旅游地产和传统地产的区别
旅游地产与商住地产开发模式比较
旅游地产与商住地产开发模式比较董事长：我们可以通过列表对比的方式，了解两者之间的优势与略势。
因很多资料在网上搜索不到，所以很多内容请教了陈昊和一些老师。
仍有部分内容不完整需要进一步补充。
我们需要承认，不可能像国内房企巨头一样，可以大规模、大策划、大手笔的进行项目的建设和发展。
依照我们的资金实力我们需要滚动发展项目。
也就是意味着，项目在运作初、中期就要有源源不断的利润返还。
因此考虑以什么模式开发项目的核心要点是——哪种模式能够快速回款？哪种模式客户购买最为方便？哪种模式能够吸引更多的消费者？通过分析我们可以得出结论，目前的这几百亩的开发以商住地产的方式开发为好。
但是为了整体的利益，项目的申报以综合用地开发较为符合项目现状。
将现有的土地按不同的使用要点进行规划、申报，最大程度满足我们项目的可持续发展。
综合用地解析综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。
综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。
对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。
综合用地价格的评估土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。
但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。
由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
旅游地产开发
旅游地产开发旅游业在当今社会已经成为一项重要的经济增长点，而旅游地产作为旅游业的重要组成部分，也越来越受到人们的关注和认可。
旅游地产开发作为一种特殊的地产业态，与传统的住宅、商业地产开发存在着一定的区别和特点。
本文将从旅游地产开发的概念、发展趋势、市场需求和案例分析四个方面进行论述。
一、概念旅游地产开发是指将地区的自然、人文资源与房地产业进行有效整合，产生一系列与旅游相关的房地产产品，满足人们在旅游过程中的住宿、休闲、购物、娱乐等需求，提供丰富多样的旅游体验。
旅游地产开发结合了旅游和地产两个产业的优势，既可以带动地方旅游业的发展，也可以为地区经济带来可观的经济效益。
二、发展趋势1. 针对市场需求的个性化发展随着旅游市场的不断变化和消费者需求的日益多样化，旅游地产开发应该根据不同的市场需求进行个性化的发展。
例如，针对家庭游客的需求，可以开发主题公园旁边的度假酒店；针对年轻人的需求，可以开发具有创意和时尚元素的民宿等，以满足不同游客的要求。
2. 环保可持续发展在旅游地产开发过程中，应注重环保可持续发展。
推崇绿色建筑、低碳出行、资源节约等理念，减少对自然环境的破坏，保护生态环境，提升旅游地的可持续竞争力。
3. 与文化产业的融合旅游地产开发与文化产业的融合是发展的重要趋势之一。
通过挖掘当地的文化资源，打造具有独特地域特色的旅游产品，增加游客的参与感和体验感，提升旅游地的吸引力和竞争力。
4. 智慧旅游地产随着科技的进步和互联网技术的发展，智慧旅游地产的概念也逐渐兴起。
智慧旅游地产通过借助先进的技术手段，提供智能化、便捷化的旅游服务，提升游客的旅游体验，推动旅游地产业的发展。
三、市场需求旅游地产开发具有广阔的市场需求。
随着人们收入水平的提高和旅游观念的改变，越来越多的人开始追求高品质的旅游体验。
因此，对于投资者来说，旅游地产开发可以带来丰厚的回报和可观的利润。
旅游地产开发的市场需求还体现在以下几个方面：1. 高品质住宅需求随着旅游业的发展，旅游地区的居民对于居住环境的要求也进一步提高。
旅游地产简介
旅游地产简介所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产.较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
目录一、旅游地产的产生二、旅游地产分类1．旅游景点地产2．旅游商业地产3．旅游度假地产4．旅游住宅地产三、旅游地产产品1．分时度假2．旅游主题社区3．度假村4．产权式酒店四、旅游地产的开发1．景观设计2．主题定位：3．游憩方式设计五、国内旅游地产的发展空间1．旅游地产成为市场新宠2．优势明显，旅游地产升值潜力巨大3．资源和配套，旅游地产的核心价值点一、旅游地产的产生旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。
一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。
而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。
但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。
没人去的地方什么房子也很难卖。
旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。
当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。
而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。
需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。
旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。
实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。
把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。
因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。
旅游地产开发
旅游地产开发在当今社会，随着人们生活水平的提高和对休闲度假需求的不断增长，旅游地产作为一种新兴的房地产开发模式，正逐渐受到市场的青睐。
旅游地产不仅为游客提供了舒适的住宿环境，还融合了旅游、休闲、娱乐等多种元素，成为了推动地方经济发展的重要力量。
旅游地产，简单来说，就是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的房地产项目。
它通常包括旅游景区的酒店、度假村、民宿、公寓等多种物业类型。
与传统房地产项目不同的是，旅游地产更加注重环境的营造和旅游服务的配套，以满足游客休闲度假的需求。
旅游地产开发的优势是显而易见的。
首先，它能够有效地带动地方经济的发展。
通过开发旅游地产，可以吸引大量的游客前来消费，从而促进当地旅游业、餐饮业、零售业等相关产业的繁荣。
其次，旅游地产可以提升土地的价值。
一些原本地理位置偏远、开发价值不高的土地，因为旅游地产的开发而变得炙手可热，从而为地方政府带来更多的土地出让收入。
此外，旅游地产还能够增加就业机会，提高当地居民的收入水平，促进社会的和谐稳定。
然而，旅游地产开发也并非一帆风顺，它面临着诸多挑战。
市场需求的不确定性是旅游地产开发面临的首要问题。
旅游市场受季节、节假日、经济形势等多种因素的影响，需求波动较大。
如果在开发前没有对市场需求进行充分的调研和分析，很容易导致项目建成后无人问津，造成资源的浪费。
资金投入大也是旅游地产开发的一个难题。
旅游地产项目通常需要大量的资金用于土地购置、基础设施建设、旅游设施配套等方面。
而且，资金回笼的周期相对较长，这对开发商的资金实力和融资能力提出了很高的要求。
规划设计不合理也是旅游地产开发中常见的问题。
一些旅游地产项目在规划设计时，没有充分考虑当地的自然环境、文化特色和游客的需求，导致项目缺乏特色和吸引力。
此外，一些项目在建设过程中，为了追求短期利益，过度开发，破坏了当地的生态环境，影响了项目的可持续发展。
那么，如何才能做好旅游地产开发呢？科学的市场调研是关键。
房地产市场的旅游地产
房地产市场的旅游地产房地产市场一直以来都是经济发展的重要组成部分，而旅游地产作为房地产市场中的一个特殊领域，具备着独特的地位和潜力。
本文将就房地产市场中的旅游地产进行探讨，分析其特点、发展趋势以及对当地经济的影响。
一、旅游地产的定义与特点旅游地产是指特定区域内以旅游服务为主导，以旅游为核心发展的地产项目。
与传统房地产不同，旅游地产的核心目标是满足旅游消费需求，为游客提供住宿、娱乐、休闲等服务。
旅游地产具有以下特点：1. 地理位置优势：旅游地产通常坐落在风景名胜区、度假胜地等具有独特风格和自然环境的地理位置，具备吸引游客的优势。
2. 丰富的配套设施：旅游地产项目通常配备酒店、度假村、主题公园、SPA等娱乐设施，为游客提供全方位的服务体验。
3. 投资回报高：由于旅游地产所处地理位置优越且供不应求，其投资回报率通常较高。
4. 季节性需求：旅游地产的特点决定了其需求受季节影响较大，旺季和淡季的差异较明显。
二、旅游地产的发展趋势近年来，随着人们生活水平的提高以及旅游需求的增加，旅游地产逐渐成为房地产市场的一个热门领域，展现出以下发展趋势：1. 主题化发展：越来越多的旅游地产项目开始关注特色主题开发，以吸引更多的游客。
比如，主题酒店、主题公园等项目成为旅游地产发展的新亮点。
2. 绿色环保：随着环保意识的提高，旅游地产项目越来越注重绿色环保，采用可再生能源、节能减排等策略，以保护生态环境。
3. 产业融合：旅游地产与其他产业的融合将成为未来的发展趋势。
例如，将旅游地产与文化创意产业相结合，推动文旅产业的发展。
4. 特色定位：在日益激烈的竞争环境下，旅游地产项目需要有独特的特色定位，通过文化、历史、风景等资源来区别于其他项目，增加市场竞争力。
三、旅游地产对当地经济的影响旅游地产的发展对当地经济具有重要的影响，可以从以下几个方面进行解析：1. 就业机会：旅游地产项目的建设和运营过程中，需要大量的人力资源，包括建筑工人、服务人员、管理人员等。
旅游地产的特征及发展策略研究
旅游地产的特征及发展策略研究随着近些年来我国经济的快速发展，带动了我国旅游业和地产业的巨大进步。
本文通过对我国旅游地产的重要性以及其发展中出现的问题进行了分析，并提出一些措施，期望能更好的促进我国旅游地产的发展。
标签：旅游地产；特征；发展策略引言：所谓旅游地产，就是要以丰富的旅游资源为依托，建造集休闲、度假、旅游、居住功能为一体的地产项目。
相对于传统的置业项目，旅游地产是地产功能和旅游功能之间的完美结合，具有更好的人文风情、建筑景观、自然景观。
与传统地产项目一样，旅游地产具备更高的投资价值，以及拥有很完善的配套设施。
旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发，其营销模式，开发项目部分或全部使得旅游功能得到实现。
一、旅游地产特征（一）与传统房地产比较分析传统房地产是房产与地产的结合，开发建设涉及范围较广，参与者众多。
房地产开发的基本特征如表1。
基于对传统房地产的认识，论文对旅游地产与传统地产在功能特征、投资特征、消费特征、环境特征和设计要求等五个方面进行了比较，如表2所示。
（二）与其他旅游产业比较分析旅游地产不仅具有旅游的属性，同时还具有房地产的属性，因此旅游地产与其他旅游产业相比较，有其独特的特征。
表3从投资特征、消费特征等方面进行了比较。
二、我国旅游房地产的发展现状（一）我国旅游房地产的发展的不足目前我国的旅游房地产业正在从单一型逐步过渡到综合型、外向型、多样化的模式，由单一的旅游近地消费，逐步向以消费旅游、休闲度假、疗养娱乐等为目的并最终产生购买行为的房地产投资开发、经营等多种形式发展，但是国内旅游房地产发展规模太过迅速，低水平开发的重复建设，以及旅游房地产行业相关的理论、规章制度、发展规划不够健全，制约了旅游房地产的健康发展；其次是薄弱的社会综合配套体系与相对滞后的政府调控引导能力之间的矛盾；再次是缺少一流的管理人才，缺乏一流的服务队伍，市场定位不够准确，对国外成熟、流行、需求高的主题化、高端化旅游房地产产品认识开发不够。
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。
一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。
（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。
而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。
住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。
说明：上图为商业地产资金链运作模式。
（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。
商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。
文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。
（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。
大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。
即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。
而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。
二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。
（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。
一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。
而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。
例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。
华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。
我国旅游地产现状分析
我国旅游地产现状分析旅游地产正以一种新兴产业的身份在我国房地产行业迅速发展，快速发展也带来了很多问题。
为此，将旅游地产和传统地产相比较，同时从我国旅游地产现状分析中寻找问题，将问题作为突破点，提出一些问题解决办法。
要做到旅游地产的良好发展，我们还有很多工作需要做。
标签：旅游地产；比较；现状；思考1 概念的界定对于旅游地产概念，学者们都有不同的看法。
中山大学陈卫东较早使用旅游房地产这一概念，他在“区域旅游房地产开发研究”一文中最早提出了旅游和房地产相结合的概念。
有学者认为，旅游地产是以旅游为目的，以旅游资源为卖点，以房地产开发为营销方式，全部或部分实现了旅游功能的房地产。
总而言之，旅游地产就是以旅游活动为对象的一系列建筑物及关联空间，将旅游业与房地产业相结合，将到房地产融合到旅游项目开发中去，形成一种新的开发模式。
业内普遍认为旅游地产有以下四种形式：旅游景点地产，指在景点内为游客观光、休闲、娱乐性质等活动而建造的建筑与关联空间；旅游商务地产，指在旅游区内或周边的商店、酒店等建筑物与关联空间；旅游度假地产，指为游客直接提供的用于旅游休闲度假居住的度假型的建筑物与关联空间；旅游住宅地产，指与旅游区相关联的各类住宅建筑物及关联空间。
2 旅游地产与传统地产的比较传统地产主要是满足消费者的居住需求和投资需求，而旅游地产是满足消费者对于休闲度假时的一种需求，是依托优美的自然环境建设有别于传统地产的项目。
3 国内旅游地产面对的现状3.1 旅游业带动旅游地产随着改革开放后国家经济的发展、人民生活水平的提高、人们消费观念的改变，旅游消费支出的比例在日益增长，这就给以休闲置业、度假置业等为代表的旅游地产带来了很大的发展空间。
根据国家旅游局《2012年中国旅游业统计公报》显示，2012年，我国旅游业总体保持平稳较快发展。
全年实现旅游业总收入2.59万亿元人民币，比上年增长了15.2%。
据世界旅游组织预测，到2020年，中国旅游业总产出将占国内生产总值的8.6%，旅游消费将占总消费的 6.79%，旅游投资将占投资总额的8.16%，接近世界平均水平。
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旅游地产和传统地产的
（1）目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭。
旅游房地产发源于法国地中海沿
岸。
近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大关注。
然而关于旅
游房地产的概念，目前尚未形成一个统一的认识。
比较流行的观点认为，旅游房地产是指
以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能（我们
将其称为狭义上的旅游房地产）。
显然这个概念仍不太准确，因为目前有点旅游房地产项
目己不单单是为了旅游度假，而是用于自己日常居住。
我们认为，所谓旅游房地产，是指
以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有居住、休闲、度假等功能的物业形态（我们将其称为广义上的旅游房地产）。
2）无论是广义还是狭义，所有旅游房地产儿乎都具有以下共同特点：一是以旅游资源为依托，多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近，如海滨、森林、湖畔、高尔夫球场或人造主题公园旁边；二是以房地产开发为主要经营手段，通过开发、营销旅游房地产产
品，实现企业的发展目标；三是在功能上，既有住宅物业居住的基本功能，又具备旅游、
休闲、度假功能，它一种旅游物业形态。
3）旅游房地产主要包括三大类。
综观我国旅游房地产，依据其主题和开发目的不
同，可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类。
其中，按照依托形式不同，旅游住宅地产又可分为两类：一类是自然景观依托型旅游住宅地产。
这类旅游房地产往往依托风景优美的风景名胜区，以优美的自然景观为卖点，属借景开发模式。
目前很多旅游城市景区周围的住宅都属于这种类型。
另一类是人造景观依托型旅游住宅地产。
这类旅游房地产通常不依托现有的旅游资源，而是先投入巨资，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使景区附近地产升值，再趁势开发房地产，属造景开发模式。
此类房地产以华侨城为典型代表。