房地产二手房交易经典案例
二手房交易法律风险案例(3篇)
第1篇一、案情简介2018年3月，李某（买方）与张某（卖方）签订了一份二手房买卖合同，约定张某将其名下位于某市的一套二手房出售给李某，总价为200万元。
合同约定了付款方式、房屋交付时间、违约责任等条款。
合同签订后，李某按照约定支付了定金10万元。
然而，在办理过户手续过程中，李某发现该房屋存在以下法律风险：1.房屋产权问题：李某在查阅房屋产权证时发现，该房屋存在产权纠纷，卖方张某并非房屋的唯一所有权人。
2.房屋抵押问题：李某在办理过户手续时，发现该房屋存在抵押情况，抵押权人为银行，抵押贷款金额为50万元。
3.房屋质量问题：李某在实地考察房屋时，发现房屋存在漏水、墙体开裂等问题，经鉴定，房屋存在安全隐患。
二、法律分析1.房屋产权问题根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定，物权人应当依法行使物权，不得损害他人合法权益。
本案中，卖方张某并非房屋的唯一所有权人，其出售房屋的行为存在法律风险。
李某在签订合同时，应当要求张某提供完整的房屋产权证明，确保房屋所有权清晰。
2.房屋抵押问题根据《中华人民共和国担保法》第四十三条规定，抵押权人有权优先受偿抵押物的价款。
本案中，卖方张某未告知买方房屋存在抵押情况，导致李某在办理过户手续时面临抵押权人优先受偿的风险。
李某可以要求张某解除抵押，或者要求张某承担相应的违约责任。
3.房屋质量问题根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，出卖人应当保证标的物的质量符合约定。
本案中，房屋存在漏水、墙体开裂等问题，严重影响了李某的居住安全和居住体验。
李某可以要求张某承担房屋维修责任，或者要求解除合同并返还已支付的房款。
三、风险防范建议1.充分了解房屋产权情况：在签订合同前，买方应要求卖方提供完整的房屋产权证明，确保房屋所有权清晰。
2.关注房屋抵押情况：买方应要求卖方提供房屋抵押证明，了解房屋是否存在抵押情况，避免办理过户手续时产生纠纷。
3.实地考察房屋质量：买方在签订合同前，应实地考察房屋质量，了解房屋是否存在安全隐患。
二手房交易法律案例分享(3篇)
第1篇在房地产市场日益繁荣的今天，二手房交易已经成为许多家庭购房的首选。
然而，在二手房交易过程中，由于信息不对称、法律法规不熟悉等原因，时常会出现纠纷。
本文将通过几个典型的二手房交易法律案例，分享其中的法律问题及解决途径，以期为二手房交易者提供参考。
案例一：房屋产权纠纷案情简介：张先生看中了一套二手房，与卖方李女士达成购房意向。
在签订合同前，张先生要求李女士出示房屋产权证明，李女士出示了房产证，但未说明房屋存在抵押情况。
合同签订后，张先生支付了定金，并开始办理贷款手续。
在贷款审批过程中，银行发现该房屋存在抵押，拒绝发放贷款。
张先生要求李女士承担违约责任，但李女士以房屋产权证真实有效为由拒绝赔偿。
法律分析：根据《物权法》第十九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
因此，房屋产权证明是房屋所有权转移的重要凭证。
在本案中，李女士未如实告知房屋存在抵押情况，导致张先生无法办理贷款，侵犯了张先生的知情权和合法权益。
解决方案：1. 张先生可以要求李女士退还已支付的定金，并赔偿因其违约造成的损失。
2. 张先生可以要求李女士承担房屋过户过程中产生的费用，如税费、中介费等。
3. 张先生可以向法院提起诉讼，要求李女士承担违约责任。
案例二：房屋质量问题案情简介：王女士购买了一套二手房，入住后发现房屋存在多处裂缝，经鉴定为结构性裂缝。
王女士要求卖方赵先生承担修复责任，但赵先生以房屋已过保修期为由拒绝赔偿。
法律分析：根据《合同法》第一百二十一条规定，因出卖人故意或者重大过失使标的物存在缺陷，造成买受人损失的，出卖人应当承担赔偿责任。
在本案中，赵先生明知房屋存在质量问题，却未告知王女士，构成故意隐瞒，应当承担赔偿责任。
解决方案：1. 王女士可以要求赵先生修复房屋，或者要求赵先生赔偿相应的维修费用。
2. 王女士可以向法院提起诉讼，要求赵先生承担赔偿责任。
案例三：户口问题案情简介：陈先生购买了一套二手房，与卖方刘女士签订合同后，陈先生发现该房屋内仍有人居住，经了解，原房主未将户口迁出。
北京市西城区人民法院发布十起二手房典型案例
北京市西城区人民法院发布十起二手房典型案例近日，北京市西城法院召开了二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会，通过大量的案例向社会公众警示各类二手房买卖中存在的法律风险，并普及购房法律常识。
一、慎选抵押房【案情介绍】2015年3月1日，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋，面积43平米，总价174万元。
该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得，房屋抵押给光大银行借款115万元。
因为张女士未还清借款，抵押权未消灭。
韩先生知晓相关情况，合同中也做了相关约定，约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。
韩先生向张女士先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。
在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法继续交易。
韩先生诉至西城法院要求张女士依照合同支付违约金。
【法官说法】设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。
本案中双方对解除抵押的约定没有问题，但是张女士并未按照约定办理银行还款，导致合同没有办法继续履行，张女士应当承担违约责任。
因此，最终西城法院判决张女士支付违约金。
在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。
因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。
如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。
二、防范抵债房【案情介绍】2013年7月29日，年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以位于西城区平原里的一套自有房屋作为担保。
同日，陈老太与万女士签订委托书，授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。
随后万女士办理了房屋抵押公证手续。
2014年4月1日，因陈老太未能偿还刘女士的借款，万女士代表陈老太与常先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋低价出售给常先生。
二手房法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告李某与被告王某于2019年3月1日签订了一份《房屋买卖合同》，约定李某购买王某位于某市某区某小区的二手房一套，总价款为人民币200万元。
合同约定，王某应在合同签订后15日内将房屋过户至李某名下，并支付首付款人民币100万元。
合同签订后，李某依约支付了首付款。
然而，在过户过程中，李某发现房屋存在多处质量问题，且王某在合同中隐瞒了房屋的真实情况。
李某遂诉至法院，要求王某返还首付款，并赔偿因其隐瞒房屋质量问题造成的损失。
二、争议焦点1. 王某是否构成欺诈，应否返还李某首付款？2. 王某是否应赔偿李某因房屋质量问题造成的损失？三、法院判决经审理，法院认为：1. 关于王某是否构成欺诈的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销合同。
本案中，王某在签订合同前，未向李某如实告知房屋的真实情况，包括房屋存在多处质量问题。
王某的行为构成欺诈，李某有权请求变更或者撤销合同。
2. 关于王某是否应赔偿李某因房屋质量问题造成的损失的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，王某在合同中隐瞒了房屋的真实情况，导致李某在购房后遭受了经济损失。
王某应承担相应的赔偿责任。
综上所述，法院判决如下：1. 王某返还李某首付款人民币100万元；2. 王某赔偿李某因房屋质量问题造成的损失人民币20万元。
四、案例分析本案涉及二手房买卖合同纠纷，主要涉及以下几个法律问题：1. 欺诈的认定：欺诈是指一方当事人故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。
本案中，王某未如实告知房屋的真实情况，构成欺诈。
2. 合同撤销权：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，受欺诈方有权请求变更或者撤销合同。
二手房交易法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告张某（以下简称张某）与被告李某（以下简称李某）于2018年6月签订了一份《二手房买卖合同》，约定李某将其名下位于某市某区的房产（以下简称涉案房产）出售给张某，成交价格为人民币200万元。
合同签订后，张某按照约定支付了定金10万元。
然而，在过户过程中，张某发现涉案房产存在多项权属纠纷，导致交易无法顺利进行。
张某遂将李某诉至法院，要求解除合同并返还定金，并赔偿因其无法购房造成的损失。
二、争议焦点1. 涉案房产是否存在权属纠纷？2. 张某是否有权解除合同并要求赔偿？3. 李某是否应返还张某的定金？三、法院审理法院经审理查明：1. 涉案房产确实存在多项权属纠纷，包括但不限于土地使用权纠纷、相邻权纠纷等。
2. 张某在签订合同时，未对涉案房产的权属情况进行充分调查，但在发现权属纠纷后，立即与李某沟通，要求解除合同并返还定金。
3. 李某在签订合同时，未尽到如实告知义务，也未在合同中明确约定权属纠纷的处理方式。
法院认为：1. 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，李某未履行如实告知义务，导致张某无法实现合同目的，张某有权解除合同。
2. 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人一方违约，另一方有权要求违约方承担违约责任。
本案中，李某的违约行为导致张某无法购房，张某有权要求李某赔偿损失。
3. 根据《中华人民共和国担保法》第一百零二条规定，当事人约定定金的，应当按照约定交付。
本案中，张某已按照约定支付了定金，李某应予以返还。
四、判决结果法院判决如下：1. 解除张某与李某签订的《二手房买卖合同》。
2. 李某返还张某定金10万元。
3. 李某赔偿张某因合同解除造成的损失人民币5万元。
五、案例分析本案涉及二手房交易中的法律纠纷，主要涉及以下法律问题：1. 如实告知义务：根据《中华人民共和国合同法》第四十三条规定，当事人订立合同，应当遵循诚实信用原则。
经典二手房十大纠纷案例
.一、房内命案被隐瞒，购买凶宅惹争端谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。
吴女士购买了套二手房，案情简介：经法遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院，吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同，院调解，卖主支付给吴女士五万元的补偿款。
所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房按照我国的民俗，律师提醒：仍会与卖主产生买主一旦知道此事，屋，然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出，争议，同时卖主的行为也涉嫌欺诈，可能导致其与买主签订的合同无效。
二：为避税费不过户，政策有变起冲突案情简介：李女士与王先生签订了二手房买卖合同，双方约定两年后再办理过户手续。
李女士遂若两年后过户，李女士作为卖主是得不偿失，谁知不久后国家有关政策发生变化，要求王先生立即办理过户，不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户，为此二人发生了冲突并闹到法院，最终双方达成了调解协议，办理了产权过户手续。
国家及地方有关政策法规通常已作在二手房买卖中，对于有关税费的交纳，律师提醒：这但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。
然一旦有关政策发生变化，规定，些约定不仅无法起到规避税费的作用，还会成为买卖双方争议的导火索。
三：户籍政策要了解，否则买房难落户准备购房后将全家户口从外地迁入北外地来京的王先生经过努力小有积蓄，案情简介：王先生在合同中约定，卖主在签约后立即办理户口迁移手续，后卖主将自家户口京。
为此，一年前卖主一然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知，从该房中迁出，遂要按规定现在不得再办理落户手续，王先生极其恼怒，家已办理了外地来京的落户手续，法院判决卖主承担违约责任，但王先生落求卖主赔偿其损失，并将卖主告上了法院。
近日，户北京的愿望一时仍难以实现。
60律师提醒：根据有关规定，在我市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在买主应在原户主户口迁出后方可每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策；平方米以上；办理落户手续。
二手房买房法律纠纷案例(3篇)
第1篇案情简介：张某（买方）与李某（卖方）于2023年3月签订了一份二手房买卖合同，约定张某以200万元购买李某位于某市某小区的一套二手房。
合同中约定，李某需在签订合同后30日内将房屋过户至张某名下，并保证房屋产权清晰、无任何权属纠纷。
然而，在房屋过户过程中，张某发现房屋存在多个法律纠纷，遂与李某发生纠纷。
案件经过：1. 签订合同： 2023年3月，张某与李某在中介的见证下签订了二手房买卖合同，合同约定房屋总价为200万元，支付方式为一次性支付。
合同中还约定了房屋过户时间、违约责任等内容。
2. 支付房款：张某按照合同约定，于签订合同后的第10天将200万元房款支付给了李某。
3. 房屋过户：张某在支付房款后，多次催促李某办理房屋过户手续，但李某以各种理由推脱，未能按时办理过户。
4. 发现纠纷： 2023年5月，张某在查阅房屋产权信息时发现，该房屋存在以下法律纠纷：- 房屋原产权人李某某（李某母亲）在李某不知情的情况下，将房屋抵押给某银行，贷款金额为50万元。
- 李某某在李某不知情的情况下，将房屋租赁给赵某，租赁期限为5年，租金每年5万元。
- 房屋存在未缴纳的物业费、水电费等费用。
5. 协商未果：张某发现上述纠纷后，与李某协商解决，但李某以各种理由拒绝承担责任，双方协商未果。
6. 提起诉讼： 2023年6月，张某向某人民法院提起诉讼，要求李某承担以下责任：- 返还已支付的房款200万元；- 承担因房屋纠纷造成的损失；- 承担本案的诉讼费用。
法院审理：1. 法院调查：法院在审理过程中，对房屋产权、抵押、租赁等情况进行了调查，确认了张某提供的证据。
2. 判决结果：法院认为，李某在签订合同时未如实告知房屋存在的法律纠纷，违反了诚实信用原则，应承担相应的法律责任。
法院判决如下：- 李某返还张某已支付的房款200万元；- 李某承担因房屋纠纷造成的损失；- 李某承担本案的诉讼费用。
案例分析：本案涉及二手房交易中的法律纠纷，主要包括以下问题：1. 房屋产权纠纷：李某某未经李某同意，将房屋抵押给某银行，导致房屋产权存在纠纷。
二手房法律小案例(3篇)
第1篇一、案情简介2019年3月，王某通过中介公司看中了一套位于某市中心的二手房，该房屋原业主为李某。
双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定王某以150万元的价格购买该房屋，并约定了付款方式和交房时间。
合同签订后，王某支付了10万元定金。
然而，在办理过户手续时，王某发现该房屋存在以下问题：1. 房屋产权证上显示的面积与实际面积不符，实际面积比产权证上少20平方米。
2. 房屋存在违章建筑，面积为30平方米。
3. 房屋存在抵押权，抵押权人为银行，贷款金额为50万元。
二、争议焦点1. 房屋面积不符问题，王某能否要求李某承担违约责任？2. 房屋存在违章建筑，王某能否要求李某拆除？3. 房屋存在抵押权，王某能否要求李某清偿抵押权？三、法律分析1. 房屋面积不符问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”在本案中，李某在签订合同时未如实告知王某房屋面积，导致王某实际取得的房屋面积少于合同约定面积。
因此，李某应承担违约责任。
具体到本案，王某可以要求李某退还10万元定金，并赔偿因其违约造成的损失。
同时，王某还可以要求李某承担相应的诉讼费用。
2. 房屋存在违章建筑问题根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十一条规定：“任何单位和个人不得在规划区内进行违法建设。
”在本案中，李某在购买房屋时未对房屋是否存在违章建筑进行核实，导致王某购买了存在违章建筑的房屋。
根据法律规定，王某有权要求李某拆除违章建筑。
如果李某不拆除，王某可以向有关部门投诉，由相关部门依法进行处理。
3. 房屋存在抵押权问题根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押权人有权要求抵押财产的受让人先行清偿抵押权。
”在本案中，房屋存在抵押权，王某在购买房屋时并未得知。
根据法律规定，王某有权要求李某清偿抵押权。
如果李某不履行清偿义务，王某可以向法院提起诉讼，要求李某清偿抵押权。
经典二手房十大纠纷案例
一、房内命案被隐瞒，购买凶宅惹争端【1】案情简介：吴女士购买了套二手房，谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。
吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同，遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院，经法院调解，卖主支付给吴女士五万元的补偿款。
律师提醒：按照我国的民俗，所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房屋，然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出，买主一旦知道此事，仍会与卖主产生争议，同时卖主的行为也涉嫌欺诈，可能导致其与买主签订的合同无效。
二：为避税费不过户，政策有变起冲突案情简介：李女士与王先生签订了二手房买卖合同，双方约定两年后再办理过户手续。
谁知不久后国家有关政策发生变化，若两年后过户，李女士作为卖主是得不偿失，李女士遂要求王先生立即办理过户，不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户，为此二人发生了冲突并闹到法院，最终双方达成了调解协议，办理了产权过户手续。
律师提醒：在二手房买卖中，对于有关税费的交纳，国家及地方有关政策法规通常已作规定，但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。
然一旦有关政策发生变化，这些约定不仅无法起到规避税费的作用，还会成为买卖双方争议的导火索。
三：户籍政策要了解，否则买房难落户案情简介：外地来京的王先生经过努力小有积蓄，准备购房后将全家户口从外地迁入北京。
为此，王先生在合同中约定，卖主在签约后立即办理户口迁移手续，后卖主将自家户口从该房中迁出，然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知，一年前卖主一家已办理了外地来京的落户手续，按规定现在不得再办理落户手续，王先生极其恼怒，遂要求卖主赔偿其损失，并将卖主告上了法院。
近日，法院判决卖主承担违约责任，但王先生落户北京的愿望一时仍难以实现。
律师提醒：根据有关规定，在我市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在60平方米以上；每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策；买主应在原户主户口迁出后方可办理落户手续。
二手房交易法律案例分享(3篇)
第1篇一、案例背景2019年3月，李某与王某签订了一份二手房买卖合同，约定李某以150万元的价格购买王某名下的一套房产。
合同约定，王某应在签订合同后一个月内将房产过户至李某名下。
然而，在合同约定的过户期限内，王某未能按时办理过户手续，导致李某与王某发生纠纷。
二、纠纷焦点1. 王某是否构成违约？2. 李某的赔偿请求是否合理？三、案例分析1. 王某是否构成违约？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，王某未能按照合同约定在规定期限内办理房产过户手续，已构成违约。
2. 李某的赔偿请求是否合理？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，应当赔偿损失。
”在本案中，李某因王某的违约行为，无法按照原计划入住新家，给其生活带来不便。
因此，李某要求王某赔偿其损失是合理的。
四、法院判决法院审理后认为，王某的行为已构成违约，应承担违约责任。
根据李某的损失情况，法院判决王某赔偿李某人民币10万元。
五、经验教训1. 签订合同时，应明确约定违约责任和赔偿标准，以保障自身权益。
2. 在二手房交易过程中，要充分了解房产过户的相关政策，确保过户手续顺利办理。
3. 如遇到违约情况，要及时采取法律手段维护自身权益，避免损失扩大。
六、案例启示1. 二手房交易过程中，买卖双方应充分了解法律法规，避免因法律知识不足而造成损失。
2. 在签订合同时，要明确约定违约责任和赔偿标准，以保障自身权益。
3. 如遇到违约情况，要及时采取法律手段维护自身权益，避免损失扩大。
4. 在交易过程中，要关注房产过户的相关政策，确保过户手续顺利办理。
总之，二手房交易法律案例分享旨在让广大购房者从中吸取经验，提高法律意识，保障自身权益。
在今后的交易过程中，希望大家能够更加谨慎，避免不必要的纠纷。
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二手房交易典型个案详细分析案例1：未办理到银行房屋贷款客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。
但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。
然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。
为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。
由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。
但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。
在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。
张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。
如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。
分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。
从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。
否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。
因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。
中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。
否则，极有可能造成违约责任。
一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。
案例2：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。
林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问中介人员才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，中介人员也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。
林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。
至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，后悔不已。
分析：为买房过户之前，经纪人应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户口相关情况。
必要时，让派出所出局书面证明。
让购房者知晓。
在双方无异议的情况下，再行交易。
同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。
为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。
因为户籍管理属于公安部门行政管理范畴，不属于法院民事案件的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。
故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话，买方也无法通过法院请求强制迁出。
另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理，他人在未取得本人授权情形下，也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以获得支持。
因此，面对这个问题，买方只接受户口无法迁出的事实。
建议中介在签订买卖合同时需要特别注意户口问题的处理，可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口，否则每逾期一日需要承担一定的赔偿责任（必须具体明确赔偿责任的数额或者计算方式），并且最好约定逾期超过一定期限（需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同，上家并承担一定的赔偿责任。
案例3：客户李先生有套房出售，没有在办理银行按揭，买方与卖方达成协议认购房产，这样的情况下方式有哪几种？分析：交易方式有四种：（1）、买方只支付定金，由卖方客户自行办理解除抵押的相关手续，然后双方约定期限在解除抵押手续之日内办理买卖登记等相关手续（2）、买方支付定金，双方约定由买方支付首期款（银行未还款额度）给卖方解除抵押，但双方须约定几日办理买卖登记手续（此时间不宜超过五日），最好能在拿到产权证当是送件。
（3）、办理转按揭，不建议客户这么做，原因是费用繁多多，各种手续繁琐（4）、抑制的总合同的房产（已峻工）不可以转按揭未竣工房产可以办理楼花转让。
案例 4.客户陈某持产权人为某外地驻本市办事处的产权证，委托书中介公司出售出售，陈某某应提供哪些手续？若该办事处已撤销应出示哪些手续？回答：①应出示下列材料：营业执照有效复印件，公司章程，产权证，委托书（加盖公章），受托人身份证，国资局批文。
②若该办事处被撤销，应出示如下手续：办事处上级公司关于撤销的决定，公司章程，上级公司营业执照有效复印件，产权证，董事会决议，委托书及受托人身份证。
上述手续齐全，才能办理销售。
案例5：客户杨某认购房产一套，该房产产权性质为联营体，产权人为A公司，但A公司已于1年前注销。
问：该房产出售的产权人为谁？怎样办理产权过户手续？回答：该产权人为A公司办理过户手续需要：（1）A公司在工商局注销登记相关资料，（2）A公司上级机关的证明，即同意此套房产出售的文件，各董事职代会的决议、国资局的批文，及委托授权书须具备以上方可办理过户手续案例6：客户孙某出售房产一套，该房产为公有住房未办理产权证，银行按揭，现卖方张某想认购该房产，孙某要求首付50%房款后交房。
但张某担心一旦价格上涨，孙某毁约。
为保障双方，该协议书应如何拟定？回答：该协议书应体现如下几点：①产权位置、价格、面积②何时交付50%首付房款，何时交房化乙方使用，最好在同一天。
③签当天支付定金④签协议之日起几日卖方将办理产权证，审批及出售待相关手续给中介公司，防止卖方以后悔约。
⑤同时建议买方出公证给中原，用以约束双方权利。
案例：甲、乙双方协商一致签订房屋买卖协议，买方支付定金，公司代收，现买方无故拖延，迟迟不肯办理合同签证手续，但以不出具书面违约书，致买卖双方均向公司申请定金，公司如何支付？为避免此类事件发生，买卖中应怎样约定条款？（1）应支付给卖方，但在支付之前，须让让卖方出具证明，内容为：某年某月某日买卖双方签定协议，签协议至今买方不与卖方办理公证等相关手续，多次催促未果，视同为买方违约，特申请定金归卖方所有。
（2）为避免此类事件发生，买卖协议中应约定何时支付定金，由谁代收，在什么时候支付给对方及签定此协议之日内办理合同公证相关手续。
案例7，客户李某预定了一间二手房，是使用权的，由客户方贷款，可以让卖方转成产权，但由买方支付费用，但没说定费用，客户要去办理了才知道，口头上说大概2万左右，后来他又说要3万，但卖方用了老人的年龄，2万多也差不多，但要我们弥补该老人的损失，另加5千元，这种情况下怎么办？分析：该房屋应属于尚未取得产权的公房。
要上市进行销售势必要先取得产权，即先向该房屋的原产权单位购买该房屋再转让给买方。
而出卖方向产权购买该房屋的价款，即买方转产权的费用应由出卖方自己承担，如果卖方自己承担有困难，也可由买受人先行承担，但该费用应从您购买该房屋的价款中予以扣除。
但如出卖人与买受人双方约定都由受人承担的除外。
中介公司应该提前在合同中提醒交易双方费用承担约定。
案例8，客户李先生想买朋友的一套二手房，为了避免缴营业税，双方可以先签一份二手房买卖合同，待房产所有权满两年后，再办理过户手续。
请问这种做法风险是什么？分析：根据规定，凡购买不足2年的住房对外销售，应全额征收营业税。
个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。
未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。
双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。
我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果李先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那李先生只能依买卖合同追究其违约责任。
案例9，客户潘先生打算在购买一套二手房，中介公司告之，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。
请问这种做法风险是什么？分析：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。
如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。
若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。
此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。
中介公司应该事先作出自己的免责条款，以免产生法律纠纷受牵连。
案例10，房主张某委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书”，接受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。
这们市民认为中介公司服务不到位，又将买房之事委托给另一家信得过的中介公司，结果房子很快卖出。
前一家中介公司得知消息，拿出当初双方签订的“看房约定书”，将这位市民告上法庭，约定书上称：“自看房之日起六个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的3.5%支付违约金。
”分析：这位市民并非利用原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易“，逃避中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。
中介公司没有很好地履行义务，而用“看房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，纯属不平等的“霸王条款”，依法不具备法律效力，应予撤销。
这种情况下法院基本会支持房主的诉讼请求，而不是中介公司的合同约定条款。
案例11，一家中介公司为得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将房价填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际的实际成交价为96万，而合同虚填房价为87万元。
岂料，买方的其后也动起了歪脑筋，出合同价为据，指挥中介公司多收了他9万元的购房款，打官司要求返还。
法院的另一起案子中还上现，明明房屋成交价为38万元，中介公司的售房合同中却虚填为50万元，使买房人可从银行多得到贷款，这番“好心”同样惹来了官司，想占便宜的卖房人也出合同为据，指控中介公司少给了卖房款12万元。
分析：法院的查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的怕有人均没有得到好处，法院对他们的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人还合同出本来面目，该补交的简税款限时补交，多得的贷款限时退回。