房地产 大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
大盘时代超级大盘运作模式策略思考
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资金使用
合理安排资金使用，包括股票投资、债券投资 、资产收购等，以实现收益最大化。
3
资金风险管理
建立有效的资金风险管理机制，包括对冲策略 、分散投资策略等，以降低资金风险。
投资组合策略
股票投资组合
01
根据市场情况和企业基本面，选择优质股票构建投资组合，以
实现长期稳健的投资收益。
债券投资组合
02
根据利率风险和信用风险，选择不同期限和类型的债券构建投
资组合，以实现稳定的收益。
资产配置
03
根据市场环境和投资者风险承受能力，合理配置股票、债券和
其他资产，以实现资产多元化和风险分散化。
风险管理策略
市场风险管理
对股票、债券和其他资产的价格波动进行风险评估和监控，以控制市场风险。
信用风险管理
对投资组合中涉及的信用风险进行评估和管理，以降低信用风险。
流动性风险管理
案例比较分析与启示
通过对国际成熟市场和中国市场的超级大盘运作模 式案例的比较分析，可以发现其有如下启示
超级大盘运作模式的成功关键在于规范化和透明化 的交易机制、多元化的交易服务和金融产品以及国
际化的拓展策略。
中国市场的超级大盘运作模式应注重多层次市场 的协调发展，推动市场创新和风险管理，加强监
管力度，以提高市场效率和吸引力。
研究问题
本文将针对大盘时代房地产企业的运作模式和策略进行深入 探讨，分析其影响因素、作用机制和发展趋势，提出创新性 的解决方案和发展建议。
研究方法与框架
研究方法
本研究将采用文献研究、案例分析和问卷调查等方法，对大盘时代房地产企 业的运作模式和策略进行深入探讨。
房地产大盘开发
金地模式
专业化精品型
• 注重企业文化与企业制度建设 • 精品路线 • 品牌与企业成长性很强 • 开始由区域市场向全国市场扩张
奥林匹克花园模式
主题与专业开发型
• 概念地产，复合地产，主题地产 • 注重速度与创新 • 注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营
销 • 由项目公司到专业化公司 • 与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专
• 祈福新村与同样做白领阶层洋房市场的后起之 秀相比，其优势还在于它发展历史长，社区成 熟。即使南国奥林匹克花园上升迅速，但也只 是瓜分其部分市场，由于白领小康家庭市场数 量庞大，祈福新村仍以其成熟优势领先市场。
祈福新村给中国楼市的启示
• 牢牢占领30-40万/套房子的小康阶层置业市场， 居住性价比做到最好，或者是最好的选择之一。
福综合医院落成。
祈福新村：单店做大的典型销售六大利器： • 交通：外线：广州7条线路、市桥、香港、澳门、珠海、
深圳、顺德等，内线社区穿梭巴士。全市唯一的区内公交 体系，拥有屋村巴士近３００辆，上下班时间每１０分钟 就有巴士接送。 700多班次屋村大巴，24小时运营（1998 年开始） • 8万平方米大会所（1999年对外营业） • 5000平方米的超市、一万平方米的菜市场，食街（1999年 对外营业） • 医院（2002年对外营业） • 20万平方米的小学、中学、幼儿园 • 绿化环境，绿化率超过70%，大型人工湖、200亩农庄
祈福新村：单店做大的典型
• 总体概况 • 占地6500亩 • 总建筑面积：200万平方米 • 容积率：1 • 建筑密度：20%
祈福新村：单店做大的典型
• 开发时间：1991年至今，十二年。 • 已开发面积：5000亩 • 已销售面积：3万套，170万平方米 • 销售价格：洋房3800元/m2，别墅从60万-
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
3
本研究旨在深入探讨大盘-房地产项目开发模式的 特点、优势和存在的问题，并提出相应的解决方 案和应用建议。
研究范围和方法
研究范围
本研究主要针对大盘-房地产项目开发 模式展开，包括其定义、分类、开发 流程、风险控制等方面。
研究方法
本研究采用文献综述、案例分析和实 地调查相结合的方法，对大盘-房地产 项目开发模式进行深入分析和探讨。
大盘-房地产项目开发模 式研究及应用思考
• 引言 • 大盘房地产项目开发模式概述 • 大盘房地产项目开发模式研究 • 大盘房地产项目开发模式应用思考 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
1
当前房地产市场发展迅速，大盘项目逐渐成为主 流，但同时也面临诸多问题和挑战。
2
研究大盘-房地产项目开发模式有助于提高项目成 功率，降低风险，促进房地产市场的健康发展。
比较分析
国内外大盘开发模式在资金运作、规划设计、市场营销等方面存在较大差异，需要根据 国情和市场特点进行选择和调整。
成功案例分析
万科大盘项目
万科作为国内房地产行业的领军企业 ，其大盘项目在规划设计、资金运作 、市场营销等方面具有较高的水平， 为业内所认可。
碧桂园大盘项目
碧桂园在三四线城市的大盘项目开发 中具有丰富的经验，其大盘项目在成 本控制、配套设施建设等方面具有优 势。
失败案例分析
恒大地产大盘项目
恒大地产在某些大盘项目的开发中存在过度依赖高杠杆融资的问题，导致资金链紧张，项目难以持续 推进。
绿地集团大盘项目
绿地集团在某些大盘项目的规划设计中存在缺陷，导致项目建成后难以满足市场需求，去化困难。
04
大盘房地产项目开发模式应用思考
地产大盘开发模式及策略思考
地产大盘开发模式及策略思考1. 引言地产大盘开发是指在城市或区域内，规模庞大的综合性房地产项目，通常包括住宅、商业、办公等多种功能。
地产大盘开发是房地产行业中的重要组成部分，具有较高的市场风险和投资回报率。
本文将从模式和策略两个方面对地产大盘开发进行分析和思考。
2. 地产大盘开发模式地产大盘开发模式是指在地产大盘开发过程中，开发商所采用的组织架构、资源配置和运营方式等。
下面将介绍几种常见的地产大盘开发模式：2.1 开发商自主开发模式开发商自主开发模式是指开发商自行负责地产大盘的规划、设计、建设和销售等各个环节。
开发商拥有完全的决策权和控制权，可以确保项目的整体一致性和开发速度。
然而，这种模式需要开发商具备较强的资金实力和运营能力，对开发商而言承担的风险较大。
2.2 合作开发模式合作开发模式是指开发商与地方政府或其他合作伙伴共同参与地产大盘的开发。
在这种模式下，合作方可以提供资金、土地或其他资源，分享开发风险和利润。
合作开发模式可以协调各方的利益，降低开发商的风险和成本，但也需要各方之间的合作和协调。
2.3 物业管理公司参与模式物业管理公司参与模式是指由专业的物业管理公司参与地产大盘的规划和运营。
物业管理公司可以提供全方位的服务，包括物业管理、设施维护、安全保卫等。
通过引入物业管理公司，可以提升地产大盘的品质和价值，提供更好的居住和工作环境。
3. 地产大盘开发策略思考地产大盘开发的成功与否，除了模式选择外，还需要制定合适的策略来应对市场变化和挑战。
下面将介绍几种地产大盘开发的策略思考：3.1 市场定位与产品定位在进行地产大盘开发之前，需要进行充分的市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
根据市场需求和竞争优势，确定地产大盘的市场定位和产品定位。
市场定位和产品定位是制定营销策略的基础，直接影响到项目的销售和盈利能力。
3.2 建立良好的品牌形象地产大盘开发需要建立良好的品牌形象和口碑。
通过提供高品质的产品和服务，以及积极参与社会责任活动等方式，树立企业形象和品牌。
房地产大盘开发研究
房地产大盘开发研究随着城市化进程的不断推进，房地产行业成为了经济发展的重要引擎之一。
在房地产市场中，大盘开发成为了一种常见的战略选择。
本文将就房地产大盘开发进行深入研究，探讨其优势、挑战以及相关策略。
一、房地产大盘开发的优势1. 规模效益：房地产大盘开发可以利用大规模的资源，实现规模效益。
大规模的建设可以减少成本，提高效率，并且有利于品牌效应的形成，吸引更多的购房者和投资者。
2. 综合配套：房地产大盘开发通常会配备完善的综合配套设施，如商场、学校、医院、公园等。
这些设施的齐全与高品质可以增加居民的生活质量和便利性，提升房产的价值。
3. 强化地区发展：房地产大盘开发一般会选址在尚未完全开发的地区，通过开发建设，改善该地区的基础设施和产业结构，带动整个地区的经济发展和社会进步。
二、房地产大盘开发的挑战1. 风险控制：房地产大盘开发通常需要投入大量的资金和资源，风险相对较高。
市场波动、政策变化以及工程施工等问题都可能成为风险的源头，因此需要科学合理的风险控制策略。
2. 市场竞争：房地产市场竞争激烈，大盘开发往往会面临其他开发商的竞争。
如何与竞争对手区分开来，提供独特的优势，吸引购房者和投资者的关注，是一项具有挑战性的任务。
3. 售卖周期：房地产大盘开发需要一定的售卖周期，从开发到销售可能需要一段时间。
这就要求开发商具备足够的耐心和资金实力，能够应对销售周期带来的压力。
三、房地产大盘开发的策略1. 全链条规划：房地产大盘开发要从规划阶段开始考虑到设计、建设、销售等各个环节。
全链条规划可以确保各个环节的无缝衔接，提高项目的整体效益。
2. 市场调研：在房地产大盘开发之前，进行充分的市场调研是至关重要的。
了解目标人群的需求和偏好，掌握市场动态，有助于制定精准有效的开发策略。
3. 灵活销售策略：针对不同的购房者和投资者，制定灵活多样的销售策略，包括购房优惠、分期付款、赠送礼品等。
通过满足不同需求，提高销售转化率。
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考随着城市化进程的加速，房地产行业成为了一个十分重要的经济支柱。
在房地产行业中，大盘开发模式已经逐渐成为主流，这是因为大盘开发模式具有一定的经济效益和市场竞争力。
本文将重点讨论房地产大盘开发模式的特点及其策略思考。
首先，房地产大盘开发模式是指以大规模的土地资源为基础，通过集中开发大型住宅小区或综合体项目，实现规模化、标准化生产与销售的一种开发模式。
这种模式具有以下几个特点：1.规模化:房地产大盘开发模式的主要特点就是规模化，通过整合土地资源和资金，一次性规划开发大面积的住宅小区或综合体项目。
这种规模化的开发方式可以降低单位面积成本，提高生产效率。
2.标准化:为了实现规模化开发，房地产大盘开发模式通常会采用标准化的设计和施工流程。
例如，采用模块化的建筑设计、统一的工程标准和装修规范等，以提高施工效率和降低成本。
3.集约化:房地产大盘开发模式通常会将各种配套设施和服务集中在项目内部，从而实现资源的共享和集约化。
例如，大型住宅小区通常会配备综合性商业中心、学校、医院、公园等，为居民提供便利的生活服务。
基于以上特点，房地产大盘开发模式可以带来一定的经济效益和市场竞争力。
首先，规模化和标准化的生产方式可以降低成本，提高盈利能力。
其次，集约化的配套设施和服务可以增加项目的附加值，提高销售吸引力。
此外，大盘开发模式还可以通过快速销售和迅速回笼资金，降低开发商的融资压力和风险。
然而，在实际操作中，房地产大盘开发模式也存在一些挑战和风险。
首先，大盘开发需要大规模的土地资源和资金投入，对于开发商来说，融资压力较大。
其次，大盘项目的开发周期长，市场波动的风险也较高。
此外，大盘项目一旦推出，就需要面对庞大的市场需求，如果销售不佳，有可能造成项目滞销和资金链断裂的问题。
为了应对以上的挑战和风险1.规划科学合理:开发商在进行大盘项目规划时，应根据市场需求和资金投入等因素，科学合理地确定项目规模和阶段性开发目标，避免过度扩张和过度投资。
大盘开发模式及策略思考
大盘开发模式及策略思考随着现代化程度的提高，大盘开发成为各地政府和企业重要的发展方向之一、大盘开发以其广阔的发展前景和巨大的经济效益，受到了广大投资者的关注。
在大盘开发的过程中，选择适合的开发模式和制定科学合理的策略是至关重要的。
本文将对大盘开发模式及策略进行思考。
首先，大盘开发模式可以分为传统开发模式和创新开发模式两种。
传统开发模式主要通过大规模土地开发和房地产投资来实现经济增长。
这种模式的优势是开发周期短，投资回报快，但同时也带来了土地资源的大量浪费和环境污染问题。
创新开发模式则主要通过科技创新和产业升级来推动经济增长，以创造知识经济为目标。
这种模式相对于传统开发模式更加可持续，但同时也需要较长的投资周期和较高的创新成本。
其次，制定科学合理的开发策略也是大盘开发的关键。
在选择开发模式的同时，还需要考虑到当地的资源环境和经济条件，以及市场需求和政府政策等因素。
比如，在资源丰富的地区可以选择传统开发模式，并结合当地的产业特点发展相关产业链；而在资源匮乏的地区，则应更加注重科技创新和提高资源利用效率。
另外，大盘开发还需要注重生态环保，以保护生态环境和可持续发展为前提，避免资源过度开发和环境破坏。
此外，大盘开发还需要注重培养和引进人才，提高整体开发水平和创新能力。
在大盘开发中，人才是最重要的资源，只有有能力的人才才能推动大盘的发展。
因此，政府和企业应加大人才培养和引进的力度，为大盘开发提供坚实的人才保障。
另外，还应进一步完善人才培养和引进的机制，吸引更多优秀的人才参与到大盘开发中。
最后，大盘开发还需要注重与周边地区的合作和互利共赢。
在大盘开发中，与周边地区的合作是非常重要的，可以通过共同开展项目合作、资源共享和市场拓展等方式实现互利共赢。
同时，也可以在大盘开发中借鉴周边地区的经验和成功案例，推动大盘开发向更高水平发展。
综上所述，大盘开发模式及策略的选择对于大盘的发展至关重要。
在选择开发模式时，需要充分考虑当地资源环境和经济条件，并注重可持续发展；在制定开发策略时，需要注重人才培养和引进，建立合作共赢的机制。
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烂尾：开发商永远的痛
大盘价值创造
地产项 目价值
定位规划 设计价值
建设 标准化
大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标 准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造
➢ 标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低； ➢营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期
大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 成于合适功能配比、分期规划和启动策略。
大盘与小盘
大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分期计划。
小盘 ➢ 以单一功能开发 ➢ 追求短期市场价值最大 ➢ 单楼盘开发短期市场实现
小盘建设
大盘 ➢ 大盘注重功能多元化 ➢ 前期与后期的协同发展 ➢ 长期价值增长为指导思想
➢ ……
➢ ……
➢ ……
大盘在中国
我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘 开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流
➢据统计2007年底，全国建筑面积在50万平方米以上的在建、拟建大盘项目300个以上，几 乎遍布所有中心城市；
➢ 大盘由于规模优势、配套相对齐全与营销宣传上的优势，对城市的影响力大大强于小盘， 大盘不但价格高，而且相对而言获得更多的开发利润。
国内外成功大盘开发模式
➢ 大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式
模块三
对大盘开发的认识与启示
➢ 大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区。
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一 模块二
大盘发展与发展规律
➢ 大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主 义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
➢ 交通拥挤与项目的通达性； ➢ 项目与周边建筑的协调与和谐； ➢项目功能与城市、区域功能的互补； ➢ 项目自身功能的互补、空间共享与客
户共享。
模式一： 主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特 定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发
核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。
第一部分：关于大盘发展与大盘价值
大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占 地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。
关于大盘
传统对大盘物业类型的 理解是住宅物业； 大盘的物业既包括住宅， 也包括商务、商业体和 都市综合体等。
传统对大盘影响力的理 解仅仅是大盘规模； 大盘影响力最重要的是 对社会发展的影响力。
大盘开发模式及策略思考
引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。
随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发 企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形 成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随 土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市 场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大 盘产品将成为市场主流……
价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
第二层面：
体量（规模）与 大盘的社会影响 力。
第三层面：
开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。
认识
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润；
大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
经营成功使项目增值，增加项目吸引力。
➢后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。
地产项 目价值
推广营销 附加价值
定位规划 建设 设计价值 标准化
推广营销 标准化
运营附 加价值
定位设 计阶段
项目建 设阶段
时间
推广营 销阶段
定位设 项目建 计阶段 设阶段
推广营 销阶段
时间
项目运 营阶段
第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
大盘开发
小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； பைடு நூலகம்…
大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻 里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间
大盘发展
➢ 新都市主义的基本精 神是社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 为新时期大盘发展的 最强音。
开发模式
通过对国内外多个大盘分析
郊区陌生区大盘开发模式
城市中心大盘开发模式
主题社区 开发模式
新市镇开 发模式
老年社区
体育社区
教育社区
产业驱动 开发模式
休闲产业 体育产业 商务商业
➢项目功能配比与功能分区，以满足居 住的基本生活需求；
➢项目开发驱动模式，吸引消费群体。
中心城镇 开发模式
紧 开紧缩 发缩城 模城市 式市开发模综 开式合 发体 模式
➢ 第一阶段：住宅楼宇 开发；
➢ 第二阶段：住宅小区 开发；
➢ 第三阶段：大规模住 区开发。
1920~~1960
1960~~1980
1980~~目前
现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘
城市功能分区
场所精神
和谐空间
➢ 住宅是居住的机器； ➢ 历史、文化与传统； ➢ 公共空间；
➢ “公园中的高楼”； ➢ 建筑内在品质； ➢ 功能符合协调；
大盘反思
➢ 盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源；
➢ 开发风险评估与应对
➢ 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考