房地产不良资产收购重组的核心
不良资产收购业务固定收益类房地产项目标准
不良资产收购业务固定收益类房地产项目标准为规范固定收益类房地产项目管理和操作，加强风险管控和提高风险防范力，根据以前年度该类资产收购特点，特提出如下收购标准。
一、项目区域位置（一）项目指公司与债务人重组后作为主要还款来源的项目。
（二）综合考虑项目不同区域位置、产品定位、价格品质、市场前景、交通和周边配套等多种因素将收购资产对应的区域分为三级。
1．优先选择省会、直辖市、中心城市（含无锡、苏州、宁波、青岛、大连、厦门、深圳、珠海）、排名前十位的百强县所在城市的房地产项目。
2．次优选择经济较发达地市级城市房地产项目。
3．审慎选择经济发展水平一般的地市级城市和其他百强县（市）的房地产项目。
（三）在各区域内，项目宜位于城市中心区、商业核心区、城市规划核心区或卫星城市中心区，且居住氛围成熟、周边配套完善。
（四）重点考虑与信达地产战略布局相一致的区域。
二、资质及股权结构（一）项目公司实际控制人控制或开发的房屋建筑面积近三年累计竣工不少于15万平米；或项目公司实际控制人为具有国家建设行政主管部门核发的二级及以上开发资质的房地产企业（参照《房地产开发企业资质管理规定》）；或项目公司注册资本不低于1000万元，且具有国家建设行政主管部门核发的三级及以上开发资质的房地产企业（参照《房地产开发企业资质管理规定》）。
（二）公司股权清晰，债权债务明确，资信良好，经营状况、财务状况良好，整体实力较强，管理水平较高且资产规模、收入水平和盈利能力在全国或当地同业中居于前列。
三、项目标准（一）项目符合国家房地产发展总体方向，符合国家宏观调控政策，符合国家有关土地、规划、建设等有关规定。
（二）作为我公司第一还款来源的地块，至少取得“四证”，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
城市旧改项目和地方重点项目（有明确政府文件）在收购时点尚未取得四证的，可酌情考虑。
（三）作为我公司第一还款来源的地块剩余开发周期不超过3年。
如何收购不良资产
如何收购不良资产我们所听说的不良资产其实就是一些坏账，可能会收不回来或者是有些有其他情况，政府或者银行都会存在不良资产，对于不良资产要及时的进行处理。
那么如何收购不良资产？下面就由我来为您介绍，希望能够帮助到您。
一、如何收购不良资产收购不良资产，顾名思义就是希望能够对这类财产进行收购，达到以付出较少成本获得需要的资产的目的。
从《合同法》的角度来说，收购不良资产类似于债权的转移，即债权人将自己享有的债权转让给第三人，第三人获得债权后以自己名义向债务人主张权利。
目前较常见的是资产管理公司通过打包的形式从商业银行购得银行的不良资产，然后取得债权人身份，再通过诉讼等形式对相应的债务人主张债权。
因此，在收购不良资产时有以下问题需要收购方注意，以免在购买后无法实现预期目的，白白付出资金。
１、既然属于债权的转移，那么就应按照《合同法》的规定，具备一系列法律要求的条件。
收购双方之间签订的合法有效的债权转让协议以及按照法律规定向债务人的通知，《合同法》规定，债权人转让债权，不需要经过债务人同意，债权人仅有通知义务，即要让债务人知道其不需要再向原债权人履行义务，而是要向新的债权人履行相应的义务。
２、要对债务人做全面的调查，可以从债务人的资信、经营现状、工商登记变更以及涉诉情况（诉讼包括对外的商业行为引发的诉讼以及与内部人员因劳动关系类纠纷等形成的劳动争议诉讼）等方面着手，这样可以对所要收购债权（即不良资产）的最后可实现性作出评估。
３、受让人应对不良资产上是否向原债权人以外的其他人设立抵押权或其他担保物权进行审查。
如果未尽职审查，对于早已设定担保权利的不良资产，受让人可能因担保物权的优先实现而不能最终得到完整的财产权利。
４、受让人与转让人基于调查的结果对转让的资产价格协商确定合理的价格。
受让人可以自行委托资产评估机构对欲受让的不良资产作出价值评估，这样可以对资产的实际价值做到全面了解，不至于在与转让人协商确定价格时作出不合理的结论。
房地产不良资产的处置
庹地P不巨姿P顶曰处置膜式有以下n肺：囯整、转让、司法拍窫、跛p靈整、偎弄靈组、丨责琏股、产姿产证岩叱（购居尾覿、物业匿理费等）、居地产■室的转行、破p清員、以物描廣。
房地产不良资产的价值不良资产价值取决于解决瑕疵时 的难易程度、信息差、所掌握资源的匹 配度等。
如果某不良资产已经进入到司 法拍卖阶段，那么说明该资产已经过了 “冷却”期，产权关系已理清，不良资 产已经变成了良性资产。
相比别的资产包，不良资产本身 具备收购折扣价带来的安全垫。
例如：某位借款人以一套价值2000万元的住 宅作为抵押物，从银行获得1500万元 的贷款，在该笔贷款成为坏账后，银行 通常以一定的折扣将债权转让。
假如，以不良债权余额的5折计算，资产公司 以750万元收购这一笔不良资产；再假 设在处置期内，该房产价格下跌30%，那么这套房产价值1400万元（2000-2000x30%)，对于投资者来说，仍然 有650万元（1400 ~750万元）的收益；而如果房产价格下跌50%,这套房子价 值1000万元，那么投资者仍然有250万元的收益空间。
房地产不良资产的处置房地产不良资产项目处置模式有以下几种：盘整、转让、司法拍卖、破产重整、债务重组、债转股、资产证券化（购房尾款、物业管理费等）、房地产基金的发行、破产清算、以物抵债。
但从房地产不良资产处置模式的本源来看,行之有效的处理方式可分为三种:第一种，盘整(也称盘活)，即将房地产不良资产公司通过一系列法律行为主动将其改造为优质资产，这也是进行自救的一种方法；第二种，将整个房地产不良资产公司转让;第三种，债务重组。
转让的流程与方法并购方收购该项目公司时,其主要流程和注意事项如下：第一，法律尽职调查；第二，财务尽职调查；第三，有效资产评估；第四，与各相关主体进行谈判；第五，各方合意的协议。
债务重组或债转股是指通过各种方法了解债务企业及关联方的财务状况、资产状况、偿债能力、行业前景、担保人担保能力及抵押物情况等。
房地产：央行银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》点评-缓解行业收
行业报告 | 行业点评请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1房地产证券研究报告 2021年12月21日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者 鲍荣富 分析师SAC 执业证书编号：S1110520120003 ******************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：聚源数据相关报告 1 《房地产-行业研究周报:基本面探低放缓，销售边际回暖 ——房地产行业周报》 2021-12-20 2 《房地产-行业专题研究:天风问答系列：如何看待明年物业板块的投资机会》 2021-12-18 3 《房地产-行业点评:基本面探底放缓，政策合力稳预期——统计局11月数据点评》 2021-12-16 行业走势图 缓解行业收并购痛点——央行银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》点评近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。
通知主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。
收并购是本轮行业自发出清的主要路径地产信用复苏不对称的背景下，依靠行业并购消化不良资产可能是本轮行业风险出清的主要路径。
此前市场质疑收并购逻辑或有几点理由：1优质房企三条红线的限制仍在；2央企并购流程过于复杂；3民企资产质量和价格过高的问题；4销售预期不明朗的情况下再投资预期谨慎。
我们此前年度策略中总结过房企加杠杆的一般规律：顺周期集中度提升较快。
因此虽然再融资对优质房企的偏好已经兑现，但是行业景气度能否顺利修复依然是收并购推进的最大前提，销售预期不明朗的情况下再投资预期谨慎是目前的最大堵点，也即我们之前提出目前信用、基本面的核心问题都指向需求侧。
不良资产收购的流程及注意事项
不良资产收购及转让的流程及注意事项在不良资产的收购过程中，不良资产的接收是一项政策性和法律性都很强的工作，因此在实际工作中，都重点把握政策性规定和有关指导原则，严格界定不良资产的接收范围、接收条件，以期最大限度地保全资产。
在不良资产的接收在程序上大致分为以下五个方面：一、资料审查所审查的资料，是指证明债权债务关系或资产所有权的有关法律文书，包括：（1）一般贷款类资产：如借款合同、担保合同、证明担保或抵押权利存在的其它法律文书等。
（2）以物抵贷类资产：如抵贷协议或法院判决书、调解书、仲裁书、以物抵贷资产清单等。
（3）涉诉贷款及相应法律文件：起诉状、上诉状、撤诉申请书、财产保全申请书、支付令申请书以及破产还贷申请书、判决书、调解书和申请执行书、执行证明等相关法律文书。
二、债务人资信调查及现场检查对债务人的资信调查主要应围绕以下问题展开，即：债务人的主体资格、组织形态、股本结构、分支机构情况等;债务人的历史经营情况、对债务的态度、是否有逃废债的倾向等；现实经营状况、主要经营业务、产品的市场情况、债务人的总体负债情况、对外担保情况、对外投资情况，以及债权情况等。
现场核查要求法律顾问人员，要结合已有资料所示情况，对企业的住所、人员、资产实物状态、抵押或质押资产的存在状态及管理现状等进行实物和资料对照核查。
此外，还有涉诉类资产的核查，主要内容是与承办案件的人民法院具体经办人员联系，具体了解案件审理、执行的实际情况及可能存在的问题。
三、资料分析及综合评估所谓资料分析和综合评估就是要在资料审查和现场核查的基础上，对拟接收的不良资产进行评估分类，进而制订出接收方案和初步的处置意见。
分析和评估的主要思路为：（1）债务人如为暂时性经营困难，有一定的市场，有一定的发展潜力，符合债转股条件的纳入债转股企业管理；需要进一步信贷支持的，帮助企业改进管理，申请债务融资帮助。
（2）债权资产为有效抵押或担保的，确定行权计划，包括自营、拍卖或出售等。
不良资产收购方案
不良资产收购方案随着经济发展和金融市场波动，不良资产（或称坏账）在金融机构中逐渐积累。
对于银行和其他金融机构来说，处理不良资产是保持健康财务状况的重要任务之一。
在这篇文章中，我们将探讨不良资产收购方案，旨在帮助金融机构有效管理和处置不良资产，提高其财务状况和盈利能力。
一、背景分析不良资产收购方案针对金融机构的不良资产问题提出解决方案。
不良资产通常指那些在借款人未能按时支付本金或利息的情况下，导致债务逾期，并影响金融机构资产质量和盈利能力的贷款。
不良资产收购方案的目标是从金融机构的资产负债表中剥离不良资产，减少不良资产对其业务和风险敞口的影响。
二、收购方案的执行步骤1. 风险评估与调查：在制定不良资产收购方案的第一步，金融机构需要进行全面的风险评估和资产调查，以确定不良资产的规模、类型和分布。
这一步骤的目的是为了全面了解不良资产的风险特征，为后续的决策提供依据。
2. 制定清收策略：在了解不良资产的情况后，金融机构需要制定相应的清收策略。
清收策略包括诊断和重组债务、出售或收购不良资产、与借款人达成协议等。
选择适当的清收策略非常关键，因为不同的策略可能会产生不同的财务和业务结果。
3. 资产评估与定价：在进行不良资产交易之前，金融机构需要对不良资产进行评估与定价。
这涉及到对不良资产的价值和潜在收益进行估算，以便确定合理的收购价格和预期回报。
4. 执行交易：一旦确定了收购方案和定价，金融机构可以执行不良资产交易。
交易可能涉及与其他金融机构或投资者的合作，通过出售或转让不良资产来实现收购目标。
5. 跟踪和评估：不良资产收购方案的实施并不是终点，金融机构需要跟踪和评估方案的执行情况和效果。
这有助于及时调整和改进方案，以实现最佳的财务和业务结果。
三、不良资产收购方案的优势通过采用不良资产收购方案，金融机构可以享受以下优势：1. 资产净值的提升：清除不良资产后，金融机构的资产净值将得到提升，有利于提高其财务状况和信用评级。
如何运营不良资产公司管理
如何运营不良资产公司管理简介不良资产是指银行、金融机构或其他公司在信贷业务中产生的无法收回的资产，通常包括逾期款项、违约债务和处置不力的债权等。
不良资产公司是专门从事不良资产收购、管理和处置的金融机构。
本文将介绍如何有效运营不良资产公司，实现更好的管理和处置不良资产。
建立有效的组织结构不良资产公司的成功运营离不开一个有效的组织结构，以下是建立有效组织结构的几个关键要素：1.明确的领导层设立明确的领导层，包括董事会和高级管理层。
董事会负责制定公司整体战略和政策，高级管理层负责具体的实施和执行。
2.合理的分工在公司内部设立合理的部门和职能，如风险管理部门、不良资产收购部门、法务部门等，每个部门分工明确、协同工作。
3.科学的内部流程建立科学合理的内部流程，确保不良资产从收购到处置的每个环节都有明确的操作步骤，提高工作效率。
做好不良资产收购工作不良资产收购是不良资产公司的核心业务，下面是一些不良资产收购的关键要点：1.建立良好的业务网络不良资产收购需要与银行、金融机构和其他不良资产来源建立良好的业务关系，通过合作共赢的方式获取更多的不良资产资源。
2.严格的风险评估在收购不良资产时，要进行严格的风险评估，包括评估资产的真实价值、可变现性和法律风险等，确保风险可控。
3.合理定价在不良资产收购中，要根据不良资产的实际情况进行准确的定价，避免过高或过低的收购价格。
建立有效的风险管理体系不良资产公司的核心竞争力之一在于风险管理能力，以下是建立有效风险管理体系的几个关键要素：1.严格的风险评估在不良资产收购前，要进行全面细致的风险评估，评估资产的潜在风险和处置难度，为后续的风险管理工作提供依据。
2.建立完善的内控制度建立完善的内部控制制度，包括风险管控流程、内部审计和风险报告机制等，确保资产处置过程中的风险可控。
3.及时的风险监测和预警建立风险监测和预警机制，定期对不良资产进行监测和评估，及时发现潜在风险，并提前采取相应措施进行风险防范。
不良资产经营策略及资本化运营模式
不良资产经营策略及资本化运营模式杨娟;史剑【摘要】中国不良资产市场可划分为政策性、准商业化、全面商业化三个发展阶段,在此期间,不良资产的内涵和运营模式都经历了不断丰富和优化的过程.历经20年的变迁与发展,不良资产市场在供给侧和需求侧孕育出新的趋势与变化.独特的运营对象塑造了不良资产市场五大独特的经营理念与策略,在实际业务操盘层面,需要练好核心能力,实现不良资产价值提升.随着不良资产运营手段的丰富和完善,近年逐渐发展出\"RAIR\"并购重组、合作设立不良资产基金、纾困基金等不良资产资本化运营模式.【期刊名称】《河南社会科学》【年(卷),期】2019(000)007【总页数】5页(P83-87)【关键词】不良资产;经营策略;资本化运营模式;经典案例【作者】杨娟;史剑【作者单位】中国社会科学院马克思主义学院,北京 100000;天津财经大学,天津300222【正文语种】中文【中图分类】F83一、不良资产市场的策略与运营化模式（一）不良资产的市场策略独特的运营对象塑造了不良资产市场独特的经营理念与策略，概括起来主要有以下五大策略：1.周期平衡策略不良资产具有一定的周期性，一家企业在本身生命周期和宏观经济周期的变动中，部分企业资源会形成结构性错配，在企业发展过程中，通过诸如投资、融资、借贷等各类渠道，在金融机构和实体企业之间进行传导，但最终的结果会沉淀成为金融机构的不良资产[1]。
一般而言，处于导入期和衰退期的企业，由于产品用户很少，经营风险非常高，企业的融资能力和流动性变差，容易形成不良资产；成长期和成熟期，企业销售群体已经扩大，整个产业达到一定规模并日趋稳定，经营风险有所降低，并且企业内部治理结构逐渐完善，资产质量、净利润、市场份额都处于最优阶段，在这两个阶段不良资产压力最低。
从经济周期维度，当整体经济处于下行期或衰退期，不良资产形成和累积速度加大，从行业、地域、规模等各个方面都会呈现出暴露和扩大的态势；而当经济处于复苏期或扩张期，不良资产在行业、地域和规模等全方面收缩，而且亦会进行自身修复。
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房地产不良资产收购重组的核心
■ 文 _ 李冰
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随着房地产行业并购浪潮的掀ห้องสมุดไป่ตู้， 大多数企业已经不满足于行业内部的
那 么 ，房地产企业收购来源于商业 银 行 等 金 融 机 构 或 AMC公司收购再转 让 的 金 融 不 良 资 产 时 ，应 关 注 哪 些 法 律 方面的问题呢？
第 一 ，应 考 虑 房 地 产 企 业 收 购 不 良 资产是否存在法律上的实质障碍。
第 二 ，根据目前的法律规定，尚无法 律或者行政法规对商业银行等金融机构 将不良债权转让给社会投资者作出明确 的禁止性规定。银 监 会 在 《中国银行业监 督管理委员会关于商业银行向社会投资 者转让贷款债权法律效力有关问题的批 复 》中亦答复“对商业银行向社会投资者
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处 置 的 金 融 资 产 管 理 公 司 ，收 购 金 融 不 良债权时，更 多 看 重 的 是 债 权 原 有 的 担 保 或 不 动 产 抵 押 ，因 此 金 融 不 良 债 权 原 有 担 保 或 抵 押 是 否 继 续 有 效 ，是 在 收 购 进行前需要考量的问题。
金融不良债权资产收购核心要点
通 常 ,我 们 会 将 银 行 对 贷 款 人 的 不 良债权理解为不良资产。实 际 上 ，银行
的不良债权资产仅仅是不良资产中的一 种。不良资产的外延远比我们理解的要 宽 泛 ，它 还 包 括 信 托 、基 金 、保 险 等 非 银行金 融 机 构 及 类 金 融 机 构 （如小贷、 典当、担 保 ）产生的不良债权资产，以及 企 业 之 间 基 于 生 产 经 营 活 动 （如 企 业 上 下 游 产 业 链 中 的 产 品 服 务 、材 料 设 施 供 应、工 程 施 工 ）、借贷关系、投资关系等 产 生 的 债 权 类 、股 权 类 等 亦 是 不 良 资 产 的 一 种 。同 时 ，基 于 互 联 网 技 术 的 发 展 所兴起的网络借贷所产生的不良债权资 产 也 应 该 划 入 至 不 良 资 产 的 范 围 。由此 可 见 不 良 资 产 的 范 围 是 极 其 广 泛 的 ，内 容亦是纷繁不一的。
房 地 产 企 业 作 为 社 会 投 资 者 ，而非 银 监 会 批 准 的 金 融 机 构 ，通 常 不会直接 对实体企业发放贷款而产生直接的借 贷 关 系 或 担 保 关 系 ，更 多 是 通 过 收 购 实
体企业资产或股权的方式投资到具备 商业价值的项目上。而这些具备商业价 值的项目往往是位于中国核心城市的核 心 位 置 ，可进行再次开发或改造更新的 项目。
“大 鱼吃小鱼”，不良资产市场中存量 优质资产正等待着房地产企业的挖掘和 盘活。大 量 不 良 资 产在处置过程中，都 将 面 临 处 置 资 产 变 现 的 问 题 ，而 濒 临 破 产的实体企业中的大量不动产资产正是 房地产企业最为感兴趣的资产。
房 地 产 企 业 可 通 过 与 银 行 、不良资 产投资基金等金融机构或AMC公 司 （金 融 资 产 管 理 公 司 ）等 不 良 资 产 权 益 达 成 战略合作关系，通 过参与司法拍卖、变 卖 、不良资产收购、破产重组、财务投资 等方式获取优质资产。
转 让 贷 款 债 权 没 有 禁 止 性 规 定 ，转 让 合 同 具 有 合 同 法 上 的 效 力 ” “受 让 主 体 无 须具备从事贷款业务的资格”〇因此，房 地产企业作为社会投资者是可以作为收 购主体收购不良资产的。
房地产企业收购不良资产应注 意的问题
房地产企业收购不良资产应关注债 权 转 让 协 议 的 法 律 效 力 。影 响 债 权 转 让 协 议 效 力 的 情 形 一 般 有 ：因 担 保 人 身 份 影 响 转 让 协 议 效 力 的 情 形 ，如 担 保 人 为 国家机关或比照国家机关作为国有资产 管 理 者 的 事 业 单 位 ；因 转 让 程 序 影 响 转 让 协 议 歷 的 情 形 ，如非经招标、竞价、 拍 卖 等 公 开 转 让 方 式 ；因不良资产性质 影响转让协议的法律效益。
根 据 《最髙人民法院关于审理涉及 金融资产管理公司收购、管 理 、处置国
后 ，可 以 依 法 取 得 对 债 权 的 抵 押 权 ，原 抵押权 登 记 继 续 有 效 。但由于实践中， 金融资产管理公司以打包的方式受让和 转 让 金 融 不 良 资 产 ，涉 及 的 借 款 人 数 众 多 ，进 行 变 更 登 记 困 难 重 重 。因 此 ，无 论房地产企业等社会投资者是直接从 金 融 机 构 收 购 不 良 资 产 ,还 是 从 金 融 管 理 公 司 手 中 收 购 不 良 资 产 ，均 将 面 临 无 法 办 理 抵 押 权 变 更 登 记 的 窘 境 ，这 无 疑 将成为后续资产处置的巨大障碍。
房地产企业并非专业进行不良资产
有银行不良贷款形成的资产的案件适 用 法 律 若 干问题的规定》及 《最髙人民 法 皖 关 于 金 融 资 产 管 理 公 司 收 购 、处 置 银 行 不 良 资 产 有 关 问 题 的 补 充 通 知 》的 规 定 ，债权受让人为金融资产管理公司 的情况下，担 保 人 在 原 担 保 范 围 内 继 续 承 担 担 保 责 任 。但 上 述 规 定 不 可 扩 大 适 用 到 房 地 产 企 业 等 社 会 投 资 者 。房 地 产 企 业 受 让 不 良 资 产 应 适 用 《担保 法 》及 其 相 关 司 法 解 释 的 规 定 。在 一 般 的 实 践 中，金 融 不 良 债 权 的 债 务 人 通 常 在 签 订 贷款合同时，处于弱势的一方，因此贷款 担保合同中一般不会有担保合同变更需 经 担 保 人 同 意 的 约 定 。综 合 上 述 情 况 ， 在受让人为房地产企业等社会投资者 的情况下，担保合同可继续有效。