北京某房地产开发项目经济评价案例

北京某房地产开发项目经济评价案例

一、项目概况

随着北京都市化进程的加快、都市社会经济的进展和产业结构的优化，都市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。

项目财务评判的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评判，为托付方投资决策及开发项目融资提供依据。

1．项目位置及占地面积

拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。

表1 项目用地面积及其分布

2．项目现状特点

项目用地内的现状建筑要紧是厂房、仓库和住宅，今后都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。

规划范畴内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范畴内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待今后有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂

区内的锅炉房也将予以保留，用于以后小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情形如下表2所示。

表2 项目用地范畴内保留建筑占地面积和建筑面积

项目规划范畴以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。

3．项目拟建规模

按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。

表3 项目拟建规模和建筑面积分配

4．项目服务对象

居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为邻近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公布销售商品房，所占比例分不为30%和70%。

5．市政工程和基础设施

据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求推测如下：

(1) 供热

小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。

(2) 供电

按照《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采纳锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定额分不按25瓦/平方米和50瓦/平方米运算，则该小区用电总计约20000千瓦。同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安变压器。

按照测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分不需400万元和480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。另外，居住区还应承担地点电力建设基金4000万元，此项费用可分期交纳。

(3) 煤气

据北京市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其它建筑15.86万平方米计，日用煤气量为2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。

(4) 电讯

据北京市电信治理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，毛纺厂居住区至少需电话9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机1万门。

二、市场研究

（一）北京市当前房地产市场概况（略）

（二）北京市一般住宅市场分析

（三）市场供需关系分析（略）

通过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：

本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一——东四环路，建议市场定位如下：

(1) 功能分配。小区内以一般住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。

一般住宅占70%，其中多层与高层并重，为提升项目的建筑面积，适当增加高层的比例。

(2) 销售对象。一般住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它

项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。

(3) 户型与功能。考虑到销售对象，一般住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室

二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。面积约60-120平方米。在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。

（三）北京市写字楼市场分析（略）

（四）北京市商业用房市场分析（略）

三、项目规划建设方案和建设条件

（一）项目用地功能布局

小区内现状住宅要紧分布在厂区西北角和南端。规划住宅要紧集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度操纵方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。

毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，因此在园星路以北，靠星火路一侧规划一家医院。

星火路是通过居住区的一条要紧生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场咨询题。在朝阳北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南，规划一处小规模商服用地。

居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边通过。规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音阻碍的物理措施。

规划在石佛营东路西侧布置一条20—30米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0. 88公顷的用地内。另外，居住区还将配备30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。（二）项目规划操纵指标