上海百联南桥调研报告
西郊百联调研报告
西郊百联调研报告 一、项目位于怎样的区域？西郊百联位于长宁区新泾镇，那么，z新泾镇是如何形成的？z新泾镇给人以怎样的印象？我们从几个方面给出说法¾项目与产业发展关联从上页图中可以看出，东临——虹桥开发区，古北居住区北向——苏州河、普陀区南向——闵行区西乡——闵行区简明扼要地说，新泾镇中是长宁内环部分与其他区域过渡的中间位置，承担长宁人口腹地作用¾脉络原始映像——城乡结合带、工业居住配套长宁区新泾镇镇域面积11.89平方公里，是上海外来人口最密集的地区之一现有常住人口12万，其中8万户籍人口、4万流动人口；机遇——虹桥开发区上海虹桥开发区东起中山西路，西至古北路，南临虹桥路，北界仙霞路，占地面积65公顷。
1979年开始规划，1983年开始建设，以外贸中心为特征集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物为一体。
辟有驻沪领馆区。
九十年代被评为上海十大新夜景、新景观。
发展——古北居住区为了满足产业区的配套要求，迫切须要一个高起点的、能切实满足外商居住要求的居住聚集区——这就是古北的由来。
古北新区属于其配套生活设施，总占地面积136公顷，规划建筑面积约240多万平方米。
于1995年建成。
古北成为了众多境外人士的首选居住地。
矛盾——私密性随着大量人士进驻古北，一方面古北的品牌效益日益突出，另一方面很多当时没有显现的矛盾开始突出。
古北变得方便了，却大大影响了私密性。
这使得古北社区对境外人士的吸引力降低。
古北居民面对一轮分流。
新泾地区格局——多种居住形态并存、居住聚集区那么哪些人住在新泾镇内？¾人口总人口——增长迅速在工业引导人口输入转变为人口引导输入的过程中，新泾镇由于位于长宁的核心区域向郊县的过渡地带，承担了主要的居住聚集功能。
1991年至1998年9月为例，其人口总数在七年间增加了3.36倍。
人口结构——极其多元化作为城市区域与农村区域的结合地带，城乡结合部地带由于地理位置的特殊性，其居住形态呈现多元化态势。
上海奉贤南桥房地产市场商业市场研究分析报告
350 300
285.22
240.78
250
208.11
200
132.2 158.1
150 73.9
90.1 108.23
100
130.28 155.75
181.65
110.47
50
0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1月
-6月
社会消费品零 售总额（亿 元）
开业时间 2007年5月
经营状况
档次/价位
小包280中包 380VIP680；中档
消费客 群
企业招பைடு நூலகம்待客户
2009年3月
小包380大包和VIP880； 中档
企业招 待客户
2008年2月 2008年1月 2008年5月 2009年1月
小包280小中包480中包 680大包880VIP1880；
中档
小包280中包380大包 680；中档
【 南桥酒店类物业总结分析 】
目前奉贤南桥现有酒店中大多集中在四星标准以下（南郊宾馆已成功申报五星 级、南方国际地块中后期将开发五星级酒店），五星级酒店市场空白点将在3 年内填补。 现有的南郊宾馆、圣淘沙大酒店、悦华大酒店等四星级酒店，内部均配备了完 善的会议和餐饮功能。 入住客群基本集中于会议人群、商务人群、政府人群。 房间套数普遍集中在200-300间。
会餐 停 议厅 车 室数 位
电 梯 数
管理 公司
5000
1250
4F
20
70
/
/
1 5
1
自营
12000
800
917 F
2550
14 4
/2
百联又一城市调报告
1.项目概况分析 2.项目区位分析 3.车流人流劢线 4. 业态布局分析 5.各主力店分析 6.项目定位分析 7.项目运营情况 8.S.W.O.T.分析
项目情冴一觅表
项目名称 地址 位置
所属区域 开发商
开业时间 用地面积 建筑面积
层数 容积率 车位总数
百联股仹首家全额投资、耗资10亯元倾力打造的上海东北地区品牌档 次最高、功能业态最全、单体最大的贩物中心。
60米
客梯 扶梯 货梯 亮流劢线
主题百货 贩物 餐饮
170米
各业态数量比例
主题百货 贩物 餐饮
娱乐休闲 其他 空置
贩物面积比重65%、餐饮16%、娱乐17%、其他2%，实现了各种功 能业态的交错串连，是沪东地区功能业态最全的贩物中心。
9F
时尚娱乐廊
一兆韦德皇室健身会所、好乐迪量贩KTV、英孚教育、紫颖美胸美体与业机 构、溢柯园艺、上海AK147台球俱乐部
2F 职场生活廊 扬族百货、职业女装、皮鞋、包装、一茶一坐
1F
名品时尚廊
扬族百货、百联珠宝馆、国陂品牌服饰、丝芙兮、亨达利、星巴克咖啡、阿 普斯咖啡餐厅酒吧、巳士国旅、交通银行24小时电子银行、品牌车展
又一城食苑、钟表眼镜、饰品、化妆品、欧美药妆、优衣库、屈臣氏、The
B1 休闲情趣廊 Face Shop、迪信通、先大通信、华氏大药房、雷允上、同仁埻、必胜客、
5F
阳先活力廊
扬族百货、运劢休闲装、可爱宝贝馆、儿童服饰、用品玩具、文具、孕妇装、 西瓜庄园儿童摄影、爱贝思婴儿洗浴、母婴休息室
4F
绅士用品廊
扬族百货、品牌男装、皮鞋、皮具、休闲服饰、禾绿寿司、VIP客服中心、 OK卡团贩服务部
上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析_图文(精)
上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析一、环城东路商业街现状二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会三、店铺租金摸底四、商业街业态定位及租金建议一、环城东路商业街现状新都会项目地块环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路(现团南公路为界,分为奉浦段和南桥段,如图示。
其中,传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段,从团南公路起至奉浦大道,全长约1.5公里,商业经营面积约12万平米,业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。
该餐饮街的业态由市场自发而成,至今有14年历史。
按奉贤区政府的商业规划要求,该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。
2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。
2010年该街的销售额约为5亿元。
目前,虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高,但餐饮的档次及知名度尚不高,多为“个体”类餐饮,缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。
大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主;小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。
稍大型的有:皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家;拥有50多家中小型饭店;2家四星级标准的酒店;锦江之星等商务酒店20余家。
连锁便利店大约10余家; KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家;洗浴足浴6家;美容美发10家,还有其他各类商业公司80余家。
如下图:环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段,由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心,因此该段商业街发展缓慢,商业业态杂乱、低档,其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场”失败经营为代表。
随着易买得的进驻,周围的商业形象才有所提升。
如图:二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会南桥新都会为奉浦商业街改造项目,总建筑面积3.8万平米,共三栋楼体(A栋、B1/B2,分布环城东路两侧:该项目的业态分布为： A 栋： B1—精品超市、快餐、生活配套 1F—品牌专卖、黄金珠宝钟表、生活护理、快餐 2F—品牌专卖 3F—品牌专卖、儿童游乐 4F—特色餐饮 5F—量贩 KTV （2043 平米） 6-8F 婚庆主题馆 B 栋：1F—面包西点、生活护理、特色零售、品牌专卖、快餐 2F—美容、美发、SPA、零售、休闲餐饮3F—儿童游艺中心、儿童摄影、儿童教育 4F—球房、电玩、影院（3368 平米）目前引进的意向品牌有：星巴克、泡芙、鲜芋仙、呷哺呷哺、新石器烤肉、ONLY 等，上述品牌中多数为第一次进驻奉贤。
奉贤南桥项目市场报告
13.2%
19.3%
资料来源：奉贤统计公报
Part1 城市宏观研究-经济发展
奉贤2008-2012年人均年可支配收入情况 [单位：元]
奉贤2008-2012年人均年消费性支出情况 [单位：元]
10.8%
11%
Part1 城市宏观研究-经济发展
奉贤2008-2012年旅游人口情况 [单位：万人]
奉贤2008-2012年旅游收入情况 [单位：亿元]
南方国际中心 绿地王海新都 中企联合大厦 11 卓越世纪中心
14 16
13 15 17
17 18 19
19
18
Part2 区域市场研究 -商业项目分布
商业项目分布
项目 序号 项目名称 类型 1
8
恒盛湖畔豪庭商铺 百联南桥购物中心 绿天商城 南桥国际商业广场 亿星大厦商铺 正阳世纪星城二期商 业 棕榈滩商业街 绿地南桥老街商业中 心 阳光家园 理想未来广场
1 1
7 项目地
2 3
商业
4 5
5 4
10
2 6 9
3
6 7 8 9
售罄
在售
10
Part2 区域市场研究-商业项目汇总
类 型 序号 项目名称 开盘时间 商业租售价格 项目信息 恒盛湖畔豪庭总体规划总建筑面积为45 万平方米，集别墅、多层、小高层、高 层、商业等综合配套于一体的大型造城 项目
1
恒盛湖畔 豪庭商铺
南桥新城项目市场报告
目录
A. 城市宏观研究 B. 区域市场研究 C. 周边个案研究
Part1 城市宏观研究-奉贤概况
城市概况 区位：奉贤区是中华人民共和国上海市的一个市辖区，东 邻浦东新区，西接金山区、松江区，北交闵行区，南濒杭
服务中的核心竞争力——百联南桥购物中心VIP会员资源管理模式探索
２ ３ ０１ ３ ４ ２ ３ ４ ０ ９ ４ ４ ７ ０ ２ ６ ３ ６ ７ ９ ６ ８ ９ ｌ ６ ０５ ６ ４ ９ ８ ７
购物中心 新增 会员 购物 中心 公司会 员 人数 会 员人数 人数合 计 合计
（ １ ） 会员带会员，促进会员增长
为 了 扩 大招 募新 会 员 的渠 道 ， 我 们 鼓 励现 有 的 会 员带 动 身边 的 朋 友使 其 成 为会 员 。由于 郊 区生 活 地 域范 围 小 、半 径 小 、社 会 圈子 小 ， 而且 往 往 耳 听为 实 ，一 件 事情 半 天 传 遍大 街 小 巷 。通 过 口 口相 传与 体 验 消费 发 展 会员 ，起 到宣 传 放 大 的 良好效 果 ，在消 费 者 中形 成 良 好 的
９ ６ ８ ９ ３３ ４ ３ ３ ４ １ ６ ３ ９ ０
（ 二 ）发 展会员
的实施情况
１ ．全面宣导 。宣
体 楼 层 人员 共 同 参加 ，情 景模 拟 结
２ ０ １ ３至 ８月底
３ ６ １ ８
１ ９ ６ ７ ４
３ ２ ７ ６
３ ６ １ ０
２ ３ ２ ８ ４
倍 ，占奉 贤 区 １ ０ ８ ． ３ ５ 万 常住 人 口的
２ ． ８ ％。
传到 位 发 展会 员 是 一件 长 效 的工 作 ， 不 会 一蹴 而 就 ，为此 ，我们 在 日常 工作 中 ，加强 了Ｖ Ｊ Ｐ 会员的宣传 。
对购物中心员工的宣导。 购物中
心Ｖｌ Ｐ 卡启用前 ，租户部召 开了两次 专题 店长会议 ，传达 购物 中心 Ｖ Ｉ Ｐ 卡 的相 关内容 ；正式启用 当天 ， 营 运部 和租户 部—起对所有租户进 行了一次 入店 式检查 ；运行过程 中 ，尤其是用
2011年奉贤区商业楼宇经济调研报告
2011年奉贤区商业楼宇经济调研报告商业楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。
有人说，一幢商业楼宇就是一座金矿。
这话一点都不夸张，当一幢商务楼内聚集了几十家甚至上百家不同规模和类型的企业时，这幢楼就成了磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在此汇聚、流动，形成显著的财富效应。
在上海市区，创税超亿元的商务楼已超过50幢，奉贤虽起步较晚，但经过近三年的发展，已经形成了有一定规模的商务楼近十幢，2011年是“十二五”规划的开局之年，是中国共产党成立九十周年和奉贤撤县设区十周年，也是奉贤乘势而上、加快发展的重要一年，选择在此时研究区内商务楼宇经济的发展，对于提升地方经济发展的质量和效益，实现又好又快发展尤为必要。
第一部分2011年奉贤区商业楼宇经济调研工作根据区领导对区内商业楼宇经济加快调研、加强运行分析的指示要求，奉贤区经委牵头，联合区招商办、南桥新城建设有限公司、工业综合开发区开展了2011年奉贤区商业楼宇经济调研工作。
一、调查目的在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲臵用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。
本次针对奉贤地区商业楼宇经济的调查，旨在盘点奉贤区内重要商业楼宇发展现状，剖析区内商业楼宇的发展特点和面临的问题，提出楼宇经济发展的思路与举措。
二、调查样本的选择在对区内商业楼宇进行摸底以后，选取了区内三处最具代表性的商业楼宇：南方三、调查内容与调查表格的设计1、调查内容包括俩部分：楼宇整体情况调查和对楼宇租户结构的调查。
2、楼宇整体调查：■文字介绍材料●楼宇整体情况：●针对目标客源●赢利模式●对地方经济的贡献■图片材料四、调查过程区经委服务业发展科负责本次调研的具体策划与调研报告的撰写工作。
百联又一城调研报告
百联又一城调研报告我实习的公司就在上海市杨浦区五角场中心商业区，故选择该区域最具代表性的购物中心作为此次调研报告的对象百联又一城购物中心,坐落于五角场城市副中心的环岛中心地带，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体的大型都市型购物中心。
百联又一城总建筑面积12.6万平方米，是沪东地区最大的单体购物中心;又一城南北长210米，宽50米，共有地面9层与地下3层，其中地下1层至地面9层为经营楼层，每层平均面积1万平方米，地下2、3层为停车场，共有200多个泊车位，地下1层直通五角场下沉式广场的行人遂道。
百联又一城购物中心地下1层直通五角场下沉广场和即将开通的地铁10号线，周边有38条公交路线，交通十分便捷。
总建筑面积12.6万平方米，坐拥地面9层与地下3层，集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体，坚持中高档经营定位，荟萃了2000 余种国际、国内的精选品牌，丰富的商品和特色鲜明的功能业态使广大消费者近悦远来。
开业以来，又一城购物中心正日渐成为越来越多的杨浦乃至上海市东北部地区消费者购物休闲的重要场所，成为五角场商圈最具影响力的企业之一。
在地面9层与地下1层的超大空间里，百联又一城精心打造了休闲情趣廊、名品时尚廊、职场生活廊、风情丽人廊、绅士用品廊、阳光活力廊、现代家居廊、溜冰美食廊、影视娱乐廊、时尚娱乐廊等10条购物长廊;在地下1层至地面6层还开设了进口食品馆、美颜珠宝馆、潮流皮具馆、精美私衣馆、窈窕淑女馆、流行牛仔馆、风尚绅士馆、可爱宝贝馆、休闲运动馆、温馨家居馆等十大主题生活馆，汇集了247间品牌厅房，荟萃了2000余种精选品牌。
各馆平均面积5600平方米，单馆品牌可达200种之多，无论在馆体规模还是在品牌拥有量上，均为沪东地区百货主题馆中之首。
在百联又一城购物中心，购物比重占65%、餐饮占16%、娱乐占17%、其他占2%，实现了各种功能业态的交错串连，是沪东地区功能业态最全的购物中心。
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项目平面组合——B1
B1主力业态：
世纪联华
项目平面组合——1F
1F主力业态：
东方商厦、KFC、第一食品、避风塘
项目平面组合——2F
2F主力业态：
东方商厦、国美、陌生人火锅
项目平面组合——3F
3F主力业态：
东方商厦、蜀府、斗牛士、蹦蹦乐、保龄球、新华书店
项目平面组合——4F
4F主力业态：
东方商厦、顺风大酒店、韩林炭烤、棒！约翰、豆捞、海上国际电影城
项目定位
停车位 项目简介
上海郊区高档次一站式购物中心
3500辆 百联南桥购物中心作为奉贤地区商业的龙 头，是郊区规模最大、功能最多、品牌最 齐的一站式购物中心。主力店在东方商厦、 必胜客、好乐迪等购物、餐饮、娱乐功能 基础上，引进国际、国内一线品牌专卖、 海上影城、时尚书城、健身会所、儿童乐 园、家电卖场和生活卖场等近百家品牌供 应商，其中世纪联华、海上国际影城、第 一食品、国美、新华书店、顺风大酒店、 避车位 项目简介
上海郊区高档次一站式购物中心
3500辆 百联南桥购物中心作为奉贤地区商业的龙 头，是郊区规模最大、功能最多、品牌最 齐的一站式购物中心。主力店在东方商厦、 必胜客、好乐迪等购物、餐饮、娱乐功能 基础上，引进国际、国内一线品牌专卖、 海上影城、时尚书城、健身会所、儿童乐 园、家电卖场和生活卖场等近百家品牌供 应商，其中世纪联华、海上国际影城、第 一食品、国美、新华书店、顺风大酒店、 避风塘等品牌都是首次亮相该地区。
项目基本信息
项目名称 所在区位 物业品种 商业面积 开业时间 规划楼层 主力商户 南桥百联购物中心 上海西南奉贤区南桥镇，北靠南奉公路， 西靠百齐路，东连望园路 购物中心（共两期）、商务公寓 12万平米 2008年 B1-5层 世纪联华、东方商厦、优衣库、第一食品、 肯德基、必胜客、海上国际影城、好乐迪
项目平面组合——5F
5F主力业态：
东方商厦、江南茶人茶楼、汉中唐养生会所、爱乐国际少儿英语
项目基本信息
项目名称 所在区位 物业品种 商业面积 开业时间 规划楼层 主力商户 南桥百联购物中心 上海西南奉贤区南桥镇，北靠南奉公路， 西靠百齐路，东连望园路 购物中心（共两期）、商务公寓 12万平米 2008年 B1-5层 世纪联华、东方商厦、第一食品、肯德基、 必胜客、海上国际影城、好乐迪等