浅析我国房地产投机的成因和对策

浅析我国房地产投机的成因和对策
目前我国房地产投机活动十分活跃，房地产投机对房地产市场的影响利弊并存。

文章通过对房地产投机对我国经济影响的分析，提出了遏制房地产投机负面影响的措施。

标签：房地产投机对策
1 什么是房地产投机
房地产投机是通过房地产价格变动来获取高额利润的短期投资行为，与房地产投资有密切联系，甚至，在一定程度上很难区分。

有学者将投机定义为：投机是指买或卖的活动，其目的是在价格或汇率有变化时，通过买进或卖出来赚取利润。

此定义有利于我们理解房地产投机：第一，房地产投机者只是为了从房地产价格的变动中获利而进行买卖房产的活动，其并不关注商品本身也就是房产本身的使用价值；第二，“投机”并不是一个贬义词，不同于我们日常理解的“投机倒把”，所以我们不能完全否认投机行为。

但是，据此定义，我们并不能很好的区分投机和投资，因为投资也具有这些特征。

1.1 房地产投机与投资的区别“投机”和“投资”并没有严格的界限，通常可以从以下几方面区分房地产投资和投机：首先，投机者期望获得更高的利润，同时也承担更高的市场风险。

因此，高风险高投入是投机的一个显著标志。

但是具体“高”的标准，实践中较难把握；实践中，一般投资者为了分散风险，倾向于借助一些投资组合，但是，投机者却偏向承担高风险以寻求高利润，所以广泛选用财务杠杆。

其次，看资金投入的时机。

房地产市场繁荣时期，投资回报率高，资本增值潜力大而风险小，这一期间，容易发生投机行为。

甚至一些原本的投资会转变为投机，使房地产市场中正常的投资行为受到抑制。

反之，在房地产行业萧条时，投入资金的，更容易被界定为投资。

再次，买、卖的时间间隔不同。

投机行为一般持续时间较短，在短期内完成买入、卖出行为，并且相对频繁的进行买卖活动。

而投资行为一般是长期的，投资者更关注长期内影响价格变化的因素，去判断价格的走势。

综上，投机和投资相互交融，也会相互转化。

但是，二者还是有本质区别的。

实践中，要综合把握各方面的因素，才能较好的辨别投资和投机。

1.2 房地产投机的负面影响凡事都有有利有弊，房地产投机一定程度上有利于房地产行业的发展。

比如，引导社会资金向房地产市场流动，而资金流入是一个行业兴旺发达的最重要因素；一定程度上稳定了房价——当房地产市场价格下跌时，如果投机者判断这种下跌趋势会停止并转而回升，就会大量购进房产，客观上可以抑制房地产价格的下跌，反之亦然，即将房地产价格稳定在一定的范围之内，阻止其更大幅度的跌涨。

1.2.1 浪费社会资源房地产投机者购买房产的目的是期望获得房地产的增
值收益，而不是去使用。

如此，房屋被买卖后，处于空置状态，这就造成了房地产资源的低度利用。

众所周知，房地产开发需要投入大量的人力物力，如果不能利用，是严重的资源浪费。

而且，房地产投机也需要注入大量资金，投机的策划、实施也需要投入大量的人力物力，这些资金、人力游离于生产领域外，没有创造社会价值。

所以，投机行为导致了社会资源的两次浪费。

社会资源是有限的，资源利用效率最大化是社会整体追求的价值目标，如果资源被用于投机，而不能参与生产、增加社会财富，不仅是社会资源的浪费，长期以往还将影响一国的经济发展。

1.2.2 哄抬房价，损害普通大众利益投机者买房待价而沽，造成一些真正的购房者只能从投机者手中购买高价房。

所以，投机者利用资本优势，进行房地产投机，获得了丰厚的回报，但是，投机行为本身没有创造社会价值，部分人获得的利润建立在更多普通大众的损失的基础上的，投机行为导致社会财富不断的向少部分社会群体集中，而更多人为之支付成本。

这种现象如果得不到抑制，有可能从经济领域扩散到政治领域、社会领域，引发人们对社会的不满、对社会公平正义的质疑。

1.2.3 刺激房地产泡沫群体投机活动会使房地产价格更快的上涨，放大市场波动，产生泡沫。

房地产投机所引发的房价持续上涨，在抑制真正需要改善住房条件的中低收人家庭的需求的同时，也使银行贷款甚至一些实业部门的资金过多度集中到房地产业及其相关产业中。

资金过度向某一行业集中，首先是挤占了其他行业发展需要的资金支持，造成国民经济的不均衡发展，其次，也为金融风险埋下了隐患，美国的次贷危机已经为我们提供了有力证据。

所以，房地产投机行为不利于房地产业乃至整个围民经济的健康、均衡发展。

同时，可能还会拉动相关行业产品价格上涨，为通货膨胀埋下伏笔。

2 房地产投机的成因分析
首先，经济发展，人口增多是房地产投资的根源。

城市化进程的加快导致人们对土地的需求不断增长，而土地资源是稀缺的。

供需矛盾引发了地价、房价买和卖之间的巨大差额，高额的回报率必然导致房地产行业成为资本追逐的热点。

其次，普通大众的盲目参与推动了投机的进一步形成。

房地产市场是垄断竞争市场，市場上的投机者和最终消费者所获取的信息是不对称的。

普通消费者，对于房地产行业了解不深，而且也没有条件获取足够的市场信息，也就是，主客观上都不具备条件对房地产市场做出专业的、理性的判断和评价，加之开发商炒作，人们往往对未来的预期过于乐观而参与房地产投机活动，使房地产价格严重脱离价值，致使投机越演越烈。

另外，我国现阶段，大众可以选择的投资渠道有限，也导致了资金过度向房地产行业涌入。

再次，银行贷款大量投入房地产。

由于房地产行业的高额回报率，银行对于房地产行业的相关事项总是积极参与，甚至一些银行在贷款过程中，不惜违反信贷政策和有关规定，大量发放贷款，客观上加剧了房地产投资活动。

3 规范房地产投机行为的思考
通过对于房地产投机活动利弊的分析，可以发现，总体而言，在长期内房地产投机活动会挤占国民经济其他部门和行业的发展资金，阻碍经济发展，同时，也不利于房地产行业本身的持续健康发展；房地产投机还会妨碍大多数普通人正常的住房需求，不利于社会稳定。

所以，我们必须采取一定措施，抑制房地产投机。

首先，增加房地产投机者的交易成本。

比如对土地闲置征税，提高土地持有者囤积土地的投机成本；征收土地增值税，增加土地持有者流转土地的成本从而减少土地的供给量，遏制土地交易的投机的活动。

其次，加大对房地产交易的监控力度。

可以建立城市基准地价与公示地价制度，以便房地产交易者参考；对商品房预售严格审查，未达标者不准预售，避免开发商以预售为名进行投机，对违规者，给与法律制裁；规范房地产融资行为，加强对金融机构贷款业务的的监管，以保证信贷资金的安全。

参考文献：
[1]俞明轩，丰雷.房地产投资分析[M]京：中国人民大学出版社.2007.
[2]曹振良.房地产经济学[M].北京：北京大学出版社.2004.
[3]陆红生.不动产投资分析[M].北京：中国大地出版社.1996.。