民俗文化旅游小镇项目开发建议书

民俗旅游文化小镇项目开发建议书

前言

抓住机遇梦想腾飞

国务院在2013年2月18日发了《国务院关于国发旅游休闲纲（2013-2020年）的通知》，《纲要》明确提出到2020年职工带薪休假制度基本得到落实的目标，提出保障国民旅游休闲时间。在国民旅游休闲主要任务和六项措施中推进基础设施建设方面明确提出“加强城市休闲公园、休闲街区、环城市游憩带、特色旅游小镇建设，营造居民休闲空间。”的措施，在加强产品开发方面提出“鼓励开展城市周边乡村度假，积极发展自行车旅游、自驾车旅游、体育健身旅游、医疗养生旅游、游轮游艇旅游等旅游休闲产品。”

随着XX旅游业不断发展以及XX所处的滇西经济交通中心的优越地理，同时随着社会对旅游投入力度的迅速加大，未来发展对旅游地产的需求越来越强烈。目前XX区域内旅游地产的开发利用、基础设施的建设等领域仍然存在很大的开发空间，因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将XX的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益。

这些利好给XX打造XX、提升XX旅游接待能力和高原滨海休闲度假的品牌影响力提供了前所未有的机遇。

目录

前言 (1)

第一部分项目概况 (4)

一、项目基本情况 (4)

二、项目拟建地块现状 (4)

三、项目建设条件 (4)

第二部分宏观环境研判 (6)

一、“两强一堡”发展战略 (6)

二、云南旅游业发展方向 (6)

三、社会主义新农村建设 (7)

四、XX经济、社会发展机遇 (8)

五、项目宏观环境研判： (9)

第三部分项目落地的可能性分析 (10)

一、项目基本情况及预估经济指标 (10)

二、项目适应性分析 (10)

三、诉求分析 (11)

四、项目SWOT分析 (12)

五、投资方优势 (13)

六、项目落地综合性研判！ (13)

第四部分项目开发战略研判 (14)

一、战略切入 (14)

二、区域平衡发展策略 (14)

三、项目定位 (14)

四、项目意义 (15)

第五部分项目规划构想 (17)

一、整体规划 (17)

二、规划构思 (17)

三、项目规划概要 (18)

四、项目设计概要 (19)

五、规划中主要功能区划分 (19)

第六部分项目对区域价值提升解析 (24)

一、对区域经济的提升 (24)

二、对区域就业率的带动 (26)

三、对区域形象的建立和提升 (26)

四、对环境影响评估 (26)

第一部分项目概况

一、项目基本情况

项目名称：XX民俗旅游文化小镇

拟建地址：XX镇

总占地面积：XXX亩

投资（承办）单位：XXXXF房地产开发有限公司

项目开发单位：XXX地产开发有限公司

二、项目拟建地块现状

项目拟建地点西临XX，东临XX高速公路，北接XX镇，南靠XX镇。地块现为荒坡空地，场地内无任何管线基础设施。

三、项目建设条件

1、地理条件

本项目拟建设地点属XX镇，北接XX镇，西临XX；

拥有古老的历史文化，多处的文物古迹，绚丽的自然风光，独特的人文景观，浓郁的民族风情、自然环境优越。

2、交通条件

项目所在地毗邻XX公路、XX高速公路、XX到XXX旅游公路以及XX铁路，处于交通交叉要道，非常便利。

3、市政条件

本项目拟建地块为荒坡空地，场址内无任何市政设施，项目建设需引入水、电等市政设施。

第二部分宏观环境研判

一、“两强一堡”发展战略

2009年7月，胡锦涛总书记考察云南后提出把云南建成中国面向西南开放的重要桥头堡。

2011年5月，国务院批准并出台了《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》，提出了云南加快建设桥头堡的16个大战略目标。这16个大战略目标分别从区位、通道、开放、产业、生态等方面明确了云南在全国的地位，凸显了云南的优势和特色。国务院文件还明确了鼓励和引导外资银行到云南设立机构、开办业务；支持银行业金融机构在周边国家设立分支机构；支持符合条件的大中型优势企业在国际资本市场上市和发行债卷；鼓励先行先试，形成有利于桥头堡建设的体制机制等一系列支持政策。

云南省委八届八次全会上提出建设绿色经济强省、民族文化强省和我国面向西南开放的重要桥头堡的“两强一堡”战略。这一战略，是引领云南未来发展的“总纳”。

二、云南旅游业发展方向

（1）两大目标：

1、产业发展目标：努力把云南旅游业培养成全省国民经济的战略性支柱产业和人民群众满意的现代服务业；

2、区域发展目标：努力把云南建设成为中国一流、世界知名的旅

游目的地，建设成为面向西南开放的国际性区域旅游集散地和重要通道，努力实现从旅游大省向旅游经济强省的转变。

（2）优化六大旅游区：滇中昆明国际旅游区；滇西北香格里拉生态旅游区；滇西火山热海文化旅游区；滇西南大湄公河跨境旅游区；滇东南喀斯特、哈尼梯田、少数民族特色村寨等山水文化旅游区；滇东北生态及历史文化旅游区。

云南旅游业将加快旅游产品的特色化培育；推动旅游要素的集群化发展，不断提升产业化水平；推进旅游服务的国际化进程，加快旅游服务与国际化接轨；提高游客进出的便利化程度，不断深化区域合作和扩大对外开放水平；实现旅游环境的优质化发展，提高社会对旅游业发展的认同度和游客满意度。

三、社会主义新农村建设

发展乡村旅游，是推进社会主义新农村建设的需要。国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确提出：旅游业作为一个新兴的综合性产业，具有促进经济社会发展的多重功能，必须深刻认识“以旅促农”的重要意义，把发展旅游与建设社会主义新农村的五大目标要求相结合，通过积极发挥旅游业的综合带动作用，促进“三农”问题的有效解决，推进社会主义新农村的建设与发展。

XX州社会主义新农村建设面临绝好机遇：

1、中共中央、国务院和省委、省政府高度重视“三农”问题，重视社会主义新农村建设，制定一系列政策为实施新农村建设提供保

证；

2、我国总体上已经进入以工促农、以城带乡的发展阶段，初步具务了加大力度扶持“三农”的能力和条件；

3、XXX认真贯彻中央和省里的部署，“三农”工作已取得可喜的成绩；

4、广大农民群众对社会主义新农村建设的拥护和支持；

5、XXX已结合实际研制了一系列推进社会主义新农村建设的相关政策。

立足云南省情、按照“守住红线、统筹城乡、城镇上山、农民进城”的总体要求，努力实现土地高效利用和城镇化科学发展，探索具有云南特色的城镇化道路。

——秦光荣

四、XX市经济、社会发展机遇

XX是云南西部的枢纽和中心，具有非常优越的区位条件和丰富的资源条件。在桥头堡战略的实施进程中一定能够获得更多更大的发展机遇，实现跨越式发展。《国务院关于支持云南省加快建设西南开放重要桥头堡的意见》出台后，桥头堡的建设将为XX经济、社会发展带来相当多的机遇：

1、有效改善XX的通达条件，充分发挥XX的区位和地缘优势；

2、有效促进XX的对外开放，进一步拓展XX的对外贸易和旅游发展空间；

3、有效打牢发展基础，推动XX经济社会跨越式发展。

五、项目宏观环境研判：

1)国家桥头堡战略契机；

2)十八大“居民带薪休假纲要”；

3)云南旅游业发展契机；

4)社会主义新农村建设契机；

5)XX在国家桥头堡战略中的重要地位；

6)XX未来经济、社会发展的大环境。

第三部分项目落地的可行性分析

一、项目基本情况及预估经济指标

◆项目的基本用地情况：

总占地面积约XXX亩，经济技术指标未定，初步方案出来后，可根据建设方案申请，根据地形和XX对类似项目技术指标的规定来测定。

二、项目适应性分析

1)项目地块所在地得天独厚的自然资源以及气候条件：

项目拟建地点西临XX，依托XX宽阔的水域，周围景色秀丽、风光旖旎，使项目地块与生俱来具备了旅游地产的特质；

拥有古老的历史文化，多处的文物古迹，绚丽的自然风光，独特的人文景观，浓郁的民族风情、自然环境优越；

地块所在地，四季温差不大，干湿季分明，以低纬高原季风气候为主，常年气候温和，土地肥沃，以秀丽山水和少数民族风情闻名于世。

2)交通条件优越，利于人气的聚集：

在桥头堡战略中，作为全省五大综合交通枢纽以及六个国家级公路运输节点之一，XX的经济、社会在十二五期间将实现跨越式发展。XX高速经由项目地块旁边取道并在该处设置下道口，它的建成通车

会对XX旅游人群流向进行一个从新引导；从而给本项目带来非常多的旅游人群，也是本项目最大的机遇所在。

3)XX无规范化、规模化的旅游服务集散地

XX紧邻XX海岸线，海景资源得天独厚，海上风光异常秀丽；同时集聚于此的白族独特的淳朴民风以及民族文化特色，也是该地靓丽风景线之一。凭借这些特质，XX每年都会吸引一大批前往该地旅游观光、休闲度假的人群，但现行市场为该部分人群提供旅游服务的都是小型的、散乱的住宿、餐饮服务为主，购物、休闲娱乐等服务严重缺失，整个市场缺乏针对该部分群体服务综合性平台。

三、诉求分析

政府在十二五工作报告中明确指出，在十二五期间要加快城镇化进程，快速提升城镇化率；XX州第七次党代会召开，会议中明确2015年全州城镇化率需达到50%以上。XX镇目前城镇化率在39%左右，需要在2015年达到城镇化率50%，每年城镇化率需提升5.5%左右，任务艰巨。项目地块占地XXX亩左右，旨在为XX等地打造综合性的旅游服务平台，它的建成将极大程度的提升XX的城镇化率。

1、城镇发展诉求休闲度假养生基地；旅游服务产业平台；文化创意产业平台辐射影响全国精英人群；

2、市场商业诉求旅游目的地，完善旅游服务；

3、体验式消费集旅游、休闲养生、购物娱乐于一体的旅游集散地；

4、项目诉求旨在为XX旅游人群提供规范化、规模化的综合性旅游服务平台

四、项目SWOT分析

◆优势：紧靠XX，交通方便，地面无建筑物和农作物，产权简单，地块为荒坡地征收补偿简单易操作；

◆劣势：地块内无任何市政基础设施；

◆机会：XX正在升级旅游环境，该项目不仅可以成为XX旅游项目的标杆和榜样，同时也将点对点向国内知名人士营销，不仅极大提升项目知名度，也是对XX、对XX最好的话题营销。

《国务院关于国民旅游休闲纲要（2013-2020年）的通知》明确提出了到2020年职工带薪休假制度基本得到落实的目标，并在国民旅游休闲主要任务和六项措施中推进基础设施建设方面明确提出“加强城市休闲公园、休闲街区、环城市游憩带、特色旅游小镇建设，营造居民休闲空间。”的措施，在加强产品开发方面提出“鼓励开展城市周边乡村度假，积极发展自行车旅游、自驾车旅游、体育健身旅游、医疗养生旅游、游轮游艇旅游等旅游休闲产品。”

XX高速公路的建成，给XX的旅游业提出了新的挑战，XX想不沦为旅游的过站，就必须有新的亮点和景点，XX虽然具备了这样的生态景观的条件，但硬件跟不上。本项目不论规模和品质，将成为游客停留的最好理由。

◆风险：本项目地块是云南环评要求最高的四大湖泊中要求最高的区

域。通过技术手段和增加基本建设投入解决。

五、投资方优势

1)强大的资金实力；

2)云南商业运营的专家；

3)全国媒体资源的整合；旅游媒体，网络媒体，报媒等媒体资源

进行广宣传播。

六、项目落地综合性研判

1)适应性高：项目在所在地的适应性非常高；

2)诉求契合：项目诉求与XXXX旅游发展诉求契合；

3)开发优势：投资方优势能够保证项目顺利开发及运营管理。

第四部分项目开发战略研判

一、战略切入

1)依托国家桥头堡战略及项目所处区位特点

2)充分利用行业发展、城市经济发展带来的契机

3)充分借鉴成功项目的经验

4)以产品创新打造自身特色，与国内（省内）现有和潜在对手形

成差异化

5)利用高附加值的休闲度假产业提高项目经济效益和社会效益

成为一个具有创新性、示范性，让社会、政府、投资方和客户

群多方共赢，引领XX旅游升级的项目。

二、区域平衡发展策略

与XXXX当地、项目周边区域项目以及项目内部之间的互补互足、平衡发展，是项目得以良性发展的关键，也是项目发展的目标之一。

基本原则：建设风格响应；主体功能互补；基础配套共享；名人集聚效应；区域市场共享；区域发展共推。

三、项目定位

1、功能定位：

一个集旅游观光、演出、餐饮、休闲养生和艺术展览、白族文化传播等于一体的复合型高端旅游项目；

2、形象定位：

“追求静、慢生活”的品牌定位。基本上符合在都市现代紧张、快节凑工作生活中，人们对于在休闲、度假时光追求享受自然美景，控制生活节凑的需求。——由此对项目的推广理念提出——“慢山、慢水、慢生活”这一概念；

3、项目市场定位

本项目在市场定位中，商务、会务接待,旅游团体接待,集团客户会所,休闲聚会接待等一系列需求，家庭休闲度假生活的需求,婚庆接待等需求。

4、项目客户群定位

本项目客户群定位分三大类：

（1）都市的成功人士、团体（企业家及对回归自然追求返璞归真生活的成功人士）。

（2）家庭休闲旅游。（老、中、青、少三世同堂及两口、三口之家）（3）都市青少年、情侣。（年轻情侣、学生、儿童）

四、项目意义

改变丽江、腾冲旅游相继崛起后XX旅游经济退化和产值下降的趋势，特别是新XX路建设后，线路规划上带来的常规旅游团减少的预期；形成新的依托XX、苍山生态圈、人文新价值组合，建立高端旅居的新消费体验经济形态和亮点经济产业链，吸引XX高速的部分旅客进入XX旅游、消费，带动当地经济发展。

1、以体验为经济支点，撬动单客消费力

本项目旨在深度挖掘XX镇体验经济的价值，结束XX无整体旅游产业的历史，通过旅游小镇项目的运营及文化附加值的提升，打造一张香味弥漫的艺术名片，让游客不断有从千里之遥便想慕名而来。

2、以绿色环保为主张，促进XX旅游升级

本项目以人文、生态景点为主体，强调绿色环保、干净整洁、可持续发展的理念。希望通过项目的示范性作用和影响，取得周围村民的理解和支持，促进当进政府加大基础设施建设投入，带动XX旅游产业的升级换代，改变目前XX镇的旅游大环境。并协助镇政府实行统一规划和统一开发，在保护中开发，在开发中保护。

3、以XX高速为契机，实现旅游二次腾飞

本项目将通过商业部分和文化部分的运营，一方面促进白族文化传播的广度和深度，另一方面提升当地就业率、缓解当地农民就业压力，增进税收的同时，促进XX镇经济发展。

第五部分项目规划构想

一、整体规划

充分利用项目地块的区位及资源优势，深度挖掘乡镇文化底蕴及发展特色，着重滨海景观及公共开放空间环境的治理，并积极借鉴国内外滨水城市公园的先进发展理念，使之逐步形成集滨海休闲、旅游集散、文化娱乐、餐饮购物等功能为一体的旅客、居民生活新空间，成为XX旅游的新名片、新亮点，成为长XX旅游带的旅游集散中心。

二、规划构思

在整体空间形态上，充分遵循自然生态肌理，与周边景观共同构建；在风貌控制上，使山体、水系、地形和建筑相互渗透、和谐共融，展现自然、生态的景观风貌；在功能布局上，充分导入文脉元素，挖掘当地名族文化精神，体现乡村文化气息；在项目设置上，将XX山

水特征与民间文化等通过创新手段活化打造，局部大量运用弧线形的设计，突显跳跃灵动的设计主题，打造系列公共休闲娱乐空间。

基于项目定位，设计需满足旅游观光、商业服务项目特征及持续可经营性，吸引全国、全球知名人士、艺术家、艺术馆入驻，形成艺术、人文、生态型定位，设计上体现山地、海景生态、艺术文化、人文气质。

吸引游客核心价值构想：因大城市的快节奏生活带给现在人群压力过大，在此让游客融入大自然，游客在此地体会到真正的慢节奏悠闲生活，让游客感受到真正的生活乐趣所在，从而打造差异化、高品位归真的生活旅游方式，体现本项目“追求静、慢生活”的品牌定位。

三、项目规划概要

◆人工建筑与自然环境高度融合，尽可能不破坏地块及周边生态；

◆先概念规划，然后分区实地规划，为后期特定名人定制留调整余地；

◆基本配套要考虑齐全，比如：会议室、游泳池、SPA区域、咖啡吧、餐厅、观景廊道、观景台、留景点、商业综合体、酒店等；

◆观景人群与度假人群（业主）充分隔离，同时也可以通过部分公共区域互动，比如买门票进入后，可以在观景廊道、观景点和留景台参观浏览，也可以进入餐厅、咖啡吧、SPA等区域活动消费，但无法进入居住或客房区。

四、项目设计概要

◆设计上尽量汲取白族民居中的基础元素，但并非传统白族民居；

◆公共活动区域的设计要突出山水的整合型，比如大幕玻璃、绿色植物点缀、艺术雕塑的植入等；

◆功能服务区则要强调奢华舒适及艺术体验；

◆度假别墅区则要在强调山水体验的同时，强调起居室的舒适性和多人入住的便捷性，但同时主人屋又要有相对的私密性，并设观海平台。

五、规划中主要功能区划分

1、民族文化产业平台

项目初步意向打造民族民俗文化村，旨在展示和传承白族独特的少数民族文化特色；

白族建筑+园林传承

传承民族建筑精髓，弘扬白族历史文化

我们坚信——只有民族的才是世界的；白族建筑，无疑是白族文化内涵和地域文明的结晶，寄托了白族人民深厚的情感，拥有鲜明的名族个性和特色。白族建筑自成一家，“一正两耳”、“两房一耳”、“三房一照壁”、“四合五天井”、“六合同春”和“走马转角楼”等式白族建筑的一大奇观。本项目就要立足于弘扬白族建筑文化特色，通过木雕、石刻、书法、壁画、飞檐串角、XX石屏、凸花青砖等讲述白族先民的辉煌和传奇，再借鉴苏州园林、北方皇家园林等特点。打造“生态、文化、民俗、度假、和谐、创新的旅游新产品，创建XX旅游新名片。

白族特有的服饰、食物

白族经过几千年的淬炼和沉淀，形成了独特鲜明的少数名族文化，处处透着特殊的神秘感，令无数人好奇和向往。白族人民不管服装、首饰、食物等都有特殊的考究，他们薪火相传，始终保持自己特有的名族特色。

特有名族习俗的传递和传承