嘉里中心市场调查报告
2018年上海商业项目考察报告(浦东嘉里城、LCM置汇旭辉广场等)
上海浦东嘉里城11考察报告2018年10月上海浦东嘉里城项目名称：浦东嘉里城开发商：上海浦东嘉里城地产有限公司开业时间：2011年10月项目位置：浦东新区芳甸路花木路建筑面积：约33万平方米购物中心：4.5万平方米写字楼：9.2万平方米项目概况21酒店：7万平方米酒店公寓：3.4万平方米停车场：1200个建筑高度：170米容积率：6.21浦东嘉里中心位于花木路芳甸路，是该地区目前规模最大的综合性发展项目，是一座融合商业及居住的灵运之城、汇聚国际化商场、甲a 级办公楼、五星级酒店以及高级服务式公寓，展现一派活力四射的综合建筑体。
3 1①酒店：上海浦东嘉里大酒店（31F ），香格里拉运营，②服务式公寓（28F ），182间套房，85平米-300平米③写字楼（43F ），70%入住为世界500强公司④商业及健身房（5F），以家庭生活、国际化餐饮为特色业态配置414、周边人群：区域人口23万，外籍人口2万，定位为高端人群，主要社区为花木社区。
区域外人口为会展人员。
5、外部动线：花木路导入、芳甸路导出，3个车库出口，1号进、3号出、2号进出。
花木路入口为人员进入主入口。
B1层为地铁乘客进出入口。
516 17 16.内部动线：环形单一动线，可租赁面积仅为整体商业面积57%；商场与写字楼、公寓、酒店直接连通；扶梯与直梯较少，分布在商场周边主要出入口，每层扶梯5部，直梯B1一部，1F、2F三部，卫生间每层各两个，有母婴室和残疾人卫生间。
87、项目定位：家庭生活、快销、国际餐饮。
整体比例：餐饮40%，生活零售48%，美容护理9%，儿童零售3%，其他1%。
8、招商特点：①舍弃国际大牌，以快销为主力店：H&M 、GAP 、MUJI ，面积分别为1300平米、1200平米、600平米，分布分别在1F 花木路主入口（1拖2）、1F 办公楼出入口、2F 大餐饮对面原因分析：该项目所处地段非城市及区域中心，且人流量有限，国际大牌难以介入，周边办公人群及外籍人士，为快销的主要消费人群，尤其是GAP 包含童装，极大的丰富了此项目童装部分，MUJI 的特点为品质感，与周边人群和此项目定位很符合。
南昌市 写字楼市场概况调查报告
南昌写字楼价格特点 价格梯度：在售写字楼中，2010年之前销售的写字楼多数为综合类项目，价格主 要集中在5000-10000之间，2010年开始专业的写字楼项目开始增加，价格集大 多在万元以上（部分精装）。
销售均价（元/㎡） 元 城南 ① 明珠广场 市中心 ② 筑城奥斯卡 青山湖 ③ 西格玛中心 红谷滩 ④ 中航国际 朝阳洲 ⑤ 洪大服装世界 红谷滩 ⑥ 元创国际（精装） 市中心 ⑦ 南宾国际 京东 ⑨ 群辉大厦 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 7000 6000 5000 ③ ① ② ⑨ ⑤ ④ ⑥ ⑦ ⑧
开盘时间 2006年底 2005年 2007-7-8 2007年11月 2006年底 2007年11月 2005年4月 2007年12月 2007年9月 2006年9月 2006年6月 2007年9月
南昌09-10年主要开发在售的写字楼
销售状况 售完 售完 售完 售完 在售 在售 尾房 尾房 尾房 在建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 未建 未建 未建 楼盘名称 红谷经典 中凯国际 中航国际广场一期 群辉大厦 明珠广场 南宾国际中心 筑城奥斯卡 洪客隆国际金融中心 绿地元创国际 联发广场 红谷凯旋(写字楼) 筑城世奥广场 唐宁街写字楼 佰瑞琪 新地中心 央央春天 喜来登酒店 南昌嘉里中心 金融大街 香港世茂 中航国际广场二期 绿地中心 板块 红谷滩 京东 红谷滩 京东 市中心 市中心 市中心 红谷滩 红谷滩 红谷滩 红谷滩 红谷滩 红谷滩 红谷滩 红谷滩 市中心 红谷滩 红谷滩 红谷滩 红谷滩 红谷滩 红谷滩 建筑规模 31233 39875 84000（一期） 18556 120000 35000 24000 60000 28038 211600 382257 55823 115000 54800 130000 195000 140000 240000 960000 330000 80000 270000 开发商 南昌新时代房产开发有限公司 江西浙大中凯科技园发展有限公司 江西中航地产有限责任公司 昌群房产 南昌铁路天集房地产开发有限责任公司 南昌洪源投资有限责任公司 筑城地产 洪客隆地产南昌红谷置业有限公司 绿地集团 南昌联发置业有限公司 江西亚洲城房地产开发有限公司 筑城地产 南昌凯宇实业有限公司 江西博能投资发展有限公司 南昌阳光新地置业有限公司 江西省投资房地产开发有限责任公司 华尔登实业 嘉里置业 金融街 世茂 江西中航地产有限责任公司 绿地集团
上海嘉里城中心考察报告
锯齿状层层退界面， 利于外摆位的设置 和店铺昭示性
设计亮点
裙房边缘的挑檐设计形成风雨廊 1F面向庭院“内退”，营造外摆位空间
广告位
室内广告
室外广告
品牌
商家共有：132家 餐饮美食：42家 占32% 美容、个人护理：14家 占11% 服务：占2% 零售：占55%
其中：时尚服饰 28家 童装/玩具 12家 生活品味 31家
业态比例
餐饮美食
生活品味
时尚服饰
个人护理
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
上海嘉里城中心考察报告
入口
商业区入口
办公楼入口
中庭
商场内酒店入口
不容易溅水
洗手间
利用镜子后面空间储存
商场通往写字楼大堂 写字楼通向商场墙面
写字楼大堂
场内天花地面
电梯
中岛
展示空间
休息座椅
摆放位置： 连廊、通道、中庭附近
导视系统
设计亮点
灯带、挑空
吊顶材料上墙
靠酒店通道挑空 一侧面对庭院打开
上海嘉里城典型商业项目市调商业定位考察报告
8
5
2F
8
生活品味
7
服务
1
浦东嘉里城
品牌店分析
城市地标综合购物空间
主力店：包括大型高端精品超市、中西餐饮美食、高端国际时尚 品牌、美容/个人护理、童装/玩具等各种类型的商户超过100家。
浦东嘉里城
品牌店分析
城市地标综合购物空间
主力店：家喻户晓的品牌如Ole’超市；俏江南、H&M、等100 多家商铺和餐厅已经入驻浦东嘉里城。
定位为25-50岁高薪上班族及高薪消费群体
项目位于“陆家嘴后花园”著称的浦东花木国际社区，毗邻陆家嘴、张江高科和多个知名国际社区， 地理位置优越，为高端人士聚集地。 浦东嘉里城是一座集商场、五星级酒店、服务式公寓和甲级写字楼为一体的现代商业中心。 吸引一流的商户以及来自世界各地的客人，成为商业休闲的新地标。
办公楼
酒店
酒店式公寓
浦东嘉里城
设计分析
城市地标综合购物空间
立面分析：整个建筑外墙以绿色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白和 银灰为主，以营造现代高雅气氛。
浦东嘉里城
设计分析
城市地标综合购物空间
商业1层临街以围合形成内庭，解决商业进深过大的问题，利于设置外摆位、展位，是 开展室外活动的理想场所。 众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升 整体价值。
大浦东CBD项目位于大浦东新展览馆核心区域位置，2、7号线地铁，磁悬浮列车8分钟可 到机场。与喜马拉雅中心相临，形成这个片区的核心商业区。 定位清晰准确浦东嘉里城满足主力消费人群 – 国际社区居住者需求，以国际化品牌、高品质 的商品与服务、宽敞舒适的环境、完善的配套设施为顾客提供最佳休闲生活体 验，提升购物中心档次和服务。 品类应有尽有浦东嘉里城要精要好不专贵，拥有大型高端精品超市、中西餐饮美食、高端 国际时尚品牌、美容、个人护理、童装、玩具等各种类型的商户超过100家。 家喻户晓的品牌如Ole’超市、新元素element fresh、诗碧阁西餐厅CPK、 俏江南SOUTHBEAUTY、H&M、GAP、、mother care、无印良品MUJI等。
2017前海嘉里中心_市场定位探讨
工作与生活的自然乐园
3.3 差异化亮点二 身心平衡，生态共生
前海嘉里中心 为前海区域带来什么？
前海嘉里中心通过在建造过程中 的方方面面，体现对前海商务群 体工作与生活平衡的关注，这是 一种对身心健康发展的关爱。
健康生活方式的引领者
形成差异性优势 我们关注社区中的使用者
AIR 空气
WATER 水
LIGHT 光
省心：快速响应的家居生活服务，高效专业的保养团队，在您需要电工、清洁、生
活导航、活动管理等服务时，仅需数分钟即可感受便捷专业服务。
衷心：集团定期对物业管理人员进行培训和团队建设，物业服务人员对嘉里物业的
弹性控制指标：10%，约260万㎡
1.2 前海区域拿地规划
“依托香港、服务内地、面向世界”战略定位。前海的功能定位为现代服务业体制机制创 新区，现代服务业发展集聚区，香港与内地紧密合作的先导区，珠三角产业升级的引领区。
腾讯科技城 宝安中心区图书 馆 兆华斯坦 (T201-0080) 香港新世界 鸿荣源前海项目 (T201-0077) 嘉里前海 (T102-0255) 弘毅资产管理公司 前海地铁综合交通枢纽
3.2 差异化亮点一
2、中央绿地:
多元活力创新商务区
让人栖息，放松，变得活跃与欢乐。
该区域是个便捷、开放的空间。在这里， 文化、创意互相碰撞，让人跳出平常思维 的局限，有充分的空间，滋生灵感。
工作与生活的自然乐园
3.2 差异化亮点一
3、下沉式广场
多元活力创新商务区
该区域是个健康生态圈，下沉广场的梯 田可种植有机蔬菜，特殊品种的花卉， 让整个广场充满活力。
创业人群·····
在前海工作和生活的人群，时间非常宝贵，他们需要更为集约的生活方式，需要 更能激发创意的空间，以便能在前海片区更高效的工作和更好的享受生活。
[经典文档]CBD写字楼市场研究报告
![[经典文档]CBD写字楼市场研究报告](https://img.taocdn.com/s3/m/1b03b4d10029bd64793e2c41.png)
CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。
图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。
也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。
- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。
¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。
- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米特点：平均租金与全市平均租金基本持平；受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。
¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。
丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。
- 现有供应：甲级写字楼23万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。
杭州商场分析报告
杭州商场分析报告1. 引言本报告旨在对杭州市的商场进行全面分析，以帮助企业了解杭州商场的概况、竞争情况和发展趋势，从而制定合理的商业策略。
2. 杭州市商场概况杭州市是中国浙江省的省会城市，也是重要的商业中心之一。
在杭州市，商场是零售业的重要组成部分，对城市经济的发展起着重要作用。
根据统计数据显示，截至2021年底，杭州市共有商场100家，总面积达到300万平方米。
其中，高端商场占比约30%，中档商场占比约50%，低档商场占比约20%。
3. 杭州市商场竞争情况在杭州市商场市场中，存在着激烈的竞争。
主要竞争因素包括商场的品牌知名度、地理位置、产品种类和价格等。
下面对杭州市商场的竞争情况进行具体分析：3.1 品牌知名度品牌知名度是商场竞争中的重要因素之一。
在杭州市商场市场中，一些国际知名品牌如LV、GUCCI等在高端商场占据了重要地位。
此外，当地一些知名商场品牌如西湖商城、嘉里中心等也拥有较高的品牌知名度。
3.2 地理位置商场的地理位置对其商业竞争力具有重要影响。
在杭州市，市中心地段的商场地理位置较好，交通便利，吸引了大量消费者。
此外，一些商场还通过在旅游景点周边开设分店，吸引了更多游客的关注。
3.3 产品种类商场的产品种类也是吸引消费者的关键因素之一。
在杭州市商场市场中，高端商场主要销售豪华品牌和奢侈品，中档商场主要销售国内外知名品牌，而低档商场主要以经济实惠的商品为主。
3.4 价格价格是影响消费者购买决策的重要因素。
在杭州市商场市场中，竞争激烈的商场一般会提供一定的折扣和促销活动，以吸引消费者。
一些高端商场则通过提供高品质的商品和服务来吸引具有购买力的消费者。
4. 杭州市商场发展趋势根据对杭州市商场市场的研究和观察，可以得出以下发展趋势：4.1 多元化经营未来，杭州市商场市场将更加注重产品的多元化经营。
除了传统的服装、鞋帽、箱包等商品，商场将更加关注生活家居、美食、娱乐等领域的产品，以满足消费者多样化的需求。
静安嘉里考察报告PPT课件
静安嘉里中心 考察报告
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1
• 项目概 • 况简介
类别：商场、办公、公寓、酒店 规模：总建筑面积45万平方米
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5
• 建筑立 面
嘉里中心立面采用了丰 富的线条及幕墙的设计， 材质上，大量使用玻璃 和金属等各种质感材 料，，让整个购物中心 的外形更个性，丰富、 活跃，符合整体项目定 位。
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6
• 平面布 局
.7• 平面布 局 Nhomakorabea.
8
• 平面布 局
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9
• 平面布 局
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10
• 平面布 局
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11
• 平面布 局
商场：8.6万 写字楼：15.2万 公寓：1.8万（133户） 酒店：7.3万（508key） 地下：13.6万（1340停车） 层数：33层 业主：上海吉祥房地产公司 设计：KPF建筑师事务所
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2
• 区位分 析
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3
五角场
• 周围商 圈
淮海路
南京东路 南京西路
陆家嘴
徐家汇
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4
• 车库出 入口分 析
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12
• 垂直交 通
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13
• 业态分 • 布北区商
场
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14
• 业态分 • 布东区、
南区商 场
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15
• 标识
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16
• 景观
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17
• 室内
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18
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20110903浦东嘉里中心市调报告
市调对象：浦东嘉里中心商场部分——浦东嘉里城Kerry Parkside
地址：中国上海市浦东新区芳甸路1155号
日期：2011年9月3日
一、物业简况：
正大广场
1．业主名称：上海浦东嘉里城地产有限公司
建造年份：2010年
建筑物之状态：近全新建筑，外立面清洁，营业中
建筑面积：23万平方M
经营面积（Mall）：4.5万平方M
建筑物楼层：写字楼43层。
商场共4层，其中L3百货未营业
规范净层高：2.8M
营业时间：10:00---22:00，无休息日。
停车位：约500个
空调：中央空调
电梯之数量：HITACH 5部，写字楼18部客梯
扶手电梯之数量： 10部
公共交通：746、798、581、975、大桥二线、花木1路轨道交通：7号花木
路站1号口。
免费穿梭巴士：始发站浦东嘉里城、途经大拇指广场、世纪皇冠假日酒店、东秀路日式社区、世纪公园七号门、世纪大道地铁站一号口和华润时代
广场六个站点。
终点站为浦东嘉里城。
至浦东机场距离：28公里至虹桥机场距离：50公里
2．叙述该物业之商业环境特征及/或特色：
正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式超大型购物中心。
其独特的建筑风格融入了全新的四季理念，令人耳目一新。
3挑免费班车线路。
上海浦东陆家嘴黄金地段高楼林立，
各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠，亚洲原第一高楼――金贸大厦，IFC国际金融中心。
上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾陆家嘴地区。
正大广场刚开始营业的时候因为定位过高，招商做的并不好,各个功能区的规划较差,品牌吸引力不够,更换了规划团队和招商团队重新定位成<家庭娱乐休闲>,改变后取得了很好的效果。
超大的面积和陆家嘴区域内几乎唯一的社区型购物中心新定位都为正大广场的业绩奠定了基础。
3．客流分析、消费层次：
广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次，而分析客流量可主要分为三类。
A. 上海本地居民
正大广场1/3左右的客源来自于上海本地居民，虽然正大广场紧邻黄浦江的天然屏障，但由于正大广场的各条公共交通线路较为完善，并且卜蜂莲花超市的存在，本地的大众居民消费构成了正大广场的一部分客流
消费特征：大众消费，周末集聚。
B. 旅游客流
陆家嘴是上海的金融贸易中心，这里高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠，亚洲第一高楼――金贸大厦，上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾小陆家嘴地区，使其成为正大广场消费群体的主要来源之一。
旅游客源占正大广场消费客源的1/3左右。
消费特征：旅游消费受假日经济的影响较大，节假日商品零售额会
大幅上升，而平时的消费额就会比较平稳，旅游消费者一般对上海的特色产品及国际品牌商品情有独钟。
由于正大广场位于陆家嘴金融贸易区的内部，在鳞次栉比的高楼大厦中间并不十分显眼，对外展示及透明度不够，具有上海特色的商品或旅游纪念品较少因此，目前正大广场旅游消费尚存在较大可挖掘潜力。
C. 商务客流
陆家嘴金融贸易区作为浦东开发开放的标志之一，其规划起点高，建筑设计先进，因此，国际跨国大集团以及一系列外向型的实力公司都选择陆家嘴作为公司驻扎地。
目前，陆家嘴的办公面积在100万平M以上，是上海目前办公楼密度最高的区域，这里汇聚了近10万上海平均收入最高的白领阶层。
消费特征：商务客流具有巨大的消费能力，对品牌及时尚商品具有
较强的接受力。
此类客源对购物环境及商品品质非常注重。
随着正大广场周边高档住宅区的逐渐增加，为正大广场带来了原先缺乏的高消费能力的居民。
而该地区的居民将以国内企业主、高级经管人员以及境外人士为主，消费能力巨大。
4．列举附近之主要竞争对手：
公司名称直接/间接竞争与本物业之距离
国金中心MALL间接竞争100M
第一八佰伴百货直接竞争2km
二、商业情况、各楼层功能布局、入驻品牌情况：
正大广场重新定位之后，一线品牌数量较少，价位和风格更加贴近普通和较年轻的消费者的品牌较多，各层除了相对主题的定位之外。
餐饮比例较高，功能性主题明确。
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三、市场调查心得体会：
整体印象：
正大广场如其名，建筑面积24万平方M，达到了SUPER MALL的规范（20方M以上），交通便利，定位为大众化、中档和普通档消费，家庭娱乐休闲，使客源层不只局限在附近的办公楼和高档住宅小区，对于浦西区域和旅游客源也有很好的集聚作用。
体量大，品牌众多，客流量巨大，用餐时段更会出现短时间的客流迅速增加。
业态比重向餐饮倾斜带动了零售等其他业态的发展。
但同时过大的体量，设计时没有充分考察实际情况等造成了一些问题，使得体验上出现了一些问题。
优势分析：
1.地铁站点，免费班车，交通较为便捷。
地处轨道2号线陆家嘴站站口，多条公交线路到达，并且有三条免费的班车线路，可引导非本区域顾客进行消费。
2.位于陆家嘴金融区和旅游区，客来源广泛
陆家嘴金融区被称为“东方华尔街”，集聚了大量的金融业人士和周边写字楼的办公人员，而东方明珠，金茂大厦，对岸的外滩等旅游景点也汇聚了大量的旅游人气。
这两方面的客源对正大广场的经营起到了正面作用。
而逐步成型的浦东高级住宅居住区对于正大广场的生活娱乐设施也有不小的需求。
3.融入更多生活元素，打造生活馆。
购物指南制作较为明晰。
正大广场品牌布局上注重生活体验，业态大而全，涵盖生活的各个方面。
4.餐饮比例较大，积聚人气
正大广场餐饮落位在各层分散，同时又在B2、5F、6F形成了主题区，餐饮对人气的集聚作用充分体现。
劣势分析：
1.设计规划等历史遗留问题造成动线凌乱，体验不佳等问题。
a)正大广场在建设初期的设计，单纯追求建筑美学，忽略了实际的客户体验问题。
造。
某些楼层的内部造坡连接，本意是为了方便顾客购物体验，但实际操作中会给人凌乱
的感觉，造成某些规划外的死角，同时又带来空间错乱感。
b)电梯和扶梯的设计没有起到很好的引导作用，导致了部分扶梯人流集中，部分几乎无
效运营的情况。
c)这些问题都造成了动线凌乱，顾客体验中会觉得方向感不好，降低购物的舒适度，也
会在商业上造成某些死角，降低铺面的商业价值。
2.内装一般，层高过低造成一定程度上的压抑感，同时影响了采光。
3.配套设施例如卫生间等设计较为简陋，从侧面反映出物业对细节问题重视不够。
（制作：Hill）。