春天百货返租销售方案春天百货返租销售方案
百货商场春季促销策划方案_2023春季促销策划方案
百货商场春季促销策划方案_2023春季促销策划方案为了迎接2023年春季，本百货商场决定推出一系列促销活动，以吸引更多的顾客前来消费，增加销售额，以下是具体的促销策划方案：一、活动主题本次促销活动的主题为“春季缤纷大促销”，旨在给予顾客更多的惊喜和实惠。
根据不同商品种类和品牌，我们将设计不同的促销方案，力求满足不同层次的消费者需求。
二、活动时间本次促销活动将持续21天，时间从3月15日开始，到4月4日结束。
三、活动内容1.礼品赠送在活动期间，凡购买各自确定金额的商品就可以赠送相应的礼品，比如购满200元就送小礼品一份，购满500元就送精美小礼品一份。
2.特价销售为了满足不同层次消费者的需求，本次促销活动将精心设计不同类别的特价商品，力求让消费者感受到最实惠的购物体验。
比如美容美妆产品、家居用品、休闲娱乐等商品都将参与促销，优惠力度将从5%到50%不等。
3.品牌折扣本次春季促销活动给予各大品牌的同款商品优惠折扣，同时鼓励顾客参与品牌活动，包括打卡送礼、分享送礼、评论送礼等，以优惠的价格吸引消费者购买更多的同款商品。
4.加大营销投入除活动促销措施外，本次促销活动还将加大营销投入，采取不同的广告宣传方式，比如在当地知名网站、户外大屏幕、公交站牌投放广告等。
5.砍价活动本次春季促销活动将新增砍价活动，消费者可通过参与活动获得砍价机会，通过指定商品的价格，可以享受低至5折的优惠，同时满足砍价成功的人还能赢取贵重礼物。
四、活动预算本次春季促销活动预算总额为50万，分别用于礼品赠送、特价销售、品牌折扣、加大营销投入和砍价活动。
五、活动效果评估为了评估本次促销活动的效果，我们将采取以下评估策略：收集促销期间的销售数据，包括日销售额、客单价、顾客消费周期、服务评价等，针对收集到的数据进行统计和分析，并将结果进行对比和评估。
同时还将进行顾客满意度调查，以衡量本次促销活动的客户体验。
以上是本次百货商场春季促销策划方案，我们将在活动期间精心策划，争取取得满意的销售效果。
百货春日活动策划方案模板
一、活动背景随着春意盎然，万物复苏，百货商场作为城市商业的重要组成部分，为了迎接春日的到来，提升顾客购物体验，增强品牌影响力，特举办“春意盎然，百货盛宴”春日活动。
本次活动旨在营造浓厚的节日氛围，吸引顾客参与，促进销售，提升百货商场整体形象。
二、活动主题“春意盎然，百货盛宴”三、活动时间2023年3月20日至4月30日四、活动目标1. 提升百货商场知名度及品牌形象；2. 增加顾客到店率，促进销售增长；3. 营造轻松愉快的购物氛围，提升顾客满意度；4. 增强百货商场与消费者的互动，构建良好的客户关系。
五、活动内容1. 活动预热阶段（3月20日-3月25日）（1）线上宣传：通过官方微博、微信公众号、抖音等平台发布活动预告，吸引顾客关注。
（2）线下宣传：商场门口设置活动海报、易拉宝，店内广播循环播放活动信息。
2. 活动开展阶段（3月26日-4月30日）（1）购物优惠：推出春日特惠商品，部分商品享受折扣优惠，满额赠送精美礼品。
（2）主题活动：a. 春日花展：商场内设置大型花卉展区，邀请知名花艺师现场展示花艺作品，举办花艺比赛，吸引顾客参与。
b. 春日美食节：邀请知名餐饮品牌入驻，推出春季特色美食，举办美食烹饪大赛，满足顾客味蕾。
c. 春日亲子活动：设置亲子互动区域，举办亲子绘画、亲子手工、亲子运动会等活动，增进亲子感情。
d. 春日摄影大赛：鼓励顾客在商场内拍摄春日美景，参与摄影大赛，选出最佳作品。
（3）会员专享：为会员提供专属优惠，举办会员专属活动，提高会员忠诚度。
3. 活动总结阶段（4月30日）（1）线上总结：发布活动回顾，感谢顾客参与，展示活动成果。
（2）线下总结：商场内设置活动总结展板，展示活动精彩瞬间。
六、活动执行1. 落实活动预算，确保活动顺利进行；2. 制定详细的活动方案，明确各部门职责；3. 加强活动宣传，提高活动知名度；4. 做好活动现场管理，确保活动安全有序；5. 评估活动效果，总结经验教训，为后续活动提供借鉴。
百货公司春季促销策划方案
百货公司春季促销策划方案百货公司春季促销策划方案文章标题：百货公司春季促销策划方案前言：随着元旦、春节等节假日的结束，百货行业逐步进入消费淡季。
一方面行业竞争逐渐加剧，同时各类专卖店的加入也使上虞的百货业竞争更加激烈起来，如何在淡季到来之时，提升商场营业额，做到淡季不淡，在行业竞争中保持已有的市场份额，并逐步扩大市场影响，是上虞百货近期将面对的主要问题。
市场分析：上虞百货在本土拥有较高的知名度，消费群体相对稳定。
但是随着市政建设以及经济发展的影响，上虞百货也面临着以下几个问题：1、位于步行街尾，地段不够理想。
2、商场建筑年代相对久远，内部格局紧凑，购物环境有待改善。
3、商场整体形象布置简单，没有体现出上虞百货在本地百货行业应有的领导地位。
4、临近的大通百货以及步行街各专卖店小型百货店对消费者的分流相对严重。
策划思路通过一系列有力度的促销活动，结合商场外部、门头、中厅的场地布置，以及内部POP 挂旗等装饰，在视线上营造一个全新的商场氛围。
同时，结合报纸、电视等媒体广告宣传炒做进一步将上虞一百服务大众的消费理念传达给上虞市的消费者，巩固企业形象，提高企业美誉度。
同时，各大商场均有旺季进行促销活动的习惯，本次促销售选择逆势而上的手段，在旺季到来之前进行大规模促销活动，争取占领行业制高点，为“五一”黄金周的市场格局创造有力条件。
核心主题：柔情三月、激荡你我主题文案：这个春季，上虞一百奉献无数精彩瞬间与所爱的人一起牵手，让爱在绿色的季节漫延20xx年春季，有足够的柔情和浪漫陪伴活动时间：20xx年4月2日——10日活动地点：上虞一百大楼活动内容：A、活动期间大量换季服饰低折销售。
B、中厅推出特价商品屋，大量服饰品服饰低扣销售。
C、全场流行商品六折起。
D、活动期间当天购物小票或发票累计满100元，可以获赠一百送出爱心礼品一份（特例商品不能参加本次活动）。
E、活动期间可凭购物小票领取“幸福的瞬间”摄影大赛参赛表格一份，参加一百举办的“幸福的瞬间”摄影大赛。
百货商场春季促销策划方案
百货商场春季促销策划方案百货商场春季促销策划方案前言随着清明节的到来,“踏青”也成了眼下一个高频率出现的词组。
对市场一贯敏感的蓉城商家,自是少不了在各个时节推出应景的促销主题。
今年清明节,各大商家依然继续以“踏青”的名义设置了众多商品促销,护肤用品、户外服饰、手机数码、休闲食品等成为了商家的重点展销商品。
同时,不少商家还为清明节安排了户外运动讲座、踏青摄影比赛等趣味活动。
从前年开始,清明节已被列入了法定假日的名单。
经过了两年的摸索和总结,精明的商家们已避开了清明节的伤感情绪。
记者从各百货卖场了解到,在春意盎然的卖场氛围下,各商家都轻车熟路地打起了“踏青”出游牌,让市民在祭祀、追忆之余,缓解凝重的氛围,融入大自然怀抱。
目录一、活动目的二、活动主题三、活动时间四、活动范围五、活动方案（一）、百货（二）、超市（三）、家电（四）主题抽奖活动（五）文化活动六、dm规划七、店外装饰八、工作计划与安排九、现场布置方案十、活动后期评估一、活动目的：(1)、针对春季踏青郊游这一主题组织相关商品进行促销;(2)、针对全馆春季商品全面上市,以新品推介为主,组合相关业种,以特别周的形式作重点促销。
在促销业绩的同时,辅以有关的pr活动来进行“先帅百货”的形象树立,陪养主客层。
（3）、本期活动主打商品：百货部（服饰、化妆品、珠宝、鞋包）,家电部：（空调节第一波）,超市部：（踏青节活动继续延续,卖场氛围营造）。
二、活动主题：让我们一起踏青去四月新情抢先报三、活动时间:4月1日--5日四、活动范围：通州区人民商场及周边五、活动方案;（一）、百货：扮靓自己新春新装扮活动办法：组合商场服饰类、化妆品类、珠宝类、鞋包类等业种,以新到品牌和主打品牌为主,制作精美的购物海报张贴于专厅明显位置,各专厅亦可通过vip会员短信提醒方式将活动提前告知,活动期间可凭短信（复制有效）领取踏青节礼品一份;各区主题：化妆品spring春妆密码春化妆品节服饰类早春新装上市中性休闲+户外运动改装特卖会耍个性抢流行珠宝类春媚炫动我的风采鞋包类春色甜甜儿鞋包特卖会（二）、超市踏青郊游—寻找第一抹春光主推商品:旅游装、家庭装洗化妆品、保湿护肤品、配饰、春季针纺织品、烧烤用品以及烧烤的关联商品等（户外帐篷、铁锹、水桶、烧烤架、烤肠、海鲜、饮料、零食、桌布、餐巾纸、湿巾、一次性用品、保鲜盒、储物桶等;）（三）、家电启动空调节（第一波）,以先帅家电我价最低,为活动口号,向大家电厂家要政策支持,家电部再配统一的活动,礼品赠送。
商场春天促销活动策划方案
商场春天促销活动策划方案商场春天促销活动策划方案一、概述春天是消费者购物的黄金季节之一，商场在这个时候举办促销活动是非常重要的。
本方案旨在利用商场自身优势，结合春天特点，制定一系列活动策划方案，吸引和留住消费者，提高销售业绩和品牌知名度。
二、目标1. 提高销售额：通过促销活动吸引消费者，达到销售额增长的目标。
2. 提高店铺知名度：通过活动宣传和吸引力，提高店铺的品牌知名度和影响力。
3. 提高回头客率：通过促销活动吸引消费者回头购物，提高回头客率。
三、活动策划1. 主题活动1.1 春分大酬宾主题活动时间：每年春分之前的一个月活动内容：1）制定消费金额返利政策，达到一定消费金额即可获得返利券，返利券可用于下一次购物。
2）推出会员专属折扣，会员可享受更多折扣和优惠。
3）举办大型抽奖活动，消费满一定金额即可参与抽奖活动，奖品包括商品、购物券和实物奖品。
4）举办时装秀和独家品牌发布会，展示春季新款商品，吸引消费者的关注。
5）与合作品牌联合推出特别礼包，购买指定商品即可获得礼包。
1.2 春季乐翻天主题活动时间：每年四月中旬至五月活动内容：1）推出季节性商品，如春装、户外运动用品等，并进行打折促销。
2）在商场主入口处设置迎春花坛，增加春天气息，吸引消费者进入商场购物。
3）推出礼券活动，购买一定金额的礼券可享受折扣或有赠品。
4）举办美妆培训班和化妆比赛，吸引女性消费者。
2. 营销活动2.1 拼团购物活动时间：每年三月至四月活动内容：1）组织拼团活动，邀请消费者参与，以小组为单位进行购物，购买数量越多，优惠力度越大。
2）通过社交媒体、宣传海报等方式进行活动宣传，吸引消费者的参与。
2.2 春季周年庆活动时间：商场开张周年的月份活动内容：1）推出商品特价促销，给消费者提供更多的购物选择。
2）推出会员专享购物活动，会员可额外享受折扣和积分返现等优惠。
3）举办大型抽奖活动，购买指定商品或消费满一定金额即可参与抽奖，奖品包括现金、购物券和商品。
百货商场春季促销策划方案_2024春季促销策划方案
百货商场春季促销策划方案_2024春季促销策划方案一、前言春季是一个充满生机和活力的季节，也是消费者购物热情高涨的季节。
为了抓住这个商机，提高商场销售额，我们计划在春季开展一系列促销活动，吸引更多的消费者前来购物，同时增加商场的知名度和美誉度。
二、活动时间本次春季促销活动的时间为一个月，从X月X日开始至X月X日结束。
三、活动主题春意盎然，购物无极限——春季百货促销大放送四、活动内容1. 春日折扣大放送活动期间，全场商品享受X折优惠，让消费者感受到实实在在的优惠。
同时，为了吸引更多的消费者，我们还将推出一些特别的商品，如春季新品上市、春季特惠商品等，以吸引消费者的眼球。
2. 满额赠礼活动期间，消费者在商场购物满X元即可获得一份精美礼品，礼品包括购物袋、环保筷、丝巾等。
同时，我们还设置了更高的满额赠礼额度，如购物满XXX 元可获得高档化妆品一份，以此增加消费者的购物欲望。
3. 会员专享活动为了回馈广大会员的支持，我们将推出一系列会员专享活动。
具体包括：（1）会员积分兑换：活动期间，会员购物可获得双倍积分，积分可用于兑换礼品，如高档护肤品、精品包等。
（2）会员专享折扣：针对部分会员专享商品，提供低于公开折扣的专属折扣，让会员感受到更多的实惠。
（3）会员新品优先体验：活动期间，我们将邀请设计师提前为会员挑选部分新品进行展示，并邀请会员优先体验和试用。
4. 亲子互动活动为了营造温馨的家庭购物氛围，我们还将组织一系列亲子互动活动。
具体包括：（1）亲子DIY手工坊：组织亲子DIY手工坊活动，邀请专业老师现场教授手工制作技巧，让家长和孩子一起动手制作手工艺品。
（2）亲子游戏区：设置亲子游戏区，组织亲子游戏和互动环节，增进家长和孩子之间的感情。
（3）家庭用品专区：设置家庭用品专区，提供家庭日常生活所需的各种商品，如厨房用品、家居装饰品等。
5. 限时抢购区为了吸引更多的消费者前来购物，我们还将在商场内设置限时抢购区。
商场春天活动策划方案
商场春天活动策划方案一、活动背景和目的春天是万物复苏的季节，天气温暖宜人，人们开始活跃起来。
商场作为城市的购物中心，承载着各种消费需求。
因此，策划春季活动可以吸引更多顾客，提高商场的知名度和销售额。
本次活动旨在通过一系列丰富多样的节目和促销活动，为顾客带来愉快的购物体验，增加商场的客流量和销售额。
二、活动内容1. 主题：春天花开，繁华万象本次活动以春天为主题，突出花朵和生机的元素，营造温暖、轻松、愉悦的氛围。
2. 购物促销活动：(1) 春季新品上市促销，推出一系列适合春季穿着的服装、鞋子、配饰等商品，搭配特价优惠，吸引顾客购买。
(2) 会员专属促销，针对商场会员提供特别优惠，包括折扣、返还优惠券等福利，提高会员的购买意愿。
(3) 联合品牌促销，与各大品牌合作推出联名款商品，吸引品牌追捧者和粉丝购买。
(4) 捆绑销售促销，将不同商品捆绑销售，提供打折价格，鼓励顾客购买更多商品。
3. 花艺展示：(1) 花卉展示区域：在商场的主要走廊或中庭，设置花艺展示区域，展示各种美丽的鲜花和盆栽植物，为商场增添春天的氛围。
(2) 花艺示范和讲座：邀请专业花艺师进行花艺示范和讲座，向顾客传授插花和养花的技巧，提升顾客的花艺欣赏和养花水平。
4. 表演活动：(1) 节目表演：在商场的中央舞台或露天广场上进行集体舞、音乐表演、歌舞剧演出等，吸引顾客驻足观看。
(2) 春季时装秀：邀请国内知名设计师和名模进行时装秀，展示春季时尚潮流，吸引顾客购买新款服装。
5. 互动游戏：(1) 猜灯谜：设置灯谜区域，邀请顾客猜灯谜，猜对者可以获得商场提供的优惠券或小礼品。
(2) 抽奖活动：开展抽奖活动，邀请顾客购物满一定金额即有机会参与抽奖，赢得商场提供的丰厚奖品或折扣券。
6. 亲子活动：针对春天是家庭出行的好时机，安排亲子活动，包括儿童剧场、彩绘、趣味游戏等，增加家庭的参与和顾客满意度。
7. 其他活动：(1) 慈善义卖：将部分活动收入用于慈善事业，开展义卖活动，吸引爱心人士参与。
春季商户活动策划文案
春季商户活动策划文案一、活动背景春季是一个充满活力和希望的季节，万物复苏，生机盎然。
春天来临之际，我们商户希望能够通过活动策划，吸引更多的顾客来到我们的店铺，增加销售额，提升品牌知名度。
二、活动目标1. 吸引更多顾客来到我们的店铺消费，增加销售额；2. 提升品牌知名度，树立良好的品牌形象；3. 增强顾客黏性，提高客户忠诚度；4. 营造愉快的购物氛围，增强顾客的购物体验。
三、活动内容1. 主题：春日购物季2. 活动时间：3月1日至4月30日3. 活动地点：各合作商户店铺4. 活动内容：（1）优惠促销：推出多种形式的优惠活动，如折扣、满减、赠品等，吸引顾客到店消费；（2）新品上市：针对春季推出的新品，进行宣传推广，吸引顾客的关注；（3）主题促销：根据不同的主题，设计相关的促销活动，如清明节促销、复活节促销等，增加活动的趣味性和互动性；（4）线上线下结合：通过线上活动与线下实体店活动相结合，提升活动的影响力和覆盖面；（5）体验活动：举办各种有趣的体验活动，如试用、DIY等，增强顾客的购物体验。
四、活动推广1. 线上宣传：通过社交媒体、微信公众号、短视频平台等渠道，进行活动宣传和推广，吸引更多的线上用户关注和参与；2. 线下宣传：在店铺门口悬挂宣传海报、横幅等宣传物料，吸引路人的目光，增加活动的曝光度；3. 合作推广：与周边商户、社区组织等合作，开展联合推广活动，扩大活动的覆盖范围；4. 会员营销：通过会员短信、会员卡等方式，向会员推送活动信息，激发会员的购买欲望；5. 媒体宣传：邀请当地媒体进行报道，增加活动的曝光和影响力。
五、活动执行与监测1. 活动执行：商户全体员工积极参与活动策划与执行，确保活动的顺利开展；2. 数据监测：对活动期间的销售数据、顾客人流量等进行监测和分析，及时调整活动方案，提升活动的效果；3. 反馈收集：对顾客意见和建议进行收集和整理，及时反馈到相关部门，不断改进和完善活动方案。
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春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
独立产权商铺作用与优势
•
独立产权商铺的作用：
商铺在销售之后，必须确保成为良性物业，那么，究竟
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
优势一： 有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额。
• 产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于，企业在这种 销售方式下可以短期内快速回收大量资金，赚取利润。因为投 资型物业多数属于商业物业，如果开发商选择自主经营或是只 租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实 力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时， 开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易 事。所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项 目的目的，建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户 投资者便成为必然的选择。
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
春天百货推售策略及定位
• 根据现实情况，对本案的推案策略，拟定两套 方案：
• 备选方案1：一层、二层、三层、四层拟分割， 返租销售的策略作为本项目的营销推广手法。 带动一层独立临街店面的迅速去化。
• 备选方案2：一层、二层、三层、四层返租与整 体销售组合。
春天百货返租销售方案 春天百货返租销售方案
2020/11/16
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
什么是返租？
• 返租 • 在商铺的销售中，采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为
提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收 大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经 营权，并对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引 力）。 • 优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经 营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最 大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价 值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型 封闭式商场。通过拆零产权、销售旺铺可回收巨额资金，大大缓解困 扰开发商的资金紧张问题。 • 缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及项目的规划、设计、 招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。 而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营） 两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌 的影响也将有很强的广泛性和延续性。 • 操作方式：签订购房合同时，业主必须签署委托经营协议和租金回报 协议，返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司，这一切与开 发商没有任何法律关系，返租协议可长达10年-20年。
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
产权式商铺的优势分析
• 作为一种营销策略，产权式商铺能够得到市 场的认可，必定有其优势所在。客观的讲， 这种营销策略在商业楼盘销售时起到了很大 的积极作用，在某种程度上是开发商信心与 实力的体现，是对市场的认识与把握，更是 对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主 体，如开发商、投资者、物业经营者以及金 融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。
◆发展商与小业主的承包经营关系 ◆营运管理公司与发展商的承租方与出租方的关 系
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
销售风险与回避
（1）差价补贴的风险 营运管理公司作为一个商业的整体租赁
者，其承租的租金必然比较低（就好比“批 发”的概念），而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一个使投资客户认同的回报率， 而这两者之间将存在一定的差距，因而就使 得发展商不得不为了支持较高的回报而去补 贴一定的资金。
返租需要处理的难点：
• （1）两个基本点 发展商与营运管理公司的租约与发展商与小业
主承包经营协议在时间上要具备一致性。 • 购买春天百货商铺的前提是：小业主在租期内
不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租 期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与营 运管理公司的租赁协议来保证小业主的租期收益。 • （2）两个关系
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
优势三：
能够促使经营者搞好经营，努力争取更大利润。
• 售后返租物业有的是开发商自主经营，有的是开发商 委托其他物业管理公司经营，也有的是合作经营，但 无论经营者是谁，都要承担起支付租金回报的责任。 经营者在签订协议时必然清楚这一点，因此也必然有 信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压力， 经营者只有努力获得超过租金回报的利润，才有可能 生存并发展下去。这必将促使经营者搞好经营，争取 更大的利润。
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
优势四： 有利于银行加快资金周转，降低风险。
• 对于售后返租投资型物业，银行一般要求首 付50％，这相对一般住宅项目的贷款来说， 按揭比例较小；贷款5至10年还清，也比住 宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之 每月利息负担有租金收益作保障，大大降低 了银行的贷款风险。
什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场一致的商
铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营独立收银
的主题商城或专业市场。这种独立式商铺，商场经营按照
销售分割的独立铺位经营，从而达到经营铺位与销售铺位
权明晰，使得销售铺位与经营铺位保持一致，业
主与经营者洽谈租金十分方便；其次，独立式店铺只需短
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
产权返租的４种方式
◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真 实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。 ◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟 铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是 投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出 在羊身上”。 ◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分 划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过 高价格完成其8%或10%的返点。 ◆独立产权铺位，真实回报返租。
• 对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购 买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。
• 还有一点值得一提的就是，虽然这类物业可能单价 相对较高，但由于产权分割的较小，每个单元的总 价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多 的投资者有能力进行这种产品的投资。
总结：与投资者签订包租协议的是商业经营管理公司。也就是 说，以后在包租过程中一旦出现问题都与开发商没有任何关系。 • 建议： • 下策：喀什投资公司作为营运管理公司或广州城春天百货另成 立营运管理公司， • 上策：聘请外地有实力的商业运营管理公司；目的：规避开发 商风险。
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
春天百货拟采用的销售方式： 独立产权铺位，虚拟回报返租
• 基于上述分析， 我们在销售时采取第三种方法比较合乎我们 项目，即：独立产权铺位，虚拟回报返租。
• 将市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格 完成其10%的返点。
• 方法：直接在售房款总额中减去前5年租金(每年返租9%，即 总款的45%，后5年实行每年返还11%，分季度返还， 10年共 返还100%，回报计算期：以实际交付使用期为准，如2012年 10月28日交付使用，则回报期为2012年10月28日开始计算。
• 利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单 价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这 也是产权式商铺的一大优势。
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
优势二：
保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。
• 对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能获得稳 定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大 肆追捧的根源所在。
发展商在承租期满后，从项目本身营销的角度 看，其已经完成了对业主的承诺。但为了更好地实 现商业的销售价值，发展商需提前解决好这一问题， 不要为将来的商场经营留下后遗症。
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
销售风险与回避
• 要解决好这一问题，可以考虑采用以下的方法： • 首先，要成立业主委员会。 • 由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权，
• 备 注：以上两种方案，在销售执行过程中相 互结合运用，利用客户进行相互间的挤压，做 到虚实结合，亦真亦假促进销售。
• 销售定位：独立产权旺铺 + 一份租约 = 富养三 代 “春天百货”带租约的独立产权商 铺
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
关于产权商铺
• 什么是产权式商铺？ • 房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面
• 这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在培育期 统一经营、规模管理。
• 实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大，这样首付只要花 几千元就可以买到一个商铺。对于1层商铺，采取一次性返租 3年的策略，对于2~3层商铺，则可分别采取一次性返租4年的 策略，对于第4层商铺，则可采取一次性返租5年的策略；这 种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。
期返租，发展商与小业主最大限度的回避了商铺经营的风
险；其三，对于独立式商铺，建设部、银行等相关部门和
单位认同度高，而投资市场亦十分看好。
春天百货返租销售方案春天百货返租 销售方案
返租需要处理的难点：
• 商家租赁与商铺销售的关系 开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场
整体出租给营运管理公司（策略：开发商自己可以另外的法人 成立营运管理公司或雇请有实力的营运管理公司以规避开发商 的风险），由营运管理公司统一负责招商以及日后的经营、物 业管理等工作。发展商则按照每年9%-11%的回报率向业主返 还一定金额。 • 发展商作为物业开发者，它既是三者（开发商、营运管理公司、 业主）之间的组织者，又是协调者。因此从整体上看，三者之 间存在两个基本点与两个关系。