香颂湖国际社区 2019年营销报告
某地产魅力之城营销总结报告
销售策略效果评估
广告宣传效果
通过线上线下多渠道的广告宣 传，项目知名度得到了显著提
升，吸引了大量潜在客户。
价格策略效果
项目定价合理，符合市场行情 ，同时在销售过程中灵活调整 价格，实现了快速去化。
渠道拓展效果
项目积极开拓线上线下渠道， 与多家中介机构和电商平台合 作，有效增加了客源。
服务质量评价
客户对项目的服务质量评价较 高，特别是在销售人员专业性 和售后服务方面得到了广泛好
举办各类活动，如楼盘开放日、主题沙龙等 ，吸引客户关注并促进销售。
品牌联合
与知名家居品牌、物业管理公司等进行合作 ，提升项目整体形象和附加值。
媒体合作
与主流媒体建立长期合作关系，提高项目知 名度和曝光率。
未来市场展望
政策影响
关注房地产政策走向，预测未来市场趋势，为项 目发展提供决策依据。
竞品分析
定期对竞品项目进行调查和分析，了解其动态和 市场反应。
求。
建议二
提高物业服务质量，加 强安全管理，确保居民
的生活安全和舒适。
期望三
加强绿化维护和景观打 造，保持项目的环境优
美和宜居性。
期望四
定期举办社区活动，增 进邻里之间的交流和互 动，提高社区的凝聚力
。
05
总结与展望
营销策略总结
目标市场定位
针对中高端购房者，主打舒适、品质和便利 的生活体验。
线上线下活动
销售业绩分析
销售周期
从数据上看，项目从启动到销售 完毕的平均周期为6个月，其中 部分热门房源在短时间内即售罄
。
客户群体
客户群体主要集中在30-50岁之 间，其中80%为首次购房者，
20%为改善型购房者。
洋房销售说辞09.05
海航香颂湖B区说辞此部分说辞针对于B区花园洋房进行梳理，以便销售人员对相关问题进行明确说明；1、关于B区价格本次新推出的（D 地块）B01区。
根据公司营销执行过程，需拉动后期洋房产品销售，为后期销售预留涨幅空间，销售均价为：7000元/平米，同时也为保证项目品质及蓄客转化率提升的情况下，对外统一口径；均价：7500/平米。
2、本次推出货源（第一批推出房源如下：红色箭头所指区域）20栋2、3、4单元21栋1、2、3单元备注：可根据销售情况，后期补充房源跟进。
3、诚意金金额2万元（最低可以控制在5千元）说明：A、诚意金仅表示客户有购房意向，不能锁定房源（在开盘当日客户没有到场或者没有选到合适的房源，客户可以申请退还诚意金，如果客户有意向的房源并未被其它客户选定，原则下只为交纳诚意金的客户保留三日）；B、诚意金交纳的顺序不代表选房的顺序（以开盘当日客户签订《认购书》或《商品房买卖合同》的顺序为准）；C、此诚意金可以退，在正式开盘客户没有选到合适的位置15个工作日内可以申请退款（我公司承诺15个工作日内退还客户）。
4、优惠政策此次缴纳诚意金，开盘当日内可以享受开盘当天额外的优惠（销售人员实行口头承诺，不签进物业预订申请书内）备注：具体的优惠政策到开盘当天公布；包含（按揭付款、分期付款、一次性付款、及老客户带新客户优惠）5、说辞●本项目主要物业类型：独栋、联排、花园洋房。
●香榭大道、香颂湖、中央水景等主要景观已经呈现。
会所及SPA即将开放营业、艺术中心已经动工，呈现在即。
●花园洋房竣工达1年，全现房发售。
经历了冬夏的考验，渗水、空鼓等现象无处藏身，且业主装修是黄金时期。
●花园洋房分为两期，一期为板式大套平层，二期为电梯内跃小户型。
设备用房设置在二期地下室。
（建筑层数：6层）●本次推出（B01地块）无地下室●汽车停放在B02地下室或B02外侧绿化带上（后期推出的电梯跃层小户型）●人车分流，组团内部空间安全宁静。
朗基香颂天府3月营销月报
前不久，天府新区向全球发出一份征集方案：拟在兴隆湖南部湾区建造一座“最美书店”。6天报名时间内，来自纽约、伦敦、德国、意大利、日本等 地的249份参赛方案相继而来，其中不乏ALL-Design等一大批国际知名建筑事务所。在湖边建造一座书店，这是天府新区建设公园城市的一个注脚。 （ 2019-02-12）
朗基香颂天府营销月报
视高项目组 2018/2/27
2
PART1、市场概况 PART2、本月营销回顾 PART3、下月营销思考
3 成都市场—楼市快讯
住建部发文：住宅按套内面积算 重庆已执行17年
四川日报发出，住房城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中有一份全文3.1 万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中在《住宅规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，这也是住建部首次在官 方文件明确提出房屋应由套内面积来进行交易。而在此方面重庆自2002年8月起，已率先执行了17年。（ 2019-02-24）
成都东客站片区国际化学校集群正式开建 预计2020年建成使用
华西都市报-封面新闻发出，2月13日，记者从成华区获悉，该区东客站片区渥太华公办国际化学校集群项目已于春节后正式展开建设，预计年内将完 成项目主体建设，力争2020年建成投用。届时，这些学校将按照有关规定，实行划片招生，安排适龄儿童就近入学。（2019-02-14）
4 成都市场—最新规划
天府国际机场主体工程今年将基本建成
四川日报发出，成都天府国际机场位于简阳市芦葭镇，是国际最高等级的机场，可以起降任何型号飞机。它是四川历年来投资最大的单体项目。机场 远期目标将建设6条跑道，满足年旅客吞吐量9000万人次的需求。一期项目将建设“两纵一横”3条跑道，设计旅客吞吐量为4000万人次/年，并配套 建设航站楼和空港经济区，预计2020年投入运营。（ 2019-02-14）
成都别墅市场调查报告
使房价回归理性。
国家和地方政府调控的目的，是抑制房价过快上涨，促使房地产行业健 康发展。这对别墅市场产生的直接影响就是，投资性客户减少。
7
二、板块分布情况
目前，成都别 墅主要集中分 布在六大板块： 青城山-都江 堰、牧马山、 南延线、龙泉、 温江和城北板 块。
近郊区域 远郊区域
青城山都江堰板 块 城北板块 温江板块
合计
17
813523.9
2013年成都别墅项目备案均价TOP20
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
18
项目名称 水映长岛 麓山国际社区 龙湖小院青城 半山艾马仕 亚特兰蒂斯 金阳伦敦西区 麓湖生态城 中海龙湾半岛 蔚蓝卡地亚 中海城南官邸 三利宅院 复地雍湖湾 置信丽都花园城 优品道 保利心语花园 中粮御嶺湾 保利拉斐庄园 恒禾皇冠国际社区 牧马山卡地亚 绿地锦天府 总体均价
3 月 31 日，成都市房管局公布“成都国
五条细则”，提出“确保新建商品住房价格涨 幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增
长幅度”。
6
结论
第一，别墅类高档住宅在过去、现在、将来都将一直是国家控制的重点。 第二，强制建设保障性住房，将一部分刚需客群从市场需求中剥离了出 来，从而稀释了市场需求总量。 第三，限购、限贷对投资客产生致命打击，抑制了投资市场的需求，从 而也减少了市场需求总量。 第四，政策打压使得别墅成为稀缺性产品，从另一方面刺激了市场需求。 这也是自2003年国家禁止别墅类用地后、别墅项目仍然层出不穷的原因。 第五，国家政府将会继续利用行政手段、金融和税收政策调控楼市，促
总体而言，2013年成都别墅市场已经不在“最好的时光”，即便卖得最好的项目
观澜高尔夫别墅销售策划报告书
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骏豪集团发展部
演讲人姓名
章节一
前言
CHAPTER ONE
依托世界第一大球会，建立专业的房地产公司
树立駿豪地产集团品牌
营造居家概念，把观澜湖打造成国际化人文社区
建立一只专业地产精英营销团队
我们发展的方向
我们的问题
片区别墅除海景外缺乏其他可依托资源，整体发展水平比较低，与其他区域别墅存在一定的距离。
盐田片区
产品主要外销，以香港、台湾客户为主；
01.
地产销售依附于球会，半数以上的客户为会员购买；
02.
客户成分主要是在深圳、东莞附近有公司的成功人士；
03.
观澜湖地产项目销售有以下几个特点：
三、观澜湖早期销售分析
2
该区别墅多与高层等建筑形式共存一区，容积率较高，使其尊贵感和私密性打了很大的折扣。
3
客户多选择为第一居所，与观澜高尔夫别墅不具备可比性。
华侨城片区
单纯的别墅社区，容积率比较低，素质较高。
02
主要是招商地产的鲸山别墅和半山海景别墅，以大南山景和海景为主要卖点。
01
南山蛇口片区
近年，盐田作为海滨度假型片区在深圳东部悄然兴起。受地理位置、交通、区域定位等影响，度假别墅是盐田物业发展的主要形式。
加大在香港、北京、上海渗透宣传
推广策略
营造开盘气氛
加大卖点宣传
继续社区宣传
效果预测
进行客户内部认购
引起全城关注，观澜湖地产形象大大提高
业界口碑，产品特点得到传播
第三阶段 强销阶段（2004.3-2004.6）
阶段目标
2019年中原四川都江堰香颂湖国际社区营销报告
岭秀都江 别墅/多层 106573平方米
500多套
岷江河畔 多层 ——
260套
本期剩余 20（多层）100（别墅）
20
200多套
100多套
地震前均 价
地震后均 价
3700元/㎡（多层） 5700元/㎡（别墅）
暂时无变化
叠拼4000左右 联排5000左右
暂时无变化
4200元/㎡（多层） 暂时无变化
数据来源：都江堰统计局统计公报
市场分析
震前---都江堰商品房供需情况（多层物业）
０６年市场供不应求，０７年随土地市场的放量，商品房供应量大幅增长，当 年开盘项目较多，市场存量约61.72万平米。０８年上半年开盘项目约6个，消 化量达到70%，下半年受地震的影响，市场供需波动较大。
单位：万平米
数据来源：都江堰统计局统计公报
客户构成 北京、上海， 国各地游客， 北京，多为 北京，多
多为一次性 多为一次性
一次性 为一次性
市场分析
地震前购房客户构成总结 都江堰市区购房客户构成比例
青城山片区客户构成比例
1.对住宅的升级换代有强烈的需求的都江堰本地客户 2.养老、休闲、度假等各种目的成都市客户 3.渴望改善生活水平的甘孜阿坝州地区客户
23.95 54.24
100% 100%
_____
100%
数据来源：中原研究部
市场分析
市场情况总结
市场：近两年都江堰商品房市场需求潜力巨大，07年市场存量约61 万平米。预计09年商品房市场放量预计达到160万平方米, 预计明年 的需求量约120-140万平米,供应略大于需求.
价格：在国家宏观调控和银行加息的大背景下，07-08年都江堰商品 房价格依然持续增长，地震前多层均价约3700元/平米，预计未来1 年内，前期开盘项目均价将下降约500元/平米（多层），而震后新 推项目价格维持震前水平。
四川省成都市住宅项目年度营销总结
销售均价走势：
两房的推出在3月将别样城的价格首次拉升，销售均价达到2179元/平米 临湖单位及花园洋房推出，将别样城的销售均价第二次拉升，达到2460元/平米
第三章
[ 营销推广总结 ]
营销推广总结—计划与实施对比
4.20日 6月29日 9月20日
春交会
夏季住博会
秋季住博会
60套
2.2期开盘 （45＋244）
3.2期第二 批单位推出 秋交会
3.2期第三批 单位推出
2.2期开盘
06年整体销售速度远远快于年初计划 06年整体推盘计划也加快，同时推出预计2007年推出的3.2期
营销推广总结—全年销售
销售40套 1月
3.18
销售372套
4.1 5.1
6月
销售207套
9月 9.9
销售268套
11月 9.23 10.7 11.11
6.3 6.10 6.24
2.2期 认筹
2.2期 解筹
2.3期 推出
3.1期 23栋 3.1期 认筹 推出 解筹
31、32、 33栋推出 完成1.48亿 销售任务
117 68
4月、5月与10月属于销售旺季，加之房交会的举行，销售达到高峰 3月、6月、7月、8月、11月受天气影响，销售率相对平缓 1月、2月受节假日及季节影响，销售率为全年最低
销售总结—销售均价走势
均价
2500 2400 2300 2200 2100 2000 1900 2006.1 1950 2006.2 1964 2006.3 2179 2006.4 2213 2006.5 2279 2006.6 2289 2006.7 2316 2006.8 2297 20006.9 2006.10 2006.11 2460 2437 2433
都江堰规划、在建酒店
都江堰在建、签约与规划五星级酒店超40家！1:青城豪生国际酒店：都江堰市现目前唯一一家挂牌五星级酒店，酒店所属成都建工集团。
2：青城柏拉图酒店：又名青城道缘酒店，五星级酒店标准。
与青城豪生国际酒店同一院内，是成都建工继豪生酒店后又一五星级标准酒店。
3：青城安麓酒店：（在建）项目位于都江堰市中兴镇，由中国水电地产承建，毗邻青城山快铁站。
国际顶级奢侈酒店品牌安缦（Aman）的姊妹品牌安麓，是安麓在西南的首个酒店项目，青城安麓酒店将以全新的奢侈生活主张成为都江堰-青城山区域旅游休闲度假生活方式升级的里程碑。
4：锦江国际酒店：泰逸（在建）项目进入收尾阶段，正在进行绿化与装修。
上海锦江国际酒店管理集团--地点：大观镇青城山高尔夫球场，逸岭锦江别墅区内，沿山体呈阶梯式修建，内嵌式，按超五星级酒店标准建设。
5：第六感EVASON度假酒店（在建）--泰国第六感酒店管理集团---地点：青城山山门广场，主体已经全部完工，正在进行装修收尾阶段。
占地面积240亩，总建筑面积4万平方米，计划总投资7亿元人民币，超五星级标准打造，全部工程将于2012年完工。
该酒店建成后，将为都江堰当地提供800-1000个就业岗位。
6：皇冠假日酒店：项目所属香港中渝置地，礼里国际别墅社区——都江堰假日酒店位于玉堂镇白玉村，占地577亩，由四川经都置业有限公司投资6亿元修建。
采用国际先进的PUD开发模式分阶段开发，打造建筑面积近20万平米的集商贸、旅游、会议接待、休闲度假为一体、智能化设备一流的铂金五星级酒店，并按国际标准配套各类辅助设施。
主体已经完工，该五星级酒店计划2012年竣工。
但目前香港中渝置地意将此地块进行转让，现处于停工状态。
7：温德姆-华美达酒店：主体完工，目前正在进行幕墙以及内外装修。
成都百货大楼组建的成都百伦集团，五星级酒店标准打造。
项目位于都江堰市区繁华地段--都江堰大道百伦广场大型商业综合体。
16层超现代感的波浪形幕墙建筑，构筑都江堰市区最具现代感的地标建筑。
绿景香颂营销总结PPT
2020/3/25
PPT学习交流
3
绿景香颂
绿景香颂，淡市下营销发力点： 打造法式浪漫情调，吸引青年刚需置业人群关注； “三年保值计划”一鸣倾城；
2020/3/25
PPT学习交流
4
绿景香颂
一、房展会横空出世，史上最浪漫的展位，一鸣倾城
项目展区的“香颂满全城”活动，致 力于打造“史上最浪漫的秋交会展 位设计”：每个通过VIP登记的客户 都可获赠一束玫瑰花，吸引不少市 民排队领取。在此次展位上花费不 少心思，展区墙上布满的粉色玫瑰 是特意从云南空运过来的，有3万多 朵重达10吨，项目展台成为一个花 团锦簇、活色生香的浪漫之地、 “绿景香颂”因此名声大噪；
意思是歌曲。它是法国世俗歌曲的泛称，
也是法国流行歌曲的代名词。 “香颂”是
品味的符号。香颂所代表的是一种闲适、
内敛、质朴而又不失尊贵的生活方式。
2020/3/25
PPT学习交流
2
绿景香颂
从10初入市，到12月3日开盘，短短2个月的时间，绿景香颂真乃实至名归， 即赢得高知名度，又赚的盆满钵满（开盘售600余套，收金7.5亿）；
2020/3/25
PPT学习交流
5
绿景香颂 格调馆
二、营销中心命名为“格调馆”，在此尽情法式演绎浪漫情调
中心铺满玫瑰花瓣的大环形楼梯和双层水 晶大吊灯以及随意而又恰到好处的装饰配 着播放的小野丽莎《左岸香颂》，使人置 身于鲜花、浪漫的氛围中；在香颂格调馆 的每一处精心设计和微小细节都散发着格 调生活的智慧。
2020/3/25
PP盘亮点分享：
2020/3/25
PPT学习交流
11
绿景香颂
成都别墅市场调查报告
113
72 115 81 190 67 99 146 80 123 62 2284
2013年成都别墅项目备案金额TOP20
备案总金额在4亿元以上的项目共 7 个，其余 13个项目的备案总金额皆在 23亿元之间。4 亿元已成为别墅项目年销 售额的分水岭。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
19
项目名称 牧马山卡地亚 龙湖悠山郡 建发浅水湾 麓湖生态城 保利石象湖 青城山房 大溪谷 中粮御嶺湾 麓山国际社区 中信云栖谷 王山别墅 万科五龙山公园 置信牧山丽景 龙湖长桥郡 蔚蓝卡地亚 瑞云壹号村庄 恒大山水城 东山国际新城 成都雅居乐花园 高山流水
销售面积(㎡) 48196.61 44281.62 42779.7 35875.6 23210.36 13359.06 11362.51 10979.2 10946.25 10190.65 8927.45 8161.68 7718.32 4974.78 4677.16 4544.04 3570.49 3493.83 3267.61 2880.14
南延线板块成新蒲沿线南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线别墅类型分析图南延线牧马山板块及成新蒲沿线独栋
成都别墅市场调查报告
1
目录
第一章 成都别墅市场概述（宏观）
第二章 成都别墅供销分析（中观）
9
第二章 成都别墅供销分析（中观）
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一、2013年成都别墅供销情况
2013年，成都别墅累计成交 130.58万㎡，成交面积同比增长 10.3%。总体仍低于 2011年的水平（141.24万㎡）；新增供应142.52万㎡，同比下降11.1%。 2013年，成都别墅年末总存量约343.87万㎡，同比增长4%。截至2013年12月31日 ，备案口径下成都别墅存量总套数突破 10000套，为最近三年来之最，去化压力增大 。 2013年，成都别墅价格保持了同比10.0%的增幅，备案成交均价为12467.87元/㎡ 。呈现出“量价齐升”的态势。