交易实例调查表
市场比较法课件
（2）地点的同一性和类似性 消除区位因素对房地产效用及价格的影响。 最好能在同一地区, 越近越好, 如果同一地区内没有可选取的, 可 以在同一供应圈内的类似地区选取。如:要评估北京王府井地区的商业 店铺, 最好选择的交易实例也在王府井, 但若无, 可选择东单、西单、前 门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。 （3）时间的接近性 时间的接近是相对而言的, 相对于房地产市场的变动情况而言, 如 果几年来房地产市场都比较稳定, 价格变化幅度不大, 那么几年前的交 易实例用于现在比较修正也是有效的。通常, 要求交易实例的交易日期 在5年内。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。 所谓正常交易, 是指交易应当是公开、平等、自愿的, 即在公开市 场、完全竞争、信息畅通, 交易双方平等自愿, 没有私自利益关系的情 况下的交易。
标准房地产: 是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相 应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。
交易情况修正: 是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价 格偏差。
区域因素: 是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化 等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。
例子: 某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万 元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付 清的价格为:
10+20/（1+1%）6=28.84万元
16
（2）统一采用单价 土地的单价有用楼面价表示的。 有些房地产如: 车库按车位个数为单位。 （3）统一货币种类和货币单位 不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对 应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价。 （4）统一面积内涵与单位
住宅类房地产交易实例调查表
住宅类房地产交易实例调查表岗位责任调查表□基本准则为了有效进行生产活动，必须完备下述三方面：第一是要完善生产条件。
生产条件是指根据企业经营的意志所决定的生产结构或生产力、厂房安排、作业编组等范围。
第二是要完善生产计划，以便有效地推动生产。
第三是完善生产管理技术，以便对生产计划和执行结果之间的差距采取有效的措施。
□有关设备情况的调查事项(1)是否能掌握设备情况?如能掌握，应调查设备情况和现在的使用情况的差距。
(2)是否能掌握设备开工率?如能掌握，应调查其开工率是在一般水准之上，还是在一般水准之下。
□有关工时劳动能力的调查事项(1)是否能掌握工时劳动能力?如能掌握，应调查其能力和现在利用工时劳动能力之间的差距。
(2)是否掌握工时开工率?如能掌握，应调查其开工率是在一般水准之上，还是在一般水准之下。
(3)是否易于补充人员?应该按不同职位调查其难易程度。
□有关厂房安排的调查事项(1)厂房安排是否也能适应将来的计划?(2)厂房安排是否合理?是否从工程的设计、质量、成本等方面作了考虑?(3)是否考虑到安全问题?(4)是否适当地照顾到环境卫生?(5)是否分别掌握厂房安排费用?□有关工作环境的调查事项(1)采光是否顺应工作性质?(2)照明是否顺应工作性质?(3)通风是否顺应工作性质?(4)冷暖设备是否顺应工作性质?(5)是否考虑到工作场所的安全管理?(6)是否考虑到工作场所的气氛和工作场所的纪律?□有关工厂道德意识的调查事项(1)是否对工人进行品德教育和技术教育?(2)是否对工人进行操作或业务训练?(3)有无福利设施?(4)有无提案制度?(5)是否进行有关劳工法的研究?(6)是否注意出勤率?(7)有无工资制度规定?(8)员工是否了解工资制度?(9)工资制度是否客观、公平?□有关设计的调查事项(1)设计人员是否受过生产技术方面的适当训练?(2)设计人员是否考虑到成本?(3)图纸是否规范和分类?(4)设计时是否想方法利用标准零件?(5)设计时是否考虑到工作方法及工具的使用方法?(6)是否对所有产品都规定了降低成本的目标，并定期进行检查?(7)是否尽可能地放宽公差及其他质量标准?(8)设计人员是否注意到产品的质量标准、工作方法、制造成本之间的相互关系?(9)是否尽量利用国家及同行已制定的标准?□有关技术标准、质量标准的调查事项(1)是否有产品及零件的标准设计图?(2)是否有产品规格?(3)是否有零件规格?(4)是否有试验规格?(5)是否有材料规格?(6)是否有机械操作手册?□有关作业标准的调查事项(1)加工程序是否标准化?如已标准化，应调查是依据下述哪一种：①方法程序表；②制造程序表；③安装工序表。
房地产估价案例分析
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 (2)二、成本法案例――＊＊仓库 (7)三、收益法评估案例――＊＊大厦 (11)四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地 (13)五、机器设备评估案例――船舶 (18)一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
比较 法
赁、抵押、房屋征收补偿等提供价值参考。
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第三节 选取可比实例
• 相对应的，如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例； 为租赁目的估价，应选取租赁实例为可比实例；如果为抵押、抵债、 房屋拆迁补偿等目的的估价，通常也选取买卖交易实例为可比实例。
• 班级气氛的营造对班级管理至关重要，这就要求 班级管理能够营造健康向上、丰富活跃的班级文 化环境，包括营造班级文化的物质环境；营造班 级社会化环境；营造良好的人际关系，把学生作 为交往的主体，设计内容充实、频率高的交往结 构，建立充满信任的同学关系；营造正确的舆论 和班风；营造健康的心理环境。
2022/8/29
• 一、收集交易实例的途径
• 收集交易实例及相关参考资料的途径主要有以下几种： • （１）走访房地产交易当事人或其四邻，了解其房地产成交价格及有
关交易情况。 • （２）访问房地产经纪人、律师、注册会计师等，了解成交价格及有
关交易情况。
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第二节 收集交易实例
• （３）查阅政府有关部门的房地产价格资料，如成交价格资料、交易 登记资料、土地使用权的出让资料、基准地价、标定地价和房屋重置 价格资料等。
• （４）向专业房地产信息机构购买房地产价格资料。 • （５）查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易
展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代 理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房 地产市场价格行情。 • （６）同行之间相互提供。估价机构和估价师之间可以建立某种协作 关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。
交易实例调查表
房地产类型：住宅名称尊邸华庭坐落雨花区劳动中路589号卖方赵世辉买方林军成交价格总价48.6万单价：6900 元/㎡成交日期2010年6月16日付款方式按揭房地产状况说明权益状况说明房产产权情况私有使用期限70土地性质住宅区位状况说明地段位置二环交通条件较便利基础设施较高商业繁华度高环境景观好公用设施较好公交线路5条社会环境好实物状况说明装修状况普通土地用途商品房自然条件较好结构框架房屋成新全新临街情况较好建成年月日2012年10月30日朝向坐北朝南户型二室一厅一厨一卫交易情况说明正常建筑平面图资料来源1、查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；2、查阅报刊上房地产的信息；3、网上查找。
调查人员：陈芙蓉调查日期：2011年12月29日房地产类型：住宅名称香溢豪庭坐落雨花区青园路卖方罗文远买方肖强成交价格总价：43.88万单价：4980 元/㎡成交日期2010年3月23日付款方式按揭房地产状况说明权益状况说明房产产权情况私有使用期限70土地性质住宅区位状况说明地段位置三环交通条件便利基础设施高商业繁华度较高环境景观好公用设施较好公交线路7条社会环境好实物状况说明装修状况普通土地用途商品房自然条件好结构框架房屋成新全新临街情况较好建成年月日2009年9月18日朝向坐北朝南户型二室二厅一厨一卫交易情况说明正常建筑平面图资料来源1、查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；2、查阅报刊上房地产的信息；3、网上查找。
调查人员：陈芙蓉调查日期：2011年12月29日房地产类型：住宅名称湘域熙岸坐落芙蓉区人民东路329号卖方陈康原买方肖志邦成交价格总价：79.8万单价：7860 元/㎡成交日期2011年6月12日付款方式按揭房地产状况说明权益状况说明房产产权情况私有使用期限70土地性质住宅区位状况说明地段位置三环交通条件便利基础设施较高商业繁华度较高环境景观好公用设施好公交线路6条社会环境好实物状况说明装修状况普通土地用途商品房自然条件好结构框架房屋成新全新临街情况好建成年月日2010年3月21日朝向坐北朝南户型三室二厅一厨二卫交易情况说明正常建筑平面图资料来源1、查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；2、查阅报刊上房地产的信息；3、网上查找。
关联方及其交易情况调查表
款项余额性质
期初数
期末数
（八）关键管理人员报酬
（九）其他
关联方及其交易综合评价：
交易类型及交易对象
交易内容
上年数
本年数
金额
％
金额
％
关联方销售
（一）销售产品
2、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化 （金额单位：万元）
（二）提供劳务
企业名称
年初余额
本年增加额
本年减少额
年末余额
（三）销售其他资产
关联方采购
（一）购买产品
3、存在控制关系的关联方所持股份及其变化 （金额单位：万元）
企业名称
关联方及其交易情况调查表
关联方及其交易情况调查表
索引号：F4
页次：
索引号：F4
页次：
被审计单位名称：
编制人：
编制日期：
被审计单位名称：
编制人：
编制日期：
审计期间：
复核人：
复核日期：
审计期间：
复核人：
复核日期：
1、存在控制关系的关联方
6、关联方交易
企业名称
注册地址
主营业务
与本企业关系
经济性质
法定代表人
年初余额
本年增加额
本年减少额
年末余额
（二）接受劳务
金额
％
金额
％
金额
％
金额
％
（三）购买其他资产
其它关联方交易
（一）代理业务
4、不存在控制关系的关联方
（二）租赁
企业名称注册地址与本企的关系（三）提供或接受资金
（四）提供或接受担保和抵押
（五）管理方面的合同
（六）研究与开发项目的转移
房地产市场比较法
第四章市场比较法第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
搜集交易实例要日积月累，时刻留意。
一、途径1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解二、搜集交易实例的内容1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房地产状况3、成交价格4、付款方式5、成交日期三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库第三节选取可比实例虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。
房地产市场法案例分析
【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。
小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。
解决方案步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料；表2-1 实地踏勘估价对象表房屋坐落 昌平区回龙观龙锦苑1区房屋所有权人xxx房屋所有权证号X京房权证昌字第xxxxxx号土地证号 xxxxxx使用权类型住宅土地面积1011㎡土地使用权终止日期2055年土地形状规那么（矩形） 房屋登记用途住宅建筑面积 126㎡建筑结构：砖混标的所在楼层/总楼层： 3 /6层使用状况√自用 空置出租层高(米)：3成新率：8现状用途√住宅办公商铺户型结构3 房 2 厅 1 厨 2 卫1阳建成时间：2005朝向：南使用状况√完好基本完好一般损坏严重损坏危房 评估目的： 出售维修保养√良好一般较差通风采光√良好一般较差物管类型：√小区大院单体楼封闭半封闭开放四至：东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街公交线路√有 无共 6条线路步行 1 分钟 地铁站名：回龙观东大街站 步行至该地铁站口约 10 分钟景观 √公园√小区园景望江人工湖山球场泳池无小区配套：便利店物业设施及管理电梯部客梯货梯每层户√无完好基本完好一般损坏严重损坏房屋间距良好车位比重良好临街状况良好使用状况良好水电明敷√暗敷无√完好基本完好一般损坏严重损坏通讯√√有线电视√网络√完好管道煤气√有 无消防√消防栓√自动喷淋烟感报警无√完好基本完好一般损坏严重损坏物业管理√防盗门√自动对讲系统可视对讲系统√小区监视系统√24小时保安无保安物业收费：每平方 2.3 元周边配套商场 √幼儿园√学校√医院√邮局√银行 √菜市场 超市 √公园√体育设施√酒店√娱乐休闲物业外墙马赛克条形砖玻璃幕墙水刷石√涂料装修档次毛坯普通√精装豪华楼梯间、地面：水磨石墙面：石灰顶棚：抹灰门厅、大堂其他：公共通道 地面：水磨石 墙面：石灰 顶棚：抹灰其他：内部装修基本状况 使用现状客餐厅 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏柜体木质√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏房间 地面木地板√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏厨房 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏主次卫 生 间 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他 □外阳台个 √内阳台 1个附属物：水池√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏法定优先受偿款拖欠建设工程款元 拖欠土地出让金元 拖欠报建费元拖欠税费元 已抵押担保的债权数额元 其它法定优先受偿款元备注我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息：1． 地理位置与环境评估标的物座落于市昌平区回龙观镇文化路(科星西路与龙锦二街交叉口)，该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面(即东侧)为龙锦苑公交场站，北临龙锦一街。
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交易实例调查表现场查勘计划分工表现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。
特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。
市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项（一）市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、进行容积率和土地使用年期修正；9、求出比准价格；10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1→ 修正交易实例2→〓待评估土地→ 待评估土地价格交易实例3→市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.（二）基本公式以市场比较法评估土地价格用以下公式：V＝VB×A×B×D×E （13）式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数（三）程序（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行估价期日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格。
（四）收集宗地交易实例资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
（五）确定比较实例要求选取三个以上的比较实例。
比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
（六）建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
（七）交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：（1）有利害关系人之间的交易；（2）急于出售或者购买情况下的交易；的美女编辑们（3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；（5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；（6）相邻地块的合并交易。
（7）特殊方式的交易。
（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其它非正常的交易。
将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。
交易情况修正公式为：VE=V0×Ep/EE （14）式中：VE：情况修正后的比较实例价格V0：情况修正前比较实例价格Ep：待估宗地情况指数EE：比较实例宗地情况指数（八）估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
主要用地价指数进行修正。
修正公式为：VE=V0×Q/Q0 （15）式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数（九）区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。
不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
考试大整理。
将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×DP/DE （16）式中：VE：区域因素修正后的比较实例价格V0：区域因素修正前比较实例价格DP：待估宗地区域因素条件指数DE：比较实例宗地区域因素条件指数（十）个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。
个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×SP/SE （17）式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格V0：个别因素修正前比较实例价格SP：待估宗地个别因素条件指数SE：比较实例宗地个别因素条件指数（十一）土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。
修正公式为：Vt=V0×K (17)式中：Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）式中：r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。
因素条件修正和计算比准价格如下表交易实例调查表现场查勘计划分工表现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。
特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。
市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项（一）市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、进行容积率和土地使用年期修正；9、求出比准价格；10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1→ 修正交易实例2→〓待评估土地→ 待评估土地价格交易实例3→市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.（二）基本公式以市场比较法评估土地价格用以下公式：V＝VB×A×B×D×E （13）式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数（三）程序（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行估价期日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格。
（四）收集宗地交易实例资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
（五）确定比较实例要求选取三个以上的比较实例。
比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
（六）建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
（七）交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：（1）有利害关系人之间的交易；（2）急于出售或者购买情况下的交易；的美女编辑们（3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；（5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；（6）相邻地块的合并交易。
（7）特殊方式的交易。
（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其它非正常的交易。
将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。
交易情况修正公式为：VE=V0×Ep/EE （14）式中：VE：情况修正后的比较实例价格V0：情况修正前比较实例价格Ep：待估宗地情况指数EE：比较实例宗地情况指数（八）估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
主要用地价指数进行修正。
修正公式为：VE=V0×Q/Q0 （15）式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数（九）区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。
不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
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将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×DP/DE （16）式中：VE：区域因素修正后的比较实例价格V0：区域因素修正前比较实例价格DP：待估宗地区域因素条件指数DE：比较实例宗地区域因素条件指数（十）个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。
个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×SP/SE （17）式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格V0：个别因素修正前比较实例价格SP：待估宗地个别因素条件指数SE：比较实例宗地个别因素条件指数（十一）土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。
修正公式为：Vt=V0×K (17)式中：Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）式中：r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。
因素条件修正和计算比准价格如下表。