商品住宅定价方法
商品住宅价格管理暂行办法
商品住宅价格管理暂行办法文章属性•【制定机关】国家物价局(已变更),建设部(已撤销),财政部•【公布日期】1992.07.20•【文号】价费字[1992]382号•【施行日期】1992.07.20•【效力等级】部门规章•【时效性】失效•【主题分类】价格正文*注：本篇法规已被：国家发展和改革委员会关于废止、宣布失效、修改部分规章和规范性文件的决定（发布日期：2012年12月12日，实施日期：2012年12月12日）废止商品住宅价格管理暂行办法（１９９２年７月２０日国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行发价费字[1992]382号）第一章总则第一条为了加强商品住宅价格管理，维护房地产市场秩序，促进住房制度改革，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，加快房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》制定本暂行办法。
第二条本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。
第三条商品住宅经营单位和商品住宅行政管理部门均应遵守本暂行办法。
第二章商品住宅价格的制定第四条商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。
第五条商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本１、征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；２、勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；３、住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；４、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；５、管理费：以本款１至４项之和为基数的１－３％计算；６、贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。
层次分析法在商品住宅定价管理申的应用
定合 理而有效 的房屋价格 便是房 地产营
销 中较为关键的 问题 了。 我们知道在传统 的房地产定价中， 最为普遍的方法便是市 场导 向定价法 ， 就是 以市场上与待定价楼 盘较为相似的可比楼 盘价格 为基准 ， 通过
比较调整 可 比楼盘 的价格 从而得 到待定 价楼 盘的价格 。 这里 的待定价楼盘是指所
述。
０ 【 １元素 ｉ 与元 素 Ｊ对上 一层 次 因
素 的重 要 性 相 同 ： ３元 素 ｉ 比元 素 ｊ 重 要 ； ｊ 略 ｉ５元 ＝ 素ｉ 比元 素 ｊ 明显 重 要 ；
⑤ 物业 管理因素
指开发楼盘 的物业 管理公司的资质 ， 管理水平 ， 物业管理费用等 。 二、 层次分析法在房地产项 目定价 中
要定价的楼盘 ， 比楼盘是指市场上所销 可 售的与待定价楼盘所相似 的楼盘 。 市场导 向定价法 的优点是 充分考虑 到 了市场 对 价格的影 响， 而且 此方法 比较简单 ， 易 容 操作 。 但传统的市场导向定价法 在定价过 程 中显得过于简单粗糙 ，随意性太大 ， 不
够精确 。
产生的影响。
“ 首付”“ 零 、 明星促销 ”等等 营销 时期 之
后， 房地 产进入 了全面 的竞 争阶段 ， 如 在 此供大于求 的买方市场状况下 ， 发商面 开
及参苗相关资料， 本文从以 下五 个方面分 决的 问题 （ Ｘ楼盘 定价） 为 。中间层 为影
响房地产定价的因素 （ 分别为区域因素、
的应 用
面对如此情况 ， 本文 引入 了一种较为 简便 的方法— —层次分析法。 次分析法 层 是美 国运筹学家 ＴＬＳａ ．． ｔ ａ ｙ等人于本世纪 ７ ０年代提 出的对 复杂 问题做 出决策 的一 种新方法 。 它将定性分析与定量分析相结 合， 根据 问题 的总 １标 ， ７ 以系统 的观 点， １ 把 问题 分解 成若 干因素， 并按其支配关系构 成递阶层 次结构模型 ， 最终利用两两 比较 的方法确 定各方案 的相对重要性 ， 从而做 出正确 的决策 。利用该种方法 ， 可对 影响
哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法(1998修改)-
哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法(1998修改)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法（１９９８年１月４日）第一条为加强商品住宅价格管理，提高房地产开发企业经营管理水平，促进住房制度改革，加快房地产业发展，根据国家和省有关规定，结合我市情况，制定本办法。
第二条本办法适用于本市城市规划区内商品住宅价格管理。
第三条本办法所称商品住宅，是指具有经营资格的房地产开发企业开发经营的住宅。
第四条商品住宅的价格，实行统一政策，放管结合，区别情况，分类管理的原则，外销价格放开，内销价格实行国家定价。
第五条本办法由市物价部门会同市建设委员会、计划委员会、房产、规划、土地、城市建设综合开发、财政等部门和建设银行组织实施，市物价部门对实施情况进行监督检查。
第六条商品住宅的基准价格，由预算成本、销售费用、管理费用、财务费用、计划利润、税金、差价等项构成。
第七条商品住宅预算成本包括下列项目：（一）土地征用及拆迁补偿费。
（二）前期工程费。
（三）建筑安装工程费。
（四）小区基础设施建设费。
（五）小区非营业性公共配套设施建设费。
（六）开发间接费用。
第八条销售费用、管理费用和预算成本中开发间接费用的总额，为本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之三；财务费用中贷款利息，以本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之三十为基数，一般建筑按现行利率十八个月计算，高层建筑按现行利率二十四个月计算。
第九条商品住宅基准价格的计划利润，为本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之四。
第十条商品住宅地段差价，由市物价、财政部门会同有关部门按照国家和省的规定确定。
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
保障房和商品房的区别有哪些
保障房和商品房的区别有哪些保障房和商品房是当前房地产领域的两个主要概念，存在一起的区别，因而事先要了解清楚才行。
下面是小编收集整理的保障房和商品房的区别，欢迎阅读分享，希望大家能够喜欢。
保障房和商品房的区别一、房屋性质的不同保障房是指由政府向低收入群体提供的一种经济适用房，旨在解决低收入群体的住房问题。
而商品房则是指开发商为了追求商业利益而建造的房屋，是一种以盈利为目的的商品。
保障房与商品房的房屋性质不同，决定了两者在定价、销售目标、购买条件等方面存在明显的不同。
二、政府主导的差异保障房建设是政府为了解决低收入群体的住房问题而大力推动的一项政策措施。
政府在保障房建设中扮演着主导的角色，负责房屋用地的供应、建设规划、项目管理等职责。
而商品房的建设则由开发商主导，政府在其中的作用相对较小，主要负责监管和规范房地产市场。
政府主导的差异导致了保障房和商品房在供给机制、建设进度等方面的不同。
三、价格管制的不同保障房的价格一般由政府统一定价，价格较为低廉，旨在满足低收入群体的住房需求。
政府在保障房建设中实施了一系列的政策措施，如购房补贴、购房贷款优惠等，使保障房能够以相对较低的价格提供给低收入群体。
而商品房的价格则完全由市场决定，价格受到供求关系、地段、房屋质量等多种因素的影响。
商品房的价格一般较高，投资回报也较为可观。
四、购买资格的不同购买保障房需要符合一定的购买资格，一般是低收入群体、无房或仅有一套住房的家庭才有资格购买。
政府会根据家庭的收入、购房情况等情况进行审核，确保保障房资源能够优先满足低收入群体的住房需求。
而购买商品房则没有严格的限制，任何有购房能力的人都可以购买。
保障房和商品房的不同之处1、供应对象不同：保障性住房的对象是城市中低收入家庭或者住房困难户;而商品房购买的对象是所有自然人。
2、建设方式不同：保障性住房直接是由政府组织建设;而商品房则完全是按市场运作方式建设。
3、土地性质不同：保障性住房的土地性质为政府划拨才能建造;而商品房的土地则是通过招拍挂的形式取得的土地使用权。
房地产项目定价方法ppt课件
2.主要步骤：
（1）通过信息传递和反馈确定顾客的认知价值 （2）根据顾客的理解程度决定商品的初始价格 （3）预测商品的销售量 （4）预测目标成本和销售收入 （5）确定定价方案的可行性，进行价格决策
（二）需求差异定价法
1. 含义：按照顾客对某类产品需求不同，对 同一类产品制定两种或 更多种价格。
（二）房地产企业定价具体目标体现
房地产企业定价的目标主要有：
1.以利润最大化为定价目标 途径：追求高价位
扩大销售量 2.以合理的利润为定价目标
（二）房地产企业定价具体目标体现
3.以提高市场占有率为定价目标 ❖ 市场占有率：指在一定时期内，房地产企业的房地产产
品的市场销售量占当地同类房地产产品市场销售总量的 比例。 ❖ 市场占有率是企业经营状况和竞争力状况的综合反映。 4.以塑造、巩固、发展品牌形象为定价目标。
1、折扣与让价策略
折扣和让价都是以减少一部分价格来争取顾客的调价策略。 1.现金折扣策略 对按约定日期付款的顾客给予一定比例的折扣，鼓励提前偿还欠款，加速资金 周转。 例如“2/10净30天”，表示付款期限为30天，若顾客在10天内付清，给予 2%价格折扣。再如“一周现金购房，九折优惠”（国际豪庭案例分析），再 如”阶梯式付款优惠比列（京都府、滨江首府案例分析）”等等。
（一）低开高走定价策略
1.含义 根据工程项目施工进度或销售进展情况，每到一个调价时
点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略。 2.低开高走定价方式 ❖ 根据工程形象进度进行调整
项目施工阶段 项目开盘阶段 封顶阶段
❖ 根据销售进度调整
根据销售进度，采取低开高走的调价策略可以对顾客形成压迫性氛围， 促使消费者减短犹豫时间加快购买速度。
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
房地产定价原则
房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。
在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。
一、成本导向定价法1、成本加成定价法成本×（1＋百分比）2、目标定价法（总成本＋目标利润）/可售面积二、市场导向定价法1、认知价值定价法消费者市场认可事先调查2、价值定价法开发商对竞争物业比较分析出价格三、竞争导向定价法1、领导者定价法高档次物业2、挑战者定价法3、追随者定价法一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
售价与成本之间的差额即为利润。
这里所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。
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不可预见费
收益法
概念
又称收益资本化法、收益 还原法，是预测估价对象 的未来收益，然后利用报 酬率或资本化率、收益乘 数将其转换为价值来求取 估价对象的方法。
1
2 适用对象
是有收益或有潜在收益的房地产，如住 宅(酒店式公寓)、写字楼、工业地产、 商业。
收益法 （收益还原法）
优点
面对商业型房产项目，或 者在市场比较法中缺乏可 比对象的情况下，适宜采 4 用该方法。
和欣国际与本案靠近轨道线，四季花城与本 案同属西城区板块，周边配套较好
本案静态价格： 13400*100/101.25*50%+11500*100/97*50%=12847元/平米
市场比较法例证
西城区04年7月至今价格走势
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
04.8 04.10 04.12 05.2 05.4 05.6 05.8 05.10 05.12 06.2 06.4 06.6 06.8 06.10 06.12 07.2 07.4 07.6 07.8 07.10 07.12 08.2 08.4
498元/天） -----
12000 8000 35000-45000
10000-33000
18000-30000
20000
一房面积
73㎡ 60-70㎡
40㎡ 40㎡ ----70㎡ 39㎡ 47-93㎡
54-82㎡
50-62㎡
42㎡
二房租金 （元/月）
30000 -----
市场比较法例证
四季花城
西城区板块
和欣国际花园
共康板块
竞品选取原则—— • 单价相近原则，单价在1100-14000 元范围内； • 客户相近原则，交通导入客结合区 域客； • 品质相近，在区域内均为标杆项目。
按照以上原则，我们应重要关注万科 四季花城与和欣国际花园。
市场比较法例证
外部因 素
内部因 素
商品房定价方法
易居中国市场部
•市场比较法
•成本法 •假设开发法
定价 方法
•收益法 •长期趋势法
•总价还原法
•类比法
开发阶段
产品类型
前期
后期 住宅 商业 办公
成本法
假设开发法
市场比较法
类比法
收益法
长期趋势法
总价平衡法
市场比较法
步骤：
选取模型
按照产品、客户、 区位相近的原则 选取竞品对象
设定比较项
和欣国际 105 100 105 100 95 105 90 95 100 100
101.25 13400 50%
四季花城 95 90 90 95 105 100 95 105 110 95 97
11500 50%
备注 四季花城虽也处于西城区板块,但位置较偏 本案与和欣国际均享有大卖场等生活配套 和欣享有双轨道优势,而本案新地块距离轨道 线较远 和欣国际南面也有河景优势 万科>盛高>和欣 四季花城与和欣国际现售及后续均以小高层 为主，本案后期有多层叠拼 盛高>万科>和欣 四季花城90平米3房优秀，本案房型附加值 高 万科物业品牌较好 和欣国际有水系,本案有坡地景观 本项目综合得分高出四季花城，但低于和欣 国际
2
•适用对象
新近开发建设、可以假设重新开 发建设或者计划开发建设的房地 产，尤其是医院、学校等公益性 房地产项目。
4
•缺点
成本法估价比较费时费力，测算重新 购建价格，牵涉到建筑材料、建筑设 备、建筑装修、工程造价和技术经济 等方面的专业知识，并不适合于代理 公司市场人员。
成本构成
1、供水 2、供电
系数 10% 15%
比对因素 地段因素 评分 生活配套 评分
20% 轨道交通 评分
10% 外部景观 评分 10% 开发商品牌 评分
5%
物业形态 评分
5%
总规模
评分
10%
产品
评分
10%
物业管理 评分
5%
内部景观 评分
100%
系数累加
项目价格
参考权重
本项目 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 ？
土地费3用、供气
4、电话 5、环保
前期工程费
建安工程费
6、环卫1、设施建设费 10、河道处理
7、电视2、土地投标地价 11、景观、绿化
8、道路3、、围契墙税及手续费 12、雨污水管工程
9、车库
13、智能化工程
基础设施配套费
1、可行性研究费
6、监测及试桩、桩测试 1、管理费费用
2、勘察、规划、设2、计销费售费7用、招标管理费
收益法例证：香樟花园
项目
远雄悦来
国际丽都公馆
君悦静安同济佳上海御庭国际公寓
世纪时空大厦 （世纪时空）
骏豪国际
上海商城 酒店式公寓
协和丽豪 酒店式公寓
上海太平洋 嘉丽俊豪酒店
太平洋鸿广 酒店式公寓
一房租金 （元/月）
21000 12000-15000
9500 900 （4.30-5.5期间
根据产品不同设 定不同比较项
设定比较权重
各比较项分设不 同的权重
设定模型权重
为比较竞品设定 不同的权重
动态价格
增长率
近阶段市场上该 类产品平均增长
率
静态价格
计算
根据竞品最新成 交价计算本案价
格
市场比较法是房地产市场人员最常用的价格建议方法之一：
优点：简单易操作，有较为固定的模式可巡，比较的参数易得到； 不足：人为操作痕迹重，可控性大，准确性不足
按照04年7月至08年4月 以来月度平均价格增幅 1.6%计算 假设本案08年10月开 盘——12847*（1+1.6%）24 =
本案小高层动态价格可达
13500元/平米
成本法
1
•概念
以房地产价格各构成部分的累加为 基础，来求取房地产价值的方法。
3
•优点
让一般人看得见，有似有“依据”， 特别是在有“文件”规定房地产价 格构成、费用标准等的情况下。
3
不足
收益法评估出的价值，取决 于人们对未来的预期，那么 错误和非理性的预期就会得 出错误的评估价值。
收益法
步骤：
收集资料
搜集并验证与估价 对象未来预期收益 有关的数据资料。
预估收益
根据市场水平和个 人经验，预测估价 对象的未来收益 (如净收益)
计算价格
根据报酬率（回报 率）求取商品房价 格。
应售 价格
3、住宅建设配套费
8、配套方案征询费
3、财务费用
4、人防费
9、质监费、交房前各项 1、多层、验别收墅费
5、测绘费
2、小高层、高层
10、监理及审价费
11、规划请期照间费 费用
12、“三通一平”费
13、其它
维修基金
1、独栋别墅 2、联排、双拼别墅 3、小高层 4、高层
5、多层（不带电梯）
6、商业
7、不可售配套设施（会 所等）