区域基础对应商业模式研究(不同区域商圈特点决定商圈内重要商业形态的关系)
花园城中心成功原因： 沃尔玛在整个蛇口片区产生了 强烈的积聚作用 周边居住人口密集，步行15分 钟辐射范围内人口30万人 周边居民区集中，带来了固定 的客源。滨海大道的开通扩展了
区域商业发展：深圳商业呈现多 核发展格局。蛇口距离核心城区 较远，形成了相对独立的居住和 商业环境
交通优势：临南海大道，蛇口区 内交通到达性好；与外区域交通 互动性差
区域基础对应的商业研究
——以深圳为例，研究不同区域商圈特点决定商 圈内重要商业形态的关系
商业市场研究
深圳市区域商业分为市级商业和区级商业。市级商业由2个 市级商业区和4个次市级商业区组成。区级商业亦由8个区 级商业组成
根据深圳市商业（街）区 规划，深圳市区域商业分 为市级商业和区级商业. 市级商业 市级商业区:金三角商业区、 华强北商业区2个 次市级商业区:福田中心商 业区、南山后海商业区、 宝安新中心商业区、龙城 －龙岗墟商业区4个 区级商业 区中心商业区:1）东园路 商业区 （2）南头商业区 （3）南油商业区 （4）沙 头角商业区 （5）布吉商 业区 （6）新安商业区 （7） 沙井商业区 （8）龙华商 业区
南山商业发展阶段：
第一阶段： 2007年以前,以南海大道沿线商业文化中心商圈 为主,集中商业12万,周边沿街及部分社区商铺约8万,总商业 面积约20万. 第二阶段： 2007年始,区域三大商业项目共29.5万平米,引领 后海商业区的崛起 海岸城:购物中心面积12万,另商业街4万 保利文化中心: 商业面积7万 天利中央广场:商业面积总6.5万
商业业态分布 ：各层以主力店为主， 辅以 国内外品牌旗舰店
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外向型区域-深南 东园商业区
中信城市广场：商务、商业及居住混合区，依托于区 域高端消费人群，具备便捷的交通优势，以服务片区 为主，辐射周边消费人群
东园路商业区：中信城市广场未运营前，商业网点总营业面积15.4万平方米，为福田区园岭、 南园路及红岭南路周边的中高收入居民提供中高档商品与服务。
低层部分设置了停车场，增强了停车场与购物中 心的通达、便利性，同时通风采光较好。
周边配套 ➢华润大厦：国际标准5A甲级写字楼 ➢君悦酒店：世界最佳商务酒店品牌 ➢华润幸福里：城市顶级住宅新高度
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外向型区域-南山 后海商业区
海岸城购物中心-市级商业中心：传统自然商圈，依托于后 海片区良好规划前景
南山文化商业 中心区
宝安南
东门
东门片区 重点发展传统业态与现代业态并存的零售和批发 业，提供服装鞋帽、珠宝首饰、家居饰品、玩具 礼品等零售服务及成衣和小商品批发服务；
万象城
人民南
宝安南片区 重点发展购物中心、国内外知名品牌专卖店和大 型专业店等业态，提供一站式消费为主的零售、 餐饮和娱乐服务，以及书籍和文化用品等零售服 务。
成熟，较淡
成熟，一般
规划前景
市级商业中心、 地铁
次市级别、地铁
交通条件
地铁、滨河、 深南
地铁，深南
定位
超大高端购物中心 生态景观式休闲购物
中心
规模
20.5 万
14万
次市级别、地铁 地铁、深南 中心区高端购物中心 8.3万
市级商业中心、 地铁
区级、区位规划
次区级、地铁 区级、片区 区级、地铁
次区级、片区、
① 外向型区域一定形成外向型商业，以实现其商业价值 案例：万象城、海岸城、中信城市广场 ② 内向型区域正常情况形成内向型商业，对发展商要求亦相对不高 案例：百仕达-东郡广场与喜荟城、蛇口花园城 ② 如开发商作为资产运营，当商业规模达到一定规模，将突破（或改
变）区域商业特性，但对开发商要求亦高，回收期长，风险较大 案例：京基百纳广场-12万平米
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外向型区域-南山 后海商业区
海岸城购物中心：便捷的交通网络及未来西部通道交通前 景；新兴商业及商业区迅速聚集区域高素质消费人群
便捷的交通优势：邻滨海大道、南海 大道、后海大道、后海滨路、创业路 五条城市主干道
良好的规划前景：即将建成的西部通 道、地铁、广深高速等共同形成了海、 陆、空全方位的交通网络
次市级别、片区
地铁、深南 地铁、滨河、
深南 -----
地铁、深南
地铁、深南 滨河
超大高端购物中心
“休闲” 购物中心
“休闲”为主题的大型 购物中心
大型综合社区商业
国际化体验式购物中 心
休闲娱乐高尚社区商 业
业态丰富的社区商业 项目
7万 16万 12万 7万 10万 4.5万 3万
内向型区域-商业运营情况相对优势
中信城市广场与东园路商业区：以休闲主题商业为主体， 牺牲3万平米作为星光广场，提供舒适的休闲场所
写
商业区
字
楼
3万平米的城市广场成为城市记 忆的一部分：圣诞聚会、露天酒 吧风情街、广场表演活动等 写字楼、购物区、休闲区相互独 立又相互联系 商业为主体的综合体特征鲜明， 各功能空间均以其为核心
占地 写字楼 购物中心 酒吧街 星光广场
4
外向型区域-金三 角
万象城-深圳最大规模商业体:拥有便捷的交通网络，与地 铁连通增强可到达性；人性化停车场设置及多出口设置， 增强购物舒适性并避免多功能物业间的相互影响
总建筑面积：55万平方米 总商业面积：20.5万平方米 交通优势：深南大道沿线，深南大道、宝安南路与 滨河路的围和区；与地铁1号线大剧院站连通 市场定位：中高档消费市场，集购物、餐饮、观光、 娱乐、文体、休闲等多种功能为一体的超大规模国 际化购物中心
周边配套： ➢商务：海岸城东座和西座、天利中央 商务广场 ➢休闲：保利文化广场 ➢酒店：凯宾斯基酒店
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外向型区域-南山 后海商业区
海岸城购物中心体验式创新亮点：双步行街、双首层设置 充分引导人流，人性化公共广场创造舒适购物、娱乐环境
硬件打造:
双步行街：“万国美食风情街” ；710米长的 高架步行街与保利广场、海岸城东西座、天利 广场、凯宾斯基酒店、超高层写字楼以及海雅 商圈、东填海区等连通，实现人流的自由流通。
5.1万㎡ 4万㎡ 7.18万㎡ 2000㎡ 3万㎡
各部分面积比例
餐饮＆休闲的面积比例
休闲 20%
其他百货 22%
快餐类 34%
餐饮/休闲 30%
西武 26%
吉之岛 22%
西武 吉之岛 餐饮/休闲 其他百货 中高档餐饮
46%
10
内向型区域-罗湖 百仕达区域
百仕达-东郡广场与喜荟城：封闭的纯住居片区，服务 片区大量的居住人群（1公里-17万人，2公里-29万 人），补缺片区大型商业缺失
福田 红树湾片区
香蜜湖 南山为主
香蜜湖
华强南
地段 深南、罗湖核心 中心区地理核心 中心区地理核心
地理核心 南山区核心 红树湾片区 香蜜湖片区 世界之窗 香蜜湖片区 赤尾片区
商业发展阶段 氛围及人流量
最成熟，旺 孕育阶段，一
般 较成熟，较旺
较成熟，旺 发展阶段，较
旺 新业发展：京基百纳广场入市前，红树林片 区商业以纯居住功能为主，商业以社区配套街铺 为主
交通优势：深南大道、沙河东路主干道、距规划 中2号线“湾区站”200米
商业规模：12万平米
本报告是严格保密的。
总结:区域的商业特性（外向-内向）及发展阶段与大体量核心商业 体形成互动关系 区域的商业特性将作为项目商业发展的基础 当项目商业达到一定规模及特性，将突破（或改变）区域商业特性
华侨城商圈
南山商业文化中心商圈: 位于南山区后海填海区内，占地面积约1平方公里。该商业 区紧靠西部通道口岸，背倚南山核心区，区位优势明显，具 备高标准规划和建设的条件。目前统计商业面积达到50万平 米. 目标: 规划期内，要把南山后海商业区塑造成文化气息浓郁、环境 优美，集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，传播时尚资讯、荟 萃国内外风情的现代滨海国际商业区。
交通优势：
临横穿深圳的城市主干道深南大道，深南大道、红岭路及上步路围合区域；地下与地铁1号线 科学馆站直接连通
对应商业规模：购物中心7万平米，星光广场3万平米
商业业态：休闲、高档购物、餐饮
深南中路
购书中心
万润大厦 新闻大厦
地王大厦
中信城市广场 深发展大厦 书城
本报告是严格保密的。
外向型区域-深南 东园商业区
2
区域商业级别及发展特征将决定项目商业发展的 级别及规模
外向型区域-商业运营情况相对优势
深圳近年中大型体量及集中商业项目状况分析
万象城 怡景中心城 COCOPARK 中信城市广场
海岸城 京基百纳广场 深国投广场 益田假日广场 东海购物中心 华强南一号
辐射人群及 范围 全市 全市
全市
全市 南山为主、
商业规模：7万平米
项目辐射范围
商业规模较大，功能搭配合理， 能满足消费者“一站式”购物需 要
花园城包括花园城中心，沃尔玛，顺 电及周边沿街餐饮，服装，杂货店等。
本报告是严格保密的。
内向型区域-红树 林区域
京基百纳广场-内向型最大规模商业体：服务片区高端 居家人群为主，目标成为湾区领导者，并突破红树湾 区域内向性商业特点，目标辐射更广泛深圳湾区域
双首层 ：海岸城购物中心首层规划为步行商 业街，二层北面与高架步行街相连，实现了 “双首层”设计，有效引导客流走向。
北广场:面积约10000平米，设有多功能大舞台 和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活 动和市民的公共休闲娱乐活动提供了空间。
商业业态规划:
业态统计：餐饮和服装占53%
百货零售引进中高端超市jusco
外向型区域-金三 角
外向型金三角商业区--万象城:传统成熟商圈，市级商业圈 规划前景；依托于成熟的金融商务区，拥有大批量优质客 户消费基础
金三角商业区:
位于罗湖区，由人民南、东门、宝安南三个片区相连而成。
商圈分析模型
商圈分析模型商圈是一个地理概念。
从行业角度讲，不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就叫商圈。
从零售业者的角度讲，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。
在许多大型项目（特别是房地产项目）的可行性论证中，商圈研究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。
CMRC在多年的市场研究中，通过不断的总结和提高，逐渐完善了一套属于自己的关于“商圈研究模型”。
（1）商圈的划分一般来讲，商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈（见下图所示）。
主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。
（2）商圈研究内容商圈研究基本由 4 个方面构成：商圈范围确定、商圈调查、资料分析和商圈结论。
具体而言，商圈研究指的是运用具有针对性的市场调研方法，对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、购买力等进行分析研究。
具体的研究项目包括：－确定项目选址及商圈的范围，确定商圈型态；－商圈所在区域商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况；－行业调查、经营业种业态、物业管理、经营模式；－人口数量、人口结构及常住 / 外来人口、消费特征、购买力和人文特征；－锁定竞争对手，了解竞争对手的经营情况及经营策略；－影响商圈的其他市场因素，政策、法规、城市规划等；－评估商圈的市场机会和发展潜力；－确定商业项目的战略规划方向及业务方向。
（3）商圈研究计划商圈确定1、商圈地理位置确定2、商圈半径确定3、商圈描述与划分竞争者研究1、竞争类型及基本状况分析2、SWOT分析3、竞争战略分析综合研究1、商圈机会分析2、项目规划及战略发展方向3、项目财务分析消费者研究1、购买力研究2、消费行为研究3、消费者满意度研究商圈评估1、商圈经济评价2、居民经济状况分析3、其他经济分析人流监测：定期定点监测某业态模式下的人流状况，包括流量、总量、性别、年龄及职业等定性研究方法：商圈研究的定性调查技术包括小组座谈会、专家意见法、深度访谈和现场观察法等；定量研究方法：商圈研究的定量调查技术包括入户访问、定点访问以及电话访问等；数据分析技术：商圈研究所采用的数据分析技术为相关分析、判别分析、对应分析等；机会分析技术： SWOT 分析、竞争分析、业态成长模式分析等。
商圈定位运营方案
商圈定位运营方案一、引言商圈是城市中商业活动密集的区域，是商业活动的集聚地和交易中心。
在当今市场经济条件下，商圈的发展已经成为城市发展的重要方面。
商圈定位是商业运营的重要工作，精准的商圈定位不仅可以帮助商圈更好的吸引目标客户、增加销售，还可以提高商圈整体形象和影响力。
因此，为了更好地推动商圈的发展，本文将围绕商圈定位的相关概念、商圈定位的重要性、商圈定位的因素分析、商圈定位的运营方案等方面展开分析和讨论，并提出一套适合商圈定位运营的方案。
二、商圈定位的概念商圈定位是商圈运营的基础和核心，它是指商圈在市场上的定位和定位策略，包括商圈所处地理位置、商业形态、客户群体、品牌特色等。
商圈定位决定了商圈的发展方向和市场竞争策略。
商圈定位不仅要适应当地的经济条件和人口结构，还要符合商圈的整体定位和发展战略。
商圈定位应该是一个长期的、系统化的、全方位的过程，需要综合考虑各种因素，包括商业环境、政策法规、客户需求、竞争对手等，以实现商圈的可持续发展。
三、商圈定位的重要性1.提高商圈的竞争力商圈定位可以帮助商圈更好地了解市场需求和竞争对手的情况，从而制定更有效的市场营销策略，提高商圈的竞争力。
2.吸引目标客户商圈定位可以帮助商圈更好地定义目标客户群体，从而有针对性地提供产品和服务，满足客户需求，吸引更多的目标客户。
3.提升商圈整体形象和品牌价值商圈定位可以通过准确的市场定位和营销策略，提升商圈的整体形象和品牌价值，增加商圈的知名度和美誉度。
4.增加商圈的销售额通过合理的商圈定位，商圈可以更好地满足客户需求，提高商品和服务的质量和效率，从而增加销售额。
5.提高商圈的盈利能力商圈定位可以降低商圈运营成本，提高盈利能力，实现商圈的可持续发展。
四、商圈定位的因素分析商圈定位的因素主要包括地理位置、人口结构、消费水平、竞争对手、产业结构等。
1.地理位置地理位置是商圈定位的基本因素，不同的地理位置会对商圈的客户群体、消费水平、消费习惯等产生重要影响。
商圈分析范文
商圈分析范文随着城市化进程的加速，商圈已成为城市发展中不可或缺的一部分。
商圈作为城市的经济中心和商业集聚区，对城市经济发展和居民生活产生着深远的影响。
本文将以商圈分析为主题，探讨商圈的定义、特点、发展趋势以及对城市发展的影响。
首先，商圈是指一个相对独立的商业区域，它具有较强的商业功能和较高的商业密度。
商圈通常包括大型购物中心、商业街、餐饮娱乐场所等，是人们购物、消费和娱乐的主要场所。
商圈的形成离不开城市规划和土地利用的合理布局，同时也与人口密集、交通便利等因素密切相关。
其次，商圈具有多样性和复合性的特点。
商圈内的商业形态多样，包括零售、餐饮、娱乐、服务等多种业态，满足了人们多样化的消费需求。
商圈内的商业设施也是多元化的，有大型购物中心、超市、专卖店等，形成了多层次的商业体系。
此外，商圈还具有复合性，即商业、文化、休闲、居住等功能相互交织，形成了一个综合性的商业区域。
再次，商圈的发展趋势主要表现在以下几个方面。
一是商圈的规模将进一步扩大，商圈将向城市郊区和新兴城市扩散，形成多中心的商业格局。
二是商圈的商业形态将更加多样化，线上线下融合，商业创新不断涌现。
三是商圈将更加注重文化和体验，打造具有地方特色和文化内涵的商业区域。
四是商圈将更加注重可持续发展，推动绿色、低碳、智能的商业发展模式。
最后，商圈对城市发展的影响主要体现在以下几个方面。
一是商圈是城市经济的重要支撑，商圈的繁荣与城市经济的发展密切相关。
二是商圈是城市的文化和形象窗口，商圈的繁荣与城市的文化软实力息息相关。
三是商圈是城市的消费场所，商圈的繁荣与城市的居民生活质量密切相关。
四是商圈是城市的社交场所，商圈的繁荣与城市的社会交往和互动密切相关。
综上所述，商圈作为城市的经济中心和商业集聚区，对城市发展产生着深远的影响。
商圈的多样性和复合性特点，以及发展趋势和对城市的影响，都凸显了商圈在城市发展中的重要地位和作用。
因此，城市规划和管理部门应加强对商圈的规划和管理，推动商圈的可持续发展，为城市经济发展和居民生活提供更好的支撑。
商业活动的区位条件 一、商业区位因素： 交通：商品流通的重要条件 PPT
纽约、伦敦、苏黎世、巴黎、法兰克福、东京、 香港
1.某地商业网点的密度和分布取决于
D
A.人口密度 B.地形类型
C.气候状况 D.自然、社会、经济等因素
2.上海成为全国最大的商业中心，其最主要的原
因为
D
A.上海是全国第一大城市
B.地理位置优越
C.水陆交通十分便利
D.有很强的生产能力和商品经济发达的广阔腹
现思代考物：流现代业物主流要业包的括意哪义些？环节？
处理
物资存储
现代物流业的意义
（1）减少企业库存，降低运营成本，提高经济效益。
（2）加快资本周转，使有形货币在流通中产生更多的 无形货币。（中国年平均周转速度仅为1.2次，而国际 的跨国公司的这一速度达每年20至30次。）
（3）现代物流业促进经济协作和商贸活动，是产业地 域联系的重要表现。
商业活动的区位条件
一、商业区位因素：
交通：商品流通的重要条件，保证商品和人流的 集散，因此交通发展对商业布局有深刻影响（如 许多商业集聚在高速公路与城市结合部）
市场：消费人群（服务范围、服务人口）
商品生产和供给：商业要有稳定的商品来源和销 售
商业、服务业区位条件与自然环境的关系不 密切，主要指向消费人群（市场）
A.大规模的商品生产
B.全球人口增多，市场扩大
C.科学技术的进步
D.世界越来越小
8.对商业网形成密度、效益和组织形式影
响最弱的是
D
A.社会经济
B.自然
C.技术
D.政治制度
9.下列世界著名国际金融中心与其所在国
家连线正确的是 D
A.苏黎世——瑞典 B.莫斯科——俄罗 斯
C.法兰克福——法国 D.伦敦——英国A
基于位置分析的商业选址研究
基于位置分析的商业选址研究在当今竞争激烈的商业世界中，选址对于企业的成功至关重要。
一个合适的商业位置能够为企业带来更多的客流量、更高的销售额和更好的品牌形象。
而基于位置分析的商业选址研究，则为企业提供了科学、准确的决策依据，帮助企业在众多的选址选项中找到最优解。
一、位置分析在商业选址中的重要性位置是商业运营的关键因素之一。
一个好的位置可以带来诸多优势。
首先，它能够增加店铺的可见性和易达性，吸引更多的潜在顾客。
例如，位于繁华商业街或交通枢纽附近的店铺，往往能够更容易被人们注意到，从而吸引更多的顾客进店消费。
其次，合适的位置能够与目标客户群体的分布相匹配。
比如，一家面向年轻消费者的时尚品牌店，如果选址在年轻人聚集的购物中心或大学附近，就更有可能接触到目标客户，提高销售机会。
此外，良好的位置还能受益于周边的商业环境和配套设施，如停车场、餐饮服务等，为顾客提供便利，增加顾客的满意度和忠诚度。
二、影响商业选址的位置因素1、人流量和人口密度人流量是衡量一个位置潜在商业价值的重要指标。
高人流的区域，如市中心、购物中心、交通站点等，通常意味着更多的商业机会。
同时，人口密度大的地区，如居民区集中的地方，也能为商业提供稳定的客户来源。
2、交通便利性便捷的交通条件对于商业选址至关重要。
靠近主要道路、公交站点、地铁站等交通枢纽的位置，能够方便顾客前来购物，也有利于货物的运输和配送。
3、竞争对手分布了解竞争对手在周边地区的分布情况也是选址时需要考虑的因素。
如果在一个区域内已经有过多同类型的竞争对手，市场竞争可能会过于激烈，不利于新企业的发展。
相反，如果一个区域内存在市场空白，企业则有机会抢先占领市场份额。
4、租金和成本租金是商业运营中的一项重要成本。
不同位置的租金水平差异很大，企业需要在选址时综合考虑位置的优势和租金成本，确保能够在可承受的成本范围内获得最大的商业效益。
5、发展趋势和规划一个地区的发展趋势和规划对商业选址也有重要影响。
(完整版)商业街商业业态定位
商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。
全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。
1-3、合理配比各主力业态MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。
从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。
2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心(regionalmall)】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城(新区)，将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regionalmall(地区购物中心)，也就是地区购物中心或区域商圈。
从上海浦东新区的发展，我们可以看出regionalmall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。
乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。
商圈调查的概念
商圈调查的概念商圈调查是对某一特定区域内的商业活动、商业环境、商业主体以及顾客行为等方面进行系统性调查的过程。
商圈调查旨在了解商圈内的商业形态、商品结构、顾客构成等基本情况，为商家制定营销策略、提供消费者精细服务、创新商业模式、提高商业竞争力等方面提供依据。
商圈调查主要包括两个方面的内容，一是对商圈内的各类商家进行详细的调查与研究，二是对商圈内的顾客行为与需求进行深入的分析。
商圈的调查对象包括商业企业、商业设施、商业服务机构等。
通过对商圈内的商家进行详细调查，可以了解商家的经营状况、经营模式、商品结构、经营策略等，同时也可以分析商家之间的竞争关系以及商家与顾客之间的互动情况。
而对商圈内的顾客行为与需求进行分析，则可以了解顾客的消费习惯、消费偏好、购买心理等，为商家提供个性化的产品与服务。
商圈调查的过程通常包括以下几个步骤：首先是目标明确，确定需要调查的商圈范围、调查的目的和内容。
其次是数据采集，通过对商圈内的商家和顾客进行问卷调查、访谈、观察等方式，收集各种相关数据和信息。
这些数据和信息主要包括商家的经营数据、顾客的消费行为、商圈的基本情况等。
然后是数据整理与分析，将采集到的数据进行整理和分析，提炼出有用的信息和结论。
最后是调查报告，将整理和分析的结果以报告的形式呈现给研究者和商家，指导商家的经营决策。
商圈调查对于商家来说具有重要的意义。
首先，商圈调查可以全面了解商圈内的竞争环境和竞争对手，有助于商家与竞争对手进行差异化竞争，找到自身的定位和优势。
其次，商圈调查可以了解顾客的需求和行为，为商家提供精细化的产品和服务，提高顾客满意度和忠诚度。
通过商圈调查，商家可以了解顾客的消费触点和渠道，制定有效的营销策略，提高市场份额。
同时，商圈调查可以为商家提供商业环境和政策的信息，帮助商家把握市场机遇和趋势。
最后，商圈调查有助于商家创新商业模式和服务模式，提高商业竞争力和创新能力。
总之，商圈调查是对商圈内的商业活动、商业环境、商业主体以及顾客行为等方面进行系统性调查的过程。
北京市商业中心区分类及其与周边地区的关系
北 京 市 商业 中心 区分 类及 其 与 周 边地 区的关 系
胡 斌
摘
吴 琳
要： 通过对北 京商业 中心 区的分类调研 ， 总结 出各种商业 中心 区的特 点， 再结合具体 实例分析 了其对周边环境 的影
响和关系， 希望能够为城市商业 中心 区的改建 、 扩建、 新建奠定基础。
关键词 ： 商业 中心 区， 传统商业 区， 影响， 关系 中图分类号 ： Ｕ９ ４ １ Ｔ ８ ．３ 文献标识码 ： Ａ
意义。
３新 型商业休 闲中心 ： ） 蓝色港湾 、 三里屯 Ｖｉａｅ ｌｇ 就是典型 的代表 ， ｌ
１ 北 京市 中心商 业 区的分类
１１ 从建 设形成 的 时间上分 ．
其中有高端的全 国性连锁专卖店 ， 多业态组合 ， 以休闲为 目的 ， 包 括餐饮 、 娱乐 、 书店 、 院等设 施 ， 影 通过环境 、 建筑及装饰 的风格 营
社 ． ９ ９ １９ ．
５ 随着现在科 技水 平 的不 断提 高 ， 人们 的生 活 方式 也逐 渐 转 ［］ 陈
鸿． 城市居 住小区邻 里交往 空间研 究［ ． Ｄ］ 成都 ： 西南交
型， 人与人之间的交往在微 妙的变化着 。以前邻居 的意义无非是
通 大学硕士论文 ，０ ３ ２０ ．
Ｄｉｃ ｓ ｉ ｎ ｏ ｒ ｈｉｅ ｔ ｒ ｌｓ ｃ ｎ ｅ ｅ ｎ ｉ ｈ ｏ ｈ ｏ ｎ ｎ ｔ ｒ ｒ ｓ ｕ ｓｏ ｎ ａ ｃ ｔ ｃ ｕ ａ ｐａ ｅ ｕ ｄ ｒ ｎ ｗ ｅ ｇ ｂ ｒ ｏ ｄ ｉ ｅ ｗｏ ｋ ｅ ａ
可以约在网上或是 Ｂ Ｓ里 ， Ｂ 无需站在楼梯 间里 。
社 区邻 里关系调 查分析 ［］福 建行 政学 院福 建经济管理 干 Ｊ． 部 学院学报 ，０ ７ ５ ：０ ．０ ． ２ ０ （ ） １２１３
区域型购物中心的商业体量决定及业态配比
目可能面临较大的风险。
消费力 小结：
人口及消费力水平这两个因素对区域型购物中心商业体量的影响都 比较大，应该综合来考虑，根据这两个因素计算出的商业体量大小实际 是为我们设定了一个合理的取值区间，取中间的平均数为区域型购物中 心商业体量的理想值。 另外，作为区域型购物中心，对于商业体量的大小还需要从经济技 术指标来进行衡量，通过理论计算出的合理的商业体量的区间内根据地 块的大小及建筑密度的情况来合理的进行楼层数量的排布。 题外话：作为区域型购物中心有效扩大自身商圈的辐射范围是一个 十分重大的课题，是经营推广的着力点。如：大卖场的班车效应。
城市 发达国家 上海 无锡 青岛 宁波 人均商业面积 1.2 2.16 1 1.2 1.1
消费力
核心商圈消费者的消费力强弱
关键因素：根据区域人均可支配收入，计算核心商圈内居民的可支配收入总额。 估算方法：城市人均可支配收入×核心商圈消费者人数 计算公式： 项目商业面积=居民的可支配收入总额×10%÷6000万元/万㎡
商业体量决定因素
人 口
消费力
区域性购物中心体量的大小从根本上来说是受到两大因素的影响:一是商圈 内客群的数量；二是消费者消费力的强弱。因此，我们判断项目体量的大小更 科学的方法应该是从人口和消费力两个方面来入手，寻找出其中蕴含的线性关 系。
人口
核心商圈内的消费者人数
关键因素：商圈的划分依据：（1）距离（2）交通（3）竞争项目 计算公式： 项目商业面积=0.5㎡/人×核心商圈内消费者人数
注：上述业态比例中零售面积包含大卖场面积。
从以上数据验证来看，苏州印象城与无锡万达广场都比较接近真实 数据，常州万达广场似乎与合理比例存在一定的偏差。
理论二
恩格尔系数
恩格尔系数(Engel‘s Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额 的比重。，可以说恩格尔系数越大，该地区就越是欠发达，参考值：40%-50% 为小康；30%-40%属于相对富裕；20%-30%为富裕。 从恩格尔系数原理可以看出，对于区域型购物中心而言，在经济发达的地 区零售业态的比例可以比在欠发达地区相对高一些，这个理论与消费力决定购 物中心体量的原理之间又存在一定的联系，同样，我们希望通过数学关系来描 述这样一种联系。
商业形态类型
一、商圈：所谓商圈，是指以店铺坐落点为圆心向外延伸某一距离，并以此距离为半径所形成的圆形的消费圈。
商圈大小视其业态业种之不同而有所区别，以零售业而言，一般以方圆500米为主商圈，方圆10OO米为次商圈。
商圈的要索：商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本。
商圈所处区域的特点：1、商业活动频度高的地区。
2.人口密度高的地区居民聚集、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方，在人口集中的地方，人们有着各种各样的对于商品的大量需求，如果店铺能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那肯定会生意兴隆，且收入通常也比较稳定。
3.面向客流量多的街道。
4.交通便利的地区。
5。
接近人们聚集的场所。
6.同类商店聚集的街区。
二、商业广场：商业广场一般指的是，由商业功能并且规模较大的房地产项目。
可以是一栋楼，也可以是一群商铺的集合，也可以是商住办公的集合。
商业广场的发展：商业广场作为一种新型的商业形态，于20世纪50年代开始盛行于欧美等发达国家。
经过近百年的发展，他如今不仅成为欧美国家的主流业态，其开发建设的风潮更是快速席卷世界各大城市，呈现出欣欣向荣的燎原之势，且长时间保持着对开发商及建筑界的吸引力。
单体式商业广场综合型商业广场三、度假综合体：度假综合体的出现，是旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到综合休闲地产）三大升级共同作为结果。
这决定了其核心特征，包括以一定的旅游资源与土地为基础、以旅游休闲功能为主导、以土地综合开发为手段、以休闲地产产品为核心、以较高品质服务为高保障五个方面。
从大的层面上来说，一个成功的度假综合体，对于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级等方面都有巨大作用。
从旅游发展的角度来说，度假综合体实际上有三大作用：推动区域旅游从“观光时代走向休闲式”；推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”；推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。