【房地产进入城市可行性报告】新城控股-“后棚改”时期三四线城市机会
房企可考虑布局三四线城市
房企可考虑布局三四线城市作者：暂无来源：《中国证券期货》 2017年第4期不妨多关注一下中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，区域中心城市周边的三四线城市，可能迎来“活”的时机，这些城市将成为新一轮的楼市热点。
对于上述三四线城市来讲，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献文／张宏伟不妨多关注一下中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，区域中心城市周边的三四线城市，可能迎来“活”的时机，这些城市将成为新一轮的楼市热点。
对于上述三四线城市来讲，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。
为进一步贯彻落实国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调控精神，环北京、环上海等成交渐热的强三四线卫星城市相继出台调控加码措施。
比如，3月13日，嘉善在2016年12月21日实施部分区域限购政策的基础上，进一步扩大限购实施范围。
自2017年3月14日起在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。
换言之，在嘉善已有一套房的外地人将没有资格再买一、二手房。
此外，3月12日，安徽省滁州市也出台了新政，规定居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。
从调控政策走向来看，因城施策仍然是趋势，毫无疑问，这不仅仅反应在一二线城市与三四线城市之间调控政策的差异，也反应在三四线城市间的不同。
当前，三四线城市的“火”起来与“活”起来的迥然不同的市场背景下，不同三四线城市也开始因城施策。
首先，从总体上来看，已经调控的核心一二线城市不会存在松动的机会，但今年楼市政策及市场亮点有可能在三四线城市，如何让三四线城市“活”起来？在核心一二线楼市从严调控的前提下，如何让三四线城市成为全国楼市平稳健康发展的平衡器成为今年的重点工作，这也是不同类别城市因城施策的重点表现。
中国房地产行业未来前景预测报告
中国房地产行业未来前景预测报告摘要：一、背景分析随着中国城市化进程的推进，房地产行业一直是国内经济增长的重要引擎。
近年来，政府对房地产市场进行了相关调控政策，使得市场回暖且稳定增长。
然而，随着市场供需关系的变化以及政策调整，房地产行业面临着一系列新的挑战。
二、市场需求与供给情况分析1.市场需求：随着人口结构的变化，年轻人和移民人口对住房需求较旺盛。
同时，城镇化进程的推进也将继续推动住房需求的增长。
2.市场供给：过去几年，房地产开发商为应对政府调控政策，减少了项目的开发数量。
但是随着市场回暖，开发商的开发意愿将会增加。
三、未来发展趋势预测1.住房需求将持续增长：随着城镇化进程的推进，以及人口老龄化的加速，住房需求将长期呈现增长态势。
2.二线及三线城市将迎来发展机遇：一线城市的房地产市场已经相对饱和，未来将会看到更多的投资机会转向二线及三线城市。
3.产业链的重构与升级：随着科技的进步和房地产企业的转型升级，未来房地产产业链将逐渐优化和重构，从而提升行业整体的效率和竞争力。
4.租赁市场的发展：随着政府对租赁市场的重视和政策的推动，租赁市场将迎来快速发展，成为房地产行业新的增长点。
四、政策建议1.加强土地供应管理：政府应加强对土地供应的管理和调控，合理规划土地使用，避免供地过剩或者过于紧张的情况。
2.建立健全楼市调控机制：完善楼市调控机制，减少市场波动，防范房地产市场风险，同时为市场提供稳定的发展环境。
3.支持租赁市场发展：政府应出台相关政策，支持和鼓励租赁市场的发展，促进租赁市场的规范化和健康发展。
4.鼓励创新科技应用：政府和企业应积极探索创新科技在房地产行业的应用，提高行业的智能化水平，推动行业的高质量发展。
结论：未来中国房地产行业将继续保持增长态势，但同时也面临一些新的挑战。
政府应加强对市场的调控和规划，同时出台相应的支持政策，以确保行业的稳定发展。
房地产企业则应积极转型升级，提升自身的竞争力。
对于投资者来说，关注二线及三线城市以及租赁市场有望获得更多的发展机会。
房地产投资分析城市二线与三线的机会
房地产投资分析城市二线与三线的机会随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产市场成为投资者关注的热点之一。
尤其是在一线城市房价飞涨的背景下，二线和三线城市成为了不少投资者寻找投资机会的选择。
本文将对二线和三线城市的房地产投资进行分析，探讨其中的机会和风险。
一、二线城市的机会1. 市场成熟度高：相对于三线城市，二线城市的市场成熟度更高，具有更为完善的产业链和基础设施，拥有更多的商业、教育和医疗资源。
这为投资者提供了更多的选择，同时也增加了房地产项目的销售和租赁潜力。
2. 人口流动性大：二线城市相对于一线城市来说，生活成本较低，人口流动性更高。
随着城市化进程的推进，二线城市吸引了大量的人口涌入，使得房地产市场供需关系逐渐趋于平衡。
这为投资者提供了更多的购房和投资机会。
3. 价格上升空间：虽然二线城市的房价相对一线城市较低，但随着城市发展和政策扶持，房价仍有上升空间。
投资者可以在较低的价位买入房产，并在未来享受到房价上涨带来的资本增值。
二、三线城市的机会1. 基础设施建设：相对于二线城市，三线城市的基础设施建设相对滞后，但也正是因为这一点，三线城市的房地产投资具有较大的发展潜力。
政府投入大量资源用于建设和发展，各类房地产项目逐渐兴起，给投资者带来了投资机会。
2. 产业转移带来机遇：随着一线城市房地产市场的饱和和企业成本的上升，越来越多的产业开始向二线、三线城市转移。
这使得三线城市的产业结构逐渐丰富，带动了房地产市场的发展。
投资者可以抓住这个机遇，投资于相关产业和房地产项目。
3. 价格潜力巨大：三线城市的房价相对较低，但随着政府的扶持和产业的发展，房价有望逐渐上涨。
投资者可以以较低的成本投资于三线城市的房地产项目，未来可能获得更高的收益。
三、风险与注意事项1. 政策风险：房地产投资受到政策的影响较大，一些限制政策可能会对投资者造成影响。
投资者需要密切关注政策动态，做好风险管理。
2. 地区风险：不同城市之间的经济发展水平和市场需求存在差异，投资者在选择投资城市时需要做好充分的市场调研，了解当地的市场环境和前景。
三四线城市商业地产新机遇报告
三四线城市商业地产新机遇报告目录一、概述 (2)二、三四线城市商业地产新机遇 (3)三、新兴科技影响商业地产投资方向 (5)四、灵活应对市场变化的投资策略 (7)五、关注新兴商业模式下的投资机会 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
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随着数字化技术的发展，商业地产数字化转型也成为了一个趋势。
消费升级促使商业地产数字化转型的原因在于消费者越来越依赖数字化技术来满足自己的需求。
商业地产数字化转型可以提高物业管理效率、优化商业运营模式、提升消费者体验等，从而提高商业地产的价值和回报率。
未来，商业地产将会更加注重数字化技术的应用，通过智能化、数据化等手段来提升自身的竞争力。
数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着科技的进步，商业模式不断地被重新定义和改变。
新兴科技如人工智能、大数据分析、虚拟现实等正在深刻影响着商业地产行业。
投资者应关注基于技术创新的商业模式，例如共享办公空间、智能零售、智慧物流等新型商业运营方式。
这些模式将对商业地产市场带来新的需求，为投资者提供了创新的投资机会。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新，包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
随着城市化进程的推进，城市商业地产的品质要求越来越高，升级换代成为不可避免的趋势。
商业地产的升级换代不仅能够提升商业地产的价值和品质，还能够满足消费者日益增长的消费需求，提高商业地产的收益水平。
棚改货币化政策对三四线城市房地产经济的影响
棚改货币化政策对三四线城市房地产经济的影响作者：王琦来源：《中国经贸》2018年第24期【摘要】当前，棚改货币化政策已成为影响三四线房地产市场走势的关键因素。
通过对辽宁省营口市站前区调研发现，棚改货币化安置政策既有正向效应，如带动住房销售、加快去库存、拉动消费等，也产生了负向效应，如推升房价上涨、加重地方政府债务、挤压实体领域贷款等。
对此，应密切关注其负向效应，采取相关措施予以应对。
【关键词】棚改货币化；正负效应；三四线城市；房地产经济2017年以来，全国房地产市场调控趋严，但房地产市场明显分化，一二线城市降温，而三四城市呈热销态势，多地面临无房可卖的窘境。
分析发现，拉动三四线房地产市场的关键因素是棚户区改造（以下简称“棚改”）货币化安置政策。
为了解棚改货币化安置政策对房地产市场以及经济金融的影响，我对辽宁省营口市站前区开展实地调研。
一、棚改货币化政策基本情况自2005年棚改实施以来，我国棚改安置模式可大体划分为两个阶段：第一阶段为2005—2014年，棚改安置模式以实物安置和货币安置模式并重，以实物安置为主。
第二阶段为2015年至今，自2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，提出积极推进棚户区改造货币化安置，即对棚户区改造采用货币化补偿而非实物安置以来，棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置。
1.棚改货币化安置的进展2015年以来，棚改货币化安置的比例和规模明显提升，构建起保障房与商品房市场的桥梁。
以辽宁省营口市站前区为例，2015年棚改货币化安置率为80%，2016年快速升至95%，2017年达98%，安置规模预计达6000套。
棚改货币化安置率趋升，主要原因是中央及地方均出台政策鼓励货币化安置，且安置周期较短。
中央政策层面，多次明确将继续支持提高棚改货币化安置比率，如2017年5月，国务院常务会议听取棚户区改造工作汇报，强调将在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例；地方政策层面，多地出台措施助力棚改货币化安置率抬升。
新城控股集团投资分析报告
新城控股集团投资分析报告投资概述：新城控股集团（以下简称“新城控股”）是中国房地产开发及经营管理的领军企业之一。
公司成立于1993年，总部位于中国北京。
新城控股的主要业务包括住宅房地产开发、商业地产开发、物业管理服务等。
公司积极推进多元化战略，拓展海外市场，并在城市更新、文化旅游、教育等领域进行布局。
市场前景：中国房地产市场近年来稳定增长，尤其是二三线城市的需求持续强劲。
新城控股的营收主要来自于住宅房地产，因此公司将受益于房地产市场的繁荣。
此外，新城控股还积极布局商业地产和物业管理服务，通过多元化产品线来降低市场风险和提升盈利能力。
投资亮点：1. 多元化业务布局：新城控股在住宅、商业地产、物业管理等多个领域进行布局，降低了市场风险，提升了盈利能力。
2. 规模优势：新城控股是中国房地产开发领域的领军企业之一，具备较大的规模优势。
公司的规模和实力将在竞争中获得优势。
3. 城市更新和文化旅游板块的增长潜力：新城控股将城市更新和文化旅游作为重点战略，通过投资这些领域，公司有望获得更高的增长潜力。
4. 战略海外布局：新城控股积极拓展海外市场，通过投资境外项目，将进一步扩大公司的业务范围和市场份额。
投资风险：1. 宏观经济变化风险：房地产行业受宏观经济变化的影响较大，尤其是楼市政策的调整和金融市场的波动。
这些因素可能影响到新城控股的销售和盈利能力。
2. 土地供应限制：中国政府对土地供应进行限制，这可能导致土地成本上升，对新城控股的盈利能力产生负面影响。
3. 恶化的竞争环境：中国房地产行业竞争激烈，新城控股可能面临竞争对手的挑战，包括价格战、市场份额争夺等。
4. 海外市场风险：尽管新城控股的海外布局有助于降低国内市场风险，但海外市场存在政策、文化和经济等方面的不确定性，这可能对公司的海外业务产生负面影响。
投资建议：综合考虑新城控股集团的业务布局、市场前景和风险因素，对于投资者而言，可以考虑持有新城控股股票。
新城控股在中国房地产开发领域具备较大的实力和规模优势，在住宅、商业地产和物业管理等领域具有良好的发展潜力。
房地产行业报告三线城市的投资机会与潜力分析
房地产行业报告三线城市的投资机会与潜力分析近年来，中国房地产市场一直是一个备受关注的热门话题。
随着一二线城市房价的不断上涨，投资者开始将目光逐渐转向三线城市，希望能够找到更好的投资机会和潜力。
本文将对三线城市的投资机会与潜力进行深入分析。
一、三线城市的背景介绍三线城市指的是中国经济相对较为落后的地区。
这些城市通常人口规模较小，经济发展水平相对较低。
然而，随着国家政府对于中西部地区的扶持力度不断加大，三线城市开始展现出巨大的发展潜力。
二、三线城市的投资机会1. 低价房源的市场需求相比于一二线城市的高房价，三线城市的房价要低得多。
这意味着投资者可以以较低的成本购买到大量房源，从而实现较高的投资回报率。
此外，随着人口流动的加剧，三线城市的住房需求也在不断增加，市场潜力巨大。
2. 政府政策的扶持力度为了促进中西部地区的经济发展，国家政府对于三线城市的优惠政策力度不断加大。
比如，国家出台了一系列的税收减免政策和贷款优惠政策，以吸引更多的投资者前往三线城市投资。
这些政策的推出将为投资者带来更多的机会与利益。
3. 产业转型升级的机遇随着国家经济发展战略的调整，中西部地区的产业转型升级也成为了一个重要的议题。
三线城市正积极响应国家政策，加大对于先进产业和高新技术产业的引进力度。
这意味着投资者可以在这些城市找到更多的投资项目，实现更高的投资收益。
三、三线城市的投资潜力分析1. 城市发展潜力三线城市作为中国经济的后发地区，具有巨大的发展潜力。
这些城市拥有丰富的自然资源和劳动力资源，且基础设施建设日益完善。
在国家政策的支持下，三线城市的发展前景非常广阔。
2. 房地产市场前景在三线城市购买房地产将是一个有吸引力的投资选择。
由于房价较低，投资者可以以相对较低的成本获得房产，并且预计未来几年会有上涨的趋势。
同时，租金收益率也相对较高，为投资者带来丰厚的现金流。
3. 产业转型升级带来的机遇随着中西部地区产业转型升级的加速推进，三线城市的发展将迎来新的机遇。
房地产培训-新城控股收并购可行性研究报告模板
描述地块原始取得时间、中间变更历程、证照办 理情况（出让合同、土地出让金是否缴纳、土地
证办理、工规证是否办理等）、目前地块情况
（闲置？动工？净地？等），讲清楚即可
6）项目背景（描述获取、中间变更过程、目前地块情况、取证情况等）：
XXXX实业有限公司因XXXXX原因，获取目标地块；出让时间为XXXXXXXX，交地时间为201X年X月XX日；地块基本指标为；土 地款支付情况为；目前因什么原因尚未开工等；
背景及交易模式
10）合作方式或交易架构图 合作方式简述：本项目为资产/股权收购项目。以土地作价入股的方式收购目标地块；土地作价入股的新项目公 司尚未成立（此处图文不符合，根据具体情况来表述）；作价入股税费XXX万元由XXXX承担。 交易模式可行性说明：重点说明此种交易模型在当地是否可行，可能存在什么难点和需要重要关注的点。
4）政策环境
• 调控政策：限购、限价、限贷、限签等
• 预售条件：形象进度标准等
• 融资环境：前融、并购贷、开发贷的难易程度
• 资金监管：预售资金监管、工程资金监管、保证金等
• 区域政策最新动态（如有）：
出让面积 （㎡）
27630
容积率
2.8 计容建筑面积（㎡）
用地性质
住宅用 地
商住比例
暂无
限高（m）
2006年以来惠州GDP增长情况（亿元） 3,001
3,140
20% 18%
2,678 2,368
16%
2,093
14%
1,730
12%
1,290 1,415 935 1,105
10% 8% 6%
4%
500
2%
0
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
房地产可行性报告范文(通用5篇)
房地产可行性报告范文1可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。
改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。
1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。
房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。
一、房地产项目可行性研究分析的主要内容自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。
房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。
不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。
一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。
而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。
另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。
(1)市场分析、项目选址及定位房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。
通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。
因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。
新型城镇化给三、四线城市房地产业发展带来的机遇与挑战
致发展 。
一
新 型城 镇 化 带来 的机 遇 １ ． 新 型 城 镇 化 发 展 为 房 地 产 业 带 来 刚性 需 求 。 以人 为 本 的 城 镇 化 为 农 村 剩 余 劳动 力提 供 了在 城 市化进 程 中的 教 育、 医疗 、 养老 等 的保 障 ， 同时保 障 了公 平 交易下的土地权益 ， 解除 了后 顾之忧 ，
产城 互动 、 节约 集约 、 生 态 宜居 、 和 谐 发 展 为 基 本 特 征 的城 镇 化 ， 是 大 中 小城 市 、
小城镇 、 新 型 农 村 社 区协 调 发 展 、 互促 共 进 的 城 镇 化 。 新 型 城 镇 化 的 核 心 在 于 不 以牺牲农 业和粮 食 、 生 态和环境 为代价 。 着眼农 民 ， 涵盖农 村 ， 实现城 乡基础设 施 体化和公 共服 务均等化 ，促进 经济社 会 发展 ， 实现共 同富裕。科学规划城市群 规 模 和 布 局 ， 增 强 中 小城 市 和 小 城 镇 产 业发展 、 公共服 务 、 吸 纳就 业 、 人 口聚 集 功能。加快 改革 户籍制度 ， 有序推进农 业 转 移 人 口 市 民化 ，努 力 实现 城 镇 基 本 公 共服 务 常住人 口全覆盖 。党的十八 大 已 经 为 三 、 四 线 中小 城 市 房 地 产 业 发 展 指 明 了方 向 ， 房地产 业面对产业格局 、 市 场 容 量 的 巨 大转 变 ，应 准 确 分 析 新 型 城 镇 化 带 来 的 机 遇 与挑 战 ， 顺应新形 势 ， 加 快 战略转 型 ， 精 准发力 ， 与 新 型 城 镇 化 协 调
建设 进 程 中 的 关键 所 在 是 农 村人 口能 否 在城 镇安居 乐业 ， 一、 二 线城 市 的 住 房 市 场 几近饱和 ， 三、 四 线 城 市 的 住 房 市场 的 开拓 空 间就 凸 显 出 了 巨 大 的 潜 力 。新 型 城 镇 化 给 三 、 四 线 城 市 房 地 产 业 带 来 机 遇 的 同时 也 带 来 了挑 战 ， 怎样 应 对 这 些 挑战， 抓住 机遇 ， 对三 、 四 线 城 市 消 化 库 存， 促进 房 地 产 业 繁 荣 至 关 重要 。 关 键词 ： 新型城镇化 三 、 四 线城 市 房 地 产 业 机 遇 与 挑 战 协 调 发展 中 图分 类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ４ — ４ ９ １ ４ （ ２ ０ １ ７ ） ０ ８ — ０ ５ ３ — ０ ２ 党 的 十 八 大报 告 指 出新 型 城 镇 化 突 出的是“ 新” ， 即 以城 乡统筹 、 城 乡一体 、
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简阳新城悦隽江山、悦隽 风华项目农村成交客户比
例达到31%
农村客户1
31% 11% 镇区客户
45% 城区客户
13% 外地客户
▪ 简阳新城区、老城区改善型客
户为主；外围乡镇客户为次要 客户来源；少部分成都投资客 户；
▪ 其中悦隽江山项目已售比达到
67%；预计全周期销售净利 11.4%，已售均价10113元/平 方米
▪ 与县城不同，镇上购房基本没有为了孩子教育的，40%以上购房是为了改善农
村居住条件
▪ 此外这里的有钱人在外地虽然有买住房，但为了家乡情怀也会在镇上购房，这
一部分群体的比例约为20%左右
▪ 为了结婚买房的多数是外来务工，需要在洛阳镇落户定居的人员；而本地人基
本要在武进或者常州市里有了房子女孩才愿意嫁
魏后凯
中国社科院农 村发展研究所 所长
乔润令
发改委城市和小 城镇改革发展中 心副主任
资料来源：专家访谈
12
政策研究 “三块地”改革是乡村振兴战略的基石，也是农民最直接受益 的政策
乡村振兴战略
农民市民化规划与政策
▪ 开放落户政策保留农民
权益
▪ 鼓励有偿退出农民身份 ▪ 乡镇扩建 ▪ 城中村改造
1 《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》、《国家人口发展规划（2016-2030年）》
资料来源：国家统计局；联合国《全球人口展望》数据库
6
研究 事实上，超过60%的农村户籍人口是非务农的“新农民”， 这部分 背景 人是未来的潜在购房群体
“老”农民 “新”农民
2010年第六次人口普查农村户籍人口的务农就业比例
简阳并入成都以及建设成都二机
场以后，很多农民房子被
征地，买房需求被激发，
简阳房价两年间已经翻番。我司 是目前简阳唯一进驻开盘的“双 上市公司”，产品定价在10000 元以上，属于简阳最高端的项目。
—— 简阳项目营销经理
11
专家访谈 专家认为，乡村振兴会加快农村土地流转，增加农民收入，提 高进城购房意愿
古
江
资料来源：第六次人口普查
7
研究 而在长三角区域乡镇类项目，以常州洛阳镇项目为例，农村客户 背景 已占到成交客户的60%
常州市 中心区
常州市政府
武进区 24km 中心区
洛阳镇
作为纯内生型市场项目，客户为洛 阳本地客户或与洛阳有交叉客户
客户的主要居住和工作区域均在洛 阳和洛阳周边村落
首开去化率86%，项目预计全周期 销售净利9.4%，均价11185/平
– 出台5-8个月开发投资完成额速度显著变化（土地投
资1个月）
▪ 从区域传递来看，呈现出“热点一二线城市→一二线城
市周边三四线、普通二线”，以及“东部沿海城市→中 西部城市；市区→区县→乡镇”的轮动效应
▪ 目前三四线城市则基本上处在政策观望的阶段，预计
2019年初产生全国普遍性影响
▪ 每当房价下跌，银行系统受影响最大（房产抵押物减 值
1,300万
▪ 我国人口将在2030年左右达到峰值，14.4亿人
1950-2050年中国城镇化率发展趋势及预测 常住人口城镇化率
% 80%
70%
70% 60%
60%
58.2%
50%
1950-2050年人口规模增长趋势及预测 人口 亿人 15
+1.3亿 10
农村常住人口 城镇常住人口 人口峰值14.4亿
乡村振兴是一个总的战 略导向，其最终目标是
推动农民收入提 高，客观上会加快 城镇化进程
2014年启动的33区县
“三块地”改革试
点取得成效，加速了农
民进城，相关政策将在 2019后全国推广
资源与要素配置分化将
继续加大，千强镇将
率先享受“农村土 地改革”的政策 红利
黄汉权
发改委宏观院产 业经济研究所 所长
…造成对消化库存量、拉动销售比例大幅调低
拉动销售占比（%） 消化库存量（亿方）
11%
13%
8%
8%
2%
0.3 2014
1.1 2015
1.8 2016
5% 5%
2018-2020拉动3亿方销售额
2.2
1.4
0.8
0.8
2017 2018E 2019E 2020E
4
研究
背景 棚改之后，农民进城将是支撑房地产未来十年稳定发展的关键
▪ 7月份社会零售总额、固定资产投资都出现较大幅度下跌。其中基建投资累计同比增速仅5.7%，为2012年以来
最低点；房地产开发投资增速持续上扬达到10.2%
▪ 如果开发商减少土地购置→房地产开发投资增速下降→ 固定投资增速下降→ GDP增速下降。房地产投资对
GDP的拉动作用约10%，鉴于最近几个月经济指标不理想，年底可能再次出现政策转向
3
研究 经测算，2018-2020年棚改货币化还将拉动商品房销售3亿 方， 背景 但年贡献率将降至5%
▪ 2018-2020年棚改计划1,500万套，年度目标自2017年后逐年下降 ▪ 2018年7月住建部明确收紧棚改货币化，货币化安置比例将从2017年60%降至2020年30% ▪ 据测算，2018-2020年棚改货币化还将带动销售合计3亿平，但拉动销量比例将降至5%1
90%
62%
68% 65% 61% 60% 60% 60% 57% 57% 57% 57% 57% 56% 55% 55% 54% 53% 53% 51% 51% 50% 49% 44% 42% 40%
全上北浙广江福天江山安 陕湖重宁贵河山青湖河 内四海 广辽西云 甘新黑吉常
国 海 京 江 东 苏 建 津 西 西 徽 西南庆夏州北东海北南蒙 川 南 西 宁 藏 南 肃 疆 龙 林 州
2 家庭结构变化，加快购房需求释放： ▪ 二胎政策放开
▪ 单人家庭、单亲家庭及“丁克”
家庭比例提高
3 城市更新改造、新经济业态的发展：
▪ 产业园区地产、物流配送中心、文
旅地产迎来发展机遇
▪ 老年住区需求增加
三四线城市： 城镇化推动需求 持续旺盛
一二线城市： 新市民刚需和原 市民改善型需求 持续释放
5
简阳项目农村客户分析
全款购房比例低，在10%左右，首付在50%的人群大概在40%左右
农村购房者以外出务工家庭为主
▪ 简阳地区农民收入较低且本地非农就业机会较少，外出务工家庭占村镇购房人
口比例超过50%，在城里购房主要是为了改善老家亲人的生活条件，给家里在 城里买套房子，才算在外面混的好、有面子
▪ 此外是当地被征地拆迁的农民，集中在城区周边乡镇，占村镇客户的比例为
100%=农村户籍人口
务农比例
非农就业比例
4% 8% 12% 20% 20% 21% 22%
11%
38%
32% 35% 39% 40% 40% 40% 43% 43% 43% 43% 43% 44% 45% 45% 46% 47% 47% 49% 49% 50% 51% 56% 58% 60%
96% 92% 88% 80% 80% 79% 78%
研究 从宏观政策目标看，到2030年还将有2亿农民进城，年均逾 背景 1,300万人
▪ 根据国家相关规划1，我国常住人口城镇化率到2020年达到60%，2030年达到70%，2017年58.2%
▪ 据此推算，到2030年间预计农村向城镇累计转移2亿人，城镇人口从目前的8.1亿增长到10.1亿，年均超过
20%-30%
▪ 此外在本地政府及事业单位上班的，占比在10%左右。
购买需求仍然还有50%左右，但对于高价格有一定的抗性。简阳这类城市，品牌开 发商不多，且老城区居民住房条件较差，居民改善住房的意愿较强。居民目前对于 成品房的接受程度还不高（主要觉得装修费不值那么多钱）
▪ 农民“带地入城”现象也比较普遍
– 项目营销后评估报告
常州洛阳镇新城明昱玖园项目成交 客户中农村客户占58%
农村客户
58%
洛阳镇中心区
镇区客户
32%
市区及外地客户 10%
1. 根据当地派出所确认，目前区分户口的性质是以户口登记地判断而不是是否从事农业生产，户口登记地址在镇上就是城镇户口，在农村就是农村户口。因而实际统计中，户口登记地址在洛阳、洛 东、戴溪三个社区的主要就是城镇户口，在其余15村登记的就是农村户口
中国房地产业起码还有十年左右的 发展期，城镇化的持续推进是最重 要的支撑因素。
– 朱中一 （中国房地产业协会原副会长）
资料来源：券商研报
1 城镇化加速，带动新市民购房需
求：
▪ 我国城镇化进程进入加速期，未
来很长时间里，农民进城就业、 定居规模将持续扩大
▪ 农民收入提高、城乡差距收窄，
也将释放农民购房需求
洛阳镇这个项目卖的好的原因 很大程度在于，洛阳镇这个地 方商品房，尤其是品牌商品房 供给不足，上个商品房项目距 今已有5年以上，因而沉淀了大 量的住房需求
– 洛阳镇项目策划经理
9
研究 以简阳2个项目为例，中西部县级市城区项目，农村客户占 成交 背景 客户比例超过30%
悦隽风华 悦隽江山
2KM
简阳市政 府
“后棚改”时期三四线城市机会
—— 农民进城购房意愿研究
2018年9月1日
战略规划中心
政策 分析
731新政影响正在梯次传导，预计2019年初产生全国普遍性
影响
2005年以来房地产调控政策影响时效分析
▪ 对2005年来历次调控政策影响时效分析表明： – 出台1个月销量出现趋势性的反转 – 出台5个月房价出现趋势性的反转
固定资产投资增速分解
累计同比（%）
25
20
21.1 20.9 19.8 19.8 19.6 20.1 19.0