房地产估价师考试案例与分析
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库练习试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库练习试卷A卷附答案单选题（共30题）1、测试四个程序模块共发现了42个错，则( )。
A.至少有1个模块至少有11个错B.至少有1个模块至少有12个错C.至少有2个模块都至少有11个错D.至多有2个模块都至多有14个错【答案】 A2、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】 A3、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。
此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。
根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。
在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。
为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。
价值时点为2019年4月10日。
A.修复费用法；存在价值减损B.价差法；不存在价值减损C.损失资本化法，不存在价值减损D.标准价法；存在价值减损【答案】 C4、全身经穴数目是A.359B.365C.349D.362【答案】 D5、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（）方式进行通信。
以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（请作答此空）。
A.应该支持被封装的对象B.应该支持类写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】 C6、某质量技术监督部门为检测某企业生产的某个批次的化妆品含铅量是否超标，通常宜采用（1）的方法。
A.普查B.查有无合格证C.抽样检查D.查阅有关单据【答案】 C7、软件工程的基本原理不包括（）。
A.分段管理软件开发，将复杂问题简化处理B.开发团队成员要尽量多，有利于集思广益C.记录软件每个版本的状态，严格版本控制D.不断积累和改进软件过程实践经验和技术【答案】 B8、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
房地产估价案例与分析真题
房地产估价案例与分析真题
在进行房地产估价时，我们需要综合考虑各种因素，包括房屋的位置、周边配
套设施、房屋的年龄和装修情况等。
下面，我们将通过一个实际的案例来分析房地产估价的过程和方法。
首先，我们选取了一套位于城市中心地段的公寓作为案例。
该公寓位于繁华商
业区，周边有多家大型购物中心和餐饮娱乐场所，交通便利，生活便利设施齐全。
接下来，我们对该公寓的房屋面积、楼层、朝向、装修情况进行了详细的调查和记录。
其次，我们查阅了该地区最近一年内类似房屋的成交价格和市场行情，了解了
该地区房地产市场的整体情况。
同时，我们还对该公寓的建筑年代、房屋结构、房屋质量等进行了评估。
然后，我们采用了多种房地产估价方法，包括比较法、收益法和成本法。
通过
比较法，我们找到了几个类似房屋的成交价格，然后结合该公寓的特点进行了调整。
通过收益法，我们分析了该公寓的租金收益情况，进而推算出其市场价值。
最后，通过成本法，我们对该公寓的建筑成本、土地成本、装修成本等进行了估算。
最后，我们综合考虑了以上三种方法得出的估价结果，最终确定了该公寓的市
场价值。
同时，我们还对该估价结果进行了风险分析和可行性评估，以确保估价结果的准确性和可靠性。
通过以上案例分析，我们可以看到，房地产估价是一个复杂而综合的过程，需
要考虑各种因素并采用多种方法进行分析。
只有在充分了解房屋情况和市场行情的基础上，才能得出准确的估价结果。
希望以上案例能为大家在进行房地产估价时提供一些参考和帮助。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库与答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库与答案单选题（共45题）1、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】A2、黑盒测试不能发现（）。
A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】C3、小张在M公司担任程序员，他执行本公司工作任务，独立完成了某应用程序的开发和设计，那么该应用程序的软件著作权应当归属（）享有。
A.小张B.M公司C.M公司和小张共同D.购买此应用程序的用户【答案】B4、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D5、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。
2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。
一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。
为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A6、以下关于软件工程的叙述中，错误的是（）。
A.软件工程是开发、运行、维护软件的系统方法B.软件工程把系统的、规范的、可度量的途径应用于软件开发、运行、维护过程C.软件工程将工程技术、工程管理和工程经济融入软件开发过程D.软件工程就是以工业流水线生产方式开发软件的过程【答案】D7、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。
其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象的软件开发过程。
A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A8、程序以解释方式运行时，不（）。
2021年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题(附答案)
2021年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题(附答案).第 1 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。
{A}. 认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价{B}. 认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价{C}. 不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托{D}. 进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作正确答案：D,第 2 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。
{A}. 估价委托书载明的房屋坐落地址{B}. 房屋权属证书记载的坐落地址{C}. 实地查勘显示的房屋门牌号地址{D}. 房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因正确答案：D,第 3 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司于6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。
5月28日政府对该区域作出征收决定，并于6月1日进行了公告。
乙房地产估价机构与6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于6月15日进行了实地查勘。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析综合检测试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析综合检测试卷A卷含答案单选题（共60题）1、若一个栈以向量V[1..n]存储，且空栈的栈顶指针top为n+1，则将元素x入栈的正确操作是（）。
A.top = top+1; V[top] = x;B.V[top] = x; top = top+1;C.top = top-1; V[top] = x;D.V[top] = x; top = top-1;【答案】 C2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.30B.34D.40【答案】 B3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B4、在面向对象方法中，对象之间通过发送( )进行通信，当其发送给某个对象时，包含要求接收对象去执行某些活动的信息。
A.协作B.依赖C.消息【答案】 C5、用户界面设计的原则不包括（）。
A.将用户界面置于用户控制之下B.减少用户的记忆负担C.用户界面上应使用统一的IT术语D.保持界面简洁和平衡【答案】 C6、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
青海省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试试卷
青海省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试试卷青海省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元/m2，旁街路线价为2000元/m2。
其临正街深度为22.86%(即75英尺)，临旁街深度为15.24%(即50英尺)。
根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为__万元。
矩形土地平均深度价格修正率表A．临街深度/英尺B．25C．50D．75E．100F．125F．150F．175F．200F．平均深度价格修正率（%）F．160F．140F．120F．100F．87.2F．78.0F．70.8F．65.02、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。
则该可比实例在2005年9月末的价格为__元／m2。
A．2938B．2982C．3329D．33793、某宗房地产的总价值为200万元，其中土地价值60万元，通过抵押获得贷款100万元，若投火灾保险，则其投保价值应为。
A：200万元B：140万元C：100万元D：60万元E：工业用地的监测点评估价格4、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。
A．15B．30C．60D．905、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A．60%B．70%C．80%D．90%6、房地产估价机构组织形式中，合伙制最低由专职注册房地产估价师合伙发起设立。
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案例1
常熟市××教育魔假中心房地产价值评估报告
常房评l990l2400l一号
报告说明
一、项目名称
常熟市××教育度假中心房地产价格评估
二、委托方
称：常熟市××教育度假中心
法定代表人：××
住所：常熟市度假村
联系人：××
三、估价方
全称：常熟市房屋评估所
法定代表人：王江
住所：常熟市环城南路58号
王江 国家房地产注册估价师 评估、审核
王建中 国家房地产注册估价师 现场查勘、评估
五、估价作业日期
1999年1月22日至1999年1月25日
致委托估价函
常熟市×××教育度假中心：
常熟市房屋评估所接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、
实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在常熟市调义歹度假
村的委估房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下：
委估房屋共一处，属钢混结构商业服务用房，总建筑面积13 561平方米，在评估基准日
1999年1月2日的评估总值为人民币3383万元，大写人民币叁仟叁伯捌拾叁万圆整。
特此函告
常熟市房屋评估所
法定代表人王江
1999年1月25日
估价师关于估价报告的声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估
价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，
撰写本估价报告。
5；我们自接受估价委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等评估人员，对
本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此
作为估价的重要依据。
6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
常熟市房屋评估所
房地产注册估价师
王江
1999年1月25日
估价的假设和限制条件
1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公允价
值。仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面客观性没做探
讨。
2.本报告提出的评估结果。以委估房地产维持现状持续使用为前提。
3．本报告自评估基准日起，有效期限为一年。在有效期限内，如果房地产数量和价格标
准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调
整或重新确定其评估价值。
4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗
力时可能对房地产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房
地产价格所产生的影响。
5.委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权证和和土地使
用证为依据，经实地核对取其确认的合法部分。
6．实地勘查时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部
缺损。
7．本次评估结果中未考虑委估房地产因委托方担保、欠债、信誉等可能影响其价值的因
素
8．本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费。
9．本次评估结果中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。
常熟市房屋评估所
1999年1月25日
房地产估价结果报告
一、委托方
全称：常熟市×× 教育度假中心
法定代表人：××
住所：常熟市×× 度假村
联系人：××
二、估价方
全称：常熟市房屋评估所
法定代表人：王江
住所：常熟市环城南路58号