资产评估学教程-第五章 房地产评估ppt5
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资产评估学第五章ppt5
2.建筑物贬值的估算方式 〔1〕年限法〔直线法〕 建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100% 建筑物成新率=建筑物尚可以使用年限/建筑物总经济寿命
×100% 已使用年限应采取“有效年限”， 缺点：建筑物经济寿命难以估计 正视：地皮使用权年限的影响
〔2〕不雅察法〔评分法〕 成新率＝布局局部合计得分×G+装修局部合计得分×S+装备局部
对不合用处的区域，以上成分的影响水平、影响偏向等会有区分。
〔三〕个体成分
指房地产代价的个体性对房地产代价的影响成分，具 体可分为影响地皮的个体成分与影响建筑物的个体成 分。 1.影响地皮代价的个体成分 2.影响建筑物代价的个体成分
第三节 成本法在房地产评估中的利用
1、根底思绪及根底公式 评估价值＝从头购建代价－建筑物贬值
筑安装工程费、公共配套举措措施建立费、其他工程费 和税费 〔三〕办理费用 〔四〕资金成本 〔五〕发卖税费 包孕：发卖费用、发卖税金及附加、其他发卖税费 〔六〕启示利润
4、影响房地产代价的成分
〔一〕一般成分 1.社会成分 2.经济成分 3.政策成分
〔二〕区域成分 1.商业富贵度 2.道路灵通度 3.交通便捷度 4.举措措施完善度 5.情况质量状况 6.企图限制
合计得分×B
〔3〕成新率扣头法
〔4〕发卖资料法〔市场法)
〔5〕本钱化收益法〔房钱损失落法〕
[例题] 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，布局局部80分，装
修局部70分，装备局部60分。再经查得出批改系数C＝0.75，S＝0.12， B＝0.13， 成新率＝〔80×0.75+70×0.12+60×0.13〕÷100×100％＝76.2％ 在实践中，也常常将年限法和不雅察法得出的结论加权平均，得出成新率。 对一些平面安插不应时宜、装备掉队、式样过时的建筑物，还应斟酌其功能 性贬值成分。可以在成新率一定的根底作恰当减价批改。
×100% 已使用年限应采取“有效年限”， 缺点：建筑物经济寿命难以估计 正视：地皮使用权年限的影响
〔2〕不雅察法〔评分法〕 成新率＝布局局部合计得分×G+装修局部合计得分×S+装备局部
对不合用处的区域，以上成分的影响水平、影响偏向等会有区分。
〔三〕个体成分
指房地产代价的个体性对房地产代价的影响成分，具 体可分为影响地皮的个体成分与影响建筑物的个体成 分。 1.影响地皮代价的个体成分 2.影响建筑物代价的个体成分
第三节 成本法在房地产评估中的利用
1、根底思绪及根底公式 评估价值＝从头购建代价－建筑物贬值
筑安装工程费、公共配套举措措施建立费、其他工程费 和税费 〔三〕办理费用 〔四〕资金成本 〔五〕发卖税费 包孕：发卖费用、发卖税金及附加、其他发卖税费 〔六〕启示利润
4、影响房地产代价的成分
〔一〕一般成分 1.社会成分 2.经济成分 3.政策成分
〔二〕区域成分 1.商业富贵度 2.道路灵通度 3.交通便捷度 4.举措措施完善度 5.情况质量状况 6.企图限制
合计得分×B
〔3〕成新率扣头法
〔4〕发卖资料法〔市场法)
〔5〕本钱化收益法〔房钱损失落法〕
[例题] 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，布局局部80分，装
修局部70分，装备局部60分。再经查得出批改系数C＝0.75，S＝0.12， B＝0.13， 成新率＝〔80×0.75+70×0.12+60×0.13〕÷100×100％＝76.2％ 在实践中，也常常将年限法和不雅察法得出的结论加权平均，得出成新率。 对一些平面安插不应时宜、装备掉队、式样过时的建筑物，还应斟酌其功能 性贬值成分。可以在成新率一定的根底作恰当减价批改。
房地产评估PPT课件
24
计算公式：
基本计算公式是： P=P’×A×B×C×D
其中，式中：
P——被评估房地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数
25
评估程序：
（一）交易资料收集(略） （二）可比交易案例确定（略） （三）因素修正
4
（2）土地使用权
土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：
5
（3）建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
6
建筑物的主要结构：
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构7
2．房地产的特点：
不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。 区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。 长期使用性：一般期限较长。 影响因素多样性：土地价格、建设成本、消费者 心理等。 个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的 房产。 投资风险性 政策限制性
30
五、房地产评估中的成本法
概念：成本法是依据开发或建设被评估不动产 或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包 括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对 象价格的方法。 成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的 成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即 以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的 房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再 加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。 该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。
1、交易情况修正 房地产交易中的特殊情况 较为复杂，主要包括： （1）有特殊利害关系的经济主体间的交易； （2）交易时有特别动机，如急买急卖； （3）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房 地产交易价格偏高或偏低； （4）其他特殊交易情形，如拍卖。 （5）特殊的交易方式。
计算公式：
基本计算公式是： P=P’×A×B×C×D
其中，式中：
P——被评估房地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数
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评估程序：
（一）交易资料收集(略） （二）可比交易案例确定（略） （三）因素修正
4
（2）土地使用权
土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：
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（3）建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
6
建筑物的主要结构：
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构7
2．房地产的特点：
不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。 区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。 长期使用性：一般期限较长。 影响因素多样性：土地价格、建设成本、消费者 心理等。 个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的 房产。 投资风险性 政策限制性
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五、房地产评估中的成本法
概念：成本法是依据开发或建设被评估不动产 或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包 括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对 象价格的方法。 成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的 成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即 以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的 房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再 加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。 该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。
1、交易情况修正 房地产交易中的特殊情况 较为复杂，主要包括： （1）有特殊利害关系的经济主体间的交易； （2）交易时有特别动机，如急买急卖； （3）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房 地产交易价格偏高或偏低； （4）其他特殊交易情形，如拍卖。 （5）特殊的交易方式。
资产评估第五章 房地产评估
地产 土地
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
资产评估第五章
西安建筑科技大学管理学院 王娟
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
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二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
资产评估学 第五章ppt5
注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： (1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新 重置成本适用于一般建筑物。
2.建筑物重新构建价格的估算
（1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法（工料估算法） 该种方法评估中一般较少用。 （4）指数调整法
土地所有权 城镇土地 国家所有 农民集体所有 农村和市效土地
国有土地使用权
划拨土地使用权 出让土地使用权
二、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等）
三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使 用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
第一节 房地产评估概述
一、房地产及其特性
（一）房地产的概念 房地产的三种形态：土地、建筑物、房产（房地合一） 房地产分为物质实体、权益及区为三个方面
（二）房地产的特性
决定 土地的特性 房地产的特性 决定 征、市场的特征及房地产评估的特殊性。
资产评估——房地产评估
（二）房地产价格影响因素
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
第5章 房地产评估 《资产评估》PPT课件
5.1.6 房地产评估的程序
1）明确评估的基本事项 2）拟订评估工作方案 3）实地查勘收集资料 4）选用评估方法评定估算 5）确定评估结果，撰写评估说明或报告5.2 土地使用权的评估
5.2.1 土地使用权价格的特征
土地的不可再生性、供给的稀缺性、位置的固定性 使土地使用权价格具有不同于一般商品价格的特征。
土地使用权出让合同约定的住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用 地使用权期间届满、使用者需要继续使用土地 的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据 社会公共利益需要收回土地的，出让人应当予 以批准。出让人同意续期的，受让人应当与出 让人重新签订土地使用权出让合同，并依照规 定支付土地有偿使用费。土地使用权出让合同 约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期 或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的， 土地使用权由国家无偿收回。
房地产评估中的最佳使用原则是指，房地产评估应以估价对象的最佳使用 为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。 3）法律、法规约束严格
我国关于房地产价格方面的法律、法规和政策有很多，如《中华人民共和 国城市规划法》《中华人民共和国土地管理法》《城市私有房屋管理条例》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房屋完损等级 评定标准》等。因此，对房地产进行评估必须以房地产的合法取得、合法使用、 合法交易、合法处分为前提。
无论是房地产中的土地还是建筑物，对其投资的数额都是较大的； 无论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大 数额的资金。房地产投资的大量性不仅说明了投资者对于房地产投资应事 先做好可行性研究，要有的放矢、有效进行，也说明了房地产具有变现风 险。 5）价值的保值增值性
最新第五章--房地产评估课件ppt
解：根据纯收益在若干年后保持不变，县收 益有限年期的计算公式：
例2：有一宗地产，目前的纯收益为50万元， 资本化率为5％，若（1）未来各年的纯 收益将在上年的基础上增加1万元；（2） 未来各年的纯收益将在上一年基础上增 长1％。试分别两种情况下的地产收益价 格。
解：根据纯收益等差组数递增和等比 级数递增的计算公式：
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他 附着物随之抵押。地上建筑物、其他附 着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
(四)地价的特征
1．地价是地租的资本化。地价并不是土地的 购买价格，而是地租的资本化。
2．地价是权益价格。由于地产位置不可移动， 因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物 质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。 地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、 抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地 产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权 益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
(3)文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
(三)个别因素 1．土地的个别因素（宗地因素 ）。 (1)区位因素。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 (3)形状因素。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 (5)用途因素。 (6)土地使用年期因素。
2．建筑物的个别因素。 (1)面积、结构、材料等。 (2)设计、设备等是否良好。 (3)施工质．交通便捷因素。 4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
城市设施可以分为以下三类
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供 气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、 通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、 通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面）
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、 银行、储蓄所、邮电局等设施。
例2：有一宗地产，目前的纯收益为50万元， 资本化率为5％，若（1）未来各年的纯 收益将在上年的基础上增加1万元；（2） 未来各年的纯收益将在上一年基础上增 长1％。试分别两种情况下的地产收益价 格。
解：根据纯收益等差组数递增和等比 级数递增的计算公式：
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他 附着物随之抵押。地上建筑物、其他附 着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
(四)地价的特征
1．地价是地租的资本化。地价并不是土地的 购买价格，而是地租的资本化。
2．地价是权益价格。由于地产位置不可移动， 因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物 质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。 地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、 抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地 产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权 益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
(3)文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
(三)个别因素 1．土地的个别因素（宗地因素 ）。 (1)区位因素。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 (3)形状因素。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 (5)用途因素。 (6)土地使用年期因素。
2．建筑物的个别因素。 (1)面积、结构、材料等。 (2)设计、设备等是否良好。 (3)施工质．交通便捷因素。 4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
城市设施可以分为以下三类
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供 气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、 通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、 通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面）
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、 银行、储蓄所、邮电局等设施。
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第二节
房地产价格及其影响因素
一、房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此 它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价 格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可 由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土 地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的， 因此了解土地价格的特性很重要。
第三节
成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－建筑物贬值 步骤：1. 收集有关房地产开发的成本、税费、利润 等资料 2. 估算重新购建价格 3. 估算建筑物贬值 4. 确定评估值 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此， 首先需了解房地产的价格构成。
二、适用范围 1. 新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地 产价格评估 2. 既无收益又很少有交易的房地产评估 3. 单纯的建筑物评估 三、新开发土地评估的操作步骤 （1）新开发土地价值＝取得待开发土地的成本+土地开发成 本+管理费用+资金成本+税费+开发利润
3、建安工程费
4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费
（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算资金成本 （五）估算销售税费 1、销售费用
2、销售税金及附加
3、其他销售税费 （六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
土地重新取得价 建筑物重新 旧有房地产价格＝ 或重新开发价 购建价 建筑物贬值
4、设施完善度 5、环境质量状况 6. 规划限制 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。 （三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响 土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
1、影响土地价格的个别因素 （1）位置、面积、地势、地质 （2）形状、宽度、深度 （3）临街状况 （4）规划用途、容积率、使用年限 （5）生熟程度 2、影响建筑物价格的个别因素 （1）面积、结构（构造）、材料 （2）设计、设备 （3）施工质量 （4）楼层、朝向 （5）新旧程度
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日 重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的 全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
（一）估算重新构建价格 1.重新构建价格估算的思路（p.123）：房地分估 建筑物的重置成本 (1) 复原（Reproduction cost）重新购建价格 （复原重置全价） (2) 更新（Replacement cost）重新购建价格 （更新重置全价） 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
1、估算土地取得成本 土地取得成本＝10万元/亩＝150元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本＝2亿元/平方公里 ＝200元/平方米 3、估算资本成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地 开发成本分阶段均匀投入，则： 土地取得成本资金成本＝150×[（1＋6%）2－1] =18.54（元/平方米） 土地开发成本资金成本=200×35%×[（1＋6%）1.5 －1] ＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1] ＝6.39＋3.84 ＝10.23（元/平方米）
（二）估算土地开发成本 1、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费 （三）估算管理费用
（四）估算资金成本 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费用 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。 若土地取得成本一次投入，土地取得成本计息期为整个 开发期。 土地开发费的计息分为三种情况： a. 当期初一次性投入时，全期计息； b. 当均匀投入时，计息期=开发期1/2； c. 当分段均匀投入时（如 第一年投入30%，第二年投 入70% ），本段计息期=本段开发期1/2+剩余开发期。 （p.121改正）
（四）市场交易价格和评估价格 1. 市场价格：房地产在市场上实际成交的价格。 2. 评估价格：对市场可能交易价格的模拟。 三、房地产价格的构成 （一）土地取得成本（p.113） （二）开发成本 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 （六）开发利润
四、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、行政因素 4、自然因素 （二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度
（一）估算取得待开发土地的成本 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用， 包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助 费等。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁 费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
（2）分部分项法 以建筑物的各个独立部分的单位价格或成本为基础来估 算建筑物的重新购建价格的方法。 典型的建筑部分包括：基础、墙体、楼地面、屋面、给 排水、供暖和电气等工程部分。 作为计算成本的基本方法，分部分项法尤其适合对工业 建筑的成本先估算建筑物所需的各种材料、设备的数量和人工时 数，然后逐一乘以估价时点相应的单价和人工费标准，再 将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。
资产评估学教程
第二篇 资产评估实务
第五章 房地产评估
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 房地产评估概述 房地产价格及其影响因素 成本法在房地产评估中的应用 收益法在房地产评估中的应用 市场法在房地产评估中的应用
第五章 房地产评估
第六节 第七节 第八节 第九节 假设开发法 基准地价修正法 路线价法 在建工程评估
三、房地产评估的目的和价值类型 房地产评估的基本目的就是为涉及房地产的业务或 交易提供价值参考，其特殊目的就是要考虑房地产业务的 性质，考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和 制约。 一般情况下需要评估房地产的市场价值，但也会涉及 非市场价值的评估。
四、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 作业计划：合理安排评估的日程进度 技术方案：选择和确定评估的基本技术思路和方法 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
（二）总价格、单位价格和楼面地价 1. 总价格：房地产的整体价格 2. 单位价格：房地产的单位面积价格 3. 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是按照土地上的建筑 物面积均摊的土地价格。 楼面地价=土地总价/建筑总面积 或 楼面地价=土地单价/容积率 （三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1. 所有权价格 2. 使用权价格 3. 其他权益价格
（1）建筑物是不能脱离土地而存在的
（2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源
（二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性
4、影响因素多样性和复杂性
5、保值增值性
二、房地产评估的原则 1、合法原则：合法取得、合法使用、合法交易、合法 处分 2、最高最佳使用原则：法律上允许、技术上和经济上 可行，能给被评估对象带来最高价值的使用。 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
四、新建房地产评估的操作步骤
新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物 建造成本+ 管理费用+资金成本+销售税费+正常利润 新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+资金成本 +销售费用+开发利润
（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费
（五）估算税费 （六）估算开发利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管 理费用），也可以是开发后土地的地价。
[例题] (与p.129例似) 某市经济技术开发区内有一块土地面 积为15,000平方米， 该地土地征用费用（含安置、拆迁、 青苗补偿费和耕地占用税）为10万元/亩，开发费2亿元/ 平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占 总开发费的35%，目前市场上地产开发的投资报酬率为 10%，该地土地出让增值收益率为15%，银行贷款利率为 6%，试评估该土地经开发后的价格。 （1 公顷=10000 平方米=100 公亩=15 市亩 1 公亩=100 平 方米 1平方米=0.0015亩 ∴1亩=666.67平方米 ）
（一）土地价格的特殊性主要有： 1、土地价格构成的特殊性：地价是地租的资本化， 此外还包括另外一部分，即人类在开发利用土地的过 程中投入的物化劳动和活劳动所创造的价值。 2、价格机制决定的特殊性：地价主要由地租或收益 所决定，即由土地的使用价值决定。影响土地使用价 值的因素很多。
3、市场供求关系的特殊性：土地的供给弹性小，土地价 格主要受需求方面影响。 4、价格呈不断增长趋势 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。 （二）房地产价格的特性 1. 房地产价格构成具有复杂性：包括地价和房价两部分， 地价是使用权价格，包括土地作为自然资源的价格和对土 地开发所投入的资金。房价是所有权价格。 2. 房地产价格具有明显的区域性、个别性：房地产价格 基本上是由房地产所在的区域的需求状况所决定的。 3. 房地产价格具有较强的政策性：政府的干预
二、房地产价格的种类 （一）按基本存在形态划分的房地产价格：土地价格、建筑 物价格和房地产价格 1. 土地价格 （1）基准地价 城镇大面积土地的平均地价 （2）标定地价 政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地 市场条件下于某一时点的土地使用权的价格
（3）出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用 途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的 最低价 （4）转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格 （5）其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～ 5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 2. 建筑物价格：纯建筑物部分的价格 3. 房地产价格：土地价格和房产价格的统称