地下车位的性质与权属_兼析_物权法_第74条

[ 5] [ 3]
生昂贵的分离费用, 因而是住宅的重要成分。由 于物的重要成分不得单独成为权利的客体, 地下 车位不存在单独的权利。这就是一些部门不给地 下车位办理产权登记的原因。 然而, 在出现了建筑物区分所有权后, 对建 筑物成分的认识发生了根本转变。整个建筑物的 重要成分都可以在法律上独立出来 , 成为独立的 物。这种能够在法律上独立的建筑物的成分, 在 学理上被称为 专有 部分 , 可以单独成 为权利 的客体 ; 不能在法律上独立的建筑物成分, 属于 专有部分权利 人的 共有部分 。因而分 析地下 车位法律性质应从建筑物区分所有权的角度来进 行。地下车位的法律性质究竟是建筑物的专有部 分还是共有部分? 依通说, 划分建筑物专有部分 和共有部分的标准是是否兼具构造上及使用上的 独立性。所谓构造上的独立性, 指在建筑构造上 与其他建筑物 部分有隔离的 设备, 通常为 隔墙, 其材料可以是钢筋、水泥或三 合板等。 地下车 位所在的地下车库本身四至明确 , 与其上的房屋 有墙壁相隔 , 已成为与住房相区别的、独立的特 [ 7] 定物, 可以成为 单独所有权的 客体。 地 下车位 如果采取隔墙的方式区分, 具有构造上的独立性 当无疑义。现实中 , 有通过水泥墙隔断的, 也有 通过铁丝网隔断的。现在的问题是大多数地下车 位是通过划线区分的, 一般认为这种车位不具有 建筑物构造上 的独立性。笔 者不同意这种 看法。 车位划线不是 隔墙, 但完全 可以起到隔离 作用。 判断建筑物构造是否独立, 关键看是否可以通过 有效方式使各专有部分相互隔离。划线能否起到 隔离作用, 需要结合专有部分的功能来分析。住 宅的居住功能要求在建筑物构造上能充分保证家 居生活的隐秘、安全 , 所以钢筋水泥隔墙和通向 公共通道的门户成为住宅建筑构造独立性的基本 条件。通透、易碎的 玻璃或铁丝网 所做的隔 墙、 纸糊的门窗显然不能满足住宅构造独立性的要求, 更不用说划线了。车位的停车功能决定了车主不 不存在隐秘问题, 基于汽车门窗的防盗功能, 车 主也不需要通过增加门墙的方式来加强车的安全 性。在一个社会治安状况正常的社会 , 车位和住 宅的构造独立性的条件不可能是相同的。地下车 位在建筑构造上以线代墙符 合通常的社会 观念、
库的 地 属于地下建设用地使用权, 作为专有 而且还包括相应的土地使用费和公共配套设施建 部分的地下车位有独立于地表的地下土地使用权。 设费。所以, 买房的同时业主就购买了车位的所 相 关 登记 部 门应 当为 地 下车 位 办理 产 权登 记。 有权。 有学 者对此观点提 出了批评, 认 为某一 北京案 中的行政复议决定是有法律依据的。 物品的费用是否计入另一物品的成本 , 从来就不 是所有权归属的判断依据。在房屋买卖合同中注 明的分摊范围 , 才是判断附属设施所有权是否发 生转移的基本依据。 也就是说, 只要买房合同 没有注明分摊范围包括地下车位 , 即使地下车位 的建安成本已经计入房屋价格中 , 也不能推定买 房就等于同时购买了车位。需要说明的一点理由 是 , 地下车位建安成本公摊的含义不是车位所有 权的转移, 而是告诉业主你买的房是带有车位的 高档住宅, 如果你需要 , 你可以优先购买到车位。 之所以开发商不把车位的建造利润一起公摊, 是 的建造利润会增加不需要车 位业主的购房 成本, 因而让每位业主保有购买、租用车位的期待, 让 实际购买车位的业主支付购买费用 , 这是一种比 较经济、合理的做法。有人说让不需要车位的业 主分摊车位的成本是不公平的。笔者认为, 业主 会 , 即业主有机会购买、租用车位。带有地下车 位的住宅品质较高, 价格当然也高。房屋价格构 成中包含车位成本的事实只说明该房屋档次较高, 并不能说明车位所有权随房屋所有权的转移而转
地下车位是指在建筑物地下层通过隔断、划
理结果的原因主要是因为有关车位归属问题在当
线等方式分割出用于停放汽车的空间。其权属问 时无明文法律规定。随着 物权法 的实施, 地 题成为业主与开发商之间的主要利益冲突。 2003 下停车位权属案件的审理会不会与之前的判决截 年 , 南京市鼓楼区人民法院判决星汉城市花园小 然不同 , 物权法 关于车位的规定能不能定分 [ 1] 区车库归 业主共 有 ( 以下 简称南 京案 )。 2005 止争, 笔者试图从地下车位的法律性质入手, 探 年 , 青岛市中院撤销青岛市国土资源和房屋管理 局为开发商颁发的地下车位的产权证 ( 以下简称 [ 2] 青岛案 ) 。 2005 年, 北京市政府的行政复议决定 认为: 太月园小区开发商取得地下车位产权证符 合有关法律。 2006 年 , 北 京市第 一中 级人 民法 院、第二中级人民法院驳回了太月园小区业主提 [ 2] 起的行政诉讼请求。 这些案件既有 对业主有利 的判决 , 也有让开发商满意的裁定。发生不同处
收稿日期 : 2010- 03 - 27 作者简介 : 向勇 ( 1970) , 男 , 嘉兴学院文法学院副教授 , 法学硕士 , 研究方向为物权法。
讨其权属。
一、地下车位的法律性质
(一 ) 地下车位不是住宅的从物 在 南京 案 和 青岛案 中, 一般 认为, 附属设施在法律性质上属于从物。根据从物随主 物转移而转移的规则, 既然地下车位是住宅的从 物 , 那么地下车位的所有权一般随住宅所有权的
108
嘉兴学院学报 Journal of Jiax ing University
第 22 卷第 5期 2010 年 9 月 V o.l 22 N o . 5 2010 . 9
10 3969 / i issn 1008- 6781 2010 05 019
地下车位的性质与权属
兼析 物权法 向 勇 第 74条
向勇 : 地下车位的性质与权属
兼析 物权法 第 74 条
109
转移而转移。由于不是一房一车位, 地下车位所 有权随区分建筑物所有权的转移而转移归全体业 主共有。这就是上述两案判决的推理过程。 但地下车位不是住宅的从物。从物与主物须 同属于一人所有 , 这是从物的构成要件之一。只 有在明确两物同属于一人之后, 才能判断两物的 主从关系。静态地看 , 灯与灯罩在生活观念上是 主物与从物的关系, 但动态地看, 我的灯与你的 灯罩肯定不是主物与从物的关系。在没有明确地 下车位的所有权归属之前, 是无法得出地下车位 属于住宅从物的结论的。此外, 构成从物的物必 须满足的另一个要件是: 常助主物的效用 。从 物有独立的经济利益, 却无独立的经济效用, 从 物的效用须与主物相结合, 才能显现、发挥。地 下车位可以独立发挥其停车的经济效用 , 这与从 物有显著区别。表 带离开手表 , 灯罩离开 电灯, 依照一般的社会观念 , 表带和灯罩不存在独立的 经济效用。而地下车位停放汽车的经济效用无须 与住宅相结合就可独立实现。地下车位在功能上 是小区住宅的附属设施, 但在法律性质上 , 地下 车位不属于从物。 地下车位与住宅是不动产与不动产之间的关 系 , 这种关系在法律上不适合用主物与从物的关 系来界定。从物 一般都是动产。 德国民法典 第 97 条第 1 款规定: 不是主物的组成部分 , 但为 了主物的经济目的而提供使用, 并与主物存在符 合此 使 用 目的 的 空 间 关 系的 动 产 , 为 从 物。 瑞士民法典 第 644 条第 2 款规定 : 从物, 系 指依地方通常习惯或根据主物所有人的显然意思, 以主物的经营、使用或保管为目的, 并且通过附 和、改进或 其他 方式 与其 目的主 物相 联结 的动 [ 4] 产。 德、瑞民法将从物限定为动产是有道理的, 因为只有两个动产或者一个动产与一个不动产之 间才存在分与合的可能 , 合在一起就有了主从之 分 ; 两个不动产, 既不可分也无所谓合, 也就没 有必要区分主从关系。 依传统民法理论, 地下车位应该是住宅的重 要成分 , 法律语言中的重要成分以该部分与物分 离后是否毁损或变更性质或分离费用是否昂贵来 判断。 地下车位一旦建成, 与住宅分离会毁损, 即使在高科技条件下 , 可以无毁损分离也必然发
( 嘉兴学院文法学院, 浙江嘉兴 314001)
摘
要 : 地下车位不 是住宅的从物 , 也不是住宅的成分 。 地下车位具有建筑物构造上的独立性 和使用上
的独立性 , 是区分建筑物的专有部 分 , 可以 单独成为权利客体 。 地下车位的所有权归属于开发 商 。 除房屋买 卖合同明确约定以外 , 地下车位的 所有权不随住宅所有权的转移而转移 。 但开发商在行使地下车位 所有权时 应该受到相应的 法律限制 。 关键词 : 地下车位 ; 性质 ; 权属 ; 物权法 中图分类号 : D923 2 文献标识码 : A 文章编号 : 1008- 6781( 2010) 05- 0108- 04
所谓
约定车位归属 , 其实只是约定车 位所有
权处分或行使的方式。业主与开发商对车位的约 定只涉及车位是由开发商附赠给业主 , 还是直接 出卖, 或者出租 , 不涉及也不可能涉及到车位原 所有权人是谁的问题。当业主与开发商约定购买 车位、承租车位或者接受赠与车位时 , 就说明开 发商是车位的所有权人, 而业主不是。从 物权 法 第 74 条第 2 款可知, 法律明确规定车位的所 有权归属于开发商。 (二 ) 地下车位所有权的转移 业主之所以与开发商争夺地下车位的所有权, 是因为业主普遍认为开发商在卖房的同时出售了 车位。一种典型说法是 , 开发商在销售商品房时, 将车位计入公摊 , 业主购买的每一平方米的建筑 面积, 其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格,
[ 6]
(二 ) 地下车位不是住宅的成分而是专有部分 需要用水泥隔墙来确保车的隐秘 , 汽车停放本身
110
嘉兴学院学报ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第 22 卷第 5 期
习惯和利益最大化。法律技术可以将这种划线标 号予以登记 , 让线成为隐形的墙。以线代墙使车 位具备了建筑物构造上的独立性。地下车位使用 上的独立性是明显的 , 面积大小不等的车位可以 满足车主停放大小不同的汽车; 公共通道可以使 各个车主直接通行 , 无须求助于 其他人。因而, 地下车位可以成为区分建筑物的专有部分, 和住 房一样 , 成为独立权利的客体。在开发商没有特 别声明买房附赠地下车位的情形下 , 在房屋买卖 合同没有明确约定时 , 地下车位的所有权并不随 住宅所有权的转移而转移。有人认为 , 小区的土 地使用权面积完全由住宅单元分摊 , 地下建筑物 便成了 不 分 摊 土 地 使 用 权 面 积 的 部 分, 没 有 [ 8] 地 , 又哪来的 房 。 这个疑问在 物权法 第 136条规定了 空间权 后自然消除。地下车