机会较大，适早推向市场，抢夺客户。
1
东部新城解读
2
写字楼市场分析
3
项目营销推广
Part 3.1
项目认识
本案——小型城市综合体，4.86万方，其中商业1万，办公3.74万。
09年 63.63万
10年 42.42万
11年 27.36万
数据口径：市四区
不同于09年南部商务区，东部新城办公可售项目较少，受益于区域潜力和竞争较小 的影响，项目价格相对较高，且销售亦较好。
东部新城办公销售较好：无
B A
C
本案——四至形象佳，景观视野利用较好，办公优势明显，商业操
作难度相对较大。
项目四至：
北面临城市主干道，利于项目办公价值的提升。
东面：住宅（海港花园）
南面：宁波中心配套住宅
西面：规划路/河流
北面：惊驾路/嘉裕酒店
西面一线河流景观视野，增强办公品质
办公：
产品
1号楼
区位 交通条件 周边配套 内部配套
标准层及格局 层高
客梯数/单位电梯 服务面积
权重
12% 11% 10% 8% 7% 9% 5%
城投大厦
内容
比较 系数
东部新城核心商务 区
10
地面交通方便、地 铁1、5号线附近
10
金融中心、商务公 园
10
商业
11
1500
10
4
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7/4500
11
国际金融中心
嘉恒广场
2、但未来区域办公项目将进一步增加；周边高新区近距离低价办公 产品，会一定程度影响客户的购买决择；
借区域发展大势，趁现阶段竞争压力较小，市场销售较好，市 场机会较大，适早推向市场，抢夺客户。
1
东部新城解读
2
写字楼市场分析
3
项目营销推广
Part 3.1
项目认识
本案——小型城市综合体，4.86万方，其中商业1万，办公3.74万。
09年 63.63万
10年 42.42万
11年 27.36万
数据口径：市四区
不同于09年南部商务区，东部新城办公可售项目较少，受益于区域潜力和竞争较小 的影响，项目价格相对较高，且销售亦较好。
东部新城办公销售较好：无
56p2021年2月商业地产销售推广策划
第十一页，共55页。
Part 1
市场(shìchǎng)剖析及 走势预测
城区(chéngqū)商铺市场总结
第十二页，共55页。
Part 2
产品 (chǎnpǐn)剖析 及营销难点
第十三页，共55页。
Part 2
产品剖析(pōuxī)及营销难 点
剩余(shèngyú)货量清点
项目
总面积 总数量 已售货量 剩余货量 公司自用 空置 出租货量 出租率
笼统不一 本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及运营品类都不一，在笼统上难以综合一 致。
第二十四页，共55页。
Part 2
产品剖析(pōuxī)及营销 难点
产品SWOT剖析(pōuxī)——要挟/时机
➢2021年住宅市场继续受国度调控政策影响，坚持低迷形 状，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的市场投放 量，对市场形成了一定冲击，商铺均价也水涨船高，依据 中原研讨部统计数据展现(zhǎnxiàn)，2020年下半年商铺 成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商铺市场2021 年势必乘势高开。
产品质量 产品大局部开间4米，进深8米，适宜多种业态运营。层高基本在5.9米左后， 适宜隔作二层运用，对投资及运营成效十分有利。
带租出售 一致运营
大局部产品已出租运营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即 有动摇报答。
产品全部由开发商一致招商，一致管理。保证商业的继续运营及动摇。关于投资客而言， 无需担忧空置的风险。
0
44
0
25
19
43.18%
总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗印 象(yìnxiàng)空置较多。
第十四页，共55页。
Part 2
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产品分析——景湖蓝郡
Part 2
产品分析及营销难点
产品分析——黄旗印象
Part 2
产品分析及营销难点
可售货量分类
根据对每个分产品的分析，我们大致可将 产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。 就商业价值而言，商业街商铺 >社区商铺
Part 2
产品分析及营销难点
可售货量盘点
景湖时代城 163间 92间 16间 456间 271间
规模之大
Part 2
产品分析及营销难点
产品SWOT分析——劣势
租金偏低 产品分散 社区商业 起步阶段 形象不一
产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。 较低的租金会影响售价及投资回报率。 产品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一 定的困难。 除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社 区商业的价值点要比商业街（有统一定为戒有主力庖支撑）低一些。 由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低 的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。 本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难 以综合统一。
Part 2
产品分析及营销难点
产品营销难点——品质不一
业态
餐饮、银行、潮流服装 综合业态（汽车美容、茶庄、美容、服装、便利店）
产品 时代城 春晓
出租率 100% 97.83%
形象 商业街 商业街
地段 非常好 较好
品质 较好 较好
销售难度 较低 较低
春天
蓝郡
100%
32.84%
商业街
社区
综合业态（汽车美容、教育培训、五金）
Part 1
市场分析及走势预测
城区商铺2011成交情况
Part 1
市场分析及走势预测
城区商铺2011成交案例
Part 1
市场分析及走势预测
城区大卖场（附近）商铺成交价栺
Part 1
市场分析及走势预测
城区社区商铺成交价栺
Part 1
市场分析及走势预测
2011城区商铺成交客户分析
Part 1
Part 3
中原实力及资源优势
东莞中原能为本项目做什么贡献
通过对项目进行整合，扩大产品的影响力. 对项目进行定位包装，提高产品的市场竞争力，提高产品的价值. 利用东莞中原的资源优势，快速出货
Part 4
产品定位及营销思路
Part 4
产品定位及营销思路
产品定位思路
Part 4
产品定位及营销思路
销售收益预测
Part 5
价栺评估及销售目标
产品推货步骤
Part 5
价栺评估及销售目标
产品销售目标
Part 3
中原实力及资源优势
Part 3
中原实力及资源优势
东莞中原商业发展历程
东莞中原工商铺部简介
东莞中原工商铺部起步于2 0 0 4年， 专注于东莞商业项目的招商和销售，;
以专业及认真负责的态度打动客户。
经过七年的用心经营和不懈努力， 东莞中原工商铺的业务不断壮大， 在商业地产行业及零售行 业均建立了良好的声誉， 与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。 凭借庞大的合作体系和丰富客户资源， 为项目的成功提供有力的保证， 着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。 目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。
Part 3
中原实力及优势
东莞中原商业优势
资源优势
中原工商铺部大联盟
Part 3
中原实力及资源优势 1、财富广场 2、中信商业广场 3、盈峰中心 4、丰硕广场 5、南峰中心 6、盈锋贩物广场 7、盛和新都会 8、御鹿华庭 9、保利文化广场 10、星光城 11、台湾风情街 ......
东莞中原商业项目操作案例
Part 2
产品分析及营销难点
产品SWOT分析——威胁/机会
2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低 迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的 市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水 涨船高，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半 年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商 铺市场2012年势必乘势高开。
综合业态（教育培训、电信、美发、服装、便利店、干 洗店、早餐店、照相馆）
较好
较差
一般
较好
较低
较高
名郡
黄旗印象
36.49%
43.18%
社区
社区
综合业态（汽车美容、茶庄、美容、保健品、便利店、 药店、酒庄、干洗店、养生美体、化妆品）
综合业态（茶庄、教育培训、迪卡侬运动品牌、餐饮）
较差
偏差
一般
一般
较高
较高
产品销售思路
Part 4
产品定位及营销思路
产品推广思路
Part 4
产品定位及营销思路
产品营销预算
Part 5
价栺评估及销售目标
Part 5
价栺评估及销售目标
可比性项目价栺
Part 5
价栺评估及销售目标
价栺竞争性评估
Part 5
价栺评估及销售目标
价栺初步建议
Part 5
价栺评估及销售目标
项目 时代城 春晓外围
总面积 10812.55 8622.98
春天
名郡 蓝郡 黄旗印象
877.51
7385.96 3020 10545.39
217
81 105 44
201
0 5 0
16
81 100 44
0
7 33 0
0
47 45 25
16
27 22 19
100.00%
36.49% 32.84% 43.18%
Part 3
中原实力及资源优势户品牌部组成
商业投资部业务内容
•一手工商铺物业的招商、销售代理 •商业项目的市场定位及业态规划 •商业项目的价值提升策略 •商业项目的品牌引进代理 •商业项目的整体招商代理及市场推广 •商业项目的销售策划及代理 •三旧改造的商业项目重新定位、 包装策划及项目全程策划代理 •商业项目地块前期顾问服务 •分为商业地产类、写字楼类、工业地产类、创意地产类
市场分析及走势预测
城区商铺租金水平
Part 1
市场分析及走势预测
2012城区商铺市场走势预测
Part 1
市场分析及走势预测
城区商铺市场总结
Part 2
产品分析及营销难点
Part 2
产品分析及营销难点
剩余货量盘点
总数量 163 97 已售货量 剩余货量 公司自用 0 5 163 92 0 0 空置 0 2 出租货量 163 90 出租率 100.00% 97.83%
形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。 地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。 品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。
产品内部品质不一，则难以整体打包出售，在市场的影响力也相对减弱。
Part 2
产品分析及营销难点
总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗 印象空置较多。
Part 2
产品分析及营销难点
产品分析——景湖时代城
Part 2
产品分析及营销难点
产品分析——景湖春晓
Part 2
产品分析及营销难点
产品分析——景湖春天
Part 2
产品分析及营销难点
产品分析——景湖名郡
Part 2
产品分析及营销难点
产品定位依据
Part 4
产品定位及营销思路
产品定位策略
Part 4
产品定位及营销思路
产品市场定位
Part 4
产品定位及营销思路
产品核心定位
Part 4
产品定位及营销思路
产品客户定位
Part 4
产品定位及营销思路
产品推广定位
Part 4
产品定位及营销思路
产品营销思路
Part 4
产品定位及营销思路
谨呈：光大集团
【光大·系列商铺】
2012营销概念方案
（2012.2）
PART1:市场分析及走势预测
PART2：产品分析及营销难点
目 录
PART3：中原实力及资源优势
PART4：产品定位及营销思路
PART5：价格评估及销售目标
Part 1
市场评估及走势预测
Part 1
市场分析及走势预测
城区商铺2011供应情况
Part 2
产品分析及营销难点
产品营销难点——货量分散
本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个 区域，如，时代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象 在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。
Part 2
产品分析及营销难点
产品营销难点——货量庞大
本产品在货量分散基础上，总建面41264平方， 商铺数量达456间。规模之庞大，数量之繁多， 则需储备的投资客也需更多。
Part 2
产品分析及营销难点
产品SWOT分析——威胁/机会
广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的 入市奠定强大的客源基础。 威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必 然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产 品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。 中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的 需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行， 证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品 未来的的定价有一定的参考作用。