土地评估行业现状及其发展前景论文
浅淡土地评估行业的现状及其发展前景【摘要】随着我国土地市场的逐步建立和完善, 土地估价行业地位和作用日益突现。
本文从对我国土地评估行业的发展现状及存在的问题以及全球化经济对土地评估行业未来发展的前景分析，并提出相应的对策。
【关键词】土地评估；行业现状；发展前景
中国土地评估萌芽于90年代初，随着社会主义市场经济的发展而迅速壮大起来，地价评估基础理论及宗地评估实践随着我国地产市场的迅猛发展而在短短二十年时间内不断完善发展，土地评估行业已成为市场经济不可或缺的部分，成为中介服务行业的重要组成部分。
1 我国土地评估行业的发展现状
最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善, 土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。
但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距，因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的加速提高与发展。
1.1 土地评估中介机构人员素质有待提高，应建立完善的行业
自律管理和服务体系
一些中介机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的中介机构的人员素质关、人才缺乏，尚不能完全适应经营业务的需要，面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动，在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。
此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员难有机会学习，更新知识结构，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才奇缺。
1.2 土地评估中介机构的脱钩改制工作力度尚需加强
根据国务院、国土资源部关于有关中介机构脱钩改制文件精神及国土资源部[1999]318号文件精神《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》，大部分中介机构已经未完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场；仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子假钩，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急须引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
1.3 土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体
系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次，在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。
在评估方法的选择上，应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
1.4 土地评估行业的发展道路过窄
近几年，随着土地评估行业资质等级的法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划、地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估业务等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。
据调查分析，目前国际上的大型评估机构超过60%的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。
2 我国土地评估行业的发展前景分析
随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，特别是工业的持续、稳定、快速发展，尤其需要相应规模
的土地作支撑，将面临着新的市场、新的机遇，与此同时，境外的评估机构也会进入我国市场，现有的市场主体格局将被打破，国内评估机构与境外评估机构在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质的优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。
2.1 转变经营观念，调整思想，加强内部业务培训，建立系统的培训制度从而提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。
评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。
2.2 加快清理整顿的步伐，尽快全面完成脱钩改制，建立健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系
2.2.1 土地评估机构目前实行的是行政管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。
2.2.2 评估机构总量应进行有效控制，评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审
制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律，树立和维护自己的信誉。
使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。
2.2.3 建立完备的信息支持系统，完善评估方法和理论实践。
根据评估需要，应建立一套较为完备的信息支持系统，逐步规范评估操作，在评估方法的选择上应恪守客观、公正、科学、合法的原则，随着土地市场的日益活跃和我国目前土地市场的发展现状, 在运用基准地价系数修正法评估时需要特别谨慎，应明确基准地价修正法的应用范围和限制, 不能再把基准地价修正法当成“放之四海而皆准”的宗地地价评估方法，遵循以下原则: 1）为满足政府作为社会的管理者从事管理社会的需要, 可以使用基准地价修正法; 政府作为土地所有权的代表实施民事行为的时候, 不宜使用
基准地价修正法；2）土地市场发达, 有充足的、近期的、真实的土地交易资料, 不宜使用基准地价修正法; 土地市场欠发达, 很
难获得足够的案例资料, 可以使用基准地价修正法； 3）为了社会公共利益的需要, 要求大量、快速地评估宗地地价, 达到概算总量的目的, 可以使用基准地价修正法; 纯粹市场行为化的宗地地价
评估, 不宜使用基准地价修正法。
2.3 顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业
土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介代理的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，
开展咨询性评估、可行性研究、多种资质（资产评估、房地产评估、矿业权评估等）的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。
参考文献:
[1] 张瑜. 土地估价理论与实务[m]. 北京: 企业管理出版社, 1992: 56 ～60。
我国土地评估行业现状探析
Hale Waihona Puke ・ １ ２ ３ ・ 我 国土地 评估行业 现状探析
钱 大 永
（ 哈 尔滨 国源土地房地产估价有 限公 司， 黑龙江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ （ ０） 摘 要： 土地 评估行业在推进土地 资产价值显化过程 中扮 演者十分重要和严肃的作用。 笔者通过对土地评估机 构执 业现状的剖析， 发 现 土地 评 估 行 业 存 在 的 问题 ， 分 析 了原 因 ， 提 出 了推 进 土 地 评 估行 业 改 革 与发 展 的思 路 和 对 策 。 关键词 ： 土地 资 产 ； 土 地 评 估行 业 ； 土地估价师 ； 执 业 水 平 “ 关 系战” 已成为较多机 构进行经 营的重要手段 ， 缺乏对正常业务水 １ ． １受 体制性问题的约束和影响 ， 评估市场不规范 、 不健 全 ， 估 平 的关注 。 此外 ， 土地评估师缺乏职业道德 ， 不能采取合理 的手段进 价行业缺乏诚信动力 行评估业务 ， 有必要加强对于评估风险的意识 。人员素质影响 了整 评估机 构和估价 师为 了把握市场规律 ，促进评估 行业 的发展 ， 个行业的进一步发 展 ， 经营体制和观念对于正常的开展评估 业务才 按 照诚信原 则实施 工作有着 重要的意义 ； 同样 ， 市场经济 内在原则 在阻碍作用 ， 使评估机构不能在 市场 中正常经营。 以及市场化程度决定评估机构 的评估经营活动 。然而 ， 受到我 国发 ３ 土 地 估 价 行 业 发展 展环境 的影响 ， 估价业 务不能脱离政府 的影 响 ， 评估 过程充满 了程 ３ ． １加大行业监管力度 序性 ， 政 府和企业 为了各 自利益进行操 控评 估行业 ， 估价人员 也为 估价 机构 和委托方为 了取得不正 当利益 ， 采取 不合 法的手段进 了生存违背行业原则 。 与此 同时 ， 估价师的行业到的受到很 大影 响， 行造假 ， 导致其行为严 重影 响市场正常发展。 所以， 增加对于行业监 诚信缺失现象严重 ， 这 与估价机构和估价师缺乏诚信 动力有 直接关 管力度 ， 努力使土地评估行业行为得到保证 。 并且 ， 为了阻止 土地评 系。 根据市场发展规律来决定估价业务才能保证其正常发展 ， “ 市场 估行业进一步失信 ，必须采取 合理措施 提高失信 行为经济成本 ， 从 性评估” 才能获得 良好 的发展空间。 根本上解决该现状 。严格把控 土地估价行业入 门标准 ， 减少非正规 １ ． ２行业监 管不到位 ， 管理 技术手段 不高 ， 缺乏 足够 的诚信压 机 构 的进 入 。 力 ３ ． ２建立诚信档 案 诚信压力与其受到的损失有直接关 系 ， 但诚信受到外界压力就 诚信档案能够记录行业各机构 的诚信行为 ， 为企业提高清晰的 可 以发挥较好的约束 力。 然 而， 缺乏合理 的管理方式和机制 ， 采取正 数据资料 。通过设立 相应 的行业协会 ， 与政府 合作 形成 一套 收集 和 采取合 理的方法来 管理土地评估企业经 营 规的管理办法进 行约束行业行为成为 了重要 的发展方 向。 目前 ， 评 汇总经营行为信息系统 ， 估行业 缺乏 正常的监 管方法 ，在缺乏有效反馈 的环境 中正 常进行 ， 行为 ， 并 向社会开放诚信档案查询方式 ， 增加其影响力 。 ３ ． ３建立土地估价机构诚信 等级评定制度 对 于应 用的场合缺乏 正常 的规格要求 ， 缺乏市场手段进行规范其行 为， 其结果造成 了估价行业监管过 于 自信 。 例外 ， 失信行为不能得到 诚信等级评 价体 系能够进行规范土地估价行业诚信 ， 建设过程 内容广泛 、 指标完整 、 方法科学和评价合理 等 。 正 常的制约 ， 受损失 当事人的利益得不 到保证 ， 缺乏合理 的管 理机 中应遵守 以下标 准 ： 制。 在这个体 系中 ， 包括 国土部 门对其行政监督 、 协会对其行 业 自律评 １ ． ３估价从业人员诚信心理扭 曲 价、 客户 对其服务状况 的总体评价 ， 还 包括 由各种评价转 化得来 的 估价行业的诚信行为决定了从 业人 员的素质 ， 并 能够来决 定其 绝对评价指标 、 相对评价指标 、 静态指标 和动态指标 。并且 ， 结合行 在 公众的监督下 ， 根据估价机构性 质进行 相应 的服务水平 。在进行服务过程 中不能履行诚信原则 ， 心理上存 业 建立的指标测算 方式 ， 在饶性心理 。并且 ， 在估价过程 中涉及到不规范 因素影 响 ， 诸如 “ 关 相应 的信用等级划分 。 ３ ． ４营造 良好的信用环境 系” 、 “ 人情 ” ， 都决定 了从业人员 未获得个人利 益扭曲心理 ， 做 出不 规范行为 。 政府行政监督必须明确工作 目标 ， 与行业协会建立紧密的合作 １ ． ４ 职业 道德 缺乏 ， 道 德 修 养不 够 方式 。政府作为土地使用的管理者要核实企业责任人对宗地信息 ， 解决市场 内存在信息造假行为。土 诚信是我国职业基本道德 。 “ 诚” 是道德主体内在的一种 品质和 保证其信息 的真实性 和完整性 ， 信念 “ ： 信” 则是 道德主体在社会生活 中与他人或社会 整体交往 时所 地估价师协会应积极倡导建设 良好信用环境 ， 采取信息化和网络化 来管理行业的执行情况 ， 保证土地评估 的顺利进行 。 表现出来的具体行为及价值取 向 ， 往往表现依照职业诚信道德进行 的监管措施 ， 工作。 诚信作为一个伦理道德 范畴， 最基本的核心就是诚实守信 。 但 ３ ． ５推动估价机构加快 自身企业 文化建设 企业文化决定 了企业 的发展方 向和前景 ， 诚信和品牌意识 必须 估 价行业 职业道德存在 的问题始终 比较 突出 ， 主要表现在一些从业 人员缺乏道德责任感 ， 藐视市场规则 ， 不尊重竞争对手 ， 正如有些 同 成为估 价机构的企业文化 。估价机构必须加紧诚信文化建设 ， 将 营 志 总结 的：“ 不 是按牌理 出牌 ， 而是想怎 么 出牌就 怎么 出牌 ” ， 对评 造 良好 经济环境作为企业 的发展宗旨。 并且 ， 企业要形成 品牌文化 ， 将企业品牌 文化作为评估行业 的重要执行依据 。 估 秩序的维 护缺少最起码 的责任意识。 总之 ，土地估价 行业 是随着我 国社会 主义市场经 济的逐步发 ２ 土 地 评 估 行 业 产 生 问题 的原 因分 析 土地使用制度改革的逐步深入而形成的 ， 是市场经济的产物。 土 分析 目前土地评估行业的境遇可知 ，影响其主要原 因包括 ： 监 展 、 管 主体不 明晰、 行业 环境 恶劣 、 从业人员素质欠 缺三个方面 。 地估价师为社会提供 的服务必须客观、 独立 、 公正 ， 为市场经济真正 土地估价行业诚 监管主体不 明确是影响评估 行业的重要因素 ， 导致 了土地 评估 起 到鉴证作用 。在全社会开展诚信 建设 的背景下 ， 行业 的收费混乱现象 ， 其具体表现如下 ： 第一， 缺乏合理公 正的收费 信建设是构建社会信用体系的重要组成部分 。 参 考 文献 标准， 由于财政部审批 的评估 机构与 国土 资源部 、 建设 部审批 的评 估机构在房地产评估收费标准不统一 ，导致评估行业收费混乱 ； 第 【 １ ］ 李霞． 浅谈我 国土地估价业 的改革与发展【 Ｊ 】 ． 现代商业， ２ ０ ０ ９ （ ２ ６ ） ． 二， 在评估行业 经营 中存在不规 范经营 ， 通常 以降低 收费和给 中介 ［ ２ 降 德华． 有关土地评估行业执业问题探讨［ Ｊ 】 ． 科技创新导报 ， ２ ０ ０ ９ ５ ） ． 人高额的佣金 回扣来维持 自身经 营。由于未形 成规范的监管机制 ， （ 虽然我 国国家机关和地方 机关 定期 的对 土地评估师进行 职业道德 评估 ， 并进行评估其工作效果 。 然而 ， 具体形式却缺乏有效 的实现形
浅析土地评估行业的现状与发展
浅析土地评估行业的现状与发展摘要：在市场经济的不断发展下，土地评估行业及充满了机遇也面临着巨大的挑战。
为有效的促进土地评估行业的发展，必须加强对土地评估的监管，并出台相关的管理政策，才能促进土地评估业的健康发展。
但是目前中国的土地评估存在着很多的弊端和不足，本研究将根据这些弊端，浅析对于土地评估的一些看法，希望能对同行有所帮助。
关键词：土地资产；土地评估行业；土地估价师前言随着城市化进程的不断推进,土地日渐成为重要的经济要素之一。
在土地资产市场化交易过程中,土地评估行业日渐发展、壮大。
目前在我国社会经济水平高速发展的过程中，土地评估行业在大环境之中得到了全面的发展，然而土地评估行业该如何生存下去以及发展，依然是需要我们深思和解决的问题。
1.我国土地评估行业的发展现状和发展问题1.1我国土地评估行业的发展现状我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。
行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。
土地评估就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。
最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善，土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。
在土地交易的过程中，土地评估行业应运而生并且日渐壮大。
据不完全统计，目前我国在国土资源局备案的评估所就有183家，从业人员有一万多人。
这些数字在某种程度上都说明了土地评估行业的市场前景。
但是有市场前景不代表这个行业没有问题出现。
论土地估价行业面临的形势,存在的问题及发展建议
论土地估价行业面临的形势,存在的问题及发展建议干这行这么久，今天分享点论土地估价行业面临的形势、存在的问题及发展建议的经验。
先说说面临的形势吧。
现在这社会发展得那叫一个快呀，城市不断扩张，各种建设项目就没断过，土地交易也是越来越频繁。
这对咱土地估价行业来说，本应该是好事儿，意味着活儿多呀我觉得。
可是，竞争那是相当激烈啊。
就跟一个大蛋糕，一堆人抢呢。
我知道有些小公司，为了抢到业务，压价压得特别低，搞得整个市场都乌烟瘴气的。
说到存在的问题，那可太多了。
首先就是技术方面。
咱这土地估价的方法，虽然有几种主流的，什么市场比较法、收益还原法之类的。
但实际操作起来，数据有时候真是不好搞到准确的。
比如说市场比较法，你得找那些可比的案例，可有时候市场上的交易信息就不透明啊。
就像我之前做一个项目，按照正常渠道去找比较案例，找来找去都不是特别合适的，要么地段有点偏差，要么交易情况有点特殊，这就导致最后估价结果可能不是那么精准，我感觉这是个挺大的问题。
然后就是行业规范方面。
虽然有一些大的框架在，但有些小的地方还是不明确。
有些同行可能就会钻空子，用一些不太正规的手段来操作。
哦对了还有，人才也成问题啊！真正精通土地估价的，从理论到实践都厉害的人可不好找。
好多刚入行的，虽然有理论知识，但是上手得有个过程，误判的情况也不少见呢。
那发展建议呢？我觉得行业协会得加把劲了。
多规范一下这个市场，对那些恶意压价、违规操作的公司要有点惩罚措施，要不然这市场就乱套了，这就像在一个班里，如果没有好的班规，那同学们肯定乱玩闹一样。
再就是咱估价人员自己的培训和提高了。
我感觉要多向实战方面倾斜。
公司可以定期搞些内部培训，分享些实际项目中的经验。
就像我以前参加过一次培训，一个前辈分享了他处理复杂地形土地估价的经验，那真是受益匪浅啊。
也可以请一些学术领域的专家来讲讲新的理论知识，毕竟理论和实践结合着来才好嘛。
不过我也知道这说起来容易，做起来难，毕竟涉及成本和大家的时间精力。
谈当前土地估价行业问题与发展
业务水平的提高等。 这引起 了社会公众对土 地估价行业诚信问题的关注 ， 也对土地估价
师 的社 会作 用提 出了质 疑 。
一
土地估价行业现 状
１ 、受体 制性 问题 的约 束和 影 响 ，评估 市场不规范、不健全， 估价行业缺乏诚信动 力 。 信 是市 场经济 的 内在原 则要 求 ，评估 诚 机构 、 估价师作为评估市场的主体理应按照 市场经济原则从事评估业务； 同样 ，市场经 济 内在原则 以及市 场化程 度决 定评估 机构 的 评估 经营 活动 。但 是 ， 于评 估 市场 发育 不 缘 良，目前的估价业务来源绝大部分出于政府 的 管理 需要 ， 该类 评估 ， 的专 家学 者称 之 有 为程序性评估 ，其直接表现就是政府（ 比如 房地 产 管理 部ｒ ） 政绩 、 业（ １要 企 比如银 行） 要
身 就意 味着要坚 持诚 信 ，因为 只有通过 诚信
才能建 立并持 久地 保护 好估 价机 构 的品牌 。 总之 ，土地 估 价 行 业是 随 着 我 国社 会 主义市 场经 济 的逐步 发展 、 土地 使用 制度改 革 的逐 步 深 入而 形 成 的 ， 是市 场 经 济 的产 物。土地估 价师为社会提供的服务必须客 观 、 立 、公 正 ，为市 场 经济真 正起 到鉴证 独 作用 。在 全社 会开展 诚信建 设 的背景 下 ，土 地 估价 行业诚 信建设 是构建社 会信用 体系的
项 代 商 业 ＭＯＤ Ｒ Ｕ ＩＥ Ｓ Ｅ ＮＢ ＳＮ Ｓ
部门的配合机制 ，全面收集和汇总奖惩信 息， 及时 、 动态地掌握每个估价机构和每个 土地估价师的执业 隋况 ， 加强与政府部门的 信息 沟通 和信 息交 换 ， 立信 用 公布和 开放 建 制度 ，提 供 网络 查询 服务 。 ３ 、建立 土地 估 价机 构诚 信 等级 评 定制 度 。为促进 土地 估价 行业 诚信 建设 ， 必须 还 建立 内 容广泛 、指 标 完整 、方法 科学 、 价 评 合理 的诚 信等 级评 价体 系 。 个体 系包括 国 这 土部 门对 其行政 监督 、 会对 其行业 自律 评 协 价 、客户 对其 服务状 况 的总体 评价 ， 包括 还 由各种 评 价转 化得 来的绝 对评 价指 标 、 对 相 评价 指标 、静 态指 标 和动态 指标 。最 后 ，根 据指标测算， 将估价机构划分为不同的信用
土地估价行业面临的形势、存在的问题及发展建议探讨
土地估价行业面临的形势、存在的问题及发展建议探讨发布时间：2021-11-17T07:58:33.273Z 来源：《新型城镇化》2021年21期作者：郭路华[导读] 并结合当前土地估价行业发展实际情况提出有效建议，以期能够推动土地估价行业的发展。
江苏象仁土地房地产资产评估有限公司江苏省南京市 210002摘要：土地估价行业是一种随着现代社会和经济发展而逐渐兴起的一个服务性质的行业，目前土地估价行业主要涉及的业务有土地出让、租赁、抵押、房屋拆迁、资产清算等方面的评估，从而可以看出社会对土地估价行业的需求还是很高的，其发展机遇也很大，然而这个行业同时面临的土地估价机构之间的竞争也越来越激烈，评估行业的一些问题也随之出现，本文对土地估价行业面临的形势及其存在的问题展开了分析，并提出了几点发展建议，以供参考。
关键词：土地估价；面临形势；存在问题；发展建议近些年，我国土地估价行业发展非常迅速，估价机构数量快速增长，市场不规范、机构执业水平参差不齐，业务传统单一等问题也同时出现。
文章针对土地估价行业中出现的一些问题进行分析，并结合当前土地估价行业发展实际情况提出有效建议，以期能够推动土地估价行业的发展。
一、土地估价行业的发展现状、趋势（一）土地估价行业的发展现状虽然土地估价行业的发展与工程建设、房地产开发以及农业发展等行业紧密联系，但是我国的土地估价行业是伴随着房地产行业高速发展而逐渐兴起的。
近几十年，伴随着我国房地产行业的发展以及土地制度改革，进一步促进了土地估价行业的快速发展，此时国家对估价机构的准入及人员资格等都有了相应的管理制度，同时国家也顺应时代发展培养了一批与时俱进的土地估价专业及管理人才，在20世纪末，我国土地估价行业服务水平及管理水平都有所提高。
在进入21世纪之后，随着我国市场经济的持续发展，土地估价行业的服务范围扩大，从开始的房地产买卖估价、基准地价估价拓宽到司法仲裁、公司合资、土地抵押等估价业务，与金融相关的金融产品也日趋多样化，在现今时代发展中，土地估价行业的发展逐渐趋向完善、成熟、稳定。
土地评估行业的现状与行业风险规避
土地评估行业的现状与行业风险规避摘要：随着土地市场的不断完善，土地使用权的出让、转让、抵押、作价入股、拍卖等活动日趋活跃。
土地评估作为专业化的咨询服务行业，在为地产交易双方提供土地价值量化依据方面扮演着重要角色。
论文剖析了土地评估行业的执业现状，指出了行业面临的问题，阐述了土地评估风险的内涵与类型，提出了推进土地评估行业改革的思路与规避行业风险的对策。
关键词：土地评估;行业现状;改革措施;风险规避Abstract: with the development of land market ceaseless and perfect, the transfer of land use rights, transfer, mortgage, price of shares, the auction activity is brisk with each passing day. Assessment of the land as a professional consulting service industry, in both land value for real estate transactions provide quantitative basis plays an important role. This paper analyses the current situation of land assessment industry practice, points out the problems facing the industry, elaborated land to assess the risk of connotation and type, put forward to advance land assessment industry reform ideas and to avoid the industry risk countermeasure.Key words: land assessment industry present situation and reform measures of risk aversion1、土地评估行业的执业现状随着城市化进程的不断推进，土地日渐成为重要的经济要素之一。
浅谈土地估价行业的发展和作用
浅谈土地估价行业的发展和作用摘要：土地估价，顾名思义就是地价评估。
土地出让、转让、融资抵押、房地产开发经营、企业改制上市、清产核资等经济活动行为，都离不开土地估价。
土地估价是在改革开放和社会主义市场经济发展过程中兴起的，土地估价行业一经形成，就显示出它在社会经济生活中的重要作用。
随着社会经济的发展，土地估价行业的服务领域会越来越广，在社会经济发展中的作用也将越来越大。
关键词：土地估价行业；发展；作用引言我国土地估价行业主要是作为市场经济发展的一个产物，但是所存在着的各种商业方式已经具有着挑战和伴随着一定程度的风险。
目前在我国社会经济水平高速发展的过程中，土地估价行业在大环境之中得到了全面的发展，然而土地估价行业该如何生存下去以及发展，依然是需要我们深思和解决的问题。
1土地估价行业发展现状1.1土地估价行业定位不清我国评估行业管理体制长期不顺畅，土地、资产、房地产等各专业评估之间缺乏相互沟通、协调与合作。
2014年，国务院发文取消土地估价师资格准入；2017年，人力资源和社会保障部印发通知，房地产估价师作为准入类职业资格之一名列其中。
土地估价师职业资格考试目前已经无法单独举行，土地估价行业面临窘境，土地估价从业机构和人员也对行业前景产生了担忧。
1.2土地估价业务较单一，缺乏市场引导我国土地估价行业是在政府扶持下发展起来的，虽能够保证土地估价行业有比较稳定的业务来源，但使土地估价机构过于依赖法律法规和政府部门规定的业务，缺乏来自市场的主动引导。
土地估价的传统业务主要包括国有土地使用权出让、转让、抵押价格评估及国企改制、公司上市、司法仲裁等过程中所涉土地资产的评估，由于土地的稀缺性及政策性原因，有的传统业务内容正在逐步萎缩。
总体看，目前土地估价机构开展的业务比较单一，附加值较小。
1.3土地估价技术手段比较落后当前，我国土地估价作业主要还是以手工为主，大大滞后于房地产业发展的要求，其突出问题主要表现在：①手工操作高成本低效率，估价作业不够规范，信息传播不畅，资源共享程度低；②人为因素介入过多、估价的客观性、公正性很大程度上取决于估价师的执业道德；③信息收集手段较落后，数据零散而缺乏系统性；④数据和信息的管理、分析和处理能力差，不能充分利用已有的信息资源等，这些方面严重削弱了估价的科学性、公正性和规范性，阻碍了土地估价行业的高效、良性发展。
论文：土地评估行业现状分析及发展策略
论文：土地评估行业现状分析及发展策略土地评估行业现状分析及发展策略——清华大学高级工商管理研修班17期毕业论文孙永军引言“对一个辽阔而莫测的未来世界，临事而惧，保持必要的敬畏，不是一种怯弱，而恰恰是一种成熟的修养”。
这是我一年来参加研修班的学习体会之一。
我所从事的土地评估中介行业是市场经济的产物，面对浩瀚商海，有机遇、有挑战，也有风险。
可以说土地评估事业是中国市场经济的晴雨表，我既是参与者，又是见证者。
面对多变的世界，经济全球化，中国特色市场经济的不确定性，不同利益集团（国有利益集团、外资利益集团、民营利益集团）角逐、厮杀、妥协。
民营企业作为中国改革的推动者，具有分布区域广，涉及行业多，发展机制活的优势。
同时也具有资源占有、资本积聚上的劣势，在不对等的市场经济环境中，处于生存的不利地位。
作为土地评估行业中的一员，既要对未来充满信心，勇于探索，又要未雨绸缪，保持冷静头脑。
在这种变幻莫测的大环境下，土地中介评估行业如何更好地生存、发展、壮大，就成为需要亟待思考和解决的问题了。
一、中介评估机构现状分析19世纪80年代，中介评估机构随着中国社会主义市场经济的兴起而兴起，属于开创阶段；进入20世纪，中介评估行业门类繁多，业务活跃，进入全面发展阶段；到了21世纪，中介评估行业则进入到规范、整顿、整合、快速发展阶段。
按我国目前的中介评估行业分析，主要门类有：土地评估、房产评估、资产评估、律师、拍卖行、建筑招投标、工程设计、房产测绘、土地测绘等多个中介评估及相近行业。
改制前这些机构都隶属于各自对口的行政机关，资产评估、拍卖行隶属于财政部门，房产评估隶属于建设部门，土地评估隶属于国土资源部门，律师隶属于司法部门。
纵观中介评估行业发展历史大都经历了垄断经营、半垄断经营、市场经营这三个阶段。
现在大多数中介评估机构都在向市场化迈进，利益格局也随之发生变化。
就辽源市目前的中介评估行业发展现状看，按市场化建立的需求，中介评估行业面临着的问题或发展的制约因素主要有：一是竞争的不公平性，存在行业垄断。
浅谈土地评估行业的现状与发展
浅谈土地评估行业的现状与发展作者：霍航来源：《中国科技博览》2018年第26期[摘要]随着国家经济和房地产业等的发展，土地再不只是农民的问题，而是关系到广大人民群众利益的问题。
而房地产业、商业区等都需要对土地进行较好的评估，才能真正地让土地物有所值。
土地评估行业在我国的发展趋势明显，但是我国的土地评估行业的现状仍然存在着许多问题，土地评估行业的现状虽然存在着许多问题，但是随着对土地评估行业的需求的增多，土地评估行业也应顺应着时代而发展，并能够是土地评估行业出现新的生机和更好的发展。
[关键词]土地评估现状发展中图分类号：S812 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）26-0105-010.前言随着市场经济的发展，让土地物有所值不仅仅是对土地资源的合理利用，更能够满足广大人民的不同的需求。
但是在当代中国，土地评估产业作为市场经济发展的产物，它的发展具有一定的风险。
而它的发展也对国家土地的合理利用有着重要的意义。
土地评估行业还有较长的路要走，它的发展也更应该符合我国当前经济的发展。
1.土地评估行业的现状1.1 土地估价师的现状土地评估行业随着市场经济的发展而兴起，但是我国的土地评估行业并未发展到一个成熟的状态，而随着土地评估行业应运而生的的土地估价师也并不是一个比较成熟的、符合现在社会发展的职业。
因为土地估价师出现的时间并不长，而相比较于资产评估师和房地产评估师，数量上也较少，而远远不够当下土地评估行业对土地评估师的需求。
也随着土地评估行业的的发展，使国家对土地评估师的录取以及考核等都有了较为具体的要求，也放宽了对土地估价师的条件限制，但是专业的土地估价师仍然有很大的空缺，土地评估行业仍然需要更多并且专业的评估师的存在。
我们评估一个行业是否对国家对人们有较大的作用，通常以其从业人工数量为衡量的标准之一，在现在土地评估行业的快速发展的前提下，土地评估行业的作用也日益凸显，但是从事土地评估行业的土地评价师的数量却并没有达到要求。
论土地估价行业面临的形势、存在的问题及发展建议
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管理 科 学
论哈 尔滨 国土源土地房 地产估价有 限公 司， 黑龙江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ ０ ０ ） 摘 要： 土地估价行业是一种具有服务性质 的发展行 业， 主要针 对各建设行业 、 农业用地等一切 可被利 用性 的土地进 行合理估价 ， 使 土地应 用市场逐渐走向规 范化 管理模式 ， 促 进我 国经济发展稳 定。自土地使 用制度 改革以来， 土地估价行业 已经为其发挥 出重要作 用， 本 文从土地估价行业面临的形势展 开讨论 ， 并对 当前存在 的问题进行 分析 ， 提 出相应 的解决措施 ， 为土地估价行业未来发展提 出宝贵建议 。 关键词 ： 土地估价行业 ； 面临形 势； 存在问题 ； 未来发展
１土地估价行业发展 面临的形势 放在抓业务上 ， 真正做评估 的是那些未执业或没有评估 师资格也没 １ ． １ 土地估价行业发展基 础。自从 土地使用改革制度实施 以后 ， 有评估经历 的人 ，这些人员多数对 于土地 评估 操作是一知半解 ， 对 土地估 价行业 以不动产 中介服务形式 出现 ， 为土地使用制度 的制定 于各 类指标 、 数据 只知其 然而不知其 所 以然 ， 只简单 、 机械地 套用 ， 与实施起到 了绝 对效果 ， 不仅促进 土地市场经济发展 有序性 ， 更 利 导致 近些年来土地评估报告整体质量 滑坡严 重 ， 历 次报 告抽查均有 用市场化管理提升行业之 间的 自律 、 自主 、 服 务的规范体系 ， 也 为土 不少数量 的不合格报告 。 地估价行业发展 打下坚定 、 扎实的基础 。 ２ ． ３土地评估机构业务 结构单一 。我 国大部分土地估 价机构 的 １ ． ２土地估价行业发展 中估价师资格认定 。估价师是土地估 价 业务来源 主要还是 以传统评估业务 为主 ， 如 出让评估 、 抵押评估 、 拆 行业发展 中必备的人力资 源 ， 我 国相关部 门在实施 《 土地估价师 资 迁评估 、 司法鉴定评估等 ， 业务过 于单 一 ， 传统评估 业务 中客户对估 格考试管理 办法》 政 策后 ， 明确规定 了土地估 价行业 中估 价师资 历 价机构 能力 和责任 的要求不高 、 技术含量低 。 要完全符合 相关要求标准 ， 同时要不 断加强估价 师能力水平 ， 对 土 ２ ． ４土地估价技术手段 比较落后。当前 ， 中国的土地估价作业 主 地估价相关 内容完全掌握 ， 对土地估 价进入更深研究 ， 促进土地 估 要还是 以手工 为主 ， 大大滞后 于房 地产业发 展的要求 ， 其 突出 问题 价水平 提升 ， 为土地估价行业赢得更多发展 空间。 主要 表现在 ： ①手工操作高成本低效率 ， 估价作业不够规 范 ， 信 息传 据调查 ， 在２ ０ １ ４年 ６月止 ， 我 国土地估价师陆续接受考试 人数 播不畅 ， 资源共享程 度低 ； ②人为 因素介 入过 多 、 估价 的客观 性 、 公 逐 渐增多 ， 符合估 价师资格 的就 已经达到 四万 多人 ， 执行土地估 价 正性很大程 度上取决于估 价师 的执业道 德 ；③信 息收集 手段较 落 师人数也已经达到两 万人左右 ， 同时土地评估 中介机构 已经达到三 后 ， 数据零散而缺乏系统性 ； ④数据和信息 的管理 、 分析和处理 能力 千多家 ，其 中有六百多 家中介机构是 中国土地估价 师协会注册 机 差 ， 不能充分利 用已有 的信息 资源等 ， 这些方 面严 重削 弱 了估价 的 构， 具备可执行 全 国土地估价 资格 ， 其余 土地评估 中介机构均 在省 科学性 、 公正性和规范性 ， 阻碍了土地估价行业 的高效 、 良性发展 。 级、 市级土地估价师协会注册 ， 执行 范围根据所注册 内容规定进行 。 ３推进土地评估行业发展与改革的措施 １ ． ３ 行业 自律管理形式 。行业 自律管理形式是 由传 统的行政许 ３ ． １ 坚持行业 自律管理 的改革方 向 ，提升土地 评估 中介机 构管 可而转 变成功 的一种 土地估价管理模 式 ， 自改革 后 ， 我 国国土资源 理水平。土地估价行业 还缺少必要 的法律基础 ， 行业 自律 管理制度 行政部 门主要负责土地估 价行 业监督与管理任务 ， 中估 协组织承担 有待进一步完善。土地 估价技术规程 、 规范体系需要根据业 务的开 起行政 审批工作 ， 包括土地估 价师资格考试 、 培训 、 实践 、 中介结 构 展 、 市场 的需求及 时更新和完善 。行 业管理体制 由偏重 自律 管理 向 注册 、 土地估 价报告审批等 等 ， 原有 的行政部 门所有 审批工作 均 由 自律管理 与会员服务并 重转变 ； 在转变 土地利用方 式 ， 集约节 约利 中估协 组织来完成 ， 并对其 制定了 比较健全 的管理措施 、 审批 标准 用土地 ， 充分发 挥市场配 置资源 的决定 性作用 的过 程 中 ， 寻求 土地 及相关规章制度 ， 使我 国的土地估价行业 发展与管理规模越来越 估价行业 的发展机 遇 ； 适应新 型城镇化 发展的趋势 和要求 ， 增 强具 具有 规范性 ， 关于土地估价 师资格考试所有 系统均 已完 善 ， 有条有 有针对 性的专业服 务功能 ，在城镇 化进程 中完善土地 估价服 务体 理 的管理方式可促进土地估价行业更好 地发展 。 系， 发挥 土地估价行业 在房地产市场宏观调控 中的作用 。 １ ． ４土地估价行业 发展 机遇。土地估 价行业的发展使我 国国有 ３ ． ２加强土地估价 师队伍建设 ， 完善继续教育体系 。基础学科建 上地 的用途具有合 理性 ， 大大提高 了土 地使 用价值 ， 同时也 体现 出 设是行业发展 的理论基础 ， 学历教育是行业发展 的人 才基础 。在设 了土地估价行业 的重要性 ， 无论是建设用 地租赁 、 建筑拆 迁 、 工业产 有土地估价相关专业 的大学里培养一批有 造诣的学科带头人 ， 紧密 房建筑 、 企业改革 、 资产组成 、 产 业处 治等所有相关经济事项都 已经 结合估价实务 ， 完善土地估 价教材与教学大纲 。健全 院校与土地估 离不 开土地估价行业 ， 同时为居民土地使用权利与房产市场 中当事 价 中介机构合作机 制 ， 产、 学、 研结 合 ， 为行业可持 续发展提供 人才 人 的拥有权力给 予维护 ，降低 了因土地使用不合 理而引起 的矛盾 ， 保障， 也为社会创造更 多的就业 机会 。 促 进社会 和谐发展 。 在 召开 的人 民大会上 国家领导人将 “ 十二五” 计 建 立全 国土地估价 师教育及 培训体 系。加 大行业 高端管 理人 划 重点推 出 ， 以提 高“ 产业优 化升级 ， 加强服务业 ” 为主 的产业发展 才 、 国际化人才 、 新 型业务人才 的培训力度 。 建立 高水平继续教育专 策略， 提 倡各省市建立 以“ 服务业发展 ” 为首要职 责的发展方 向 ， 促 家队伍 ， 编写理论与实际相结合的培训教材 。配合 提升机构管理水 进 建设市场统一 化 、 开放化 、 竞争化 、 有 序化 的发 展 ， 这使 我 国的土 平 ， 补 充企 业管理 、 人力 资源管理 、 绩效考核 、 财务 管理等企业 管理 地估价行业 又一次被融入 到改革创新 的形势 中 ， 在提高建设用地 市 相关课程 。发挥 网络远程教育平 台的作用 ， 丰富继续教育方式 和手 场的同时 ， 也促进 了土地估 价行业 的发展前景更加猛烈 。 段。 要 求执业 土地估 价师人数达 到一定规模 的土地估价 中介机构开 ２ 土 地 估 价 行 业 的 现 状 以 及存 在 的 困难 和 问题 展内部继续教 育 ， 建立全 国土地估价师继续教育基地 。 ２ ． １ 土地评估 中介机构管理不够规范 。由于我 国土地估 价行 业 结 束 语 发展照 比其 他发达国家相对落后 ， 土地估价师 的专业水平 以及人 数 我国土地估价行业 面临的形 势对 发展来说非 常有利 ， 抓住经济 等方面很大程度上还 不能满足 当前 土地估 价市场需求 ， 很 多土地评 发展 的脚 步 ， 以推 动经济结构稳 定为发展 目的 ， 加 强土地 估价行业 估 中介结 构因为土地估价工 作量大 ， 同时估价师 又明显短缺 ， 所 以 管理制度 ， 不断壮大土地估价师 队伍 ， 提高估价 师专业 能力 ， 积 极探 部分土地估价单位聘请一些非 专业 的人 员来 代替估价师 的工作 ， 导 索新领域 ， 促进服务质量提升 ， 立即解决问题 ， 完善土地市场经 济体 致工作效 率差 ， 致使土地估价质量 出现下降现象 ， 影 响土地估价 行 系 ， 为土地估价行业赢取更大 的发展空间。 业发展。 参 考 文 献 ２ ． ２土地评估报告质量偏低 。自从土地评估 机构脱钩 改制后 ， 执 ［ １ 】 朱捷 ． 我 国资产评 估界 面 ， 临的形势及 存在 的主要 问题 ［ Ｊ 】 ＿ 大观周 业土地估价师大多成 了土地评估 机构的领导或股东 ， 他 们主要精力 刊 。 ２ ０ １ ２ （ ３ １ ） ．