香港太古广场案例分析-42P

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综合体四种开发模式收益分析总结

负一层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
路漫漫其悠远
案例（2/3）
——北京东方广场
位于北京CBD核心位置；
总占地10万㎡；
包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。
路漫漫其悠远
案例（2/3）
——北京东方广场
定位为亚洲最大的商业建筑群
顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓
路漫漫其悠远
案例（2/3）
——北京东方广场功能构成
购物中心——东方新天地
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场各功能规模构成
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场项目特色
一、综合体价值的利用
1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：
太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
经营方式
各酒店均采用持有20%的权益的方式；酒店式公寓部分全部销售；写字楼和购物中心采用出租经营的方式。
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场

香港又一城购物中心案例研究

附-12
AMC电影城
AMC又一城以提供多元化的优质电影为本，为观众提供不同类型的电影选择。所有影院均使用数码环回立体声设备以及层级式座位设计，让观众尽情欣赏至爱电影，视野全无阻碍。情侣座位设计——座位上的手柄可随意提高，座位前更有额外的空间，让情侣可以更亲密舒适的欣赏电影。AMC又一城同时设有为伤残人士而设的设施。
世联地产
本报告是严格保密的。
附-12
欢天雪地溜冰场
u又一城欢天雪地是全港最大型的室內溜冰场之一，拥有大型舞台灯光及优质视听系统，是举办世界级滑冰赛事和表演的理想场地，亦是休闲娱乐的理想之选。 u香港又一城溜冰场聘请陈露等著名花样滑冰运动员定期指导，同时举办滑比赛。经营滑冰场成本较高，并非大部分购物中心都要引入滑冰场。
地
本报告是严格保密的。
附-12
楼层分布
地L2
上
L1
四
层
UG
G
地
LG1
下
三
LG2
层
MTR
P
本报告是严格保密的。
MTR
u由于与地铁接驳，该层店铺比其上六层少许多，以主力店TASTE为主，附有东亚银行分行、百老汇电器、丰泽电器、屈臣氏、万宁等电器、生活品店铺。
地铁站覆盖区域
TASTE
百老汇电器
麦当劳 AMC
半露天美食广场
H.M KFC
半露天美食广场
板前回转
AMC寿司
Rice paper
H.M
柏斯琴行香港唱片
UNIQLO GigaSports
香港唱片
玩具反斗城
本报告是严格保密的。
UNIQLO
柏斯琴行 Häagen-Dazs

商业综合体---香港太古广场

由於前期開發的住宅區已經成熟，太古城於 1982年開始在連接太古地鐵站的地塊開發太古城中心一期，引入知名品牌經營大型零售；後於1986年地塊中心位置開發了太古城中心二期
香港太古城功能佈局
住宅區
由於太古集團之前沒有地產開發的經驗，加之周邊環境不成熟，太古城的主體是作為住宅區來開發的
住宅區分為8期進行開發，共興建了61棟高層、提供 12,698套公寓；總建築面積約120萬平方米，占總開發體量的83%

與地鐵出口接駁，並迅速引導人流上1層。
負一層主要為停車場，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設一圈商業。
五星級酒店部分
酒店名稱港麗酒店港島香格里拉酒店萬豪酒店房間數 513間客房的五星級酒店 565間客房的五星級酒店 602間客房的五星級酒店
頂級公寓部分
柏舍 •共243個單位 •套房面積由1,220平方呎至2,650平方呎 •位於港麗酒店的11樓至37樓 •由港麗酒店提供24小時房間餐飲服務、洗衣服務及可使用港麗酒店的游泳池、健體中心及商務中心曦暹軒
三座
頂級購物中心部分
太古廣場購物中心共分四層，建築在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場內提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，並提供多個展覽場地。經營業態：百貨公司女士時裝/男士時裝童裝/玩具皮革製品/皮鞋/手袋運動用品護理/美容珠寶/鐘錶/飾物書籍/音樂/電子用品藝術品/家居佈置/禮品電影院食肆銀行/服務主要租客：香港西武、連卡佛、瑪莎百貨 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路香港唱片、環宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大星巴克、北京樓、錦江春花旗、滙豐、摣打 UA金鐘電影院

太古城案例研究3

8
1.3、项目基本情况
（1）规模：太古城屋苑总占地约230万尺（2）功能组合：住宅+写字楼+商业中心
（3）位置：北望维多利亚湾，前临鰂魚涌公园；东望爱秩序湾和肖箕湾；西边为太古坊等8座太古地产持有的写字楼；南边为太古山谷，现已发展为康怡花园、南丰新村等大型屋苑。整个项目地块较为平整，局部为填海所得。（4）价格：住宅从1978年开始出售，均价200元/平方尺；
1976年到1980年，政府售地增加 179%，土地收益增加8倍
历史文化保护
城市发展计划
保留太古船坞旧址标记以及柏架山部分太古宿舍
十年建屋计划推动了新市镇的发展
太古城兴建时，并没有刻意遗留古迹，但附近设有海防博物馆，将历史文物加以保存。
根据制定于80年代末的都会计划，提出回到港口战略，通过填海扩大港岛空间
当前（2005年）
1987年，调整公屋政策，提出长远房屋政策，提出贷款计划，鼓励自置居所 1991年，港府颁布8项打击炒楼措施，并向售卖楼花者加增了2.75%的印花税 1992年，政府与银行为抑制楼价将楼按收紧到7成 1997年，特区政府提出“85000个单位”计划，决定扩大土地供量，加快批地程序，解决居民居住问题 2001年，部分银行作楼宇按揭态度进取，曾有10成楼按的出现，但受到金管局的指引后有调整。
1994年以后，港府采取一系列措施压抑楼价，但未能抓紧时间增加土地供应量及公屋数量。 1997回归后，港府提出每年新建85000 个住宅单位的目标，并增大土地供应量。而97金融风暴导致地产市道下滑，房地产的滞后效应导致98-2000年市场供应量持续增多。 1998年，香港各地产商爆发降价促销战，其后，港府两次停止勾地，试图控制土地供应。

香港Opus公寓案例分享

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地理位置
得天独厚的位置：
司徒拔道，从跑马地一直蜿蜒而上到太平山顶，向来被讣为是香港最珍贵的住宅的地段之一。太古集团已经珍藏司徒拔道53号opus这地段六十余载，作为企业高层的住所用地。
opus高踞在翠绿的山岭上，被四周环山围绕，又能饱览香港最繁华的核心釐融中心及维港景色。
Page 5
概念设计
从量体分析得出最佳设计，进一步制作成1:200以至1:50的研究模型。探索丌同设计组合及比例的可能性，力求令十二个单位都具有丌同的特色呾室内空间。
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设计过程
细节设计
当确定核心斱案后，则探索丌同的建筑表达，制作丌同比例模型，以研究建筑物的原初形状到建筑结构细节等一切事项。幵将结构支柱设在外部，让住户可以更有弹性地利用室内空间。环绕式的孤形玱璃窗户、「船甲板」式露台、流线形的楼层形状，令单位有更多光线、空气呾空间。
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建筑特色
特色七：石面外墙的塔楼
建筑在西南呾东南转觊处的塔楼内是厨房及储物房的布局，外立面利用珀石筑成，这石面塔楼的设计可减少日出日落旪阳光的直接照射。盖瑞设计的一系列特色窗户，造型尺寸各异，亦可在他的著名作品里找到踪影。
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建筑特色
特色八：空间和形状
为了达到难以置信的宽敞感，建筑的结构支柱都置亍主楼的外部，减轻了主力墙的承托力，使室内空间丌受阻挡，弨曲的外墙也全用玱璃制成——甚至连支柱也以玱璃镶嵌，能凝造出更良好的空间感、流通感呾透光度，把景观的阻隔减到最少。
page?35平面设计底层复式花园单位a底层复式花园单位bpage?36平面设计二层平面三层平面page?37平面设计五层平面六层平面page?38平面设计七层平面八层平面page?39平面设计九层平面十层平面page?40平面设计十一层平面十二层平面page?41平面设计顶层天台page?42样板间设计part5page?43样板间设计太古地产邀请了世界著名的北美洲室内设计公司yabupushelberg度身订造了这套非凡的样板房

太古汇案例

1
太古汇
项目定位：广州天河区核心位置，辐射整个天河商圈，城市级高端时尚购物中心
项目定位：城市级高端时尚购物中心
地理位置：位于广州主要CBD区域，天河中央商务区核心地带，毗连天河商圈文娱及金融商业区；屹立于天河路及天河东路
两条主干道交汇之处的瞩目地标
辐射范围：
太古汇
核心客群－天河商圈内高端以及年轻客群边缘客群－整个广州乃至珠三角客群
6
业态分布：二层业态为男女服饰、鞋包皮具、珠宝钟表、工艺、家居、美容、餐饮
楼层商家数量业态二层
29家男女服饰、鞋包皮具、珠宝钟表、工艺家居、美容、餐饮
主力 LV、PRADA、COACH、店 Hermes、太子珠宝钟表
二层主打国际和国内一二线品牌；
大中庭两侧是LV和PRADA跃层式的第二层，中庭过道两旁是 COACH 和 Tiffany&Co, 北侧是 Montblanc
12
水平动线：3F层运用一字型动线
“一字型”动线 3F餐饮区和空中花园采用的是一字型动线设计，除了三台手扶梯之外，东、西两个方向均设置了直达一层的连接扶梯、
楼梯。
优点：扶梯、楼梯的设置增加了餐饮区的通达性，又保证了营业时间不受购物中心营业时间影响；缺点：露天的设置，顾客的到达容易受不利天气影响
HAIR CORNER、爱马仕、卓雅、珑骧、路易威登、LULU CHEUNG、太子珠宝钟表、溥仪眼镜、派、瑞贝卡丶塞文、Sammy CLLECTIONS、施华洛世奇、theory、玛花纤体/史云逊健发中心、玛斯菲尔、Tiffany＆Co 文华东方酒店、Sony Store
9
交通动线：商场设置通道连接地铁及BRT站点；停车场与卸货区设置在人流车流较少的北面

港式商业地产借鉴与分析--香港购物中心的借鉴与吸收

• 太古广场位于香港金钟金道88号，定位为高档区域型购物中心，周边有众多五星级酒店、甲级写字楼、银行。
• IFC MALL位于香港城市中心，与香港最高的新地标国际金融中心相连，是香港国际金融中心组成部分之一，与国际银行、甲级写字楼、五星级酒店融为一体。作为领导潮流的购物中心，这里搜罗国际顶尖品牌，云集国际品牌名店达100余家。
四、将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最集中的地方
• 香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。因为在此区域集中了全香港最高收入的人群。 • 其中最个代表性的有：置地广场、太古广场和IFC MALL。
• 置地广场位于云集了100多家国际银行和甲级写字楼的中环区内，是香港著名的高档购物中心，是香港全球一线品牌的集散地，基本为全港独一无二的国际一线品牌，如顶级高档服饰等。
三、大力发展社区型购物中心，社区型购物中心占总数的80％以上。
• 香港购物中心有个显著的特点，就是社区型购物中心发达。在香港每个议会区都有自己的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的 80％以上。 • 香港多数社区型购物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌动，车水马龙，证明香港的社区型购物中心相当成熟，发展程度很高，社区型购物中心有能力留住本区居民，并营造良好的商业氛围。 • 在美国，购物中心的平均面积约为11100平方米，在日本，购物中心的平均面积为14800平方米，而香港购物中心的平均面积约为50000平方米，比美国、日本的购物中心平均面积大，但仍是以社区型购物中心为主。 • 美国社区型购物中心占其购物中心总数的70%，相对而言，香港社区型购物中心占到香港全部购物中心的80%以上，所占比例更高。
香港购物中心的借鉴与吸收

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地理位置分析
区位分析周围环境
区位分析
周围环境
太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。
太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港
公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势。
交通分析
地铁巴士的士私家车
而由于商场的的士落客点位于四层，停车库的出口位于三层，因此在三层的商铺的比例是最高的，向下依次递减。这也是由于商场特殊的垂直交通所决定的。
这种立体的设计方式有效地帮助到了租金,也可以有效地针对不同的客户群体(不同的交通工具选择)进行商业布置。
组成
太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五十万平方米的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。
定位
香港最顶级的综合体物业甲级写字楼
+
顶级购物中心
+
五星级酒店
+
顶级公寓
香港太古广场成功的关键因素
香港太古广场
王卓琳 20102336 徐逸然 20102338
基本概况
背景组成定位成功因素
背景
太古广场由
香港地产商太古地产兴建。太古广场一、二期现址，从前为驻港英军的域多利兵房 (Victoria Barracks)，兵房迁出后，地皮被香港政府公开拍卖，并由太古地产投得。第三期地皮则由收购湾仔星街一带旧楼而得，前后共耗时约10 多年。
平面分析
流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊。
地铁出来的LG1可以作为首层
垂直交通
太古的经典做法就是创造数个首层的概念。比如地铁出来的LG1可以作为首层, 人步行
地铁交通
公交车
太古广场位处香港主要交通枢纽，途经的巴士线超过80条，包括CityFlyer机场快线及机场穿梭巴士服务坐观光电梯直达第三层。
景观分析
外部内部
外部环境
四层楼顶景观
内部景观
内部流线分析
各层平面垂直交通
进入的第一层可以作为首层，停车库出来的三层也可以当作不同客户人群的首层,的士落客站在四楼也可以作为客户到达的首层。
地铁出来地（的铁地L人下G1群一可入层以口）作为首层
的士落客点（四层）
停车库入口（三层）
业态分析
四层主要为写字楼和酒店入口，因此只有食肆，起到过度作用。
从业态分析中也可以看出太古广场的定位较高，其中珠宝、皮革制品等的比例远大于普通商场。
1.外因：
1、优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 2、良好的交通环境，位于地铁上盖。
2.内因：
1、各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； 2、各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套； 3、统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； 4、各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； 5、开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； 6、设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。