项目定位及策略

一项目定位……………………………………………………………………………………

1、定位依据

2、定位

3、定位内涵

二项目规划……………………………………………………………………………………

1、总规划原则：充分利用优良的自然环境

2、总规划思路：“中间带两边”

3、总规划思想：艺术性建筑，度假性元素，合理性规划

4、一期规划定位：酒店式公寓、服务式公寓

5、二期规划特点：以经营物业为主

6、三期规划优势：住宅加少量别墅（Townhouse&Villa）

第二部分项目品质分级

一地段价值分级……………………………………………………………………………

1、汾湖度假区的中心位置

2、原生态湖泊—元荡（太阳湖）

3、长三角的金三角中心

4、交通便捷

5、旅游资源丰富

二内部价值分级……………………………………………………………………………

1、临湖面积大，风水宝地

2、配套完整

3、小户型，精装修

三投资价值分级……………………………………………………………………………

1、低总价，高回报率

2、专业的经营与管理

3、巨大的市场机遇

4、无限的升值空间

第三部分项目营销策略

一项目企划策略……………………………………………………………………………二项目销售策略

一项目定位

1 定位依据

1．1 长三角的“金三角”中心

项目距离上海虹桥机场50公里，距苏州中央公园45公里，距杭州武林广场100公里。

1．2 交通便捷

A9沪苏浙段年底通车，汾湖出口离项目不到400米，到上海虹桥机场只需30分钟。

1．3 原生态湖泊—元荡（太阳湖）

元荡是拥有15平方公里的天然湖泊，几乎是西湖的3倍，而且水质清测；

被江苏省确定为无公害特种水产品养殖基地。特产元荡三鲜（大闸蟹、花白鲢、中华鳖）

被中国绿色食品发展中心认证的A级绿色食品。

1．4 旅游资源丰富

项目距离周庄、同里、大观园、朱家角等景点都在30分钟车程以内。

2 定位

根据以上定位依据，和长三角房地产市场的背景下，我门建议项目的定位：

月亮湾国际度假区

3 定位内涵

月亮湾国际度假区是集度假、娱乐、休闲、会务、养生、居住为一体的国际度假社区，类型包括酒店式公寓、服务式公寓、高层住宅、别墅（villa）、排屋（townhouse）、商业街及其他配套设施。

二项目规划

1 总规划原则：充分利用优良的自然环境

本项目规划设计的基本出发点是，充分利用优良的自然环境，为住户提供优质的度假、休闲、居住环境、以及内容丰富、设施完善的保健、娱乐内容。要做到这些，我方将特别强调以下几个基本的原则：1、生态原则。结合中国风水的理念，充分利用自然水系，阳光，景观和空气。2、环保原则。充分利用自然因素，减少能源消耗和对原有环境的损害。3、以人为本原则。在现有条件下，使总体布局和单体建筑组最大限度的满足人们对度假、休闲、居住、保健和娱乐的要求。

2 总规划思路：“中间带两边”

根据项目定位和规划理念，项目的开发应遵循动静分开，由动入静的原则。整个度假社区应分三期规划，最终的社区形态为：有西向东，分别为经营性物业，酒店服务式公寓，高层住宅和别墅区。开发的逻辑应该是“中间带两边”，即“以中间酒店服务式公寓的开发带动两边经营物业和住宅的开发”

3 总规划思想：艺术性建筑，度假性元素，合理性规划

3．1 项目概况：

建筑风格：南欧度假风格

用地面积：131520M2

建筑面积：217010 M2

容积率：1.65 绿地率：67.5%

3．2 规划理念：

本项目总体划分为三期规划，一期为酒店式公寓，二期为经营性物业，三期为住宅加少量别墅。整个项目功能布局合理，合理组织交通，绿化，居住，商业，休闲，保健以及户外活动的关系，同时满足消防，安全等方面的需要。并且，总体建筑形式自然，富于变化，整个设计以弧形的建筑形态来表现出一种流动性的设计理念。

4一期规划定位：酒店式公寓、服务式公寓

4．1 一期概况

建筑形态：酒店式公寓，服务式公寓

数量：830套

户型：以小户型为主

4．2 定位依据：

●由于项目的所在地开发程度不大，周边的生活和商业配套都不成熟，所以项

目的开发初期不适合一般住宅；

●项目初期的人气不足，所以也不适合做经营性物业。

故我方建议一期的两栋楼定位为：6号楼为服务式公寓、7号楼为酒店式服务公寓。

4．3 配套设施：

由于项目周边的生活、商业设施非常欠缺，所以一期的开发必须拥有适量配套。我方建议加入以下几项配套设施：

●商业步行街：在大门处开发商业步行街，一是增加了房产的可售面积，减少配

套投入。二是通过对商业步行街的招商，转嫁了经营风险。三是商业步行街是

面向社会的开放式经营，有利聚集人气，形成红火的经营态势，对客户有吸引

力。

●底楼商铺：在两栋公寓楼的最底层开设商铺，与门头商业街相应，深入完善了

一期规划的配套设施。

●楼顶小型会所：提供社区基本生活配套，设置商务中心，会议中心，酒吧

等，既充分利用环境，又做到了人性化的服务。

●楼顶自助餐厅：在楼顶处设置餐厅，面对原生态湖畔，让人美食和美景共享。

●楼顶SPA：不仅享受SPA的舒适放松，更能体验仰望蓝天白云的自由惬意。

●大平台：抬高入口平台，接待厅做成玻璃房，大而方正，两侧开设通道分别进

入酒店式公寓，走到底便能看到元荡湖。周围配上四个小的休息区，也用玻璃

围成，美观又实用。

5 二期规划特点：以经营物业为主

5．1 二期概况：

物业形态：根据项目的定位和规划思路，此期以高层服务式公寓和经营性物业为主，包括大型活动会所，经营性酒店及其他配套设施，以满足度假者的娱乐、观景、休闲、会务、养生的需求。

5．2 规划特点：

二期规划主要以经营性物业为主，和一期酒店式公寓及服务式公寓相互带动经营。二期规划主要在项目的东端。