关于房屋转让风险及案例分析1
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷.一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一)售房广告引发的纠纷众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影.案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。
2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。
最高人民法院指导案例1号及分析
最高人民法院发布第一批指导性案例及浅析————1216班胡煜欣学号：12020103254 上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。
该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。
从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。
上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案关键词民事居间合同二手房买卖违约裁判要点房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。
但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
相关法条《中华人民共和国合同法》第四百二十四条基本案情原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。
陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。
关于一起房屋权属确权纠纷案件的案例分析
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
关于一起房屋权属确权纠纷案件的案例分析【摘要】2007年8月，被告A（湖北人士）将位于北京市朝阳区天力街11号楼1101号房产卖与原告。
8月17日，原告向被告A支付了全部购房款，同时，被告A亦将涉案房屋交付于原告，原告开始进行装修并实际占有、使用涉案房屋至今。
2007年8月20日，原告就涉案房屋向北京市朝阳区房屋管理局（下称“朝阳房管局”）申请办理房屋权属转移过户登记手续，同日，朝阳房管局告知原告在一个月（即2007年9月20日）后，到其处领取涉案房屋的《房屋所有权证书》。
在原告等候领取《房屋所有权证书》期间，原告从朝阳房管局处知悉，因被告B（湖北人士）与被告A之间产生民间借贷纠纷，被告B提出了财产保全，涉案房屋被湖北省仙桃市人民法院查封。
因原告不服湖北省仙桃市人民法院查封的判决，故向不动产所在地朝阳区人民法院提起诉讼，要求依法认定位于北京市朝阳区天力街11号楼1101号房屋所有权属于原告所有。
本案争议焦点：一．原告是否对该房屋享有所有权？是否有权向人民法院提出异议，并依法要求解除查封？二．从法理上来说，本案应倾向维护哪一方的权利？1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
真实法律案例知识分析(3篇)
第1篇一、案例背景本案发生在我国某市，当事人张三（以下简称原告）与李四（以下简称被告）因一处房产的所有权发生纠纷。
该房产原属于张三的父亲，张三继承后与李四达成协议，约定张三将房产的一半份额转让给李四。
然而，在履行协议过程中，双方因房产价值评估、转让款支付等问题产生争议，进而诉至法院。
二、案情概述张三的父亲生前购置了一处房产，位于市区中心地段。
张三继承该房产后，与李四达成口头协议，约定张三将房产的一半份额转让给李四，转让价格为人民币100万元。
双方在签订协议后，李四支付了人民币50万元作为定金。
随后，张三委托某房产评估机构对房产进行评估，评估结果为人民币150万元。
李四认为房产价值已经超过协议约定的价格，要求张三退还定金并赔偿损失。
张三则认为，双方协议中已明确约定转让价格为100万元，李四无权要求增加转让款。
三、争议焦点本案的争议焦点主要包括以下两点：1. 房产转让价格是否超过双方协议约定的价格；2. 李四是否有权要求增加转让款或赔偿损失。
四、法律分析1. 关于房产转让价格是否超过双方协议约定的价格根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。
当事人应当履行合同约定的义务。
”本案中，张三与李四签订的房产转让协议合法有效，双方应按照协议约定履行义务。
根据协议约定，房产转让价格为100万元。
因此，李四无权要求增加转让款。
2. 关于李四是否有权要求增加转让款或赔偿损失根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”本案中，李四在签订协议后支付了定金，但未按照协议约定支付剩余转让款。
根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
关于房产的法律纠纷案例(3篇)
第1篇案情简介：李某与王某系邻居，双方居住在同一小区。
2010年，王某购买了一套位于该小区的房产，并取得了房屋所有权证书。
2016年，王某因家庭原因，欲将房屋出售，并与李某达成口头协议，约定由李某以100万元的价格购买该房屋。
双方约定，李某支付定金后，王某将配合办理过户手续。
2017年，李某支付了10万元定金给王某。
然而，在办理过户手续的过程中，王某以房屋存在质量问题为由，拒绝配合李某办理过户。
李某认为王某违约，遂将王某诉至法院，要求王某继续履行合同，协助办理房屋过户手续，并赔偿其损失。
争议焦点：1. 李某与王某之间是否存在有效的房屋买卖合同？2. 王某拒绝配合办理过户手续是否构成违约？3. 李某的损失应如何计算？法院审理：一、关于是否存在有效的房屋买卖合同法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
李某与王某虽未签订书面合同，但双方存在口头协议，且李某已支付了定金，可以认定双方之间存在有效的房屋买卖合同。
二、关于王某拒绝配合办理过户手续是否构成违约法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
王某与李某口头约定了房屋买卖事宜，并收取了定金，应当履行协助办理过户手续的义务。
王某以房屋存在质量问题为由拒绝配合办理过户手续，属于未按约定履行合同义务，构成违约。
三、关于李某的损失计算法院认为，李某因王某违约，导致其无法取得房屋所有权，其损失包括定金损失、房屋增值损失及交易成本损失。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人一方违约造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经审理，法院判决如下：1. 王某继续履行与李某签订的房屋买卖合同，协助李某办理房屋过户手续；2. 王某赔偿李某定金损失10万元；3. 王某赔偿李某房屋增值损失及交易成本损失共计20万元。
房地产二手房交易经典案例
二手房交易典型个案详细分析案例1：未办理到银行房屋贷款客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。
但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。
然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。
为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。
由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。
但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。
在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。
张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。
如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。
分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。
从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。
否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。
因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。
中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。
否则，极有可能造成违约责任。
一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。
案例2：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。
房地产法律纠纷案件分析(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产法律纠纷案件也日益增多。
房地产法律纠纷涉及土地、房屋买卖、租赁、抵押、权属登记等多个方面，对当事人和社会经济秩序都造成了较大影响。
本文将通过对一起房地产法律纠纷案件的分析，探讨房地产法律纠纷的成因、特点、处理方法以及防范措施。
二、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）于2010年取得一块土地使用权，用于开发住宅项目。
项目于2012年建成，开发公司取得了房屋所有权证。
然而，在房屋交付过程中，部分购房者发现房屋存在质量问题，如墙体裂缝、漏水、地基下沉等。
购房者认为开发公司未履行合同约定，遂向法院提起诉讼。
三、案件分析1. 案件成因（1）开发公司对房屋质量把控不严。
在项目建设过程中，开发公司可能存在管理不善、监督不到位等问题，导致房屋出现质量问题。
（2）购房者对房屋质量认知不足。
购房者可能对房屋质量要求不高，对房屋验收流程不够重视，导致质量问题在交付时才被发现。
（3）合同约定不明确。
合同中关于房屋质量、交付时间等条款可能存在模糊地带，导致双方产生争议。
2. 案件特点（1）案件涉及面广。
本案涉及房地产开发、建筑施工、购房者等多个主体，法律关系复杂。
（2）证据收集困难。
房屋质量问题往往需要专业鉴定，证据收集难度较大。
（3）赔偿金额较高。
房屋质量问题可能导致购房者遭受经济损失，赔偿金额可能较高。
3. 处理方法（1）调解。
法院可以组织双方进行调解，促使双方达成和解。
（2）判决。
若调解失败，法院将依法判决，确定双方权利义务。
（3）鉴定。
对房屋质量问题进行专业鉴定，为判决提供依据。
4. 防范措施（1）加强监管。
政府部门应加强对房地产开发、建筑施工的监管，确保房屋质量。
（2）明确合同条款。
开发商在签订合同时，应明确房屋质量、交付时间等条款，避免争议。
（3）购房者提高法律意识。
购房者应了解相关法律法规，提高维权意识。
四、结论房地产法律纠纷案件在现实生活中较为常见，对当事人和社会经济秩序都造成了较大影响。
小产权房屋买卖纠纷案例分析
小产权房屋买卖纠纷案例分析随着经济的发展，城市化进程加快，人们生活得到改善，与此同时，国房价也是节节高升，对于普通的家庭而言，在城市里买房太贵，就有些人会去城市附近的农村买小产权房，因而就发生纠纷，那么小产权房屋买卖纠纷案例分析是怎样的？今天，我就来为大家答疑解惑。
一、小产权房屋买卖纠纷案例分析案件陈述2004年1月，张某与单某签订房屋买卖协议，约定张某将其名下的小产权房卖给单某，价款为188000元，单某在协议签订之日起三天内付清房款，同时张某交房给单某。
协议签订后，张某与单某如约履行了协议，但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。
5年后，该房屋因征地被划入拆迁范围，张某诉至法院要求确认与单某签订的房屋买卖协议无效，同时要求单某退还房屋。
法院判决法院经审理后认为，张某与单某买卖房屋的行为违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，双方因此签订的房屋买卖协议无效。
根据《合同法》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。
于是，判决单某在判决生效后十五日内将房屋返还给张某。
律师点评在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。
按现行的法律规定，大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。
但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。
虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。
如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。
因此，法院在审理此类案件时，通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。
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关于房屋转让风险及案例分析
风险一：丈夫恶意转让房产妻子如何维权
张某(女)诉称，2009年5月，与丈夫李某以10万元价格购买了密云某小区房屋，以李某名义签订购房合同并办理了产权证。
2010年起，丈夫开始与赵某的女儿同居。
为转移夫妻财产，李某在张某不知情的情况下，于2011年11月将房屋转到赵某名下。
后来张某发现自己的房屋已归他人，故将丈夫与赵某诉至法院，要求确认二人签订的房屋买卖协议无效，楼房产权为夫妻共有。
赵某辩称，本案涉及的房产其以10万元的价格购买，李某明确告知房产的共有人张某知晓并同意。
现张某因为房价上涨反悔，有失诚信。
法院认为，赵某称其在与李某签订房屋买卖合同时，张某知晓并同意，却无相关证据，且张某对此予以否认，故对赵某的主张不予采信。
李某未经张某同意即处分夫妻共有财产，李某的行为属于无权处分。
无处分权人将不动产转让给受让人的，除受让人为善意第三人的情形外，所有权人有权追回。
另经查明，2009年至2011年该区域房屋价格已明显上涨。
赵某以明显不合理的价格购买该房屋，故不属于善意第三人。
因此，李某与赵某签订的房屋买卖合同在共有人张某事后不予追认的情形下，属无效合同。
据此，法院判决李某与赵某签订的买卖合同无效，该房屋属于张某与李某共同所有。
解析：
本案因夫妻一方单方处分共有房屋而引起。
夫妻婚后购置的房产通常为夫妻共同财产，但购房时往往因为各种原因房产证上只登记了一人的名字，从而产生了真实权利人与登记权利人不一致的情况。
如果夫妻间发生矛盾，一方擅自将房产出售给第三人，另一方得知后起诉要求第三人返还房屋。
此时，法律如何平衡真实权利人与第三人的利益?这就涉及登记的公示公信原则及善意第三人的认定问题。
善意第三人基于对登记内容的信赖，与登记记载的权利人所做的交易行为，应当产生与真实权利人的交易行为同样的法律效果。
即使真实权利人与登记记载的权利人不一致，也不能影响善意第三人通过交易而取得权利。
这就是法律上的房地产登记公信原则。
依据《物权法》第106条它还必须符合下列条件：首先，第三人必须是善意的，所谓善意，指的是第三人不知道也不可能知道房地产登记权利人与真实权利人不一致;其次，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人;再次，第三人必须支付合理对价，若第三人是无偿或明显低价从登记权利人处取得房地产，则不受登记公信力的保护。
本案中，赵某以明显低于市场价的不合理价格购得此房，且基于其与李某的关系，她不可能不知道真实的权利人应是李某夫妻，故赵某不属于善意第三人，所以应依法认定赵某与李某所签合同为无效合同。
法官提醒：
针对此案引申开来，在购房活动中，时常会出现夫妻一方擅自以个人名义出售住房的情况，买房人自身为避免纠纷发生应提高法律意识。
在买二手房前，应当到房屋所在地房地产管理部门查询有关房地产权属登记信息，针对属于夫妻共有财产的房屋，但登记却只为夫妻一方的情形，过户时应要求共有人夫妻二人同时到场并提供结婚证(或其他夫妻关系证明)、有效身份证件，一方不能到场可要求其出示共有产权人声明，保证交易安全。
风险二：所有人非登记人，房屋被转让难维权
李某与陈某是夫妻，想要买一套房子。
这时正好某房产商推出一个楼盘，如具有教师资格证，可获得九五折优惠。
因为陈某的母亲王某是教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了一套房子，并在房地产证上以王某的名义登记。
后来李某与陈某闹离婚，要分割财产。
这时岳母王某出来主张房子是她的，并有房地产证书为证。
于是李某拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于李某的。
后来王某将房子卖给袁某，并办理了房产登记手续，李某得知后向法院起诉要求获得房子的所有权。
解析：
本案涉及的是产权登记薄上登记人与实际所有权人不符合时处分的情形。
登记机关颁发给权利人的不动产权属证书，是享有不动产物权的证据。
国家建立统一的不动产物权权属证书制度。
不动产权属文书的
内容与不动产登记薄不一致的，以不动产登记薄的记载为准。
在不动产登记薄上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利。
在不动产登记薄上涂销某项物权时，推定该项权利消灭。
可在诉讼未结束前，该房产是有争议的财产，但并未涉及“无权处分”的问题，因为在表面上，王某仍旧是合法的房屋所有权人，因此其转让行为不违反法律法规，袁某合法取得房屋所有权。
袁某不存在“善意”“恶意”之分，因为袁某就算是尽到了善良注意义务，房产证上载明的所有权人仍旧是王某，袁某无义务去了解房产的具体出资人是何人，因此袁某只要是以合理价格购买的，而且办理了登记手续，他就可以取得房屋的产权。
可见该房子的所有权已归袁某，实际所有权人李某和陈某只可以要求王某退还不当得利并赔偿因此产生的损失。
法官提醒：
若以《物权法》为依据，不动产所有权的物权行为以登记为转移要件，因此经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”(法定)的所有人所有。
因此王某是合法的权利人。
但登记薄只是公示的方式，如果有确切证据证明此房另有所有人的情形，可以推翻登记薄上的权利人。
但由于该房已经由善意第三人取得，李某只能拿回房款却没法律依据拿回房子了。
所以从法律角度讲，房屋所有权人为了享受折扣采取的“妙招”后往往有法律隐患存在，不可因小失大。
风险三：城镇居民购买农村房屋买卖合同效力的认定
张某为非农业户口，因结识了农民范某，听说某村房屋十分便宜，于是张某跟范某商量，想借用范某的农业户口身份购房房屋。
2008年11月21日，张某与廖某达成买卖该村房屋的协议,因范某为该村人,于是三方商定由范某代张某买房，在时任村党支部书记周某家,以范某的名义与廖某签订了房屋买卖合同,协议约定：座落于密云县巨各庄镇某村廖某所有的房屋五间、院落及所有树木以15500元卖与范某，过户费由范某承担。
卖房人为廖某，买房人为范某，周某书写协议并在协议书上以“中保人”名义签名，时任村委会主任郭某在协议上加盖了村委会的公章。
张某向廖某交清了购房款。
2009年3月28日，张某与曹某签订施工协议，由曹某为其装修所购房屋。
此房一直未办理房屋过户手续，现在廖某认为张某为居民，买卖农村房屋的行为无效，故起诉要求确认房屋买卖合同无效。
解析：
范某与廖某间签订的房屋买卖协议，并不是双方真实意思表示，房屋实际买受人应为张某。
农村房屋买卖涉及到对宅基地的实际占用，宅基地的本质决定了建造其上的房屋用途及其权属变更方式。
根据法律规定，农村房屋的购买及变更须办理相关的审批手续。
原、被告间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，张某系城镇居民，不符合购买属农村宅基地房屋的条件。
原、被告均规避国家有关规定，在双方均未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖协议违反了国家有关规定，故法院判决该协议无效。
法官提醒：
建议城镇居民不要购买农村房屋，因为购买类似案例中的小产权房存在诸多风险，最大的风险就是没有产权，不受法律的保护，不具有产权的所有、转让、处分、收益这些特征，而且不能办理房屋产权过户手续。
住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证，这也是由于国家的法律和土地的使用性质决定的。
如果集体收回房产或者政府规划要求拆除乡产权房的话，购房人是得不到法律支持的，另外一部分为养老到郊区购买乡产权房的老年人因为缺乏产权，将来遗产继承的时候也会遇到很多麻烦。