我国养老地产后期运营模式探索
浅析产业化养老的开发模式与布局
浅析产业化养老的开发模式与布局随着人口老龄化程度的不断加剧，养老产业已成为一个备受关注的领域。
产业化养老是指通过工业化手段对养老产业进行整合和优化，实现养老服务的规模化和市场化。
在养老产业迅速发展的背景下，产业化养老的开发模式与布局显得尤为重要。
一、产业化养老的开发模式1. 多元化服务模式产业化养老的开发模式需要与时俱进，充分考虑老年人的多样化需求。
养老机构不仅需要提供基本的生活照料服务，还需要包括康复护理、医疗服务、文化娱乐等多元化服务。
这种服务模式能够更好地满足老年人的生活需求，提高养老机构的吸引力。
2. 信息化技术支持随着信息技术的发展，智能化、信息化已经成为产业化养老的发展趋势。
通过引入智能化设备、信息化系统，实现对老年人生活状况的监控和管理，提高养老服务的质量和效率。
智能健康监测设备、远程医疗服务等，能够及时发现老年人的健康问题，并给予及时的帮助。
3. 特色化定位产业化养老的开发模式需要因地制宜，根据当地的市场需求和资源条件，确定养老服务的特色化定位。
可以通过打造特色化的养老服务项目，吸引更多的老年人和家庭选择这些项目。
地理位置优越的养老社区、以养疗结合的健康养老项目等。
二、产业化养老的布局1. 区域化布局产业化养老需要进行区域化布局，根据不同地区的人口结构、经济发展水平、老年人需求等因素，合理规划养老服务的布局。
可以根据人口老龄化程度较高的地区增加养老机构的投入，满足当地老年人的养老需求。
2. 城乡结合布局在产业化养老的布局中，需要充分考虑城乡养老服务的不平衡问题。
除了重点发展城市的养老服务外，还需要加大对农村地区的养老服务投入。
可以通过发展农村养老社区、建设农村养老设施等方式，提高农村老年人的养老水平。
3. 公私合作布局产业化养老的布局中，公私合作是一个重要的方向。
政府、社会机构、企业等各方需共同参与养老产业的发展，共同承担养老服务的责任。
政府可以通过扶持政策、补贴等方式支持养老产业的发展；社会机构和企业则可以提供资金、技术支持等。
国内养老地产六大运营模式
国内养老地产六大运营模式
1、本地出售型社区模式
●以出售住宅为主
●注重社区环境打造和养老配套设置完善
●盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营
2、异地出售型社区模式
●养老养生与度假旅游的完美嫁接
●位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，
以住宅产品出售盈利。
这种模式难以普遍模仿复制
3、租售组合型综合社区模式
●通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益
和养老产业均衡发展的目的
●解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市
场难以消化的问题
4、养老房产金融组合型社区模式
●运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售
●国内出现的金融组合型社区模式产品有：以房养老、押金或养老金返还和绑定养老
保险3种
5、会籍制社区模式
●通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员
卡
●在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认
同，但整体而言较难被大部分老年群体认可
6、床位出租型养老机构模式
●根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租
为主要盈利模式
●目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服
务成本较高、经济效益较低。
公办入院难、民办生存难。
融资租赁在养老地产中的经营模式探析
融资租赁在养老地产中的经营模式探析融资租赁可以帮助养老地产开发商筹集大量资金。
养老地产项目通常需要巨额的投资，包括土地购置、建设、装修等费用。
而开发商往往无法一次性支付这些费用，因此需要通过融资租赁来解决资金问题。
通过将物业租赁给融资公司，开发商可以获得一笔较大的资金，用于项目的开发和建设。
融资租赁可以降低开发商的负债率。
养老地产项目的开发通常需要大量的借款，这会导致开发商的负债率大幅上升。
而采用融资租赁的经营模式，开发商可以通过将物业租赁给融资公司，将一部分债务转化为租金支付，从而降低负债率。
这对于提升开发商的资产负债表和信用评级有着积极的影响。
融资租赁可以提供一种可持续的运营模式。
养老地产通常需要长期的运营和管理，包括物业维护、服务提供等。
通过采用融资租赁的经营模式，开发商可以将物业的租赁权转移给专业的融资公司，由他们来承担日常管理和运营的责任。
这样一来，开发商可以专注于养老地产项目的开发和销售，而无需过多关注后续的运营问题。
融资租赁可以为投资者提供稳定的回报。
“先租后售”是融资租赁的一种常见形式，即融资公司先将物业租赁给开发商，而后再将物业出售给投资者。
这种方式可以为投资者提供较为稳定的租金回报，同时也为他们提供了较低的风险。
对于养老地产项目而言，这种经营模式也有助于吸引更多的投资者参与其中。
融资租赁在养老地产中的经营模式具有一定的优势。
它可以帮助开发商筹集资金、降低负债率，提供可持续的运营模式，同时也为投资者提供稳定的回报。
随之而来的是融资租赁合同的签订和管理问题，以及双方权益的保护等方面的挑战。
在实施融资租赁模式时，需要充分考虑各种风险和挑战，制定合理的约束和规范，以确保各方的利益得到平衡和保障。
十个值得借鉴的中国康养地产项目运营模式
十个值得借鉴的中国康养地产项目运营模式由于养老产品的复杂性和多样性，国内的地产商进入康养地产时，虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。
即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。
分享十个值得借鉴的中国康养地产项目运营模式。
有了合适的有效地运用模式，才会倒推出项目的开发模式。
从市场到投资，从运营到开发。
01高端会员制养老第一家上海亲和源老年公寓亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。
整体规划社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。
社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。
项目特色整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。
社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。
公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。
老人拎包可入住。
亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。
经营模式亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。
项目配套1.颐养院建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。
共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。
养老机构的运营模式与管理策略
养老机构的运营模式与管理策略近年来，随着我国老龄化程度不断加深，养老机构的需求与日俱增。
养老机构作为提供专业养老服务的重要载体，其运营模式和管理策略显得尤为重要。
本文将分析养老机构的运营模式与管理策略，以期为养老机构的发展提供参考。
一、运营模式养老机构的运营模式直接关系到老年人的生活质量和机构的盈利能力。
目前，主要的运营模式包括自办养老机构、合作模式和特许经营模式。
1. 自办养老机构自办养老机构是指由政府或企事业单位独立经营的养老机构。
这种模式具有稳定性和可控性的优势，能够较好地保障老年人的权益和服务质量。
但同时，自办养老机构面临着资金压力和管理困难的挑战，运营成本较高。
2. 合作模式合作模式是指养老机构与企事业单位、社会组织等合作共建养老机构，共同承担运营和管理权责。
这种模式可以充分利用各方资源，降低运营成本，提高效益。
然而，合作模式的缺点是经营主体较多，管理难度较大，需要各方密切协作，确保机构的正常运营。
3. 特许经营模式特许经营模式是指养老机构通过给予特许经营者养老品牌名称、经营模式等要素进行经营。
这种模式能够充分发挥特许经营者的品牌效应和管理经验，降低运营风险。
但同时，特许经营模式也要求养老机构与特许经营者之间的合作要求高，需要建立良好的合作机制。
二、管理策略养老机构的管理策略直接关系到机构的运营状况和老年人的生活质量。
下面将从人才培养、服务创新和风险管理等方面介绍养老机构的管理策略。
1. 人才培养人才是养老机构发展的关键要素，培养和留住优秀的养老服务人才至关重要。
养老机构应该加大人才培养的投入，建立专业的人才培训机制，提升员工的职业素质和专业能力。
同时，通过提供良好的福利待遇、晋升机制等吸引和留住人才。
2. 服务创新养老机构应该注重服务创新，提供多元化、个性化的养老服务。
可以通过引入先进的信息技术，提高服务的便捷性和质量。
同时，注重挖掘老年人的潜在需求，开展丰富多彩的社交活动和文化娱乐，提高老年人的生活质量。
未来中国养老模式的创新与探索
未来中国养老模式的创新与探索随着人口老龄化的加剧，中国面临着日益压力重重的养老问题。
传统的养老模式已无法满足人们不断增长的需求，因此，创新与探索成为了未来中国养老模式发展的关键。
本文将探讨未来中国养老模式的创新路径，并对其前景进行展望。
一、社区养老模式的创新及前景社区养老模式是指通过在小区或社区内建立养老服务机构，为老年人提供医疗、护理、康复等全方位的养老服务。
未来，随着物联网、人工智能等先进技术的不断应用，社区养老模式将得到进一步的创新。
例如，智能家居设备的普及可以实现老年人家中的远程监控和照护，智能健康管理系统可以通过大数据分析提供个性化的健康服务。
社区养老模式的创新将极大地提高老年人的生活质量，增强老年人的社交活动，有效缓解了家庭和社会的养老压力。
二、机构化养老模式的创新及前景除了社区养老模式，机构化的养老服务也在不断创新与探索中。
未来，随着科技的发展和人民生活水平的提高，老年人对养老服务的需求将变得更加多样化和个性化。
因此，机构化养老模式需要积极创新以满足老年人的需求。
例如，建立定制化的养老服务机构，提供老年人特定需求的个性化服务；结合生活娱乐和康复治疗，创造活泼、开心、有趣的养老环境，使老年人能够享受充实而有意义的生活。
三、家庭养老模式的创新与前景家庭养老模式是指通过充分利用家庭资源和亲情，给予老年人关怀和照顾。
未来，随着经济发展和生活方式的改变，家庭养老模式也需要不断创新与探索。
例如，家庭中的智能设备可以实现老年人的日常照料和护理，增加了老年人在家庭中的安全感和幸福感；培养更多的居家老年照护员，提供专业的疾病护理和康复训练等服务，为老年人提供更便捷、高效的养老支持。
四、智慧养老模式的创新及前景智慧养老模式是指通过信息技术的应用，实现老年人生活的智能化和便捷化。
未来，随着互联网技术的不断推进，智慧养老模式将迎来更多的创新。
例如，在医疗方面，通过互联网医院、远程会诊等手段，老年人可以享受更加便捷和高效的医疗服务；在居家护理方面，通过移动应用程序，老年人和家属可以实时沟通，家属可以随时了解老人的健康状况。
养老产业盈利式模式
养老产业盈利式模式随着人口老龄化的加剧，养老产业迎来了前所未有的发展机遇。
养老产业盈利式模式是指在满足老年人养老需求的同时，实现经济效益的模式。
本文将从养老服务、养老设施和养老金融三个方面，探讨养老产业的盈利式模式。
一、养老服务养老服务是养老产业中不可或缺的一部分。
养老服务的盈利式模式主要包括社区养老服务、家庭养老服务和机构养老服务。
社区养老服务的盈利式模式主要是通过提供各类养老服务项目，如养老护理、康复护理、健康咨询等，收取一定的费用。
同时，社区还可以开展一些老年人感兴趣的活动，如文化娱乐、健身运动等，通过收取活动费用来盈利。
家庭养老服务的盈利式模式可以通过提供家政服务、康复护理、老年人陪护等方式，收取服务费用。
同时，家庭养老服务还可以提供一些养老用品、辅助器具等产品销售，增加收入来源。
机构养老服务的盈利式模式主要是通过提供养老院、医养结合机构等养老设施，收取床位费、护理费等。
同时，机构养老服务还可以提供一些增值服务，如养老旅游、养老教育等，进一步提升盈利能力。
二、养老设施养老设施是养老产业中的重要组成部分。
养老设施的盈利式模式主要包括房地产开发、租赁和运营管理。
房地产开发是养老设施盈利的重要方式。
通过开发养老公寓、养老社区等房地产项目，销售房屋或出租房屋，实现经济效益。
同时，房地产开发商还可以提供一些增值服务，如社区配套设施、健康管理等，增加收入来源。
租赁是养老设施盈利的另一种方式。
通过将养老设施出租给养老机构或个人，收取租金来实现盈利。
同时，租赁方还可以提供一些增值服务，如设备维护、管理服务等，进一步提升盈利能力。
运营管理是养老设施盈利的重要环节。
通过对养老设施进行运营管理，如人员管理、设备维护、服务提升等，提高设施的使用率和满意度，从而增加经济效益。
三、养老金融养老金融是养老产业中的重要支撑。
养老金融的盈利式模式主要包括养老保险、养老投资和养老金融服务。
养老保险是养老金融盈利的重要方式。
融资租赁在养老地产中的经营模式探析
融资租赁在养老地产中的经营模式探析一、融资租赁与养老地产的关系融资租赁是指租赁公司根据承租人的要求，向特定的供应商或生产者购置某种特定设备、工具等，再将其以租赁方式提供给承租人使用，同时收取一定租金的经营模式。
而养老地产则是指专门针对老年人群体的住房及相关服务的开发和经营。
融资租赁与养老地产的结合，即是运用融资租赁的方式来获取养老地产项目所需的资金，并通过租赁的形式来提供养老地产服务。
1. 资金获取养老地产项目通常需要大量的资金投入，包括用于房地产开发、基础设施建设、服务设施配备等方面。
而传统的融资方式往往存在着利率高、流程繁琐等问题，而融资租赁则可以通过向租赁公司进行资产租赁来获取资金，避免了融资成本过高的问题。
2. 设备更新随着科技的不断进步，养老地产的设备和服务需要不断更新和升级。
融资租赁可以通过灵活的租赁方式，让养老地产机构获得先进的设备和技术，提升服务水平，提高竞争力。
3. 管理优化融资租赁的灵活性可以为养老地产机构提供更多的经营空间。
对于一些设备和服务项目，可以通过融资租赁的方式外包给专业的租赁公司，减轻机构的日常管理负担，更专注于核心的养老服务。
1. 以租代买在养老地产项目中，一些大型的设备和设施投资较大，通过融资租赁的方式可以选择以租代买。
即养老地产机构不直接购买设备和设施，而是选择向租赁公司进行租赁，以减轻一次性的资金压力，同时也可以根据实际需要随时更换更新设备。
2. 全程租赁对于一些养老地产项目，可以选择整体项目的全程租赁。
即将整个养老地产项目租赁给融资租赁公司，由租赁公司全程负责项目的资金投入、设备更新、管理运营等各项工作，养老地产机构则可以通过租金收益获得稳定的现金流，减少了自身的经营风险。
3. 合作模式融资租赁在养老地产中也可以通过与其他运营机构合作的方式，构建合作共赢的模式。
比如与医院、养老机构、健康产业企业等进行合作，设立类似于"养老地产+医疗保健"、"养老地产+康复服务"等新的合作模式，通过融资租赁方式共同投入发展，提升整体服务水平。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
我国养老地产后期运营模式探索
在我国人口老龄化日益严重的背景下，养老地产的开发显得极具意义和必要。
将从目前我国的养老地产中主要存在的三种运营模式的比较中分析其各自的优劣势，旨在寻找合适我国市场的模式，为我国“居家养老”式的养老模式提供更好的依据。
标签：运营模式；对比
1背景
根据《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，2012年和2013年是中国人口老龄化发展过程中具有重要意义的两年，我们迎来了第一个老年人口增长高峰。
截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%，其中80岁及以上高龄老年人口达2273万人，2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。
与此同时，我国老年人口的数量增长迅速，到2025年之前，我国的高龄老年人口将一直保持年均100万的增长态势。
如此巨大的老年人口数量就为养老地产市场的开辟提供了前提保障。
2运营模式
在我国目前的市场中，养老地产运营模式主要有三种：出租、出售、租售结合。
这三种模式在不同情况下有其不同的优缺点，然而从一些西方发达国家的成功例子来看，租售结合的模式是相对比较成功的。
例如说，租售模式与美国的养老地产运营模式相类似，在美国，养老地产与保险、地产、养老产业合三为一，三者紧密地联系在一起，保险公司首先买断养老地产的居住权，然后为公司的客户提供养老居住服务。
在这种模式下，可以带动行业内很多企业的经济发展，有助于整个行业的可持续发展。
下面我们就逐一了解下我国的三种模式。
2.1出租模式
出租模式，是指开发商在完成整个项目后采用出租的形式为老年人提供一切服务。
在出租模式下，往往需要依托其背后非常强大的医疗服务配套，如果说仅仅出租房产，而没有很好的医疗配套，这样是很难吸引到客户的。
与此同时，开发商需要全权运营整个项目，对于开发商而言，各方面的压力会比较大。
在“出租”模式中最需要开发商担忧的是资金链，一旦资金链出现问题就会影响整个项目，整个资金链中不仅仅只是项目建设费，还包括项目后期运营管理费用，而这类项目的投资回收期较长，资金回笼较慢。
一个采用出租模式的项目需要长期运营，才能保持其功能运转。
在目前这个以“金钱为主导”的地产行业来说，
很少有开发商可以承受如此巨大的资金压力和市场风险，政府的一些福利性项目会尝试这种模式。
2.2出售模式
出售模式是开发商们最喜欢的一种模式，开发商在整个项目建成之后通过一次性将地产出售，可以在短时间内回收资金，承担的风险也相对较小。
开发商也不需要为后期运营担心，因为当他们在建设完成之后就撤出项目了，后期的配套服务由专门的物业公司负责。
这种运营模式的对于开发商而言最大优点在于可以快速回收资金，提高资金的利用效率；对于住户而言，虽然可以拥有70年的产权，拥有配套服务使用权，但是很可能在入住之后并享受不到预期的服务，项目所提供的服务达不到项目前期规划，很多方面达不到老年人的要求。
这就成为了这种模式下的一个隐藏风险。
换个角度来看，纯粹的出售模式和普通商品房的运营方式有何区别呢。
在某种程度上就违背了养老地产带有的福利性的属性，反而更偏向于像一种商品，商业属性更加明显。
所以这种模式在市场中的存在也存在一定的异议，需要综合各方面考虑后选择是否采用这种模式。
2.3租售结合模式
这种模式在我国现前的市场上更加被看好，它既有利于开发商，也有利于住户。
这种模式中和了“出租”和“出售”两种模式，出租型养老房产资金回笼慢，而纯销售型又可能带来入住率低等问题，为了平衡资金压力与经营管理的矛盾，“租售结合”的模式无疑是最好的选择。
在这种模式下，开发商以出售房屋产权，同时将社区的配套养老设施以出租的方式提供给老年人。
绿城集团旗下的乌镇国际健康生态产业园、金色年华，北京太阳城，上海亲和源养老社区等众多养老地产项目均采用了这种运营模式。
开发商的利润不仅来源房屋产权的出售，还有来自于后期运营中的服务带来的经济效益，这样的模式促进了整个项目的可持续发展，促进资金流通。
“销售+出租”既有效缓解开发商的资金压力，还可让消费者不再为在后期配套服务的运营等方面担心，从而解决资本投入与后期盈利的问题。
3三种运营模式的比较
“出售”型便于资金流通，提高了资金的效率。
但是这种模式的前提是在要像其他商品房一样先获得土地的使用权，在此基础上附加上适合老年人的设施与服务。
老年人拥有了可以在自己家中安享晚年，体现了“居家养老”，给老年人创造了足够的需求空间；“出租”型需要很好地与项目物业、医疗卫生等多种服务有序紧密配套起来，这种模式下的项目一般会得到政府部门的支持，得到优惠政策支持，然而这种模式需要开发商在软硬件上一次性投入大量资金，资金回收期长。
在稳定的运营下，这类项目可以给老年人提供持续的高质量的养老服务；“租售结合”这种模式相对以上两种模式而言相对比较灵活，出售商品房的同时出租相关配套服务，可以在较短时间内时间资金的回笼，又可以实现项目可持续发展。
就目前而言，“租售结合”这种模式的项目更加符合盈利和可持续的选择。
不同的模式会从不同的角度给我们的老年人带来优质的服务，有的以生活方式为依据，有的以养老需求为依据，有的以养老结构为依据。
总而言之，我国的养老地产运营模式正在朝着更加合理、完善的方向发展。
4结语
今天的中国，人口老龄化将迎来非常严峻的局面。
只有不断完善我们的养老体制，才能更好的迎接老龄化给我们带来的挑战。
养老地产作为我国养老事业中重要的一部分，只有找到适合我国国情的运营模式，才能保证养老地产健康、可持续发展。
养老作为一个非常重要的社会民生问题，养老地产不仅仅是为了满足老年人的居住需求，更多的是为老年人提供良好、优质的养老服务，让老年人有一个美好的晚年生活。
参考文献
[1]吴玉韶.中国老龄事业发展报告（2013）[OL].[2013227].http：///jianghua/22341.jhtml.
[2]纪晓岚，季正琦.我国养老地产发展模式探索——基于上海与杭州的个案比较[J].中国经贸导刊，2012，（11月中）：811.
[3]马明，韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力，2013，（05）：3537.
[4]田菲，于一凡.中国养老地产浅析[J].上海城市规划，2013，（03）：103106.。