收益性物业管理概述
物业管理住宅区与非住宅的物业管理.
9/16/2023
第六章 住宅区与非住宅区的物业管理
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四.工业物业的管理
• 一.工业物业概述 • 二.工业物业的市场分析 • 三.工业物业的营销 • 四.工业物业的维护与管理
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第六章 住宅区与非住宅区的物业管理
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思考题 :
• 1.在住宅区的管理中,物业管理 企业应如何处理与业主的关系? • 2.居住小区管理有哪些特性? • 3.试述办公物业租赁管理的方法 和过程。
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第六章 住宅区与非住宅区的物业管理
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第二节 非住宅区的物业管理
• 一.收益性物业管理概述 • 二.办公物业经营与管理 • 三.零售物业的管理 • 四.工业物业的管理
• 本节主要研究非住宅物业中的收益性物业
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第六章 住宅区与非住宅区的物业管理
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一.收益性物业管理概述
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第六章 住宅区与非住宅区的物业管理
3
二. 居住小区管理(4- 1)
• ㈠居住小区概述 • ㈡居住小区管理概述 • ㈢居住小区管理的内容
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第六章 住宅区与非住宅区的物业管理
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㈠居住小区概述
• 1.居住小区概述
– ⑴居住小区的功能
• ①居住功能 • ②社会功能 • ③服务功能
• 1.会员制 • 2.多方位经营
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第六章 住宅区与非住宅区的物业管理
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四. 不同居住物业的管理
• ㈠平房住宅的管理
• ㈡高层住宅的管理
• ㈢经济适用房的管理
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第六章 住宅区与非住宅区的物业管理
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物业管理的商业模式概述
物业管理的商业模式概述物业管理是指将物业的管理工作委托给专业的物业管理公司，通过对物业的维修、保养、安全、环境等方面进行全面、专业的管理，提供全面的物业管理服务。
物业管理的商业模式主要包括物业收益、物业管理费用、物业运营模式和物业服务模式等几个方面。
一、物业收益物业收益是指物业管理公司通过物业管理活动获得的收益。
物业管理公司可以通过两种方式获得收益，即基于物业租金的提成和附加服务收费。
1.基于物业租金的提成：物业管理公司与物业所有人签订协议，按照一定比例从物业租金中获得提成。
这种模式适用于商业物业租赁市场较为火爆的地区，物业租金稳定且收益较高。
2.附加服务收费：物业管理公司可以提供一些附加服务，如维修、保洁、安保、绿化等，通过收取额外的服务费用获得收益。
这种模式适用于物业市场发展较为成熟的地区，业主对物业服务质量和水平要求较高的情况下，可以通过提供高品质的附加服务来获得更多的收益。
二、物业管理费用物业管理费用是指物业管理公司管理和运营物业时所需要的费用，包括人员工资、设备维护、设施运营、市场推广等多个方面。
1.人员工资：物业管理公司需要聘请一些专业的物业管理人员，如物业经理、保安人员、保洁人员等，来负责物业的日常管理工作。
这些管理人员的工资和福利支出在物业管理费用中占据较大的比例。
2.设备维护：物业管理公司需要购买和维护一些物业管理所需的设备和设施，如保安监控设备、保洁工具、绿化设施等。
这些设备的购买和维护费用也是物业管理费用中的一部分。
3.市场推广：物业管理公司需要进行市场宣传和推广，提高公司的知名度和品牌价值，吸引更多的物业业主委托管理。
市场推广费用包括广告宣传费用、推介会费用等。
三、物业运营模式物业运营模式是指物业管理公司对于物业的日常运营和管理方式。
物业运营模式包括物业规模、物业类型和物业服务范围等几个方面。
1.物业规模：物业管理公司可以选择管理不同规模的物业项目，包括商业物业、住宅物业、写字楼等。
小区物业经营性收益管理制度
小区物业经营性收益管理制度第一条业主委员会可以利用物业管理经营用房以及物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营。
业主委员会可以自行经营管理，也可以根据管理规约或经业主大会同意，委托物业服务企业代为经营管理。
委托物业服务企业代为经营管理的，业主委员会应当做好监督工作。
第二条业主委员会自行经营管理的，在涉及合同洽谈时须有两名及以上委员参与，经业主委员会会议或业主大会讨论通过后，方可对外正式签定合同。
委托物业服务企业代为经营管理的，物业服务企业应将洽谈结果与业主委员会商定后，方可对外正式签定合同。
第三条经营所得扣除合理经营成本后，收益归全体业主所有。
原则上物业经营性收益的50%以上应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，其余部分可用于业主大会、业主委员会的运作经费或补充物业服务费用不足，不得用于与物业管理活动无关的事项。
第四条物业经营性收益由业主委员会自行管理的，应以业主委员会名义开设一个银行账户，不得以其它组织或个人名义开户。
第五条物业经营性收支情况应纳入“杭州市物业经营收支信息平台”（以下简称信息平台）。
业主委员会应指定专人负责在每月10日前将收支情况录入信息平台，对录入信息的真实性、完整性和准确性负责，遵守信息平台管理相关规定，接受业主和街道、社区的查询、监督。
第六条物业经营性收支情况除在信息平台接受查询、监督外，还应当至少每半年在物业管理区域内集中公布一次。
第七条业主对物业经营性收支情况提出异议的，业主委员会应当及时予以答复。
业主对答复仍有异议并向属地街道、社区反映的，业主委员会应当接受并配合街道、社区的核查处理。
第八条业主委员会应根据管理规约和财务管理制度规定，委托专业机构开展对经营性收支情况的定期审计、业主委员会负责人离任审计、业主委员会换届审计等。
委托物业服务企业代为经营管理的，业主委员会应定期对物业经营性收支情况进行监督检查，并定期委托专业机构进行审计。
物业经营管理的内容是什么有什么特点
物业经营管理的内容是什么有什么特点物业经营管理活动既包括了保证物业正常使⽤的运⾏操作管理，也包括了将物业作为⼀种收益性资产所进⾏的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
物业经营管理具有以下特点：1、收益性。
2、复杂性。
3、综合性。
4、创造性。
5、品牌性。
⼀、物业的内容物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的⽬的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。
其中，物业管理和设施管理以运⾏管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
(⼀)物业管理物业管理的核⼼⼯作是对物业进⾏⽇常的维护与维修，并向⼊住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运⾏状态。
对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。
然⽽，对于收益性物业或⼤型⾮房地产企业拥有的物业，除了物业管理，还要进⾏相应的资产管理和组合投资管理⼯作。
此时的物业管理除了进⾏物业的⽇常管理，还要执⾏资产管理所确定的战略⽅针，以满⾜组合投资管理的⽬标。
(⼆)设施管理设施管理是⼀种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对⼈和⼯作的协调，为某⼀机构(企业或事业单位)创造⼀个良好的⽣产、办公环境。
设施管理的对象，主要是⾼新技术企业⽤房、医院、科研教学设施、⼤型公共⽂体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的⾮房地产企业或机构。
随着社会经济的发展，越来越多的机构开始认识到，房地产作为⼀种重要的战略资源，其良好的管理对创造⼀个益于员⼯健康的⾼效⽣产办公环境、降低房地产使⽤成本、保持房地产价值，配合机构发展战略的实现，均具有⼗分重要的意义。
因此，各类机构对设施管理专业服务的需求⽇益增加。
(三)房地产资产管理房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘⽤多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
房地产资产管理公司负责管理物业服务企业和设施管理公司，监督它们的⾏为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产市场内实现价值最⼤化的⽬标，满⾜房地产组合投资管理者的要求。
浅析物业管理的物权性质
浅析物业管理的物权性质物业管理作为现代城市生活的重要组成部分，其物权性质是多方面的。
以下是对物业管理物权性质的浅析：1. 物权的归属性：物业管理公司通常不拥有物业的所有权，但根据与业主签订的合同，拥有对物业进行管理和维护的权利。
这种权利是基于业主的委托，具有明确的法律依据。
2. 物权的排他性：物业管理在行使管理权时，有权排除他人对物业的非法干扰和侵害。
这包括对公共区域的维护、对业主私有财产的保护等。
3. 物权的保护性：物业管理公司有责任保护物业不受损害，这不仅包括物理上的损害，也包括对物业价值的维护。
例如，通过定期的维修保养，确保物业的使用寿命和价值。
4. 物权的收益性：虽然物业管理公司不直接从物业的出售或出租中获得收益，但通过提供高质量的管理服务，可以间接提高物业的市场价值，从而为业主带来潜在的经济利益。
5. 物权的有限性：物业管理的物权是有限的，它不能超越业主的授权范围。
物业管理公司必须在业主大会或业主委员会的监督下行使职权，不能擅自作出重大决策。
6. 物权的动态性：随着社会的发展和法律的完善，物业管理的物权性质也在不断变化。
例如，随着绿色建筑和可持续发展理念的推广，物业管理在节能、环保方面的职责也在不断增加。
7. 物权的社会责任：物业管理公司在行使物权时，还承担着社会责任。
这包括对社区环境的维护、对居民生活质量的提升等，这些都是物业管理在现代社会中不可或缺的角色。
通过上述分析，我们可以看到物业管理的物权性质是复杂且多维的，它不仅关系到物业的物理状态，还涉及到法律、经济和社会等多个层面。
物业管理的有效实施，对于提升居民的生活质量、维护社区的和谐稳定具有重要意义。
物业经营性收益管理制度
物业经营性收益管理制度一、总则1.1 本管理制度是为了规范物业经营性收益的管理，促进物业经营性收益的稳步增长和合理利用，保障物业经营业务的健康发展。
1.2 本管理制度适用于所有物业经营单位，包括但不限于房地产开发公司、物业管理公司等。
1.3 物业经营性收益包括出租收入、销售收入、服务收入等各种经营性收入，不包括非经营性收入，如政府补贴、非经营性租金等。
二、组织结构2.1 物业经营性收益管理委员会负责本制度的制定、实施、解释和修改，由公司高层管理人员组成。
委员会每年至少召开一次会议，对物业经营性收益的管理情况进行评估和调整。
2.2 物业经营性收益管理部门负责具体的物业经营性收益管理工作，包括财务管理、市场营销、租赁管理等，向管理委员会负责。
2.3 各物业经营单位设立物业经营性收益管理岗位，负责具体的收入管理工作，配合管理部门完成任务。
三、收益分配3.1 出租收入：租赁合同签订后，出租收入应及时进入指定的账户，并按照相关规定分配给房东或公司。
公司可按照合同约定和市场情况，对租金进行适度调整，保障租金的合理性和稳定性。
3.2 销售收入：销售收入应及时进入指定的账户，由公司财务部门进行分配。
销售收入的分配比例可以根据销售业绩、市场需求和公司业务发展情况进行调整。
3.3 服务收入：公司可以根据服务项目的特点和市场需求，制定收费标准，并及时收取服务费用。
服务收入应及时进入指定的账户，由公司财务部门进行分配。
四、成本控制4.1 租金成本：公司应该对各项租金成本进行严格控制，包括物业管理费、水电费、税费等，确保租金成本的合理性和透明度。
4.2 销售成本：公司应该对各项销售成本进行有效控制，包括开发成本、销售费用、运营费用等，保证销售成本的控制在合理范围内。
4.3 服务成本：公司应该对各项服务成本进行精细化管理，包括人力成本、设备维护成本等，确保服务成本的控制和利润空间。
五、资金运作5.1 资金流动：公司应该根据物业经营性收益的实际情况，合理安排资金运作，确保资金的流动性和安全性。
物业经营管理课程
物业经营管理第一章物业经营管理概述1、物业经营管理的性质和管理对象随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。
物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。
这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
属于服务性行业，又是经营性行为，及时服务性单位，又是经营性企业。
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
2、物业经营管理的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。
3、管理型物业管理企业，专业型物业管理企业，综合型物业管理企业的区别。
管理型物业管理企业----是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置。
专业型物业管理企业----是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，获得物业管理业务综合型物业管理企业----是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次4、物业经营管理的类型划分为管理型、专业性和综合型三种5、物业管理企业的工作容通常分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。
物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
第二章房地产投资及其区位选择1、房地产投资的目的与容投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。
通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。
关于加强对物业经营性收益管理的通知
关于加强对物业经营性收益管理的通知各区建设（房管）局：根据《中华人民共和国物权法》和国家、省、市《物业管理条例》及其他相关法规、规章和规范性文件的规定，现就进一步加强对物业管理用房经营性收益和利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益（以下统称“经营性收益”）的管理和使用，提出以下意见：一、物业管理区域内物业管理用房和利用物业共用部位、共用设施设备所得经营性收入扣除合理经营成本后的收益归全体业主所有，应当按物业管理条例的规定主要用于物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备保修期外的维修、养护。
其中物业共用部位、共用设施设备收益可以按照业主大会通过的物业服务合同或其它决定用于物业管理方面的需要。
二、物业管理区域业主大会、业主委员会成立前，经营性收益由物业服务企业代为管理；业主大会、业主委员会成立后，经营性收益可委托物业服务企业管理，也可经业主大会决定由业主委员会负责管理。
受委托管理的物业服务企业必须在银行单独开设“经营性收益”专户，对经营性收益进行专项存储，不能与企业的其他账户合用。
同时管理多个物业项目经营性收益的，应对每一个项目的经营性收益按财务管理的有关规定单独列帐。
三、各物业服务企业在使用经营性收益时，应当在物业管理区域内的醒目位置公示使用用途、金额等事项；已成立业主委员会的，应将书面计划报业主委员会。
经营性收益的收支情况应每半年在物业管理区域内公布不少于一次，接受全体业主的监督。
四、物业服务合同期限届满不再续聘或依法终止的，受委托管理的物业服务企业撤出项目管理时，应当将该管理项目的经营性收益余额经业主委员会确认后移交给新的物业服务企业，未聘请新物业服务企业的，由业主委员会管理。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理移交。
五、经业主大会决定，由业主委员会对经营性收益进行管理的，应当制订本物业管理区域详细的《经营性收益管理制度和使用方案》和关于愿意承担相应法律和经济责任的书面承诺，由业主大会通过后报所在区建设（房管）局备案。
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一、商业物业的类型与特点（续）
▪ （一）商业物业的类型（续）
❖ 4.按照产权性质分类 ❖ （1）临时转移产权型（也称投资保本型）。 ❖ （2）统一产权型。 ❖ （3）分散产权型。
❖ （一）制定管理计划并提出预算方案（续） ❖ 4、提出预算方案 ❖ (1)预算收益的估计。 ❖ (2)预期经营管理的估计。 ❖ (3)允许的空置率水平的估计。
二 收益性物业管理的内容
❖ （二）签订物业管理合同 ❖ （三）制定市场宣传策略 ❖ （四）制定租金收取办法 ❖ （五）实施维修管理和其他管理服务 ❖ 1、收益性物业的维修管理 ❖ 2、收益性物业的其他管理与服务 ❖ （六）建立业主、物业管理企业和租客的
联系渠道
❖ （七）对收益性物业管理进行记录、组织 和控制
三、收益性物业管理资金来源与 使用
❖ （一）收益性物业经营管理的收入 ❖ 1.收益性物业的租金收入 ❖ （1）租金收入的确定。 ❖ （2）调查租金的方法。 ❖ （3）收益性物业租金收入的收取方式。 ❖ 2.其他附属业务收入
三、收益性物业管理资金来源与使 用
四、写字楼物业管理的内容与组织 实施（续）
❖ (二)写字楼的服务管理 ❖ 1.前台接待服务 ❖ 2.委托代办服务 ❖ 3.特约专项服务 ❖ 4.综合配套服务 ❖ (三)写字楼的营销管理
第三节 商业场所物业管理
❖ 一、商业物业的类型与特点 ❖ 二、商业物业管理机构 ❖ 三、商业物业管理的内容及组织实施
一、写字楼物业的类型（续）
❖ 2.按写字楼功能分 ❖ (1)单纯型写字楼。 ❖ (2)商住型写字楼。 ❖ (3)综合型写字楼。
一、写字楼物业的类型（续）
❖ 3.按大楼现代化程度分 ❖ (1)非智能型写字楼。 ❖ (2)智能型写字楼。
一、写字楼物业的类型（续）
❖ 4.按建造等级、所处位置和物业管理的档 次分
第八章 收益性物业管理
❖ 第一节 收益性物业管理概述 ❖ 第二节 写字楼物业管理 ❖ 第三节 商业场所物业管理 ❖ 第四节 大型智能商厦物业管理
第一节 收益性物业管理概述
❖ 一、收益性物业及其分类 ❖ 二、收益性物业管理的内容 ❖ 三、收益性物业管理资金来源与使用
一、收益性物业及其分类
❖ 收益性物业是指以经营性房屋为主体的物 业，如Байду номын сангаас字楼、酒店、零售商业中心等。
一、商业物业的类型与特点
❖ （一）商业物业的类型 ❖ 1.从建筑结构上分 ❖ （1）敞开型。 ❖ （2）封闭型。
一、商业物业的类型与特点（续）
▪ （一）商业物业的类型（续）
❖ 2.从建筑功能上分 ❖ （1）综合性的商业购物中心。 ❖ （2）商业场所、住户两用楼房。
一、商业物业的类型与特点（续）
❖ （二）收益性物业经营管理的费用 ❖ 1.房屋建筑物的维修费用 ❖ 2.设备设施及其服务费用 ❖ 3.有关税费
第二节 写字楼物业管理
❖ 一、写字楼物业的类型 ❖ 二、写字楼物业管理的特点与要求 ❖ 三、写字楼物业管理的模式 ❖ 四、写字楼物业管理的内容与组织实施
一、写字楼物业的类型
❖ 1.按建筑面积的大小分 ❖ (1)小型写字楼，一般为1万平方米以下。 ❖ (2)中型写字楼，一般为1万至3万平方米。 ❖ (3)大型写字楼，一般为3万平方米以上。
▪ （一）商业物业的类型（续）
❖ 3.从建筑规模上分
❖ （1）市级购物中心。3-10万m2以上，其商业辐射 区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年 营业额在5亿元以上。
❖ （2）地区购物商场。1-3万m2之间，其商业辐射区 域以城市某一部分为主，服务人口在10-30万人，年 营业额在1-5亿元之间。
三、写字楼物业管理的模式
❖ （一）自管型 ❖ 自管型即开发商或业主自己组织力量进行
管理。 ❖ （1）自建自管模式。 ❖ （2）自管与专业公司相结合的模式。 ❖ （3）自管与顾问公司相结合的模式。
三、写字楼物业管理的模式 （续）
❖ （二）委托型
❖ 所谓委托型管理就是写字楼建造完成后， 通过签订委托协议书将其委托给专业的物 业管理公司管理。
一、商业物业的类型与特点（续
❖ （二）商业物业的特点 ❖ 1.服务对象的双重性 ❖ 2.使用时间的相对固定性 ❖ 3.人员活动的集中与杂乱 ❖ 4.人流物流同时流进流出 ❖ 5. 建筑开间大
二、商业物业管理机构
❖ （一）内部管理运作方式
❖ （一） 写字楼 ❖ （二） 商业场所 ❖ （三） 宾馆饭店
二收益性物业管理的内容
❖ （一）制、定管理计划并提出预算方案 ❖ 1、确定具体目标 ❖ 2、确定实现目标所需花费的工作量、时
间和费用 ❖ 3、制订租金方案和出租策略 ❖ （1）制订租金方案。 ❖ （2）制定出租策略。
二收益性物业管理的内容
❖ (1)甲级写字楼。 ❖ (2)乙级写字楼。 ❖ (3)丙级写字楼。
二、写字楼物业管理的特点与要求
❖ （一）写字楼管理的特点 ❖ 1.智能化管理 ❖ 2.人性化的管理
二、写字楼物业管理的特点与要求 （续）
❖ （二）写字楼管理的要求 ❖ 1.高起点、高要求 ❖ 2.加强治安防范，特别重视消防管理 ❖ 3.对写字楼的清洁保养要求特别高 ❖ 4.强化设备管理工作 ❖ 5.完善配套服务，强化服务质量
❖ （1）委托管理型。 ❖ （2）租赁经营型。
四、写字楼物业管理的内容与组织 实施
❖ （一）写字楼管理的基本内容 ❖ 1.日常管理 ❖ （1）设备管理。 ❖ （2）安全管理。 ❖ （3）清洁卫生管理。 ❖ （4）前台服务。
四、写字楼物业管理的内容与组织 实施（续）
❖ 2.租赁管理 ❖ 租赁业务主要工作包括：
❖ 接待来访的潜在承租客，介绍写字楼的情 况，做好促销宣传，做好与客户的联系；
❖ 处理写字楼的具体租赁工作； ❖ 定期对长租客进行访问，联络感情等。
四、写字楼物业管理的内容与组织 实施（续）
❖ 3.委托服务
❖ 委托服务是物业管理公司受租客委托进行 的日常管理服务项目以外的特约服务，是 属于有偿服务的范围。