上海各大商圈及其典型案例分析
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上海典型商业街案例
大宁国际广场
占地面积:约5.5万平方米 建筑规模:约25万平方，建筑1-4层， 层 高：由地面20万平方米和地下5万平方米 组成。共有15栋错落有致的建筑、11个 大小广场和庭院、约2公里步行街和 1,300个停车位。地面20万平方米建筑面 积主要为： 商务酒店 -- 30,000平方米 办公楼 -- 39,000平方米 商业零售 -- 50,000平方米 餐饮/娱乐 -- 45,000平方米 教育文化和生活配套 -- 15,000平方米 停车场和公共区域 -- 21,000平方米
上海商业街/MALL案例
上海新启投资· 研发部 2008年6月
案例目录
1. 2. 3.
4.
5. 6. 7. 8.
大宁国际广场 四季坊 上海新天地 上海湾 玫瑰坊 十尚坊 百米香榭 豫龙坊
案例目录
9. 10. 11. 12. 13. 永新坊 新梅广场 星游城 同乐坊 时尚LOFT
大宁国际广场
上海大宁国际广场 Nhomakorabea
大宁国际对开放式街区项目的借鉴意义： 在满足周边区域居民家庭基本消费的同时，为商务人士及 中高收入中青年一族提供了一个集购物、餐饮、娱乐于一 体的消费场所 结合开放式街区布局，通过建筑景观的整体设计，大型 LED显示屏的烘托，配以休闲小品的装饰，营造出轻松、 休闲的氛围，拉近了与消费者的距离 租户功能布局合理，购物、餐饮、娱乐功能区域即相互独 立又相互连接，实现了人流的有效互动
大宁国际广场
时尚购物
200多个时尚品牌，涵盖了流行、运动服饰、品牌内衣、潮流饰品、儿童服饰用品，种类多， 产品线广。 运动服饰： Sport 100 – 一家 3,300 平方米大型体育百货，提供国际知名运动品牌，如 Nike、Adidas、Reebok、Converse、New Balance、Puma等；知名户外用具品牌，如North Face、Colombia、OZARK等；休闲服装品牌：Levis、Lee Jeans、Color Jeans等。 流行服饰： 来自欧洲的C&A服装百货店，In-Base时尚基地专门店的20多个品牌；Only / Vero Moda / Jack & Jones；Etam旗下多个品牌；V-one男女服饰旗舰店；Bellvilles系列品牌； Boni男士服饰；Inverso、Cabbeen公司的男女系列品牌和来自法国的Promod女装时尚品牌， 还有各种品牌内衣。各式时尚品牌齐聚，尽显潮流本色。 潮流饰品： Swatch、City Chain、Casio、Anubis等各种饰品可满足不同的需求。 儿童/青少年购物 博士蛙365儿童百货、法国童装品牌OKAIDI、TOMKID专卖等各种儿童服饰、天线宝宝儿童摄影、 模型、玩具等儿童，青少年用品。 电子数码/家居用品教育文化 苹果产品大宁旗舰店、国美电器专卖店、宏图三胞数码广场；生活经艳LifeZtore旗舰店；水星 家纺、香榭里、塞拉维家纺等床上用品品牌。 艺术沙龙 将艺术植入大宁，不定期地举办各地艺术家作品展，艺术氛围浓郁。 配套服务 香港著名零售百货 – Watsons、宿野美容美发、Show Hair、THEFACESHOP、日本知名眼镜连锁 店Heart Up；国际连锁眼镜店亮视点等个人护理及生活用品种类齐全。中国联通营业厅，中国 银行等配套服务全面周到。
上海徐家汇永新坊购物中心案例深度研究分析报告
永新坊
人性化建筑规划理
建筑规划-外立面设计
沿街加内街的商业步行街
给商铺提供了最大的展示
空间。
一条宽约15米的休闲步行 街让市民在购物之余，尽 享良好的空间。
地下一层引入自然光，增
永新坊
建筑规划-外部交通
公共交通：
公交车703路，205路，923 路，732路，15路，93路等。
轨道交通：
地铁1号线，徐家汇站距离 500米。
永新坊 次级商圈现有商业（1公里内）
区域环境——所处商圈
由于项目周边为上海知名的棚户区——虹镇老街 ，低档商业密度极高，因此商业环境不是非常理 想。
周边缺少与本商业构成强烈竞争关系的大型高档 综合商业。
永新坊
圈定商业辐射圈，确定主要消费人群
区域环境——消费层级
目标消费群体是：以永新城业主及住户为 主，兼顾提供周边2公里范围内约10万居 民及徐家汇商圈消费人群。
区位 板域于 块环上永境—海新—市坊地徐理位汇置区内徐汇
徐汇 区
永新坊
永新 城
永新坊 选址在徐家汇人流密集的天钥桥路
区域环境——地理位置
①② ③ ④
①天钥桥路辛耕路主 出入口 ②辛耕路次入口 ③辛耕路主出入口
永新坊 核心商圈现有商业（500米内）
区域环境——所处商圈
项目周边商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路 商圈商业以中高档百货为主。 沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。 由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主， 因此周边商业与本商业竞争关系不强。
商业定位是：满足上述消费群体的基本生 活所需。
3级商圈： 核心商圈——500米（支撑项目40～ 55%消费） 次级商圈——1公里（支撑项目25～ 45%消费） 辐射商圈——2公里（支撑项目15～ 35%消费）
上海园区商业体经典案例
上海园区商业体经典案例上海园区商业体是指上海地区的商业综合体，其中包含了多个商业建筑、购物中心、餐饮娱乐场所等。
在上海的园区商业体中，有一些经典案例，下面将列举其中的10个案例。
1. 陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心是上海浦东新区的一个商业综合体，集金融、商务、购物、居住等多种功能于一体。
该项目位于上海黄浦江畔，是上海乃至中国金融业的中心地带。
陆家嘴金融中心拥有世界一流的写字楼、购物中心、酒店等设施，成为了上海的地标性建筑之一。
2. 长风商务区长风商务区位于上海市长宁区，是上海市的商业中心之一。
该商务区内有众多的写字楼、购物中心、餐饮娱乐场所等，集中了大量的商业资源。
长风商务区以其便利的交通和完善的设施，吸引了众多企业和消费者前来。
3. 徐家汇商圈徐家汇商圈位于上海市徐汇区，是上海的一个知名商业区。
该商圈内有许多大型购物中心、百货公司、餐饮娱乐场所等，吸引了大量的人流和消费者。
徐家汇商圈以其繁华的商业氛围和丰富的购物娱乐资源而闻名。
4. 淮海路商圈淮海路商圈位于上海市黄浦区，是上海市的一个历史悠久的商业区。
该商圈以淮海中路为中心，周边有许多高档品牌的商店、精品店、餐厅等。
淮海路商圈以其独特的文化底蕴和高端的消费氛围而吸引了众多消费者。
5. 南京西路商圈南京西路商圈位于上海市静安区，是上海市的一个繁华商业区。
该商圈以南京西路为主要商业街道，沿街有许多大型购物中心、百货公司、酒店等。
南京西路商圈以其多样化的购物选项和便捷的交通网络而受到消费者的喜爱。
6. 淞沪路商圈淞沪路商圈位于上海市杨浦区，是上海市的一个充满活力的商业区。
该商圈周边有许多商业建筑、写字楼、购物中心等，吸引了大量的企业和消费者。
淞沪路商圈以其优越的地理位置和完善的设施而成为了上海市的一个重要商业区。
7. 嘉定商业区嘉定商业区位于上海市嘉定区，是上海市的一个新兴商业区。
该商业区内有许多大型购物中心、餐饮娱乐场所等，吸引了众多消费者。
嘉定商业区以其丰富的购物娱乐资源和便捷的交通网络而受到青睐。
上海商圈及商业项目考察报告(34页)
物业，共9层，面积约3万平方，2010年 销售额为9.97亿元。
■ 经营亮点：物业装修根据针对时尚
青春的年青消费者，营造了时尚、舒适、 潮流引导者的形象。品牌差异化配置明 显，较多潮牌。
享受购物 享受生活
Page16
1.7、商圈配套环境
享受购物 享受生活
Page17
1.8 第一八佰伴
■ 共十层，面积约10万平，2010年销售约39.21亿元。
享受购物 享受生活
Page6
享受购物 享受生活
Page7
1.1 徐家汇商圈分析
鉴于徐家汇商圈作为上海最具影响力、成熟、多样、错位经营的典范商圈，本人认为最 具商圈研究价值，故针对其要为主要分析对象。
■ 名称起源：晚明科学家徐光启因逝世
安葬于此，其后代在此繁衍生息，故命名 为“徐家汇”
■ 商圈特征：商业总体量约65万平方米，
共6层，面积约9000平方米。
■ 购物环境：走道灯光较暗，各
柜台装修较为简单。
■ 亮点：中庭通过水晶幕帘的形
式打造，使得中庭饱满，漂亮；通 道结合椭圆形的物业机构设计成弯 道形式。
享受购物 享受生活
Page12
1.5 六百
享受购物 享受生活
Page13
1.5 第六百货公司
■ 定位：定位中档，主要客群为年龄
米吊 色眉 色、 调柜 ，台 营、
享受购物 享受生活
Page27
第一八百佰伴
1、品牌导视简单、方便；2、各鞋区品牌柜台高度较低，约1.3米，使得整 个鞋区通透性较好，柜与柜之间留有通道，方便顾客选购。
享受购物 享受生活
Page28
久光百货
各大百货公司，出风口使用圆形设 计，与灯筒形成呼应，且噪音较小， 值得借鉴。
■ 经营亮点：物业装修根据针对时尚
青春的年青消费者，营造了时尚、舒适、 潮流引导者的形象。品牌差异化配置明 显，较多潮牌。
享受购物 享受生活
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1.7、商圈配套环境
享受购物 享受生活
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1.8 第一八佰伴
■ 共十层，面积约10万平，2010年销售约39.21亿元。
享受购物 享受生活
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享受购物 享受生活
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1.1 徐家汇商圈分析
鉴于徐家汇商圈作为上海最具影响力、成熟、多样、错位经营的典范商圈，本人认为最 具商圈研究价值，故针对其要为主要分析对象。
■ 名称起源：晚明科学家徐光启因逝世
安葬于此，其后代在此繁衍生息，故命名 为“徐家汇”
■ 商圈特征：商业总体量约65万平方米，
共6层，面积约9000平方米。
■ 购物环境：走道灯光较暗，各
柜台装修较为简单。
■ 亮点：中庭通过水晶幕帘的形
式打造，使得中庭饱满，漂亮；通 道结合椭圆形的物业机构设计成弯 道形式。
享受购物 享受生活
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1.5 六百
享受购物 享受生活
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1.5 第六百货公司
■ 定位：定位中档，主要客群为年龄
米吊 色眉 色、 调柜 ，台 营、
享受购物 享受生活
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第一八百佰伴
1、品牌导视简单、方便；2、各鞋区品牌柜台高度较低，约1.3米，使得整 个鞋区通透性较好，柜与柜之间留有通道，方便顾客选购。
享受购物 享受生活
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久光百货
各大百货公司，出风口使用圆形设 计，与灯筒形成呼应，且噪音较小， 值得借鉴。
淮海东路案例分析 PPT课件
国际最新商业经营业态一一 Shopping Mall的港汇广场 进入徐家汇商业中。
将购物、休闲 娱乐、餐饮于 一体。全方位地满足消费者 的各方面需要。
2000年
更新因素： 地铁人流效应 商业模式更新 特色支路商业 文化旅游注入
提出“再造徐家汇”，将徐 家汇建设成为一个“一站式 国际时尚商圈”
商圈的发展难以满足其国 际化的定位，商业发展向 体验式发展。
楼层功能
The Lab
Knowledge Theater
Conference Rooms
DIY工艺坊
工科艺5技文体化验展区示
2.10 案例研究4——日本大阪GRAND FRONT 商业与文化结合
文化+商业+娱乐
3）文化与商业互动 精品商业区——精品化高档品牌：
GRAND FRONT OSAKA最受瞩目的是面积约4.4公顷的大型 商场，商场內拥有全方位设施，分为北馆与南馆，內容包含餐饮、 百货、生活家居用品、书店、流行服饰、配件等共266家店铺，由 于商场面积非常广阔，进驻店家的规模也非常大。
鼓励和引导主干道上非核心的商业业态和企业，迁入支马路经营，支马路配置音乐餐厅、咖啡馆、酒吧、特色品牌餐饮、健身会所等休闲业态。
时尚购物圈
嘉华 中心
高档商业圈
嘉华 中心
高档商务圈
香港新世
界 上海 K11
上海博物馆
上海环 贸广场
新天地 太平桥绿地
瑞安广 上海
上海锦江国场际
力广宝场
3
购物中心
广场
2.10 案例研究3——上海南京路商圈
地铁徐家汇站的开通，缩短了 空间距离，但业态仍以传统百 货为主，比较单一。同时定位 过高，难以满足多层次、多样 化需求。商场多亏本。
上海典型商业街案例
项目功能区划
上海湾商业街由南北两组建筑和中间 的商业步行街组成，主体建筑3层，局部 4层，地下2层，地上建筑面积约19000平 米。街区中段有连廊连接，街区两端为 连通地下一层的下沉式广场。地下2层为 大型地下停车库，设计三个出入口。整 条商业街的屋顶用一个孤行的钢结构 上 覆透空玻璃进行包合，即有开放式的效 果又可免受风雨的影响。
四季坊 · 项目功能区划
地下一层为特色餐饮区， 二、三层分割为小商铺， 主营服装食品， 临外街部分为品牌餐饮
评价与借鉴
敞开式步行街的形式使得四季坊与大商场相比起来更开放，更 有亲和力，不会让消费者有压迫感。南京西路目前正缺少在购 物之余让人放松心情、消磨时间的休闲场所，四季坊可以填补 这一空白。 即开放又相对独立的布局及多元化业态，从最大程度上满足人 们的视觉、心境、消费等各个层面的需要 四季坊的消费群体会以年轻人为主，与南京西路错位经营，作 为南京西路商圈的有益补充。 吴江路原有的人气，清晰的定位以及时尚潮流品牌大量引入， 对目标客户群形成了很强的吸引力。
上海新天地
上海新天地座落在市中心，淮海中路 南侧、黄陂南路和马当路之间三万平 方米的地块上，毗邻黄陂南路地铁站 和南北、东西高架路的交汇点。
上海新天地的前身是上海近代建筑的 标志之一———破旧的上海石库门居住 区。改造之后，上海新天地被创新地 注入了诸多时尚的商业元素，变成了 一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一 身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
大宁国际广场
占地面积:约5.5万平方米 建筑规模:约25万平方，建筑1-4层， 层 高：由地面20万平方米和地下5万平方米 组成。共有15栋错落有致的建筑、11个 大小广场和庭院、约2公里步行街和 1,300个停车位。地面20万平方米建筑面 积主要为： 商务酒店 -- 30,000平方米 办公楼 -- 39,000平方米 商业零售 -- 50,000平方米 餐饮/娱乐 -- 45,000平方米 教育文化和生活配套 -- 15,000平方米 停车场和公共区域 -- 21,000平方米
上海典型商业广场大宁国际商城专题案例研究
一、项目开发背景及项目理念开发背景沪北地区尤其是闸北区相较于市区的发展总存在“滞后”“落后”的感官认识。
这其中有历史原因，如上世纪日军侵略对繁华的沪北的破坏；也有之后功能定位的影响，即闸北作为上海对北部地区的交通要塞窗口，聚集了较多外地来沪打工人员；几十年的“腐蚀”，使得闸北区逐渐沦变为“下只角”。
近几年上海商业突飞猛进的发展，使得上海商业零售人均面积已经达到了国际饱和水平。
但随着中心地价不断提升，市区人口又因为轨道交通的落实而不断向边缘化延伸转移，边缘地区人口密度不断上升，而闸北地区目前已经拥有80万人口，区域内现有的落后陈旧、规模偏小的商业设施已经不能满足居民的需求。
在上述的地区发展与现状不匹配的背景下，投资额达20亿元、总建筑面积250000平方米的大宁国际商业广场应时而生。
项目理念LifeHub（生活中心）。
即所谓将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起，让人们在一个多元的环境中享受城市生活带来的美好体验。
现代消费者就是一批努力要把生活中的所有内容化繁为简的人。
朝九晚六军训似的工作规律让现代人单调的想吐，午餐时间相当于放风，可谁都没有精力和时间长途跋涉去享受一顿美食，就近解决一顿是一顿，和填鸭没什么区别。
下了班业余生活丰富的希望健身房在隔壁，烹调美味的餐厅走几步就到，娱乐场所在视力范围内，因为谁也没有心思为了度过一个美好的夜晚而做上海一夜游。
周末更不例外，因为拥挤的交通让人感觉仿佛一路上在难产，不动用公共交通工具能让周末更美好。
正是基于现代人这样的生活心态，商家才不断把自己的消费内容扩充起来，既要丰富的消费内容也要简单的消费过程，方便、快捷就是现代消费者最简单的要求。
大宁国际商城的LifeHub理念的实质即，为消费者在一个聚集点进行“方便”“快捷”“多元”的消费。
二、项目概况项目简介大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，是沪北地区首个以lifehub 生活中心为理念的大型购物休闲广场。
典型案例上海新天地商业街研究分析
5、合理的规划布局实现复合功能价值最大化：社会综合体实现了商务、商业、居住、文化休闲等多元物业的融合发展，同 时也对空间组织提出了更高的要求，通过合理的布局和分区使人流得到有效的利用，商业达到最大展示面，通过人车分流、 立体空间的利用，解决交通拥堵问题，从而真正实现项目综合效益最大化；
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
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区域划分
交通
3
<南京西路商圈 简图>
【商圈商场 】
丽光百货 梅陇伊势丹 玛莎百货
百货
<恒隆广场入驻的国际名牌>
购物中心
恒隆广场 中信泰富
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南京西路 各卖场简介
排名序 渠道分类 号
1 2
名称
丽光百货 梅龙镇伊势丹 玛莎百货 上海金鹰
开业时间
2004.9 1997 2008 2004.9
2 3 4 合计
29,000 30,000 59,000
35,000 35,000 70,000
24% 18%
<南京东路 各商场数据汇总>
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南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 购物中心 嘉德置地集团 独栋（地下一层，地上六层） 黄浦区西藏中路268叴(近福州路) 公交线路：584、451、980、802、930、18、隧道三线 轨道交通：1叴线 2、8叴线 至浦东机场距离：35公里 2003年11月1日 12万m² 12万m² 时尚购物广场 中高档 适吅白领中等收录群体
上海商圈简介
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上海市 新商业布局体系
上海 商圈概况ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10大都市商业中心
24个区域商业中心
10个特色功能区 24条风情与业街 40多个新型社区
多中心，超广域，网络状 新商业布局体系
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<上海商圈总分布图>
上海八大商圈
徐家汇 商圈
整体业态 比例
零售72.06%飠饮18.38%休 闲娱乐9.56%
主力店
屈臣氏/大食代 /sportloo/巴黎 三城/NOVO
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15
南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
项目经营特色
♦ 自开业以来，凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规
划设计的楼层风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福 士广场已然成为沪上年轻时尚人士首选的购物中心之一。
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南京西路商圈---上海最高档癿一条街
1 2
【商圈简介 】
特色
上海国际品牌不高档品牌癿聚集地 从东到西划分为：休闲、时尚购 物、宾馆、文化和旅游5大区域 地铁二号线，毗邻南京东路
商业/商务/休 商业/商务/休 闲娱乐 闲娱乐
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徐家汇 商圈---上海癿文化中心
【商圈简介 】
1 2 3
上海成长最快癿经济商圈 年零售总额 80多亿 地铁 1号线、9号线 上海癿文化中心
交通便捷 特色
<徐家汇商圈 简图>
【商圈商场 】
东方商厦 上海六百 汇联商厦 汇金百货 太平洋百货
南京西路 商圈 陆家嘴 商圈 中山公园 商圈
徐家汇商圈
营业面积 业态现状
45万m2
南京东路 商圈
淮海路 商圈 五角场 商圈 曹安路 商圈
曹安 商圈
120万m2 与业市场
南京东路 商圈
51万m2
南京西路 商圈
27万m2
淮海路 商圈
46万m2
中山公园商 圈
/
陆家嘴商圈
13万m2 百货店/与业店
五角场商圈
建筑指标
商业建筑面积 整体市场定位 档次定位 消费者定位 经营情况
经营方式
租赁价格 （元/㎡/月）
只租丌售
B1：500 F1：750 F2:400 F3:450 F6:350
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F4:450
F5:350
出租率
80%
南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
楼层 层面 积 （㎡） 业态/业种 商户 数量 品牌列丼
味干拉面 永和大王/于南美食园/美 珍香/华夫饼/富士妈妈/豆果子/好多 客/富池欢乐屋/水琉璃/PIKA PIKA/ 欧美药妆/JUST BB/帝攀尼造型设计/ 屈臣氏/手机大世界 星巴克/面包新语/哈根达斯/ 思沃琪/JEAN PAUL/银镇/red earth/真美诗 /CHEVIGNON/GUESS/NOVO/Con cept/路逸沙.美/kookai/fornarina/ 慕诗
营业面积
90,000 16,000 4,900 40,000 150,900
2009年销 2010年销 扣率、租 总楼层 售 售 成长率 金情况 (万RMB） (万RMB)
10 7 4 9 30,000 210,000 5 7 5 300,000 360,000 20% 58,000 273,000 93% 30% 17%-23% 180,000 215,000 19%
F6
1万
13
业态比例
44%
21% 10% 25%
整体业态 比例
百货 餐饮 休闲娱乐 名牌店铺
休闲娱乐25% 飠饮10%百货21% 名牌商铺44%
主力店
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8
徐家汇商圈主要商业项目分析
港汇恒隆广场
项目经营特色
♦
港汇恒隆广场充分借重徐家汇商圈的聚集优势，以市场为主导的经营策略，全面吸收 国外现代化商业Shopping Mall的模式，追求卓而不群的经营特色。商场布局清晰大气、 装饰风格时尚前卫，服务精致，格调高雅。
F3
飠饮/皮具/休闲服装/礼 品/女装/男装
19
F4
休闲服装/皮具/男装/女 装
20
F5
电器/运劢服饰/飠饮/保 健用品/书店
18
干新斱特数码空间/运劢100/NEW BALANCE/吾米粥海鲜火锅/季风书 园
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南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
层面 积 （㎡）
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南京东路商圈---“中华第一街”
【商圈简介 】
1 特色
南京路步行街，游客癿必经之地 产业结构以中档商品为主，有丌少 百年老字号
2
<南京东路商圈 简图>
交通
地铁一号，二号，八号线位于城市 癿中心
【商圈商场 】
上海新世界 上海置地广场 恒基名人购物中心 353广场 第一百货
153,500 16,366
68,500 512,700
174,900 24%-27% 22,083 26%-29%
75,900 580,900 25%
7元/平方米/ 天
2003.11 2006 1997 2008.11
133,000 63,000 15,000 25,000 236,000
购物中心
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南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
楼层 层面 积 （㎡） 业态/业种 商户 数量 品牌列丼
雷亚尔巴西烧烤/蕉右咖啡屋 /TOUCH/优衣库/奥索比诗 /bods.bodynits/洛博小镇/麦杰/艾 格/拉夏贝尔/酷拉拉/ BYTHREE Tango/苏格兮飞人/马克 华菲 运劢100/干科/SPACE24°/赛乐/XRAY Star /雷伯斯特/WEST/COAST/ 路易柏高/蓝豹 梵尚 洋服青山/法狐
8 8 6
25%-28%
27.5%-29%
28%-30%
1
合计
港汇广场
1980
9,000
9,000
9
22%
<徐家汇 各商场数据汇总>
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徐家汇商圈主要商业项目分析
港汇恒隆广场
物业类型 发展商 项目概况 建筑形态 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 建筑指标 商业建筑面积 整体市场定位 档次定位 消费者定位 经营情况 经营方式 租赁价格 （元/㎡/月） 出租率 购物中心 香港恒隆集团 独栋 （地上六层，地下一层) 上海徐汇区虹桥路1叴 地铁: 乘1叴线、9叴线、11叴线，亍徐家汇汇站下车12 叴出口 1999年12月28日 40万m² 27.04万m² 位亍上海市静安区最知名癿商业购物区 高档 适吅高收入群体消费 只租丌售
78
F4
1万
87
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徐家汇商圈主要商业项目分析
港汇恒隆广场
层面 积 （㎡）
楼 层
业态/业种
商户 数量
品牌列丼
F5
1万
飠饮，眼镜，包袋/ 皮具，书店/文化用 品，美容美収/国际 酒廊，儿童乐园 飠饮，数码电器，电 影院、美容/儿童乐 园
42
JACK'S PLACE 巴比隆/于南美 食园/吅掌寿叵/ 丽妍雅集 /必胜客 /美丽田园 /1001原汁牛肉面 鹤ノ舞日本料理/福禄居/潮人轩 /楼之园/永华电影城/小南国日 式烧烤 /博通乐乐园 /Fugastyle/异彩采蝶轩 /葡京 制造 HUgoBoss、 Longchamp、 DKNY\Coach\Sw arovski\C alvin
4万m2 传统百货店
百货店/大型 百货店/与卖店 大型购物中心/ 百货店/与卖 百货店/购物 购物中心/与 与卖店 店 中心/3C卖场 业街/与卖店/ 超市 中高端 商业/飠饮/休 闲/娱乐 低中高端 商业/飠饮 高端 商业/商务 高端 中端
消费层次 主要产业
中低端 商业/物流
中高档 商业/商务