成都市区大学周边区域商业现状调查案例
成都市温江区商铺市场调研 docx
成都市温江区商铺竞品市调报告一、温江区域商业竞品概况温江房地产市场主要分为大学城、光华大道、金马、永宁、万春5个板块，温江商业市场存量大，以社区底商为主，辅以少数独立商业、商业街形式，整体去化周期长，竞争压力大。
根据本项目所处地理位置及竞品商铺分布，拟选取大学城、金马、光华大道3个板块部分在售项目进行比较分析。
二、温江各板块商业竞品表现（一）大学城版块在售项目商业表现：温江大学城位于成都市温江区柳台大道与南熏大道交汇处，大学城地处温江城西，距成都双流国际机场20公里，共有普通高校9所，科研院所21所，大学专任教师5000余人，大学生10万余人，消费需求明显，消费量大。
大学城商铺竞品详情：中铁·丽景书香项目位于温江天府镇学海路88号，是大学城核心居住区，周围名校环绕，交通四通八达，地铁4号线使得出行更加方便。
项目3期占地约200亩，整盘商业体量约2万方，由社区底商和独立商业组成。
一楼均价23000元／m²，二楼均价15000元/ m²，目前推出货量已经售罄，剩余16栋待售，主力面积50 m²，商铺无烟道。
明信仕林府项目位于成都温江区天府街道办百信路188号，处于光华新城、大学城、老城区三个核心版块的交汇处，项目的交通、配套、环境较完善，位于地铁4号线2期杨柳河站旁。
明信城项目总占地为322亩，总建面超100万方，商业体量为8万方，以社区商业和独栋商业为主。
建面25-138 m²，1F22000元／m²。
（二）光华大道板块在售项目商业表现：光华大道为光华新城的主干道，光华新城总体规划面积26平方公里，规划人口50万。
温江光华片区以“休闲商务中心”“世界现代田园城市体验地” “国际品质的时尚购物目的地”“西向成都核心引擎（西成都CBD）”为定位，大力发展现代化商贸和商务服务业、文化创意和总部经济等大商务、大文化产业，配套发展生态人居，以新兴服务业集群发展建设活力城市。
大学周边餐饮行业外部性分析——以双流县高校为例
大学周边餐饮行业外部性分析——以双流县高校为例-经济大学周边餐饮行业外部性分析——以双流县高校为例周璇步相茜摘要：随着我国大学不断扩招，大学生数量的日趋增多为大学周边带来了庞大的消费需求，于是出现了繁荣的美食街或者大学一条街等。
大学周边餐饮业看似繁荣，从外部性的角度来看，其发展仍然存在诸多问题值得探讨。
为此我们以西南民族大学为例进行实证分析，以小见大，总结大学周边餐饮行业外部性的表现和其产生的本质原因，为大学周边餐饮行业的科学发展，改善大学及周边服务设施建设提供理论指导，并从多个角度提出建设性意见和建议。
关键词：大学周边餐饮行业外部性实证分析本论文属于西南民族大学大学生创新创业项目（项目编号：S20151065038）阶段性研究成果，指导老师：戴钰雯。
一、前言根据经济学上的定义，外部性又可以分为正的外部性和负的外部性。
当出现负的外部性时，边际社会收益小于边际个人收益，差额就是边际外部收益。
对于大学周边餐饮行业的发展也存在这样的问题。
调查发现，大部分的高校周边都存在流动商贩，并且经营水平参差不齐，产品质量无人把关。
如果管理措施不到位就会带来种种社会问题，危害学校以及学生的利益，资源没有得到合理分配，对城市的经济建设以及城市规划也会产生不利的影响。
我们通过观察双流县高校（主要以西南民族大学为主）周边的餐饮行业经营状况发现其发展存在诸多问题，同时也发现了其存在的必要性和重要性。
由此，本文主要关注两个问题，一是大学周边餐饮行业的外部性本质；二是根据外部性产生的原因，探究如何从多个角度结合经济学理论知识来使市场达到帕累托最优。
二、理论基础和研究意义（一）外部性定义直观来说，外部性是一个人行为对旁观者福利的无补偿的影响。
在平狄克微观经济学中外部性的描述是：外部性可以在生产者之间、消费者之间或者消费者和生产者之间产生。
外部性可以是负的——当一方的行动导致另一方付出些成本时，也可以是正的——当一方行动使另一方收益时。
风火海工作室：成都市区域商业市场调查结论
成都市区域商业市场调查结论一、调查情形汇总（调查区域界定：成都市一环路之外）1、成都商业项目类别归类：目前成都市场商业可分为社区商业（包括大社区纯商业）、集中商业、校园及集中白领社区商业与传统商业四大类。
2、商业建筑形态及特点：目前成都要紧商业项目建筑形态以二层形式为主。
其中沿街商业以建筑底商形式表现，以一层和二层为主。
集中商业以2~4层为主，校园商业以2层式底商+小户型为主。
3、社区商业主题定位特点：随着市场的进展，社区商业已从原先单一社区效劳进展为多形式功能表现，目前成都社区商业已呈现出大社区商业辐射圈效应，即在传统的社区商业向区域型社区商业进展。
目前具有可比性与特点的区域型社区有：a、天府长城：天府长城依托城南副中心的腹心地理优势，同时借助其600亩的大社区支撑，计划设计了以“休闲公园式商业街”为主题概念的区域型大社区商业，其计划形成了商业总量达50000万平米左右的休闲商业中心，其功能设定在知足社区大体需求的情形下，以成都传统的餐饮、特色商业为切入口。
b、成都花园：二期计划有独立商街，主题定位为“休闲娱乐一条街”。
商业计划形态以水岸休闲商业街布置，建筑风格以西式风格，建筑楼层以2层为主，部份采纳3-4层的机构，商业总量为20000平方米。
c、置信金沙园二期水街商业：商业面积为15000平米，主题定位为“水边休闲一条街”，4、社区商业区域散布情形城南（包括华阳区域）总量最大，散布格局相对集中。
城西为第二。
城东散布较散，要紧以校园经济为主。
温江社区商业量小而主以社区效劳为主。
五、商业规模大型社区商业的规模要紧集中在8000～30000平米规模范围内。
校园单个商业的规模在30000平米左右，而传统沿街商业的规模大致在5000～10000平米之间。
六、价钱区间情形7、商业面积规格社区商业规格大致分为三个区间，也是市场要紧需求空间：30～200平米、100～500平米和500平米以上。
大部份商业采纳框架结构，目的在便于购买者依照需要自由选择，增强租销灵活性。
关于四川工商学院周边经济的调查报告
关于四川工商学院周边经济的调查报告2013级商务文秘1班张婷 (2013119054)陈婉娟（2013119018）向彬蜻（2013119009）2015-11-02一、调查目的：按照课堂所学技巧，对我校周边经济状况进行科学的调查。
二、调查背景：四川工商学院（Sichuan Technology and Business University），位于成都市郫县团结镇，郫县团结镇地处成都市母亲河府河的源头，地理位置优越，周遭有四川传媒学院，四川科技职业技术学院，五月花专修学院。
并且有6路公交车经过，经历地区包括，成都客运站，郫县犀浦快铁站，新都区，新繁区等中心位置。
人口众多，出入人口量较大，主要以学生为主，是本地经济中具有很大发展潜力的地方。
针对本地大学生的消费情况，此地经济尤为特殊。
三、调查时间：2015年10月25日至10月31日四、调查地点：四川工商学院前门和后门五、调查方法：非参与形式的观察1)观察法参与形式的调查2)询问法：小组焦点访谈法3)参与调查人员分工情况：张婷前门学校经济具体调查和文字编辑和排版陈婉娟调查报告信息文字收集汇总编辑排版工作向彬蜻后门问卷和进店询问情况收集与各类汇总六、调查对象：1)前后门部分商家：以各类餐馆、娱乐场所、服饰店和文具店为例2)部分消费者：本校学生和随机人员3)以自身作为消费者参与调查我校后门经济分布局势如图所示：G317国道连接前门：翰林步行街七、调查内容：以学生为主体的校园周边经济发展是团结大学城经济的特色，以我校前门为例，两边街道分布着各类餐馆、网吧、超市、服饰店和快递店，生活设施的齐全使得越来越多的学生经济运营而生形成了固定的商业活动模式。
早上7点半开始，在路边贩卖早餐的各类商户俗称路边摊开始忙碌起来，目标客户是每早8点下早自习的我校学子和过往的上班族和行人，据我们观察和询问做生意的老板们，早市一般会持续到9点，9点之后城管会来巡查，所以大家纷纷收摊结束了早晨的买卖。
校园商业分析报告
校园经济分析21世纪全球经济表明，以假日经济、休闲经济、大学经济、会展经济为代表的后商业时代已经来临。
其中，以教育与市场的结合、教育与商业的结合，教育与产业的结合为特征的大学经济，更以潜力巨大而成为国际经济学家与资本市场关注的焦点。
在经历了社区商业投资和专业市场投资的热潮后，因具有大量而稳定的消费群的校园经济带的房地产项目在成都消费者、投资者中掀起热潮。
虽然成都市有规定，在学校周围200米内不允许有营业性质的商业店铺出现，但大学周边的经济带形成却是不争的事实。
在本章研究中，将对成都市内五所高校周边所形成的校园经济带中的典型房地产项目（科华风情广场、第五大道、海棠月色、EAST 校园广场、明珠时代）进行分析，以期通过对校园经济构成影响的因素进行解析，找出校园经济对本项目定位有相关支撑依据。
一．本次研究的五个典型案例位置示意图二．商业+小户型成为校园经济带中市场认可度较高的房地产项目常规开发模式校园聚集了大量稳定的学生、教师消费群，这已经是社会的共识。
而这一消费群体的消费指向即是校园经济的机会点所在。
就目前成都市五所高校经济带中的五个典型的案例来看，有四个项目选择了商业+住宅的开发模式，电子科大侧的“第五大道”选择了开发商业广场。
开发思路方面，主要考虑以较低总价的小户型住宅吸引学生消费者购买及小户型投资者购买，集聚人气，加快销售速率。
另一方面，以商业物业提高项目整体利润率，同时也成为小户型产品的配套卖点，吸引高校消费者。
从销售情况来看，这五个典型案例的销售速率均高于市场同类产品的平均值，反映较好。
三．小户型开发是高校市场需求的集中体现，目前尚有较大市场缺口结合对某大学学生的需求调查，可以看出高校学生对租房需求的特征。
1）绝大多数学生居住在校内学生宿舍，占总数的89%，但居住在学校的学生中仍有37%的学生有到外租房的愿望。
并且，这一比例还将随着条件合适的房源的增加而上升。
2）6成的学生选择与人合租以减小经济压力。
成都市高校周边经济发展调查及对策探析
高校 的发 展提 供 经济 实力 支持 。２ ＿ 产 学 研合 作 是 指 高校 与企 业 在 人 才 培 养 、 科 学 研究 、 术 开 发 、 产 经 营 、 源 共 享 、 息 互 技 生 资 信
（ 消费项 目 二） 目前在 高 校 周 边 经 济 中 的 消 费 项 目种 类 很
的关 系 ， 往人 员 所 占 比重 与 高校 地 理 位 置存 在 过 着较 强 的相 关性 。周 边 居 民小 区越 成熟 ， 其所 在 的高 校周 边经 济 的消费对 象 中周边 居 民所 占的 比 例越 高 ； 处城 区 、 通 便 利 的高校 周 边 经 济 、 地 交 消
费对象 不仅 限 于高 校学 生 ， 往 人 员 在 消 费对 象 过 中所 占的 比例更 有大 幅度 地提 高 。
多， 有餐 饮 、 购物 、 娱乐 、 理发 、 网 等 ， 中购物 主 上 其 要 涉及 礼 品 、 商 品及服装 等 。而餐饮 、 品及 小 小 礼 商 品这 三类 消 费在高 校周 边经 济消 费项 目中名列
通、 人员交流等方面所建立 的互利互惠 、 互相促进
的联合 与协作 关 系 。在产 学研 合作 中既要调 动 企
伍 琴
（ 四川师范大学 人事处， 四川 成都 ６０６ ） １０４
摘 要： 以成都市 高校为例 ， 对高校 周边经济的现状进行分析 ， 出高校周边经济的形成原 因， 找 总结 高校 周
边经济存在的 问题 ， 在此基础上找到 了发展 高校 周边经济的措 施 ： 高校 自觉、 政府 自发、 企业依 法。 关键 词 －高校 周边 ； 经济 消费； 色化经 营 特
第２ ２卷第 ３期
Ｖ０ ＿ ２ Ｎｏ ３ ｌ２ ．
四川 文理 学 院学 报
成都南延线区域商业市场分析副本
【荷兰水街】
区域商业环境分析
因为该项目商业街位于南延线尾端，商业旳消费人群主要以项目区域内为主，辐射面较小，加 之项目区域目前成熟度不够，所以商业租金偏低。
经典项目 商业实际 情况统计
区域典型楼盘商业销售均价（万/平米）
8
76
6.8
6
4.8
5
5
5
3.8
4 3 2.5
2.8 2.5
3
2
1.3
1.8
四大商业格局
中心商业；市中 心商业中心CBD
区域型商业：城 市商业副中心
小区型商业：成 熟小区商业中心
如：春熙路商圈、 盐市口商圈、骡 马市商圈
如：红牌楼商圈、 新南天地商圈、 建设路商圈、锦 华万达商圈等
如：紫荆商圈、 神仙树商圈、桐 梓林商圈等
地铁商业：地铁 沿线商业中心
如：世纪城商圈、 新会展商圈、远 大商圈等
区域商业环境分析
E、面对全国旳成都会展经济圈已成熟
区域以新会展为中心旳商业辐射圈已经成熟，每年旳西博会、糖酒会、汽车展销会等全 国类旳大型展会都在新会展中心举行，且每年旳吸纳人流量近1000万左右；加之大魔方、新 世纪环球中心等大型项目旳开启，将来区域旳高端配套商业集群发展前景大好。
总体来说：
区域商业价值潜力已逐渐呈现！
花样年福年广场 峰汇中心
保利心语
新希望国际 花样年香年广场
经典个案分析
以本案所在地为中心，选择绕城内与绕城外具 有代表性旳经典项目商业部分进行研究，并按商圈 及商业类型旳不同进行划分：
区域商业环境分析
【复城国际】
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业旳实际成交均价为：
金堂大学城商圈分析
金堂大学城商圈分析
人口红利带给商圈巨大推动力，大学城商圈的崛起具有重大意义。
大学城大的意义不是建立在占地面积广大上而言的，是大在教育、科研、产业、商贸等资源集中整合、优化配置和立体发展上。
对于购房者来说，大学城周边商业配套、生活配套均比较完善和成熟。
居住便捷度较高。
而高校教职工及高校学生的强大租住需求，对于该片区刚需二次置业换房成本来说，提供了足够升值空间。
而例如郫县大学城、温江大学城等，交通优势的推动下，更是张力十足。
金堂大学城商圈：
该地区目前已有四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院、四川教育学院、四川师范大学等多所高校进驻。
一条庞大的高校经济产业链日渐形成。
除此之外，还有棠湖外国语学校、棠湖中学、盐道街中学等重点初高中分布周边。
商业配套方面，金堂国际城即将引入“亚洲零售业之最”的韩国第二大超市——乐天玛特。
以及大型环球影院、KTV、大小型演艺剧场、潮牌服饰、艺术类培训机构等生活休闲项目。
此外，大型SHOPP置业者来说，大学城内生活氛围较为成熟，消费十分旺盛，各色饮食以及基本生活配套一应俱全。
因为学生是主要消费群体，社区内整体消费较低，生活成本不高。
称航金堂为一点不为过，目前该片区在售项目蓝光金堂国际城、巴黎都市、金堂晶座等项目，房价区间在5000-6000元/平方米，与城南飙升的房价相比，都有巨大的升值空间。
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电子科技大学（沙河校区） 建设中路、建设巷
电子科技大学（沙河校区） 第五大道
西南财经大学（光华校区）
北1门 北门
南1门
大地 ▪新光华
南门
仁和春天
西南财大北面为成温高架、西边为地铁7号线在建中，主要商业居中于南门馨地、 光华街、及大地 ▪新光华、仁和春天。
西南财经大学（光华校区）
馨地商业
大地 ▪新光华
四川大学（望江校区）
共和村：社区商业+两层独立商业（有内街）。 主要以美食为主，配套百货超市、网吧、ATM、药房、水吧等。
四川大学（望江校区）
凯越新城：社区群商，共三层（两层在上、一层在下）。 主要以美食为主，配套百货超市、网吧、KTV、台球、ATM、电玩、药房、影 院、眼镜店等，消费中上。 学府花园：大型KTV、影院及临街服装、银行等商业。
成都区域周边大学商业调查分析
2015年10月28日
成都汇诚天智地产顾问有限公司
目录 content
PART1 成都市大学整体及区域板块概述 PART2 部分大学现区域商业现状分析 PART3 总结
西南交大
西南财经大学 （光华）
电子科大（沙 河）
成都理工
西南民族大学 四川音乐学院 川大（望江） 川师本部
成都大学（十陵）
月香广场：共两层，含两条内街。 主要以美食为主，配套百货超市、网吧、KTV、台球、ATM、电玩、药房、影 院等。业态分层不统一，经营杂乱，消费环境恶劣。
成都大学（十陵）
江华路、石灵上街：社区商业。 包含快捷餐馆、水吧、眼镜店、美发、美容、药房、手机电器等业态。
四川师范大学（狮子山）
成都理工大学 罗兰小镇
成都理工大学 理工东巷
总结
从以上项目来看，学区商业作为炙手可热的商业，主要依托高校聚集的地区环境，以 大学生客流为主营点的运营模式。
学区商业选址多数位于学生必经的路段或者校门处，如商业毗邻学生宿舍，会得到更
多的消费支持。
其次，在业态上，与各高校相符的商业业态是与学生生活、学习息息相关的产品，如 特色餐饮、服装、培训市场、休闲吧、书店、眼镜店、电子消费类产品、格子铺等店 铺、百货店、体育用品店、网吧等。业态涵盖了生活中衣食住行的方方面面，其中数 量最多的餐饮类商铺占所有商铺的50%以上。如商业店面装修设计能多样性，定能提升 店面形象，引发消费者的关注。
东门
北门
南门
成都大学主要出入口为东南北门，南门为正大门紧靠成洛大道、无商业；东门 为明蜀路，属社区商业；北门链接十陵镇。商业集中在月香购物广场及江华路 两侧社区商业。
成都大学（十陵）
石灵上街（公交站）作为成都大学大部分学生出行起始点，而江华路是链接大 学北门及月香广场的干道。所以在传统的社区商业的基础上，石灵上街、江华 路形成了特色美食、小吃街。
火车北站 商业圈 建设路 商业圈
成都理工
金沙 商业圈 红牌楼 商业圈
市中心 商业圈
东大街 商业圈
万年场 商业圈
成都大学（十 陵）
人民南路 商业圈
万达 商业圈
川师本部 川大（望江）
天府新区商圈
结合成都商圈分布图,本案中有三所大学（西南财大、川大、电子科大）涉属成 熟的商圈中。
专业地产整合顾问 4
成都大学（十陵）
校园广场：建筑面积1.9万平，环形内街，业态明确。 1F百货、饰品、服装、美容美发、超市、银行等； 2F、3F茶楼、酒吧、特色美食、主题水吧、网吧等； 4F酒店、美食、楼顶餐吧、KTV、影院等。
四川师范大学（狮子山）
校园春天：社区群商，共三层。 主要以美食为主，配套百货超市、网吧、KTV、台球、ATM、电玩、药房、影 院等。
成都大学（十 陵）
川师东校区
成都市区属四川各大学高校集聚地，从市区大学分布图来看市区高校密集度大 于二、三环大于各郊区。本调查按照地域差异，分别对电子科大（沙河）、成 都理工、成都大学（十陵）等六个高校周边的商业进行调查。 3 专业地产整合顾问
西南财经大学 （光华）
营门口、茶店子 商业圈
电子科大（沙 河）
假象。
业态布局，业态上尽可能是与学生生活、学习息息相关的产品，如特色餐饮、服装、 KTV、水吧、酒吧、书店、眼镜店、电子消费类产品、网吧、酒店、影院等。
进驻强有力的主力店，不仅能带来更多消费，还促进招商。源自专业地产整合顾问30
成都汇诚天智地产顾问有限公司
在投资角度上，与普通商业模式相比学区商业投资门槛更低、回报周期更短以及经营
手段更为灵活。集中性商圈涵盖的业态更广，消费者选择性更高，消费率就越高。
项目链接
川大锦江商业街，紧临川大锦江校园，拥有2万学生余师生消费者，属典型的学区 商业。
结合以上学区商业的分析，针对川大锦江商业街项目建议： 选址应重合学生出入、游玩等习惯性道路。 项目整体风格：形成主题街道，尽显年轻时尚、有活力，主题雕塑有利于传播。 商业楼层，形成统一管理，内街镶入形成环形包围，商铺紧凑布局，形成火爆消费
北门
南门
川师出入口为南、北门，南门为正大门，紧靠静安路；东门为劼人路，地铁在 建中，有部分社区商业。繁华商业主要集中在南门的校园春天、校园广场。
四川师范大学（狮子山）
静安路（公交站）、南大门作为学生主要出行起始点，临大门两侧的校园春天、 校园广场及静安路沿线群商就成为川师学生消费密集地。
四川师范大学（狮子山）
电子科技大学（沙河校区）
东北门
西南门 南门2
南门
太阳公元（已交房）
万人公寓
电子科大由于地域特殊性，学生主要商圈于学生公寓为中心，建设中路、建设 巷及第五大道附近,钻石广场辐射至伊藤，形成包围圈。
电子科技大学（沙河校区）
万人公寓
建设中路、建设巷：社区商业，主要以特色美食为主，配套百货超市、网吧、 KTV、台球、ATM、电玩、药房、眼镜店等，消费中上。 第五大道：独立商业1F美食、百货超市、服装等；2F、3F美食、酒吧、咖啡等； 4F、5F大型KTV、影院及网吧等。
四川大学（望江校区）
共和村
东大门 西北门 小北门
凯悦新城
西门 南大门
蓝色加勒比
川大位于一环、二环之间，属科华路商圈。西北门、西门及小北门为主要出入 口，沿线商圈密集度：共和村大于凯悦新城大于蓝色加勒比广场。
四川大学（望江校区）
共和村 蓝色加勒比
凯越新城及学府花园
共和村商业主要集中于快捷美食、小吃，中午人流量较大；凯越新城及学府花 园为综合业态，汇集了ktv、酒吧、网吧、特色美食、乡村基、大型超市等，朋 友聚会最佳地点；蓝山加勒比扼住西门、南大门少数人流，商业体量不大，环 境恶劣。
成都理工大学
罗兰小镇 西北门 理工东巷
北门
中环二仙桥东
西门
成都理工大学所处东三环附近，没有成熟的商圈。学生流经西门出行，中环二仙 桥至罗兰小镇自然成了理工学生消费的集聚地；而临近宿舍的理工东巷，依托快 捷消费，打造出一条临河小吃街。
成都理工大学
理工东巷 二环罗兰小镇
罗兰小镇：三层集中商业，一条内街。 特色美食，百货超市、网吧、KTV、ATM、药房、眼镜店等各类业态。 理工东巷：棚户区，以美食、小吃居多，也有少量小商品店、手机店、理发屋 等。
仁和春天
大地 ▪新光华、仁和春天：集中独立商业，特色美食，大型百货超市、网吧、 KTV、ATM、电玩、药房、眼镜店等各类业态。 馨地、光华村街：社区商业含有美食、百货超市、服装、银行、干洗、药店、 美容美发等生活配套业态。
西南财经大学（光华校区） 大地 ▪新光华
西南财经大学（光华校区） 馨地、光华村街